Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 06 августа 2020 года №33-4456/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 августа 2020 года Дело N 33-4456/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Юрченко Е.П.,
судей Жуковой Н.А., Шушлебиной Н.Н.,
при секретаре Боброве А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.
гражданское дело N 2-138/2020
по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Бергу Дмитрию Олеговичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени
по апелляционной жалобе Берга Дмитрия Олеговича
на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 12 февраля 2020 года
(судья районного суда Клочкова Е.В.),
УСТАНОВИЛА:
Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с иском к Бергу Д.О. о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 04.07.2018 по 30.09.2019 в размере 934 012,38 рублей, пени за период с 26.07.2018 по 27.09.2019 в размере 228 268,95 рублей.
В обоснование требований истец указал, что между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Бергом Олегом Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N б/н от 16.09.2015, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в, площадью 260 кв.м., целевое назначение земельного участка - строительство магазина.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N от 09.10.2015.
В дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к Бергу Дмитрию Олеговичу на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ.
На основании п. 3.5. Договора арендную плату за второй и последующие годы арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.
В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 04.07.2018 по 30.09.2019 в размере 934 012,38 руб.
В соответствии с п. 6.2. Договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки
На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 N 1027-IV"О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 12 февраля 2020 года иск удовлетворен в полном объеме (л.д. 106-112).
В апелляционной жалобе Берг Д.О. просит отменить вышеуказанное решение суда, указав, что надлежащим истцом является не управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, а городской округ города Воронежа, при этом вышеуказанное управление выступает от его имени, согласно п.2 ст. 125 ГК РФ. Разрешая спор, суд не учел, что виновные действия администрации городского округа г. Воронеж, выразившиеся в незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство, препятствовали ответчику как арендатору использовать арендованный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, что является основанием для освобождения от внесения арендной платы, причем независимо от того, арендодателем или третьими лицами совершены виновные действия. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно по своей инициативе, несмотря на отсутствие заявления ответчика, не проверил соответствие заявленного к взысканию размера пени требованиям разумности и соразмерности последствиям нарушенного обязательства (л.д. 121).
В судебном заседании представитель Берга Д.О. по доверенности Берг О.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Берг Д.О. в суд не явился.
Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж явку представителя не обеспечило, представлены письменные возражения на апелляционную жалобу (л.д. 160-162).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - администрация городского округа г. Воронеж представителя в суд не направила.
О времени и месте судебного разбирательства не явившиеся участники процесса извещены надлежащим образом (л.д. 169-172). В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав Берга О.В., суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к спорным правоотношениям.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ч. 1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч.3 ст.614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как следует из материалов дела между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Бергом Олегом Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N б/н от 16.09.2015, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в, площадью 260 кв.м, целевое назначение земельного участка - строительство магазина (л.д. 14-18).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N от 09.10.2015.
В дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к Бергу Дмитрию Олеговичу на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (л.д. 9-13).
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании п. 3.5. Договора арендную плату за второй и последующие годы арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.
В соответствии с п. 3.1. Договора размер ежегодной арендной платы в год составляет 752 115 рублей. Размер арендной платы в квартал 188 028,75 рублей.
Ответчик не оспаривал, что не вносил арендную плату за спорный период.
Размер задолженности по арендной плате за период с 04.07.2018 по 30.09.2019 составляет 934 012,38 рублей.
Задолженность не погашена.
Истцом к ответчику также предъявлены требования о взыскании пени.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 6.2. Договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Таким образом, пеня за период с 26.07.2018 по 27.09.2019 на сумму задолженности по арендной плате составляет 228 268,95 рублей.
Суд первой инстанции счел расчет истца в части задолженности по арендной плате и по пени верным, не противоречащим действующему законодательству, соответствующим условиям договора аренды.
Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, удовлетворил в полном объеме исковые требования истца.
Во исполнение разъяснений, изложенных в п. 71, п. 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о несоразмерности пени, заявленной к взысканию, последствиям нарушения обязательства.
Положения ст. 333 ГК РФ, допускающие снижение процентов, как штрафной санкции, применяются по общему правилу по заявлению должника, однако, такого заявления не поступило. Не исключено применение ст. 333 ГК РФ по инициативе суда, при наличии исключительных обстоятельств.
Применительно к конкретным правоотношениям, учитывая значительный размер задолженности (934 012 рублей), длительный период просрочки (более 1 года), поведение ответчика, который не исполнил принятые на себя добровольно обязательства даже частично, что не свидетельствует о добросовестном поведении с его стороны, действия иных лиц, оказавших влияние на исполнение обязанности ответчиком по внесению арендных платежей, а также учитывая размер ключевой ставки ЦБ РФ, условия договора относительно размера пени, принятые добровольно сторонами, принимая во внимание, что никто не должен извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования, учитывая компенсационный, а не карательный характер неустойки (пени), учитывая баланс интересов сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленный к взысканию размер пени не является чрезмерным и явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем не подлежит снижению.
Проверяя довод апеллянта о том, что истцом является городской округ города Воронеж, а управление имущественных и земельных отношений выступает от его имени, согласно п.2 ст. 125 ГК РФ, а также по смыслу положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного акта.
Не подвергая сомнению, что управление имущественных и земельных отношений Воронежской области входит в структуру администрации городского округа город Воронеж в соответствии с Уставом городского округа город Воронеж и решением Воронежской городской Думы от 29.08.2012 N 879-II, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
На основании Решения Воронежской городской думы от 19.12.2018 N 1027-IV"О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26.09.2012 N 940-Ш, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.
На основании п. 2.2.52. указанного Положения к функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж так же отнесены: проведение досудебной претензионной работы, обращение в судебные органы с исковыми заявлениями, инициирование в отношении должников процедур несостоятельности (банкротства), осуществление полномочий взыскателя, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве в части, касающейся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.
С учетом изложенного управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж имеет право на обращение в суд с данным иском, следовательно, является надлежащим истцом, а также имеет право на взыскание задолженности. При указанных обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности в пользу именно управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж.
Не влечет отмену оспариваемого судебного акта, по мнению судебной коллегии, довод Берга Д.О. о том, что имели место виновные действия со стороны администрации городского округа г. Воронеж, выразившиеся в незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство, являющиеся основанием для освобождения от внесения арендной платы, причем независимо от того, является ли она истцом по делу, поскольку указанные действия препятствовали использованию арендованного земельного участка по целевому назначению.
Материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.04.2018 по делу N А14-1374/2017 удовлетворен иск Берга О.В., признан незаконным отказ администрации городского округа город Воронеж в выдаче разрешения на строительство от 09.02.2017 N 7070129. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные оспариваемым отказом в выдаче разрешения на строительство нарушения прав и законных интересов ИП Берга О.В. (л.д. 46-54).
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ч.4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из положений ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, а если оплата произведена, он обязан вернуть денежные средства, на что указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
Суды при рассмотрении споров приходили к данному выводу в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество в силу следующих обстоятельств:
- осуществление арендодателем виновных действий (недопуск арендатора в арендуемое помещение, передача имущества в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, непередача документов, необходимых для эксплуатации имущества, и др.);
- наличие иных препятствий к использованию имущества (в частности, затопление арендуемого помещения, пожар, отсутствие разрешительных документов, применение обеспечительных мер в отношении предмета аренды, введение режима чрезвычайной ситуации).
Во исполнение ходатайства Берга Д.О., несмотря на то, что сторонами предоставлялись доказательства и выражалась позиция по вопросу наличия или отсутствия вины арендодателя в исполнении договора аренды и о наличии или отсутствии обязанности у арендатора вносить арендную плату, судебная коллегия дополнительно разъяснила, что Берг Д.О., как арендатор, обязан представить доказательства, влекущие освобождение его от внесения арендных платежей, в частности, что имели место обстоятельства, которые препятствовали использованию арендованного имущества и что причиной невозможности осуществления арендатором использования имущества послужили виновные действия арендодателя. Истец вправе опровергнуть доводы ответчика, представить доказательства фактического использования арендуемого земельного участка.
Как следует из материалов дела и признается ответчиком, на арендованном земельном участке по вышеуказанному адресу Берг построил здание (магазин), на которое за ним признано право собственности как на самовольно возведенный объект недвижимости решением Советского районного суда г. Воронежа от 29.09.2017 по делу N 2-1001/2017.
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок, несмотря на отказ в выдаче разрешения на строительство, фактически использовался. Учитывая изложенное, виновные действия администрации по совершению названных действий не повлекли для ответчика невозможность пользоваться арендованным земельным участком и такое пользование фактически осуществлялось, причем по назначению, согласно условиям договора аренды.
Согласно п. 1.1 договора аренды предметом договора аренды указан земельный участок, предоставляемый для использования в целях строительства магазина.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для освобождения ответчика от внесения арендной платы.
Ссылка апеллянта на то, что факт осуществления строительства магазина не свидетельствует о возможности использования арендованного земельного участка по назначению, т.к. без получения разрешения на строительство невозможна эксплуатация возведенного магазина, по мнению судебной коллегии, не влечет отмену решения суда, т.к. фактическое осуществленное использование земельного участка с учетом буквального толкования договора аренды, согласно ст. 431 ГК РФ, соответствует условиям договора аренды.
Вина иных лиц, в том числе арендодателя в виде уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка, заключение которого влечет прекращение обязанности по внесению арендных платежей, поскольку земля переходит в собственность, не доказана, как основание для освобождения от арендной платы. Взыскание убытков не является предметом настоящего спора.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21.11.2019 отменено решение Советского районного суда г. Воронежа от 26.06.2019, отказано в удовлетворении иска Берга Д.О. к ДИЗО ВО о понуждении заключить договор купли-продажи, т.к. испрашиваемый земельный участок частично расположен за красными линиями (л.д. 89-94, 95-100). При указанных обстоятельствах признание решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 04.04.2019 незаконным отказа ДИЗО ВО в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <адрес> в площадью 260 кв.м, а также признание незаконными действий ДИЗО ВО решением Ленинского районного суда г. Воронежа о 20.06.2019 (л.д. 55-64, 65-69, 70-73) само по себе не свидетельствует о том, что ответчик не должен платить арендную плату, ввиду того, что устранения выявленных нарушений не являлись безусловным основанием для возникновения права собственности на земельный участок у ответчика.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Воронежа от 12 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Берга Дмитрия Олеговича без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка