Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 февраля 2022 года Дело N 33-445/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бобковой С.А.,

судей Сенчуковой Е.В., Полосухиной Н.А.,

при секретаре Сладковой В.О.

рассматривала в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Рогожиной Н.Н. на решение Центрального районного суда г.Тулы от 5 ноября 2020 г. и дополнительное решение Центрального районного суда г.Тулы от 22 октября 2021 г. по гражданскому делу N 2-1501/2020 по иску Рогожиной Натальи Николаевны к Чоудхури Елене Владимировне, публичному акционерному обществу "Сбербанк России" об исключении имущества из реестра арестованного имущества, обременений и ограничений, о снятии обременений и ограничений, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия

установила:

истец Рогожина Н.Н., уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ответчикам Чоудхури Е.В., публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России") об исключении имущества из реестра арестованного имущества, о снятии обременений и ограничений, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований Рогожина Н.Н. указала, что по договору купли-продажи от 22 декабря 2018 г. купила у Чоудхури Е.В. нежилое помещение N, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв.м, с кадастровым номером: N, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости в размере 2 050 000 руб. передана покупателем продавцу до заключения договора.

Данное нежилое помещение Чоудхури Е.В. приобрела по договору купли-продажи от 12 июля 2011 г., с использованием кредитных средств в размере 1 440 000 руб., полученных по кредитному договору N от 11 июля 2011 г., заключенному с ОАО "Сбербанк России" (в настоящее время ПАО "Сбербанк России"), в связи с чем после совершения сделки ЕГРН внесена запись о наличии обременения на объект недвижимости в виде ипотеки.

Рогожина Н.Н., зная о наличии обременения в виде ипотеки, до совершения сделки купли-продажи от 22 декабря 2018 г. предложила Чоудхури Е.В. погасить задолженность по кредитному договору N от 11 июля 2011 г. в связи с чем 15 декабря 2018 г. передала Чоудхури Е.В. в качестве задатка 670 000 руб., указав в соглашении о задатке цель использования денежных средств - для досрочного погашения кредитного договора. 19 декабря 2018 г. Чоудхури Е.В. внесла денежную сумму в размере 652 407 руб. 75 коп. в счет погашения задолженности по указанному кредитному договору. Представителем ПАО "Сбербанк России" 21 декабря 2018 г. подано заявление о снятии обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Однако государственная регистрация перехода права собственности по сделке купли-продажи была приостановлена по причине наложения судебным приставом-исполнителем ОСП Пролетарского района УФССП России по Тульской области постановлением от 20 декабря 2018 г. запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, истец Рогожина Н.Н. просила суд освободить нежилое помещение N, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв.м, с кадастровым номером: N, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>, от ареста и исключить из реестра арестованного имущества; снять в регистрирующих органах любые ограничения и обременения в отношении указанного нежилого помещения; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения прав и обременение в виде ипотеки в силу закона, а также ипотеки в силу договора в отношении вышеуказанного нежилого помещения в связи с исполнением всех обязательств по кредитному договору N от 11 июля 2011 г. перед ПАО "Сбербанк России", указав в решении суда, что оно является основанием для внесения соответствующей записи в Единой государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать Рогожину Н.Н. добросовестным приобретателем нежилого помещения N, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв.м, с кадастровым номером: N, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит.А, расположенного по адресу: <адрес>, и признать право собственности на него.

Истец Рогожина Н.Н. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик Чоудхури Е.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Ранее в судебном заседании не возражала относительно удовлетворения исковых требований Рогожиной Н.Н.

Представитель Рогожиной Н.Н. и Чоудхури Е.В. по доверенности Чехова О.В. в судебном заседании поддержала исковые требования и согласие с ними ответчика.

Представитель ответчика ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился. В письменных возражениях данный ответчик просил в удовлетворении иска Рогожиной Н.Н. отказать ввиду его необоснованности.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился. В письменных возражениях представитель данного третьего лица также просил в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц: ОСП Пролетарского района города Тулы УФССП России по Тульской области, ОСП Суворовского и Белевского районов УФССП России по Тульской области, УФССП России по Тульской области в судебное заседание не явились, сведений б уважительности причин неявки не представили.

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Решением Центрального районного суда г.Тулы от 5 ноября 2020 г. в удовлетворении исковых требований Рогожиной Н.Н. об освобождении имущества от ареста, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 17 марта 2021 г. решение Центрального районного суда г. Тулы от 5 ноября 2020 г. оставлено без изменения, абзац 1 резолютивной части решения изложен в новой редакции:

"В удовлетворении исковых требований Рогожиной Н.Н. к Чоудхури Е.В., ПАО "Сбербанк России" об освобождении имущества от ареста, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения прав и обременение в виде ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> - отказать".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 3 февраля 2021 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Дополнительным решением Центрального районного суда г.Тулы от 22 октября 2021 г. в удовлетворении исковых требований Рогожиной Н.Н. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения прав и обременение в виде ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора отказано.

В апелляционной жалобе истец Рогожина Н.Н. просит отменить решение суда первой инстанции и дополнительное решение того же суда как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что она как приобретатель имущества не могла и не должна была знать о том, что приобретаемое ею нежилое помещение является предметом обращения взыскания со стороны каких-либо органов. Полагает, что приняла все необходимые меры осмотрительности, а также проявила должную заботливость при совершении сделки купли-продажи от 22 декабря 2018 г.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционные жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч.5 ст.1 указанного федерального закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.3 п.60 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

Как предусмотрено п.2 ст.551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Чоудхури Е.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв.м, с кадастровым номером: N, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанный объект недвижимости приобретен Чоудхури Е.В. с привлечением кредитных средств ПАО "Сбербанк России" в размере 1 440 000 руб., полученных на срок до 9 июля 2021 г. на основании кредитного договора N от 11 июля 2011 г.

26 сентября 2011 г. между ПАО "Сбербанк России" и Чоудхури Е.В. заключен договор ипотеки N, по условиям которого спорное нежилое помещение является предметом залога.

На основании указанных договоров Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области были зарегистрированы следующие обременения: ипотека в силу закона с 11 августа 2011 г. на срок 120 месяцев с даты выдачи 12 июля 2011 г. в пользу ПАО "Сбербанк России" на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 12 июля 2011 г.; ипотека с 11 ноября 2011 г. по 9 июля 2021 г. в пользу ПАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 26 сентября 2011 г. Nи, дата регистрации 11 ноября 2011 г.

Судом также установлено, что 15 декабря 2018 г. между Чоудхури Е.В. (продавец) и Рогожиной Н.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в срок до 15 января 2020 г. договора купли-продажи.

По условиям предварительного договора истцом в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи покупателю передан задаток в размере 670 000 руб. для досрочного погашения указанного выше кредита (п.2.1), что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

Согласно п.2.2. предварительного договора, покупатель приобретает нежилое помещение за цену 2 050 000 руб., из которых 670 000 руб. - задаток по настоящему договору, а также суммы, переданные по соглашениям о задатке от 15 апреля 2018 г. в размере 200 000 руб. и 100 000 руб. от 30 сентября 2018 г., оставшиеся 1 080 000 руб. передаются покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, путем передачи долговых расписок на имя Чоудхури Е.В.

Согласно п.1.3.3 предварительного договора, нежилое помещение имеет ограничение права - ипотеку в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк России", которое должно быть снято на момент подписания основного договора купли-продажи путем закрытия долговых обязательств по кредитному договору N от 11 июля 2011 г.

Согласно чеку-ордеру N от 19 декабря 2018 г., Чоудхури Е.В. внесла денежные средства в размере 652 407 руб. 75 коп. на счет ПАО "Сбербанк России" для погашения кредитных обязательств Чоудхури Е.В. по кредитному договору N от 11 июля 2011 г.

22 декабря 2018 г. Чоудхури Е.В. и Рогожина Н.Н. заключили договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму 2 050 000 руб., которые покупатель передал продавцу полностью до подписания настоящего договора (п.3договора).

Факт передачи денежных средств подтвержден расписками в получении денежных средств и соглашениями о задатке: 500 000 руб. на основании расписки от 9 декабря 2014 г., 350 000 руб. - расписка от 27 апреля 2015 г., 200 000 руб. -расписка от 20 ноября 2015 г., 30 000 руб. - расписка от 12 мая 2016 г., 200 000 руб. - соглашение о задатке от 15 апреля 2018 г., 100 000 руб. - соглашение о задатке от 30 сентября 2018 г., 670 000 руб. - соглашение о задатке от 15 декабря 2018 г.

Согласно п.5 договора купли-продажи, продавец гарантирует, что до подписания договора спорное нежилое помещение никому не продано, не заложено, не подарено, запрещения, отчуждения и ареста нет; судебного спора о нем не имеется; ограничений (обременений) права собственности на указанный объект нет.

В тот же день, 22 декабря 2018 г., Рогожина Н.Н. и Чоудхури Е.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о государственной регистрации перехода права в отношении спорного объекта недвижимости.

26 декабря 2018 г. государственным регистратором Управления Росреестра по Тульской области регистрация права собственности (перехода права) приостановлена в соответствии с ч.1 ст. 30 Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", до 25 июня 2019 г., с 26 июня 2019 г. государственная регистрация приостановлена до снятия запрета, поскольку в государственный регистрирующий орган поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом.

Уведомления о приостановлении государственной регистрации были направлены в адрес покупателя Рогожиной Н.Н. и продавца Чоудхури Е.В.

Разрешая спорные правоотношения, суд также установил, что помимо указанного выше кредитного договора, по которому обязательства были исполнены 19 декабря 2018 г., 28 августа 2014 г. между ПАО "Сбербанк России" (кредитор) и индивидуальным предпринимателем Чоудхури Е.В. (заемщик), прекратившей свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 14 сентября 2017 г., был заключен кредитный договор N, по условиям которого кредитор предоставил заемщику Чоудхури Е.В. кредит для целей развития бизнеса в сумме 2 000 000 руб., под 19,5% годовых, на срок 48 месяцев.

В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора N от 28 августа 2014 г., ПАО "Сбербанк России" 12 декабря 2017 г. обратился в Пролетарский районный суд г.Тулы с иском к Чоудхури Е.В. о взыскании задолженности в размере 1 276 119 руб. 64 коп. и судебных расходов в размере 14 580 руб. 60 коп.

Решением Пролетарского районного суда города Тулы от 22 января 2018 г., вступившим в законную силу 19 февраля 2018 г., с Чоудхури Е.В. в пользу ПАО "Сбербанк России" взысканы денежные средства в общем размере 1 290 700 руб. 24 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г.Тулы УФССП России по Тульской области от 11 июля 2018 г. возбуждено исполнительное производство N в отношении должника Чоудхури Е.В.

В рамках указанного исполнительного производства 14 декабря 2018 г. специалист Тульского отделения N 8604 ПАО "Сбербанк России" обратился в ОСП Пролетарского района г.Тулы УФССП России по Тульской области с ходатайством о наложении ареста на спорный объект недвижимости.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района УФССП России по Тульской области от 20 декабря 2018 г. наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного имущества в рамках принудительного исполнения судебного акта от 22 января 2018 г. по исполнительному производству N, возбужденному 11 июля 2018 г., взыскателем по которому является ПАО "Сбербанк России" Тульское отделение N 8604.

21 декабря 2018 г. указанное постановление поступило в адрес Управления Росреестра по Тульской области, в связи с чем была осуществлена государственная регистрация запрета регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

Задолженность по исполнительному производству N не погашена.

В силу ч.1 ст. 30 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в ст. 15 настоящего Федерального закона.

Согласно п.37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015г. N 218-ФЗ, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Установив, что до заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, который в тот же день прошел государственную регистрацию, суд пришел к правомерному выводу о том, что в силу п.37 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015г. N 218-ФЗ данное обстоятельство не позволяло осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н.

При этом судом обоснованно было принято во внимание, что 26 декабря 2018г. регистрация перехода права на спорный объект недвижимости была приостановлена по заявлению продавца Чоудхури Е.В. и только по истечении шести месяцев - в связи с наложенным уполномоченным органом запретом.