Дата принятия: 25 сентября 2018г.
Номер документа: 33-4449/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2018 года Дело N 33-4449/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Ивановой О.В., Ганцевича С.В.
при секретаре Худоба О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пузраковой В.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 июня 2018 года, которым удовлетворены частично исковые требования Гелленбека Харри.
Признано за Гелленбеком Харри право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Остальные исковые требований Гелленбека Харри, - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения Пузраковой В.А. по доверенности - Наумова С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Гелленбека Х. по доверенности- Скальницкого Д.Б., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Гелленбек Х. обратился в суд с иском к Пузраковой В.В., ссылаясь в его обоснование на те обстоятельства, что по договору купли-продажи от 17.11.2009 года приобрел у ответчицы квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость указанной квартиры в размере 800000 рублей была уплачена 17.11.2009 года, и указанная квартира по акту приема-передачи была передана истцу. Все существенные условия договора купли-продажи были исполнены. Истец с 2009 года владеет спорной квартирой как собственник. Однако государственная регистрация права собственности истца на основании указанного договора зарегистрирована не была.
Также указывает, что 10.05.2017 года Пузракова В.В. обращалась в суд с иском к Гелленбеку Х., в котором просила суд признать состоявшимся договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на нее Гелленбеку Х., однако до рассмотрения дела по существу отказалась от исковых требований, производство по ее иску было прекращено. После отказа от иска Пузракова В.В. потребовала от Гелленбека Х. доплатить ей за спорную квартиру еще 500000 рублей, после чего она согласиться осуществить действия по регистрации перехода права на спорную квартиру к истцу.
Истец полагает такие требования ответчицы безосновательными, и ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. ст. 12, 209, 210, 218, 165, 454, 549, 551 ГК РФ просит суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и вынести решение о государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру.
Рассмотрев дело, суд постановилвышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Пузракова В.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме с учетом приведенных в жалобе доводов. Выражая несогласие с решением суда в части удовлеторения исковых требований о признании за истцом права собственности на квартиру, продолжает настаивать на приведенных в своих возражениях по существу иска доводах, ссылаясь на аналогичные изложенным при рассмотрении дела обстоятельства о том, что между сторонами имелась лишь договоренность о продаже квартиры за 1600000 рублей; поскольку у истца достаточных денежных средств для окончательного совершения сделки не было, договор купли-продажи сторонами не был подписан; в качестве гарантии на совершение сделки в будущем стороны пришли к соглашению о временном пользовании истцом спорной квартиры, и к моменту полного расчета стороны должны были подписать договор купли-продажи; стороны подписали только акт приема-передачи квартиры в подтверждение своих будущих намерений, при этом Гелленбек Х. пользовался квартирой на протяжении длительного периода времени и извлекал прибыль от сдачи ее в аренду. Также, не оспаривая получение в счет стоимости квартиры 800000 рублей, указывает, что обращение ею ранее в мае 2017 года в суд с иском о признании состоявшимся договора купли-продажи квартиры и признании перехода права собственности было обусловлено инициативой самого Гелленбека Х., который фактически сам оплатил услуги юриста по составлению искового заявления, при этом обещал передать до рассмотрения дела по существу остаток денежных средств. Поскольку Гелленбек Х. впоследствии отказался производить окончательный расчет по оплате квартиры, она отказалась от заявленного иска. Настаивает, что договор купли-продажи между сторонами не был подписан в связи с тем, что обязательства по полной оплате стоимости квартиры Гелленбеком Х. не были исполнены, при этом в силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, тогда как между сторонами такой договор заключен не был. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, не дал в решении суда оценки объяснениям стороны ответчика в ходе судебного разбирательства, заявившей о пропуске истцом срока исковой давности, неправильно применил нормы материального права и процессуального права, в связи с чем пришел к необоснованным выводам. Считает, что правовых оснований для удовлетворения иска Гелленбека Х. о признании права собственности на квартиру не имеется.
Пузракова В.В. и Гелленбек Х в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, направили для участия в деле своих представителей, Гелленбек Х. преставил письменное заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ определилвозможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 17.11.2009 года между Никешиной Валерией Вячеславовной, в качестве продавца, и гражданином <данные изъяты> Гелленбеком Харри, в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, который не полдписан сторонами.
Сорная квартира принадлежала Никешиной В.В. на основании договора приватизации от 31.10.2000 г.
Продажная стоимость квартиры, согласно договору, составила 800000 рублей.
Стороны договора подписали передаточный акт от 17 ноября 2009 года, в котором указано, что Никешина В.В. передала, а Гелленбек Х. принял в собственность спорную квартиру.
Из материалов дела также следует, что Никешиной В.В. собственноручно 17.11.2009 года была написана расписка о том, что она получила от Гелленбека Х. денежную сумму в размере 800000 рублей в счет оплаты за продаваемую ею квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 17.11.2009 года и передаточного акта по нему, в полном объеме.
Материалами дела подтверждается, что в связи с заключением брака 07.07.2014 года Никешина Валерия Вячеславовна изменила фамилию на Пузракову.
Разрешая спор и соглашаясь с правовой позицией истца Гелленбека Х. о возникновении у него права собственности на указанную выше квартиру, суд, ссылаясь на положения ст. 162 ГК РФ, согласно которой несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, исходил из того, что, несмотря на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры сторонами не была соблюдена его форма ввиду отсутствия подписей сторон в договоре, его заключение именно на указанных в нем условиях подтверждается подписанным сторонами передаточным актом от 17.11.2009 года, распиской о получении денежных средств в счет полной оплаты стоимости проданной по договору купли-продажи от 17.11.2009 года квартиры.
Также суд исходил, что отчуждение спорной квартиры ответчицей в пользу истца подтверждается пояснениями допрошенных по делу свидетеля М., проживающего в спорной квартире с 2011 года на основании договора найма, заключенного с Гелленбеком Х., свидетеля С., являющейся членом совета многоквартирного дома N по <адрес>, пояснившей, что жильцам дома было известно о том, что спорная квартира была продана.
При этом суд пришел к выводу, что обращение Пузраковой В.В. в ноябре 2017 года с иском к Гелленбеку Х., в котором она просила суд признать состоявшимся договор купли-продажи квартиры от 17.11.2009 года и переход права собственности на спорную квартиру к Гелленбеку Х., и предоставление не подписанного сторонами договора в той редакции, в которой этот же договор в настоящем деле представлен истцом, подтверждает заключение между сторонами договора купли-продажи на оговоренных указанным договором условиях.
Признав установленным, что несоблюдение письменной формы договора, а именно отсутствие подписей сторон в договоре купли-продажи, влечет невозможность государственной регистрации права покупателя на спорную квартиру, суд пришел к выводу о том, что надлежащим способом защиты права является требование о признании за покупателем права собственности на приобретенную им квартиру, в связи с чем в указанной части удовлетворил заявленные исковые требования.
То обстоятельство, что судом в решении не дана оценка заявлению стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, о чем справедливо указано в апелляционной жалобе и объективно подтверждается материалами дела, основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не является.
Так, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, требования Гелленбека Х., который осуществляет права пользования спорным жилым помещением и заявляет о себе как о собственнике спорной квартиры на основании сделки купли-продажи, следует считать разновидностью негаторного иска, не имеющего срока исковой давности (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Верховным Судом Российской Федерации в пунктах 2, 3 Постановления Пленума N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" даны разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора судом первой инстанции приведенные положения не были учтены и применены надлежащим образом, и находит выводы суда по существу спора о правах на квартиру сделанными без учета фактических обстоятельств дела, а также основанными на неверном применении норм материального права.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В подтверждение факта приобретения Гелленбеком Х. в собственность спорной квартиры на основании возмездной сделки истцом суду представлен договор купли-продажи от 17.11.2009 года между Гелленбеком Х. и Пузраковой (Никешиной) В.В., в котором отсутствуют подписи сторон.
Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 ГК РФ).
Таким образом, суд не учел, что несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность в силу прямого указания закона.
При этом в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, тогда как материалами дела бесспорно подтверждается, что договор купли-продажи квартиры в установленной законом форме между сторонами Гелленбеком Х. и Пузраковой В.В. заключен не был, он является недействительным и не влечет никаких юридических последствий.
Принимая во внимание отсутствие документа, составленного в предусмотренной законом для такого вида договора форме, подтверждающего действительную волю Пузраковой В.В. на отчуждение в пользу истца спорной квартиры на конкретных и достигнутых между сторонами существенных условиях, правовых оснований считать, что между Гелленбеком Х. и Пузраковой В.В. заключена какая-либо сделка об отчуждении недвижимого имущества, которая в силу положений ст. 218 ГК РФ является основанием для возникновения права собственности у истца, не имеется.
Подписанный между сторонами передаточный акт от 17.11.2009 года о передаче Гелленбеку Х. в собственность квартиры также не может являться допустимым доказательством заключения между Гелленбеком Х. и Пузраковой В.В. сделки купли-продажи квартиры, поскольку он не содержит существенного условия договора продажи недвижимости - цены имущества (ст. 555 ГК РФ).
Более того, как видно из объяснений сторон в ходе судебного разбирательства и в суде апелляционной инстанции, именно в связи с возникшими впоследствии разногласиями по данному вопросу и недостижением между сторонами соглашения относительно продажной стоимости квартиры, договор купли-продажи так и не был подписан, на протяжении длительного периода времени предложений об его заключении и подписании сторонами также не направлялось.
Так, из объяснений стороны ответчика следует, что Пузракова В.В. действительно имела намерение продать истцу квартиру, не оспаривает получение от Гелленбека Х. денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры 800000 рублей, однако именно в связи с неоплатой Гелленбеком Х. в полном объеме стоимости квартиры в том размере, за которую она имела намерение ее продать - 1600000 рублей, договор купли-продажи, в котором имеется указание о цене квартиры в сумме 800000 рублей, ею подписан не был, при этом в подтверждение своих намерений совершить сделку она подписала передаточный акт и передала Гелленбеку Х. в пользование квартиру.
В то же время сторона истца не привела ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции убедительных доводов о причинах неподписания самим Гелленбеком Х. договора купли-продажи от 17.11.2009 года, учитывая при этом, что передаточный акт от этой же даты сторонами был подписан.
Кроме того, объяснения стороны ответчика об иной действительной цене квартиры, по которой она имела намерение ее продать, не противоречат и согласуются с объяснениями представителя истца в судебном заседании 18.06.2018 года, из которых следует, Гелленбек Х. согласился купить квартиру за 35 000 Евро и передал сразу 15000 евро без расписки, тогда как указанная в договоре цена покупаемой квартиры с учетом курса валюты по состоянию на 17.11.2009 года, установленного Центральным банком Российской Федерации (42,95 руб.), составляет всего 18626 Евро.
Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был, соответствующих обязательств по сделке не возникло, приведенные истцом обстоятельства, на которые он ссылался в подтверждение сделки и ее условий, а именно получение ответчиком денежных средств по оплате стоимости квартиры, указанной в договоре от 17.11.2009 года, передача квартиры в его (истца) фактическое владение и пользование, несение им расходов по оплате коммунальных платежей, предоставление им квартиры в аренду третьему лицу, которые суд также без достаточных к тому оснований проверял и оценивал, правового значения не имеют и законными основаниями приобретения права собственности на спорную квартиру не являются.
Вопреки правовой позиции стороны истца указанные фактические данные лишь свидетельствуют об имевшихся у сторон намерениях заключить сделку купли-продажи квартиры, которая до настоящего времени так и не была заключена.
Действующим законодательством возможность перехода права собственности на недвижимость, подлежащего государственной регистрации, связана с совершением сделки в надлежащей форме, что сторонами по настоящему делу сделано не было.
При таком положении является ошибочным вывод суда о том, что несоблюдение письменной формы договора, а именно отсутствие подписей сторон в договоре купли-продажи, влечет невозможность государственной регистрации права покупателя на спорную квартиру, в связи с чем надлежащим способом защиты права является требование о признании за покупателем права собственности на приобретенную им квартиру.
В данном случае судом неверно применены нормы материального права, что в целом и повлияло на правильность постановленного судом решения.
На основании вышеизложенного судебная коллегия не может согласиться с мотивами принятия решения об удовлетворении иска Гелленбека Х. в части требований о признании за ним права собственности на спорную квартиру, приведенными в судебном постановлении, поскольку правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.
По изложенным выше основаниям решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о признании права собственности на квартиру нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы на правильность постановленного судом решения в остальной части не влияют, в связи с чем в оставшейся части оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 июня 2018 года отменить в части удовлетворения исковых требований Гелленбека Харри о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении данных исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
