Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 ноября 2022 года Дело N 33-44302/2022


10 ноября 2022 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В.

судей Бреховой С.И., Шокуровой Л.В.

при секретаре (помощнике) Бураевой А.Е..,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бреховой С.И.

дело по апелляционной жалобе истца Илюхиной Н.Н. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от ... года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Илюхиной Н.Н. к Колыбельниковой Л. Н., Мурклинской З.Ю. о признании права собственности на долю квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, взыскании покупной цены, обязании исключить сведения из ЕГРП, - отказать в полном объеме.

установила:

Истец Илюхина Н.Н. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на долю квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, взыскании покупной цены, обязании исключить сведения из ЕГРП, мотивируя свои требования тем, что с ... г. она является собственником ... доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... Квартира с ... года принадлежала истцу. На основании договора купли-продажи от ... года истец продала ... доли в спорной квартире своей дочери Никольской В.А., в интересах которой действовал Никольский А.В. На основании договора купли-продажи от ... года, заключенного между Никольской В.А., и Колыбельниковой Л.Н., последняя приобрела право собственности на ... доли в спорной квартире. В ... г. Колыбельникова Л.Н. направила Илюхиной Н.Н. письмо с предложением выкупить ... доли за 11 000 000 руб. Данным предложением истица не воспользовалась. Спустя полгода, в ... г. Колыбельникова Л.Н. заключила с Костниковым А.А. договор купли-продажи .... доли в праве на вышеуказанную квартиру. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от ... г. указанный договор купли-продажи был признан недействительным, незаключенным. .... года Колыбельникова Л.Н. направила Илюхиной Н.Н. уведомление о намерении продать ... доли в праве собственности на спорную квартиру за 8 000 000 руб. Илюхина Н.Н. ответила письменно, что готова воспользоваться правом преимущественной покупки, но по цене, соответствующей рыночной стоимости доли на момент предложения. Переписка между истцом и Колыбельниковой Л.Н. продолжалась до ... года. В ... года Илюхина Н.Н. обратилась в суд с иском к Колыбельниковой Л.Н. о выплате компенсации за долю в спорной квартире, однако решением суда от ... года Илюхиной Н.Н. было отказано в удовлетворении заявленного иска, решение вступило в законную силу. До вступления в законную силу указанного решения суда Колыбельникова Л.Н. обратилась в суд с иском к Илюхиной Н.Н. о вселении в спорное жилое помещение, тем самым, отказавшись от намерения продавать свою долю и, утратив право продажи доли постороннему лицу без уведомления сособственника Илюхиной Н.Н. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от ... года отказано в удовлетворении требований Колыбельниковой Л.Н. о вселении в спорное жилое помещение, определении порядка пользования жилым помещений, обязании не чинить препятствий в пользовании, передаче ключей. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ... года решение Савеловского районного суда г. Москвы оставлено без изменения. ... года Колыбельникова Л.Н., злоупотребляя правом, в нарушение ст. 250 ГК РФ заключила с Мурклинской З.Ю. договор купли продажи ... доли в праве собственности на спорную квартиру, не известив Илюхину Н.Н. о своем намерении. Илюхина Н.Н. была готова и тогда и сейчас купить ... доли у Колыбельниковой Л.Н., в случае, если бы знала о намерении продать долю. Илюхина Н.Н. узнала о продаже доли только .... года, когда в спорную квартиру попытались вселиться новые собственники. Не сумев попасть в квартиру, они оставили на двери записку, в которой указали, что приобрели долю в спорной квартире и требуют передачи ключей. В ночь на ... года неизвестные снова пытались попасть в квартиру. Вызванный наряд полиции ОВД по району Сокол ГУ МВД России по г. Москве проверил документы, из которых выяснилось, что Мурклинская З. Ю., зарегистрированная по адресу: ..., ..., заключила ... года с Колыбельниковой Л.Н. договор купли-продажи ... доли в спорной квартире. Исковое заявление по настоящему делу зарегистрировано в суде ... года Ответчик Мурклинская З.Ю., приобретая .... доли в праве на вышеуказанную квартиру, знала, что пользование квартирой невозможно, поскольку это нарушит жилищные права проживающей там семьи, а также ей было известно о том, что ... доли в натуре не выделены и выделу не подлежат, в квартире проживают люди, с которыми она не связана родственными отношениями, в квартире она никогда не была, не осматривала, соглашение о порядке пользования квартирой заключить не пыталась, не получила от бывшего собственника Колыбельниковой Л.Н. ключи от квартиры, так как у Колыбельниковой Л.Н. их никогда не было, не оплатила имеющуюся задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Более того, в квартире зарегистрированы и члены семьи Илюхиной Н.Н., для которых спорная квартира является единственным местом проживания, их право пользования закреплено решением Савеловского районного суда от ... года. В копии регистрационного дела на спорный объект недвижимости отсутствует подтверждение (расписка) передачи денежных средств по договору купли-продажи, заключенному между Колыбельниковой Л.Н. и Мурклинской З.Ю. в сумме 8 000 000 руб. как указано в п. 5 договора. Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия ответчиков как злоупотребление правом, поскольку они привели к нарушению прав Илюхиной Н.Н. и третьих лиц, зарегистрированных и постоянно проживающих в спорной квартире.

С учетом уточненных требований, истец просит признать за Илюхиной Н.Н. право собственности на ... доли квартиры, расположенной по адресу: ..., ранее принадлежавшие Колыбельниковой Л.Н., перевести с Мурклинской З.Ю. на Илюхину Н.Н. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ... доли в праве собственности на указанную квартиру, заключенному ... года между Колыбельниковой Л.Н. и Мурклинской З.Ю. по цене 8 000 000 руб., признав Илюхину Н.Н. покупателем ... доли в праве собственности на квартиру в указанном договоре, взыскать с Илюхиной Н.Н. в пользу Мурклинской З.Ю. покупную цену ... доли в квартире в сумме 8 000 000 руб., обязать Управление Росреестра по г. Москве исключить из ЕГРН запись N ... от ... года о праве собственности Мурклинской З.Ю. на ... доли в квартире, расположенной по указанному выше адресу.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела, обеспечила явку в суд своего представителя по доверенности Метлиной Н.Б., которая уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик Мурклинская З.Ю. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела, обеспечила явку в суд своих представителей по доверенности Сычева С.А., Бахтина Р.А., которые против удовлетворения исковых требований возражали.

Ответчик Колыбельникова Л.Н. в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо Никольский А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве, третьи лица нотариус г. Москвы Макарова Н.Б., Никольская В.А. в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом первой инстанции при данной явке.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит истец Илюхина Н.Н. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителей истца Илюхиной Н.Н. по доверенности Филачеву О.А., Халваш О.Ю., представляющую также интересы третьего лица Никольской В.А., представителя ответчика Мурклинской З.Ю. по доверенности Сычева С.А., третье лицо Никольского А.В., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных неявившихся лиц, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.

В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Данным требованиям решение суда не соответствует.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Илюхина Н.Н. является собственником ... доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

Ответчик Колыбельникова Л.Н. являлась собственником ... доли в праве собственности на указанную квартиру.

... года Колыбельниковой Л.Н. составлено заявление, согласно которому она ставит в известность Илюхину Н.Н. о намерении продать ... доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., кв.... за 8 000 000 рублей. Согласно ст.250 ГК РФ. ст. 42 ЖК РФ Илюхина Н.Н. уведомлена, что имеет преимущественное право покупки доли Колыбельниковой Л.Н. и в связи с этим Колыбельникова Л.Н. просит Илюхину Н.Н. не позднее одною месяца со дня вручения заявления сообщить Колыбельниковой Л.Н. в ее адрес о своем желании или отказе приобрести указанную долю за 8 000 000 руб. с условием единовременной уплаты указанной суммы, в случае не осуществления права преимущественной покупки в течение одного месяца указанная доля будет продана другому лицу.

Согласно свидетельству ...., выданному нотариусом г. Москвы Микаеляном А.Р. ...года, нотариус на основании ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверил, что нотариусом г. Москвы Микаеляном Р.А., исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Микаеляна А.Р., ... года по просьбе Колыбельниковой Л.Н. Илюхиной Н.Н. передано заявление Колыбельниковой Л.Н.

При разрешении спора суд исходил из того, что с даты направления указанного заявления Колыбельникова Л.Н. сообщения о желании или отказе Илюхиной Н.Н. приобрести указанную долю за 8 000 000 руб. не получала. Истец Илюхина Н.Н. доказательств направления такого сообщения суду не представила.

Факт получения уведомления от Колыбельниковой Л.Н. истец не оспаривала, при этом указала, что направила ответчику уведомление о готовности воспользоваться правом преимущественной покупки, но по цене, соответствующей рыночной стоимости доли на момент предложения. Переписка между истцом и Колыбельниковой Л.Н. продолжалась до .... года.

После направления уведомления в адрес истца Колыбельникова Л.Н. обратилась в суд с иском к Илюхиной Н.Н. о вселении в спорное жилое помещение, что, по мнению истца, свидетельствует об отказе Колыбельниковой Л.Н. от намерения продавать свою долю в спорном жилом помещении и утрате права продажи доли иному лицу без уведомления сособственника Илюхиной Н.Н.

В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу вышеприведенной нормы повторное извещение продавцом участника общей долевой собственности необходимо в случае изменения цены и других условий договора.

При разрешении спора суд исходил из того, что условия по продаже доли не изменились, а доводы истца о том, что требование Колыбельниковой Л.Н. о вселении в спорное жилое помещение свидетельствует о ее отказе от намерения продать долю, судом отклонены как несостоятельные, поскольку в удовлетворении иска ответчика о вселении и определения порядка пользования жилым помещением было отказано.

Суд также отметил, что дополнительной гарантией соблюдения прав участников общей долевой собственности и правил отчуждения доли является установленное Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменение в ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" условие о том, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В связи с закреплением нотариальной формы сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности Федеральной нотариальной палатой по данному вопросу разработаны для использования в работе Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу.

Согласно п. 5.1. Методических рекомендаций в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Согласно п. 5.2. Методических рекомендаций ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Согласно п. 5.3. Методических рекомендаций отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

... года ответчик Колыбельникова Л.Н. произвела отчуждение принадлежащей ей ... доли спорной квартиры по цене 8 000 000 руб., заключив договор купли-продажи с ответчиком Мурклинской З.Ю.

Нотариусу при удостоверении договора купли-продажи от ... года были представлены документы, подтверждающие исполнение продавцом Колыбельниковой Л.Н. обязанности по извещению сособственника о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Оснований для отказа в совершении нотариального действия, установленных ст. 48 Основ законодательства о нотариате, не имелось.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о доказанности факта извещения истца о намерении Колыбельниковой Л.Н. продать принадлежащую ей на праве собственности долю квартиры.

В подтверждение своих намерений приобрести ... доли в праве собственности в спорной квартире истец ... перечислила на депозитный счет Управления Судебного Департамента г. Москвы сумму в размере 8 000 000 руб., о чем свидетельствует представленная в материалы дела квитанция.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Доводы истца суд отклонил как необоснованные, поскольку факт направления истцом ответа о готовности воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права. При этом, само по себе наличие у истца денежных средств является необходимым условием, но не достаточным для реализации права преимущественной покупки. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено относимых и допустимых доказательств недобросовестности сторон договора купли-продажи от 18 декабря 2020 года.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности с точки зрения положений ст. 10 ГК РФ и требований ст. 56 ГПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли квартиры.

Кроме того, разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд пришел к выводу о том, что истец обратилась с названным иском по истечении установленного законом срока.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.