Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 33-4423/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,

судей Шабалиной В.О., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

N 2-1543/2019 по иску Дектяренко Юлии Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "ЮМАС-Гранд", Масловой Юлии Юрьевне о расторжении договора, признании прекратившим право, возложении обязанности

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Масловой Юлии Юрьевны

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 8 августа 2019 года,

установила:

в обоснование заявленных требований и изменений к ним истец указала, что является собственником квартиры по адресу: <адрес изъят>, приобретённой по результатам торгов по реализации заложенного имущества 27.08.2018, проведённых на основании решения суда, договора купли-продажи от 27.08.2018, заключённого с МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае. Однако, в отношении данной квартиры зарегистрировано обременение в виде долгосрочной аренды на срок с 22.06.2012 по 22.06.2037 в пользу ООО "ЮМАС-Гранд" на основании договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Поскольку залогодержатель своего согласия на передачу квартиры в аренду не давал, право аренды ответчика в отношении жилого помещения прекращено в силу закона с момента вступления решения суда от Дата изъята в законную силу по гражданскому делу Номер изъят.

Истец просила суд расторгнуть договор аренды от 22.06.2012, дополнительное соглашение N 2 от 03.03.2013 к договору аренды квартиры от 22.06.2012, дополнительное соглашение N 1 от 03.03.2013 к договору аренды квартиры от 22.06.2012, дополнительное соглашение от 25.06.2012 между Масловой Ю.Ю. и ООО "ЮМАС-Гранд", признать прекратившимся право долгосрочной аренды ООО "ЮМАС-Гранд" на квартиру по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, обязать ООО "ЮМАС-Гранд" освободить квартиру по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 8 августа 2019 года исковые требования Дектяренко Ю.А. удовлетворены.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Маслова Ю.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обосновании доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней указывает, что суд привлек Маслову Ю.Ю. в качестве ответчика за один день до вынесения решения, не предоставив достаточного разумного срока для представления письменных обоснованных возражений на иск с приложением письменных доказательств, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Масловой Ю.Ю. об отложении судебного заседания, назначенного на 08.08.2019. Указывает, что к экземпляру искового заявления для ответчика не приложены все документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а именно: не приложены доказательства привлечения в дело всех лиц, имеющих права пользования в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, в том числе и арендатора ООО "ЮМАС-Гранд", чтобы иметь возможность получить данную квартиру без обременений, а также они вообще не существуют в природе, в том числе отсутствуют в материалах данного гражданского дела.

В тексте решения суда умышленно искажены установленные другими судами факты, имеющие преюдициальное значение для данного дела.

Cо ссылкой на п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 указывает, что заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии у нее информации о государственной регистрации договора аренды (в пользу ООО "ЮМАС-Гранд"), о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом. Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды. В связи с этим договор аренды сохраняет силу в соответствии со ст. 617 ГК РФ и в иске о выселении должно быть отказано.

Указывает на противоречия в выводах суда в части указания, что право аренды не могло возникнуть вообще, прекращено с 11.09.2015, договор и дополнительные соглашения подлежат расторжению в связи с невозможностью возникновения права аренды. Суд не принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 17.03.2020 по делу N А-19-21005/19, которым установлен факт грубейшего нарушения при проведении обжалуемых незаконных торгов, факт незаконности перехода права собственности на спорный объект недвижимости от Масловой Ю.Ю. к Дектяренко Ю.А.

Указывает, что решение, оформленное протоколом N 150-П заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже заложенного имущества от 20.09.2018, неправомочно, поскольку было принято в отсутствие (без участия) двух членов комиссии, в том числе и в отсутствие (без участия) члена аукционной комиссии - Казанковой Д.В. Согласно выводам почерковедческого исследования эксперта Свиридова А.А. подписи за Казанкову Д.В. и Давыдова Е.В. являются подделкой на 100%. Подписи за Балакина И.В. и Балакина М.В. являются подделкой на 50%.

Сообщает, что в рамках рассмотрения дела N А-19-21005/19 в Арбитражном суде Иркутской области Казанкова Д.В. давала заведомо ложные показания. Указывает, что обжалуемые торги были проведены с нарушением пунктов "Методических рекомендаций по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" (утв. Росимуществом 11.04.2014).

Письменных возражений на апелляционную жалобу и дополнения к ней не поступило.

Судебная коллегия на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Горбачук Л.В., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 11.09.2015 по гражданскому делу N 2-2348/2015, вступившим в законную силу 13.12.2016, расторгнут кредитный договор (при ипотеке в силу закона) Номер изъят от 25.01.2008 между ОАО "Далькомбанк" и Масловой Ю.Ю., произведена замена стороны ОАО "Далькомбанк" на правопреемника ПАО "МТС-Банк", с Масловой Ю.Ю. в пользу ПАО "МТС Банк" взыскана задолженность по договору потребительского кредита: сумма основного долга 2 974 391,67 руб., неуплаченные проценты 888 734,98 руб., 27 515,63 руб. - госпошлина, обращено взыскание в пользу ПАО "МТС-Банк" на предмет ипотеки - однокомнатную квартиру, назначение жилое, общей площадью

54,2 кв.м., по адресу: <адрес изъят>, принадлежащую на праве собственности Масловой Ю.Ю., путём реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены имущества в размере 3 267 200 руб.

Из материалов регистрационного дела следует, что Маслова Ю.Ю. (арендодатель) передала принадлежащую ей квартиру в аренду ООО "ЮМАС-Гранд" (арендатор) по договору аренды от 22.06.2012 и акту приёма-передачи от 22.06.2012, заключив в дальнейшем дополнительные соглашения с арендатором от 25.06.2012 о наличии обременений в виде ипотеки ОАО "Далькомбанк" от 01.02.2008 по 01.02.2036, ипотеки ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" от 15.09.2009 по 31.01.2041; от 03.03.2013 N 1 по изменению условий договора аренды в части перепланировки и ремонта, от 03.03.2013 Номер изъят по условиям субаренды. Договор аренды и дополнительные соглашения были зарегистрированы в УФРС по Иркутской области.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 31.01.2019 ООО "ЮМАС-Гранд" является действующим юридическим лицом, зарегистрировано в налоговом органе с 03.09.2009, учредителем общества является Маслова Ю.Ю.

На основании вышеуказанного решения суда 14.12.2015 был выдан исполнительный лист Номер изъят, который был предъявлен на исполнение в Правобережный отдел судебных приставов г.Иркутска, 19.02.2016 на основании данного исполнительного листа возбуждено исполнительное производство Номер изъят о взыскании с Масловой Ю.Ю. задолженности в размере 3 890 642,28 руб. и об обращении взыскания на предмет залога: однокомнатная квартира, назначение жилое, кадастровый номер Номер изъят, общей площадью 54,2 кв.м., адрес объекта: <адрес изъят>. 06.12.2017 судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи арестованной квартиры на торги в специализированную организацию ТУ Росимущество. На основании постановления от 26.10.2018, протоколов N 150-АИ от 20.09.2018 победителем торгов объявлена Дектяренко Ю.А., оплата стоимости квартиры произведена полностью, зарегистрировано право собственности на квартиру 25.10.2018 на основании договора купли-продажи от 25.10.2018 между Дектяренко Ю.А. и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, что подтверждено материалами регистрационного дела, выпиской из ЕГРН от 24.10.2018, договором купли-продажи от 25.10.2018.

30 октября 2018 года истцом в адрес ООО "ЮМАС-Гранд" направлена претензия о необходимости обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о прекращении договора аренды и заключённых к нему дополнительных соглашений, об освобождении квартиры в течение 30 дней с момента получения претензии, однако ответа не последовало.

Из условий кредитного договора Номер изъят от 25.01.2008, заключённого между ОАО "Далькомбанк" и Масловой Ю.Ю., следует, что заёмщик Маслова Ю.Ю. обязалась не отчуждать квартиру, не осуществлять её последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора (п.4.1.26), не сдавать квартиру в наём, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять её правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора (п.4.1.27).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствуясь ст.ст. 346, 351, 352, 353, 237, 292, 304 ГК РФ, ст.40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 30, 35 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу, что залогодержатель своего согласия на передачу спорной квартиры в аренду не давал, доказательств, подтверждающих факт получения такого согласия на передачу квартиры в аренду ответчиками не представлено, право аренды и договор аренды спорной квартиры прекращены в силу закона с 11.09.2015, с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество; право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном порядке. Поскольку спорная квартира являлась предметом ипотеки, на основании решения суда на неё обращено взыскание, в соответствии со ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прекращается право пользования квартирой залогодателя, в том числе и всех лиц, которым было передано залогодателем право по пользованию данным жилым помещением. Без получения согласия залогодержателя на передачу спорной квартиры в аренду у ответчика ООО "ЮМАС-Гранд" не могло возникнуть права аренды, в связи с чем договор аренды и дополнительные соглашения к нему подлежат расторжению.

Суд обоснованно отклонил доводы ответчика Масловой Ю.Ю. о получении ею согласия на передачу жилого помещения в аренду от первоначального залогодержателя Ларюшкиной Е.Л., поскольку апелляционным определением Иркутского областного суда от 24.07.2017 отменено решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 09.02.2015, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ларюшкиной Е.Л. к Масловой Ю.Ю. о регистрации договора займа и залога от 13.01.2008 в УФРС по Иркутской области, признании за Ларюшкиной Е.Л. права залога от 13.01.2008 на квартиру по адресу: <адрес изъят>, признании за Ларюшкиной Е.Л. права от 13.01.2008 (с момента подписания договора займа и залога) преимущественно перед другими кредиторами получения удовлетворения из стоимости заложенного имущества -квартиры по адресу: <адрес изъят>.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, выводы суда подробно мотивированы, судом дана правовая оценка кредитному договору, предусматривающему передачу спорного объекта в аренду при наличии предварительного согласия кредитора, которое ОАО "Далькомбанком" выдано не было. Истец является законным собственником спорной квартиры, в связи с чем оспариваемый договор аренды нарушает ее права собственника в отношении принадлежащего ей имущества. Установив, оценив в совокупности добытые по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Таким образом, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит, а апелляционная жалоба и дополнения к ней не подлежат удовлетворению.

Апелляционная жалоба и дополнения к ней не содержат доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327? ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 8 августа 2019 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.
Судья-председательствующий Л.В. Горбачук Судьи В.О. Шабалина Н.Н. Шишпор      
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка