Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 09 июля 2018 года №33-4413/2017, 33-210/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июля 2018 года Дело N 33-210/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Мишеневой М.А.,
судей Касянчук Е.С., Никитиной А.В.
при секретаре Баталовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 ноября 2017 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" к Платоновой Е. Б. об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Платоновой Е. Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Касянчук Е.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Общество с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" (далее - ООО "ПИК") обратилось в суд с иском к ООО "Новое время" и Платоновой Е.Б. по тем основаниям, что 05.06.2013 между ним в лице ООО "САНА+" и ООО "Новое время" был заключен договор займа на сумму, эквивалентную 24418,60 условным единицам, на момент предоставления займа составляющую 1050000 руб., на срок до 01.06.2018, с уплатой за пользование займом 15,75% годовых. Исполнение обязательства заемщиком обеспечено залогом принадлежащего Платоновой Е.Б. имущества - фундамента незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, общей залоговой стоимостью 1050000 руб. В связи с нарушением ООО "Новое время" заемных обязательств, ООО "ПИК" просило взыскать с заемщика долг в размере 2187423 руб. 83 коп., проценты за пользование займом по дату исполнения решения суда, а также судебные расходы по делу, обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ его продажи - с публичных торгов и установив начальную продажную цену в размере 1395516 руб. 52 руб.
Платоновой Е.Б. предъявлен встречный иск к ООО "ПИК" о признании договора залога недействительным со ссылками на то, что на дату заключения договора залога на находящемся на земельном участке фундаменте фактически был возведен жилой дом. Согласие на залог указанного объекта супруг залогодателя не давал. Данный жилой дом является единственным местом жительства для залогодателя и членов ее семьи.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28.07.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04.10.2016, иск ООО "ПИК" удовлетворен частично, с ООО "Новое время" в пользу истца взысканы 2187423 руб. 83 коп., в том числе: 1568096 руб. 21 коп. основного долга, 397733 руб. 20 коп. процентов, 221594 руб. 42 коп. пени, 39137 руб. 12 коп. судебных расходов, а также проценты за пользование займом по ставке 15,75% годовых, начисляемые на сумму основного долга по займу в размере 1568096 руб. 21 коп. с учетом его фактического погашения, за период с ХХ.ХХ.ХХ до дня полного погашения основного долга по займу включительно; обращено взыскание на предметы залога: принадлежащие Платоновой Е.Б. фундамент незавершенного строительством жилого дома, общей площадью 93,8 кв.м, расположенный по адресу: (.....), путем продажи с публичных торгов, с установлением его начальной продажной цены в размере 6114400 руб., а также земельный участок площадью 977 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (.....), путем продажи с публичных торгов, с установлением его начальной продажной цены в размере 3095200 руб. С Платоновой Е.Б. в пользу ООО "ПИК" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано. С Платоновой Е.Б. в пользу (...) взысканы судебные расходы по оплате экспертных услуг в размере 5000 руб.
Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Карелия от 28.06.2017 указанные судебные акты отменены в части удовлетворения первоначальных требований "ПИК" об обращении взыскания на предметы залога и отказа в удовлетворении встречного иска Платоновой Е.Б., дело в указанной части возвращено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Платонова Е.Б. ранее заявленные требования уточнила, просила признать недействительным заключенный ею с ООО "ПИК" договор залога недвижимого имущества от 05.06.2013 и применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи об ипотеке спорных объектов недвижимости; дополнила основание иска указанием на отсутствие государственной регистрации залога земельного участка, оценки данного объекта, полагая заключенный договор смешанным, ссылалась на истечение срока предъявления кредитором требований к поручителю.
Определением судьи от 24.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Платонов Ю.А., Платонова Д.Ю., Управление по вопросам семьи и детства Комитета социального развития администрации Петрозаводского городского округа, Управление Росреестра по Республике Карелия.
Решением суда в удовлетворении требований ООО "ПИК" об обращении взыскания на заложенное имущество отказано. Встречный иск Платоновой Е.Б. удовлетворен, договор залога (ипотеки) недвижимого имущества, заключенный 05.06.2013 между ООО "САНА-Спецмонтаж" (в настоящее время ООО "ПИК") и Платоновой Е.Б., зарегистрированный 05.07.2013 Управлением Росреестра по Республике Карелия N, признан недействительным; из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об ограничении прав и обременении принадлежащих Платоновой Е.Б. на праве собственности предметов залога. С ООО "ПИК" в пользу Платоновой Е.Б. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. С ООО "ПИК" взысканы расходы по проведению экспертиз - в пользу (...) в размере 5000 руб., в пользу (...) в размере 20000 руб.
С принятым судебным постановлением не согласно ООО "ПИК", в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречных требованиях. В обоснование доводов жалобы обращает внимание на применение судом к спорным правоотношениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", на момент заключения договора ипотеки не принятого. Со ссылкой на нормы п. 2 ст. 8, ст. 219 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что право собственности на жилой дом на момент заключения договора залога и до настоящего времени у Платоновой Е.Б. не возникло. Полагает, что спорный объект с учетом его расположения по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ является самовольной постройкой. Обращает внимание на то, государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора ипотеки содержали сведения о заложенном фундаменте как объекте недвижимости, в связи с чем у ООО "ПИК" отсутствовали основания сомневаться в юридической невозможности принятия данного объекта в залог. Считает, что Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлен запрет на залог земельного участка без залога расположенных на нем объектов недвижимости. Недействительность залога объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не влечет недействительность залога самого земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "ПИК" Зубкова О.В., Шмаеник А.А., предъявившие доверенности, просили об отмене решения суда, ссылаясь на правомерность требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
Платонова Е.Б. и ее представитель Стоянова С.В., действующая на основании доверенности, по доводам жалобы возражали, просили об ее отклонении.
Третье лицо Платонов Ю.А. просил решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте слушания дела.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля (...), экспертов (...), (...), (...), проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 05.06.2013 между истцом по первоначальному иску в лице ООО "САНА+" и ООО "Новое время" был заключен договор займа N, в соответствии с п. 1.1 которого заимодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 24418,60 условных единиц, на срок до 01.06.2018, с уплатой за пользование займом 15,75% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере, в сроки и на условиях, установленных договором. Условная единица по договору принимается равной минимальному значению стоимости евро по курсу Центрального банка РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц. Стоимость 1 условной единицы подлежит округлению до целых величин в меньшую сторону и не может быть менее 43 руб. Все расчеты между сторонами производятся в российских рублях.
28.11.2013 между заемщиком и займодавцем заключено соглашение о реструктуризации долга по договору займа в связи с предоставлением ООО "Новое время" отсрочки по возврату суммы основного долга и процентов на период с 01.11.2013 по 28.02.2014, согласно которому сумма основного долга на дату окончания отсрочки составила 25700,56 условных единиц, окончательным сроком исполнения договора определено 01.10.2018. Дополнительным соглашением от 22.07.2014 утверждено приложение к договору о новом графике платежей в связи с реструктуризацией задолженности.
Поскольку заемщик в одностороннем порядке отступил от исполнения обязательств по договору займа, в результате чего образовалась заложенность, вступившим в законную силу решением суда от 28.07.2016 с ООО "Новое время" в пользу ООО "ПИК" взыскано 2187423 руб. 83 коп. долга, проценты за пользование займом по ставке 15,75% годовых, начисляемые на сумму основного долга по займу в размере 1568096 руб. 21 коп. с учетом его фактического погашения, за период со 02.07.2016 до дня полного погашения основного долга по займу включительно, 39137 руб.12 коп. судебных расходов.
Согласно ответу судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по работе с юридическими лицами г. Петрозаводска и Прионежского района УФССП России по Республике Карелия от 05.07.2018 N на запрос суда задолженность ООО "Новое время" перед ООО "ПИК" погашена на сумму 23 руб. 29 коп. Иных выплат должником не производилось.
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Новое время" по заключенному с ООО "ПИК" договору займа Платоновой Е.Б. 05.06.2013 в ипотеку займодавцу переданы принадлежащие ей на праве собственности фундамент незавершенного строительством жилого дома общей площадью 93,8 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (.....), а также земельный участок площадью 977 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (.....). Предмет залога в целом оценен сторонами в 1050000 руб. 05.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия произведена государственная регистрация ипотеки фундамента жилого дома и земельного участка.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
По смыслу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Между тем, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований кредитора. Отказывая ООО "ПИК" в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество и признавая правомерными в соответствии со ст. ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ встречные требования Платоновой Е.Б. о недействительности договора ипотеки от 05.06.2013, суд исходил из того, что на дату заключения данного договора такой самостоятельный объект недвижимости как фундамент незавершенного строительством жилого дома фактически отсутствовал, на нем задолго до заключения договора залога был возведен и эксплуатировался семьей Платоновой Е.Б. жилой дом площадью 104,9 кв.м. Данные о жилом доме как объекте недвижимости с 22.11.2011 содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Построенный на фундаменте жилой дом не может считаться его неотделимыми улучшениями и не может быть оценен как предмет ипотеки, поскольку право собственности Платоновой Е.Б. на него не зарегистрировано. Сославшись также на установленный земельным законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд не нашел оснований и для обращения взыскания на принадлежащий залогодателю земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120119:42.
Однако, с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "ПИК" об обращении взыскания на заложенное имущество и правомерности встречных исковых требований Платоновой Е.Б. судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (подлежащего применению к возникшим правоотношениям) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По смыслу закона условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.
Право собственности Платоновой Е.Б. на фундамент незавершенного строительном жилого дома и земельный участок под ним на 05.06.2013 подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.10.2015, представленными в материалы дела.
На дату заключения договора ипотеки содержащееся в нем описание предметов ипотеки соответствовало требованиям закона. Право собственности Платоновой Е.Б. на возведенный на фундаменте объект на эту дату зарегистрировано не было и в силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ у нее не возникло.
Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.
Фактическое изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога. Независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.
Судебной коллегией также обращается внимание на то, что в соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного и недобросовестного поведения.
Договор залога на оговоренных в нем условиях, включая описание залогового имущества, был подписан и исполнялся его сторонами, никто из них, в том числе залогодатель, не требовал его расторжения либо признания недействительным или незаключенным. Подписание Платоновой Е.Б. договора залога и последующих документов, в том числе заявлений в адрес истца по первоначальному иску, содержащих просьбы об уведомлении ее как залогодателя о любых нарушениях заемщиком графика платежей, также не давало ООО "ПИК" оснований усомниться в действительности состоявшейся сделки.
С учетом приведенных оснований судебная коллегия находит требования ООО "ПИК" об обращении взыскания на заложенное имущество правомерными, основанными на подлежащих применению нормах права и условиях договора, и не усматривает при этом установленных законом оснований для удовлетворения встречного иска Платоновой Е.Б. о признании договора залога недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ по заявленным ею основаниям, обращая также внимание на наличие согласия супруга Платоновой Е.Б. на заключение данной сделки, соответствующую регистрацию договора залога, определение в договоре залоговой стоимости имущества и отсутствие оснований для выводов о пропуске ООО "ПИК" срока исковой давности при обращении с соответствующими требованиями.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пп. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении первоначального иска ООО "ПИК" и отказе Платоновой Е.Б. во встречных требованиях.
Поскольку 21.02.2018 Платоновой Е.Б. было зарегистрировано право собственности на возведенный на фундаменте жилой дом с кадастровым номером N по (.....), обстоятельство возведения жилого дома на спорном фундаменте подтверждено ею и третьим лицом Платоновым Ю.А. в судебном заседании, указанные объекты имеют один инвентарный номер, а из пояснений допрошенных судом апелляционной инстанции свидетеля и экспертов следует, что иных самостоятельных фундаментов на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0120119:42 не имеется, взыскание следует обратить на земельный участок и расположенный на нем жилой дом как трансформированный из предмета залога объект.
По заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной (...), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N и находящегося на нем объекта с кадастровым номером N по состоянию на 15.06.2018 составляет 6647000 руб. Указанное заключение судебная коллегия находит допустимым доказательством по делу, отвечающим требованиям ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для его критической оценки не усматривает. Допущенная экспертом при подсчетах арифметическая ошибка не повлияла на окончательную стоимость оцененного домовладения.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в размере 5317600 руб. (6647000 руб. х 80%), а продажа имущества произведена с публичных торгов.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи или на статье 4 Федерального закона.
Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В связи с тем, что с условиями достигнутого между заемщиком и займодавцем соглашения о реструктуризации долга от 28.11.2013 и дополнительного соглашения от 22.07.2014 залогодатель ознакомлена не была и своего согласия на обеспечение залогом долга ООО "Новое время" в этой части не давала, ответственность Платоновой Е.Б. перед ООО "ПИК" по обязательствам ООО "Новое время" должна быть ограничена лишь условиями договора займа, то есть в пределах 2246341 руб. 39 коп., из которых 1535508 руб. 53 коп. - основной долг, 489238 руб. 44 коп. - проценты на 09.07.2018, 221594 руб. 42 коп. - пени, и процентов за пользование займом по ставке 15,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 1535508 руб. 53 коп. с учетом его фактического погашения, за период с 10.07.2018 до дня полного погашения основного долга по займу включительно.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с Платоновой Е.Б. в пользу ООО "ПИК" следует взыскать понесенные им расходы на оплату услуг по проведению комплексной судебной экспертизы, выполненной (...) и (...), в сумме 45807 руб. 77 коп. (33807 руб. 77 коп. + 12000 руб.), подтвержденные документально, а также 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 ноября 2017 года по настоящему делу отменить. Принять по делу новое решение.
Иск общества с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" удовлетворить.
Обратить взыскание на предметы залога - принадлежащие Платоновой Е. Б. жилой дом с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (.....), и земельный участок площадью 977 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (.....), определив способ их продажи - с публичных торгов и установив начальную продажную цену в размере 5317600 руб., в пределах ответственности Платоновой Е. Б. по договору залога от 05.06.2013 в части неисполненных обществом с ограниченной ответственностью "Новое время" обязательств по договору займа от 05.06.2013 N перед обществом с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" в размере 2246341 руб. 39 коп., а также процентов за пользование займом по ставке 15,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 1535508 руб. 53 коп. с учетом его фактического погашения, за период с 10 июля 2018 года до дня полного погашения основного долга по займу включительно.
В удовлетворении встречного иска Платоновой Е. Б. отказать.
Взыскать с Платоновой Е. Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Первая ипотечная компания" 45807 руб. 77 коп. расходов по проведению экспертизы, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка