Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 33-4412/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего

Кучьяновой Е.В.

судей

Костылевой Е.С. и Маслова Д.А.


при секретаре судебного заседания Поташевой Р.-М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело N 2-58/2020 по иску Спиридоновой Раисы Васильевны и Гостевой Ольги Леонидовны к Солоницыну Андрею Леонидовичу, Кокорину Андрею Леонидовичу о признании сделки недействительной, по апелляционным жалобам представителя Солоницына Андрея Леонидовича Ганиевой О.В. и представителя Кокорина Андрея Леонидовича Гноенко В.В.

на решение Красноборского районного суда Архангельской области от 17 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Маслова Д.А., суд апелляционной инстанции

установил:

Спиридонова Р.В. и Гостева О.Л. обратились в суд с иском к Солоницыну А.Л., Кокорину А.Л. с требованиями о признании недействительной сделки по продаже нежилых помещений общей площадью 1063,9 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>, совершенной 2 августа 2019 года между главой крестьянского (фермерского) хозяйства "Черевково" Солоницыным А.Л., (продавцом) и Кокориным А.Л. (покупателем), и о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности покупателя на указанные нежилые помещения (аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ).

Истцы указали, что входят в состав учредителей и членов крестьянского (фермерского) хозяйства "Черевково", зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, ОГРН N. На общем собрании членов хозяйства ДД.ММ.ГГГГ главой крестьянского хозяйства был избран Солоницын А.Л.

При совершении оспариваемой сделки не соблюдены требования статей 253 и 257 Гражданского кодекса Российской Федерации, нанесен ущерб хозяйству, грубо нарушены интересы его членов, которые о продаже помещений в здании не были информированы.

Нежилые помещения по указанному выше адресу, находящиеся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, проданы Кокорину А.Л. за 110000 руб., данная цена ничем не обоснована, занижена на несколько порядков по сравнению с реальной стоимостью имущества, экономически невыгодна, совершение сделки на таких условиях повлекло причинение убытков хозяйству, поскольку, в частности, только плата за аренду проданных помещений превышала 85000 руб. в месяц.

У покупателя Кокорина А.Л., с учетом условий сделки и обстоятельств ее совершения, имелись основания для сомнений в правомерности действий Солоницына А.Л. и в его полномочиях.

Несмотря на грубые нарушения, регистратор в нарушение требований пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" зарегистрировал право собственности за Кокориным А.Л.

Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Шашков В.Н., Казакова В.К., Солоницын Э.Л., и Матвеева Л.И.

Казакова В.К. заявила самостоятельные исковые требования о признании недействительной сделки по продаже помещений в здании и о применении последствий недействительности сделки по основаниям, аналогичным указанным истцами.

В судебном заседании Гостева О.Л., представитель Спиридоновой Р.В. -Горяев Н.Е. заявленные требования поддержали.

Представитель Солоницына А.Л. - Ганиева О.В. иск не признала.

Представитель Кокорина А.Л. - Гноенко В.В. иск также не признал.

Дело рассмотрено в отсутствие Солоницына А.Л. и Кокорина А.Л., третьих лиц Управления Росреестра по Архангельской области и НАО, Шашкова В.Н., Матвеева Л.И., Солоницына Э.Л.

Решением Красноборского районного суда Архангельской области от 17 августа 2020 года постановлено: "Исковые требования Спиридоновой Раисы Васильевны, Гостевой Ольги Леонидовны к Солоницыну Андрею Леонидовичу, Кокорину Андрею Леонидовичу о признании сделки недействительной удовлетворить частично.

Исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Казаковой Валентины Клавдиевны к Солоницыну Андрею Леонидовичу, Кокорину Андрею Леонидовичу о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровым номером 29:08:104231:34, заключенный 02.08.2019 между Солоницыным Андреем Леонидовичем и Кокориным Андреем Леонидовичем.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата в общую совместную собственность членов крестьянского хозяйства "Черевково", главой которого является индивидуальный предприниматель Солоницын Андрей Леонидович нежилых помещений с кадастровым номером 29:08:104231:34, прекратив право собственности Кокорина Андрея Леонидовича на нежилые помещения с кадастровым номером 29:08:104231:34.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Солоницына Андрея Леонидовича в пользу Кокорина Андрея Леонидовича 110 000 рублей.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении требований Спиридоновой Раисы Васильевны и Гостевой Ольги Леонидовны к Солоницыну Андрею Леонидовичу и Кокорину Андрею Леонидовичу о применении последствий недействительности сделки, а именно признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения N в здании по адресу: <адрес> за Кокориным А.Л. запись регистрации за N от ДД.ММ.ГГГГ путем признания записи в Росреестре о регистрации права собственности недействительной и аннулировании из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Взыскать с Солоницына Андрея Леонидовича и Кокорина Андрея Леонидовича в доход бюджета МО "Красноборский муниципальный район" государственную пошлину в размере 35 342 рублей в равных долях по 17 671 рубль с каждого.

Взыскать с Солоницына Андрея Леонидовича и Кокорина Андрея Леонидовича в пользу Спиридоновой Раисы Васильевны и Гостевой Ольги Леонидовны государственную пошлину в размере 300 рублей в равных долях, то есть по 75 рублей с каждого ответчика в пользу каждого истца.

Взыскать с Солоницына Андрея Леонидовича и Кокорина Андрея Леонидовича в пользу Казаковой Валентины Клавдиевны государственную пошлину в размере 300,00 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого".

С данным решением не согласились Солоницын А.Л. и Кокорин А.Л.

В апелляционной жалобе представитель Солоницына А.Л. просит решение суда отменить, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, существенно нарушены нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Сделка по продаже нежилых помещений, общей площадью 1063,9 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>, между главой крестьянского хозяйства Солоницыным А.Л. и Кокориным А.Л. 2 августа 2019 года совершена в интересах фермерского хозяйства, поскольку здание конторы являлось убыточным, износ составлял 70%, стоимости здания. Солоницын А.Л., как глава хозяйства, вправе единолично распоряжаться имуществом в интересах хозяйства. Сделка по отчуждению здания была произведена в интересах хозяйства, сумма от его продажи внесена в кассу предприятия.

Судом первой инстанции была рассмотрена арендная плата за указанную контору, но не рассмотрены расходы на ее содержание.

По состоянию на 31 января 2005 года из хозяйства вышли все его члены, заявления о повторном их принятии отсутствуют.

Солоницын А.Л. при избрании его главой внес в хозяйство денежные средства в размере 1490000 руб., которых хватило на покрытие долгов. Кроме того, Солоницын А.Л. заплатил долги Шашкова В.Н.

Истцы и третьи лица не являлись членами хозяйства, денежных средств не вносили, в хозяйстве как его члены с 2005 года не работали, не принимали личного и трудового участия.

Об отсутствии пайщиков Солоницыну А.Л. стало известно в ходе рассмотрения настоящего дела. Пайщики вышли, за своими паями не обратились, срок для такого обращения вышел, поэтому никакого права оспаривать сделку они не имели.

В апелляционной жалобе представитель Кокорина А.Л. просит решение суда отменить ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Сделки, осуществленные главой КФХ, не требуют дополнительного оформления согласия прочих собственников.

Ссылка на учредительный договор крестьянского хозяйства "Черевково" несостоятельна, поскольку КФХ Солоницын А.Л. и КХ "Черевково" - это два разных субъекта. Право общей совместной собственности зарегистрировано на КФХ Солоницын А.Л.

Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.

Изучив материалы дела, выслушав Солоницына А.Л. и его представителя Ганиеву О.В., представителя Кокорина А.Л. - Гноенко В.В., а также Гостеву О.Л. и ее представителя Мовсесян А.Р., представителя Спиридоновой Р.В. - Горяева М.А., Казакову В.К., обсудив доводы каждой апелляционной жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия оснований для удовлетворения каждой апелляционной жалобы и отмены решения суда не усматривает, исходя из следующего.

Как установлено судом, крестьянское хозяйство "Черевково" (далее - КХ "Черевково", хозяйство) было создано на основании учредительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано постановлением главы администрации МО "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 1, л.д. 17 - 19 - копия учредительного договора, л.д. 230 - 232 - копия постановления и свидетельства о регистрации, л.д. 28 - 36 - сведения ЕГРИП о крестьянском (фермерском) хозяйстве, главой которого с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован индивидуальный предприниматель Солоницын А.Л.).

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент создания крестьянского хозяйства (пункт 2 статьи 23 и статьи 257) предусматривалось, что деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства осуществлялась без образования юридического лица, с определением статуса главы такого хозяйства как индивидуального предпринимателя.

Пунктом 1 статьи 257 ГК РФ, как на момент создания хозяйства, так и в настоящее время установлено, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

Согласно пункту 2 этой же статьи ГК РФ (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ) в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Аналогичное регулирование установлено пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Положения о порядке распоряжения имуществом фермерского хозяйства содержатся в статье 8 этого же Федерального закона, согласно которой такой порядок определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 этого Закона (пункт 1); распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (пункт 2); по сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 этого Закона; сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (пункт 3).

Данные нормы связаны с содержанием пункта 1 статьи 1 этого же Федерального закона, согласно которому фермерское хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

В настоящее время условия деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства регулируются также пунктом 5 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ), согласно которому граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Тем же пунктом предусмотрено, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 86.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ) граждане, ведущие совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 23), вправе создать юридическое лицо - крестьянское (фермерское) хозяйство.

В данном случае КХ "Черевково", по обстоятельствам дела, было создано без образования юридического лица (с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя главы хозяйства, которым первоначально являлся ФИО114 (т. 1, л.д. 37, 232, т. 2, л.д. 81 - 82).

Судом также установлено, что постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А05-4886/2012 было признано право общей совместной собственности членов КХ "Черевково" (с указанием в качестве главы хозяйства ФИО119) на нежилые помещения общей площадью 1063,9 кв. м, расположенные на 1, 2 этажах (номера на поэтажном плане с 1 по 3, с 5 по 10 и с 12 по 20 на 1-м этаже, с 11 по 27 на 2-м этаже) здания по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 244 - 247), и на основании этого судебного постановления за ФИО119 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право общей совместной собственности на указанные нежилые помещения (т. 1, л.д. 27).

С ДД.ММ.ГГГГ в качестве индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства зарегистрирован Солоницын А.Л. (т. 1, л.д. 28, т. 2, л.д. 29 - 31), принятый в члены КХ "Черевково" и избранный его главой в соответствии с решением общего собрания членов хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 35 - 37), с заключением соответствующего дополнительного соглашения к учредительному договору (т. 2, л.д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ Солоницын А.Л. в качестве индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства, с указанием регистрационных данных КХ "Черевково", заключил с покупателем Кокориным А.Л. договор купли-продажи вышеназванных нежилых помещений по цене 110000 руб. (т. 1, л.д. 38 - 39); объект недвижимости был передан покупателю по акту от ДД.ММ.ГГГГ, в который также включено указание о передаче покупателем продавцу денежной суммы в размере 110000 рублей (т. 1, л.д. 41).

На основании указанного договора право собственности на спорные нежилые помещения совокупной площадью 1063,9 кв. м было ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Кокориным А.Л. (т. 1, л.д. 22, 23, 99 - 102).

В выписке из ЕГРН также отражено существование обременения объекта правом аренды, принадлежащим ООО "Партнер" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 22, 99), однако сам договор аренды к материалам дела не приобщен, сведения о его условиях, и в частности, о том, какие именно помещения являются объектом аренды, отсутствуют.

Удовлетворяя исковые требования Спиридоновой Р.В., Гостевой О.Л. и Казаковой В.К., суд первой инстанции признал, что у Солоницына А.Л. отсутствовали необходимые полномочия на совершение сделки по распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку на государственную регистрацию сделки не было представлено согласия членов хозяйства, необходимого в силу части 3 статьи 257 ГК РФ.

Кроме того, суд посчитал, что сделка совершена в ущерб интересам хозяйства. Суд согласился с доводами истцов о том, что о заниженной цене продажи объекта свидетельствует размер месячной арендной платы за отчужденные помещения, сравнимой с ценой договора купли-продажи, дав оценку сведениям ООО "Партнер" (арендатора нежилых помещений по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которым арендная плата в 2019 году составляла 58665 руб. ежемесячно, с ДД.ММ.ГГГГ составляла 68310 руб. ежемесячно (т. 2, л.д. 15), а также сведениям администрации МО "Красноборский муниципальный район" о размере платы по договору аренды, заключенному между ИП Кокориным А.Л. и МБУК "" Красноборский историко-мемориальный и художественный музей им. С.И. Тупицына" в отношении нежилых помещений NN N на 1-м этаже здания, площадью 173,1 кв. м. (входивших в состав объекта, проданного Кокорину А.Л. по спорной сделке) - 29724 руб. ежемесячно с 01.01.2020, что соответствует условиям, изложенным в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 19, 20 - 21).

Как указано в решении суда первой инстанции, только по двум указанным договорам арендная плата составляет 98034 руб., при этом в спорном объекте имеются и другие помещения, сдаваемые в аренду.

Судом в решении также сделан вывод о нарушении преимущественного права покупки, принадлежащего истцам в силу положений статьи 250 ГК РФ.

Судебная коллегия с выводами и решением суда по существу возникшего спора в целом согласна, а доводы каждой апелляционной жалобы нельзя признать состоятельными, как влияющими на законность принятого судом решения.

Действительно в силу абзаца третьего статьи 17 Федерального закона Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" глава фермерского хозяйства, действует от имени фермерского хозяйства без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Указанный закон не обязывает главу хозяйства проводить общее собрание его членов при заключении сделок.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" глава фермерского хозяйства должен действовать в интересах представляемого им фермерского хозяйства добросовестно и разумно и не вправе совершать действия, ущемляющие права и законные интересы фермерского хозяйства и его членов.