Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 августа 2020 года №33-4402/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2020 года Дело N 33-4402/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.А.,
судей Востриковой Г.Ф., Копылова В.В.,
при секретаре Боброве А.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Жуковой Н.А.,
гражданское дело N 2-2516/2019 по исковому заявлению Фетисов С.В., Фетисовой О.А. к ООО "КвадраСтрой" о защите прав потребителей,
по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "КвадраСтрой"
на решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 26 августа 2019 года.
(судья Лисицкая Н.В.)
УСТАНОВИЛА:
Истцы обратились в суд с иском к ООО "КвадраСтрой" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование заявленных требований указали, что 28 ноября 2018 года между ними и ООО "КвадраСтрой" (Застройщик) заключен Договор N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора), по которому ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес>, и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69,9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет поставлена квартира площадью 68,9 кв.м. Однако по результатам технической инвентаризации БТИ <адрес> фактическая площадь квартиры составила 66,0 кв.м. (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены. Стороны согласовали, что цена договора, указанная в п. 4.1, является твердой и изменению подлежит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и уточнения фактической площади объекта долевого строительства в результате проведения технической инвентаризации объекта в соответствии с п. 2.3 договора.
Согласно п. 2.3 договора в случае уменьшения общей площади помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты проводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего уведомления.
15 марта 2019 года они направили ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры. Ответчик на претензию не ответил, в связи с чем, с учетом уточнения исковых требований просили взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 56 249,36 руб. в пользу каждого (по 1/2 доли), компенсацию морального вреда по 10 000 руб. в пользу каждого истца, штраф, в пользу Фетисовой О.А. 3578,21 руб. в счет возмещения расходов за составление технического паспорта БТИ, 24 000 руб. расходы по оплате услуг представителя, 8 465 рублей оплата судебной экспертизы.
Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 26 августа 2019 года исковые требования истцов удовлетворены частично.
С ООО "КвадраСтрой" в пользу Фетисовой О.В. взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 56 249,36 руб., компенсация морального вреда 3 000 руб., штраф 17 000 руб., судебные расходы: за составление технического паспорта жилого помещения 3 578,21 руб., оплата судебной экспертизы 8 465 руб., расходы на оплату услуг представителя 19 500 руб.
С ООО "КвадраСтрой" в пользу Фетисова С.В. взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 56 249,36 руб., компенсация морального вреда 3 000 руб., штраф 17 000 руб. (л.д.173-180, т.1).
В апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, просит принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В жалобе общество указало, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку в акте приема-передачи ООО "КвадраСтрой" указало общую площадь квартиры истцов по результатам технической инвентаризации многоквартирного дома, произведенной Воронежским отделением Черноземного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", а Управлением Росреестра по Воронежской области была осуществлена постановка объекта на кадастровый учет.
Требуемый истцами возврат денежных средств и подача иска в отношении ООО "КвадраСтрой" возможно только после исправления кадастровой ошибки и изменения данных по площади в кадастровом учете по спорному объекту.
Полагает, что районный суд необоснованно положил в основу решения заключение судебной экспертизы, поскольку оно не соответствует требованиям нормативных документов, не содержит подробное описание проведенного исследования, в заключении отсутствует фотофиксация мест замеров, точек отсчета.
Полагает, что денежные средства не подлежат возмещению, так как ответчик в полном объеме выполнил свои обязательства по договору и передал истцам квартиру площадью, указанной в кадастровом паспорте квартиры и с этой площадью квартира поставлена на кадастровый учет (л.д.194-204, т.1).
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 23 января 2020 года решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 26 августа 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "КвадраСтрой" - без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда от 25 июня 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 23 января 2020 года отменено, направлено дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Фетисов С.В. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Фетисова С.В., Фетисовой О.В. по доверенности Костюченкова В.А. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ч.1 ст.327 и ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 ноября 2018 года между истцами и ООО "КвадраСтрой" (Застройщик) заключен Договор N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес>, и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69,9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 68,9 кв.м.
Площадь помещений квартиры по договору составляет: прихожая 14,0 кв.м., кухня 14,2 кв.м., гостиная 16,4 кв.м., спальня 19,0 кв.м., санузел 1,3 кв.м., санузел 3,0 кв.м., лоджия/балкон 3,6/0,6 кв.м.
В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 744 600 руб., что составляет 53570,82 руб. за 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Денежные средства переданы истцами застройщику в полном объеме, то есть в размере 3 744 600 руб.
В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.
В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.
В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.
Под общей площадью, согласно условий договора, понимается площадь помещений без учета лоджий/балконов.
30 ноября 2018 года администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Как следует из технического плана от 19 ноября 2018 года, подготовленного по заказу ООО "КвадраСтрой" и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения - квартиры N, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия, составляет 68,9 кв.м. (без учета лоджии (балкона). 28 февраля 2019 года объект застройки был передан истцам на основании акта приема-передачи.
Согласно п. 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 68,9 кв.м. в <адрес>.
Впоследствии, после проведения замера объекта БТИ <адрес>, фактическая общая площадь квартиры установлена 66,0 кв.м. (без учета балконов/лоджий).
Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры, судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ "ВРЦСЭ" Минюста РФ. Согласно выводам эксперта, общая площадь квартиры без учета балконов/лоджий составляет 65,8 кв.м.
Принимая решение об удовлетворении требований, районный суд исходил из того, что истцам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, суд взыскал разницу между оплаченной истцом и фактической общей площадью жилого помещения без учета лоджий и балконов, исходя из заявленной суммы исковых требований.
Судебная коллегия находит выводы суда необоснованными, постановленными при неправильном применении норм материального права.
Согласно п.2.3 договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.
На даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию 30.11.2018 и составления технического плана, подписания сторонами передаточного акта общая площадь спорной квартиры составляла 68,9 кв.м., общая площадь квартиры меньше предусмотренной договором.
В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
11 апреля 2019 года осуществлен государственный кадастровый учет <адрес> в <адрес>, общая площадь которой составляет 68,9 кв.м., при этом в документах Единого государственного реестра недвижимости не содержатся сведения об изменении в последующем общей площади спорной квартиры вследствие ошибки.
В силу п.7 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п.1 ст.8 ФЗ).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п.2 ст.8 ФЗ).
К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп.9 п.4 ст.8 ФЗ).
Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подп.1 п.5 ст.8 ФЗ).
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).
Из приведенных норм права в их взаимной связи следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
Как следует из материалов дела, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорной квартиры 68,9 кв.м. истцами не оспаривались, в установленном порядке изменения не вносились.
Кроме того, из абз.3 п.2.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что ответчик принял на себя обязательства по уплате участнику долевого строительства денежных средств в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора.
Между тем, сведения в ЕГРН и условия договора суд первой инстанции во внимание не принял, и в подтверждение вывода о размере общей площади квартиры 65,8 кв.м. сослался на экспертное заключение, которое не отвечает критерию допустимости доказательств с учетом требований приведенных выше норм права.
С учетом изложенного, предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в связи с уменьшением площади, а также процентов, штрафа, компенсации морального вреда у районного суда не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене как незаконное и необоснованное, постановленное при неправильном применении норм материального права, с вынесением по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, а также возмещении понесенных судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 26 августа 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Фетисов С.В., Фетисовой О.А. к ООО "КвадраСтрой" о защите прав потребителей - отказать.
Председательствующий:
Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка