Дата принятия: 07 августа 2020г.
Номер документа: 33-4386/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2020 года Дело N 33-4386/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Садовой И.М.,
судей Кучминой А.А., Голубева И.А.,
при секретаре Лукине Д.А,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Фрунзенского района города Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Тарновской (Штабской) Д.Ф., Управлению Росреестра по Саратовской области об исключении и включении сведений Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном виде использования земельного участка по апелляционной жалобе Тарновской (Штабской) Д.Ф. на решение Фрунзенского районного суда города Саратова от 02 сентября 2019 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя ответчика Тарновской (Штабской) Д.Ф. - Кушалиной А.В., поддержавшей доводы жалобы, помощника прокурора Фрунзенского района города Саратова Савина А.И. (действующего на основании доверенности), полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
прокурор Фрунзенского района города Саратова в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Штабской Д.Ф., Управлению Росреестра по Саратовской области, в котором с учетом уточнений просил восстановить установленный договором аренды N от 07 сентября 2015 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 528 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)"; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 528 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".
Требования мотивированы тем, что в ходе мониторинга соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что земельный участок площадью 528 кв.м с кадастровым номером N на основании договора аренды N от 07 сентября 2015 года предоставлен Штабской Д.Ф. с видом разрешенного использования "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".
31 января 2017 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Саратовской области по заявлению правообладателя земельного участка проведен учет изменений земельного участка - изменен вид разрешенного использования земельного участка с занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" на "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них".
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03 июля 2019 года в разделе "вид разрешенного использования" указано - размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно. Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных", который не предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.
Решением Фрунзенского районного суда города Саратова от 02 сентября 2019 года восстановлен установленный договором аренды N от 07 сентября 2015 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 528 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)", исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 528 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них". Включены в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры" (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).
В апелляционной жалобе Тарновская (Штабская) Д.Ф. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Автор жалобы полагает, что на момент обращения истца с заявлением в орган местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность, земельный участок, а также здание гостиницы расположенное на нем имели один и тот же вид разрешенного использования. Кроме того, автор жалобы указывает, что не была извещена о судебном заседании, в рамках которого было принято обжалуемое решение.
В письменных возражениях прокурор Фрунзенского района города Саратова просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В связи с неизвещением судом первой инстанции ответчика Тарновской (Штабской) Д.Ф. о времени и месте судебного заседания, по результатам которого было вынесено обжалуемое решение, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда 31 июля 2020 года определилаперейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с чем решение Фрунзенского районного суда города Саратова от 02 сентября 2019 года подлежит безусловной отмене.
В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Фрунзенского района города Саратова Савин А.И. исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Кушалина А.В. возражала относительно исковых требований, просила отказать в их удовлетворении.
Ответчики Штабская (Тарновская) Д.Ф., представитель Управления Росреестра по Саратовской области, третье лицо администрация МО "Город Саратов" в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 07 сентября 2015 года заключен договор аренды земельного участка N между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Штабской Д.Ф. (л.д. 13-18).
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от
12 августа 2015 года N собственником объекта: жилого дома с двумя сараями, колодцем, наружным сооружением, площадью 95,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, является Штабская Д.Ф. (л.д. 12).
Земельный участок площадью 528 кв.м с кадастровым номером N на основании договора аренды N от 07 сентября 2015 года был предоставлен Штабской Д.Ф. с видом разрешенного использования "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".
31 января 2017 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Саратовской области по заявлению правообладателя земельного участка проведен учет изменений земельного участка - изменен вид разрешенного использования земельного участка с занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" на "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них".
Согласно постановлению администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21 декабря 2018 года N 2887 утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 21).
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 14 марта 2019 года N 439 отказано Штабской Д.Ф. в предоставлении в собственность земельного участка площадью 497 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N в связи с тем, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуется земельные участки. Вид разрешенного использования земельного участка согласно договору аренды земельного участка N от 07 сентября 2015 года- размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка - размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Осмотром земельного участка от 25 февраля 2019 года установлено, что объект недвижимости - гостиница на земельном участке отсутствует (л.д. 22).
Согласно выписке из ЕГРН от 03 июля 2019 года вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N обозначен как "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них" (л.д. 42). Также указано об образовании из земельного участка с кадастровым номером N земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 41-45).
В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В силу ст. 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст. 37 ГрК РФ).
Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 ГрК РФ и п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.
При этом, как предусмотрено п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст.ст. 7, 85, 42 ЗК РФ.
Из норм ст.ст. 40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса на праве оперативного управления.
При этом в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ регламентирующего случаи предоставления по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов не поименованы случаи предоставления земельного участка в целях именно о для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них" размещения.
Пунктом 17 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Таким образом, в соответствии с приведенными нормами материального права на момент заключения договора аренды земельного участка N от 07 сентября 2015 года, самопроизвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 528 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> его собственником не допускалось.
Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на вид, предусматривающий "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них", по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для строительства.
При этом нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне ОД-2.1 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (органа, осуществляющего полномочия по распоряжению земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил преимущество в получении участка для застройки, минуя соответствующие процедуры.
Допущенное нарушение норм действующего законодательства повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для соответствующего строительства.
Доводы стороны ответчика со ссылками на копии решения Фрунзенского районного суда города Саратова от 06 июня 2019 года по делу N, апелляционного определения Саратовского областного суда от 05 сентября 2019 года по делу N уведомления о переводе жилого (нежилого) помещения в (нежилое) жилое помещение от 29 октября 2018 года, распоряжения комитета по управлению имуществом города Саратова от 26 октября 2018 года, ответа комитета по градостроительству, архитекторе и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов" N от 06 марта 2018 года, постановления администрации МО "Город Саратов" от 21 декабря 2018 года, по мнению судебной коллегии, не свидетельствуют о правомерности изменения 31 января 2017 года вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" на "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них".
Так, из представленных стороной ответчика судебной коллегии указанных документов, а также из содержания исследованных реестровых дел в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N следует, что земельный участок с кадастровым номером N является самостоятельным объектом недвижимости и в рамках рассмотрения настоящего дела каких-либо требований относительно изменения вида разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером N не заявлено. Кроме того, из указанных выше документов следует, что обстоятельства образования земельного участка с кадастровым номером N, как и обстоятельства перевода жилого дома в нежилое состоялись после самопроизвольного изменения 31 января 2017 года вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N. Более того, достоверных доказательств того, что указанное стороной ответчика нежилое здание располагается именно в границах земельного участка с кадастровым номером N, сохраненного согласно сведениям ЕГРН в измененных границах после образования из него земельного участка с кадастровым номером N, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Фрунзенского районного суда города Саратова от 02 сентября 2019 года по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований прокурора Фрунзенского района города Саратова в интересах неопределенного круга лиц о восстановлении установленного договором аренды N от 07 сентября 2015 года вида разрешенного использования земельного участка площадью 528 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)", исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них" и включении в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования названного земельного участка - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Фрунзенского районного суда города Саратова от 02 сентября 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковое заявление прокурора Фрунзенского района города Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Штабской Д.Ф., Управлению Росреестра по Саратовской области об исключении и включении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном виде использования земельного участка удовлетворить.
Восстановить установленный договором аренды N от 07 сентября 2015 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 528 кв.м с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 528 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - "размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них".
Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером N - "занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры" (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
