Дата принятия: 18 февраля 2020г.
Номер документа: 33-438/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2020 года Дело N 33-438/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Гузенковой Н.В.
судей Дороховой В.В., Моисеевой М.В.
при помощнике судьи Ершовой А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Дмитрия Николаевича к Семёнову Михаилу Ивановичу о взыскании денежных средств в возврат затрат на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома
по апелляционной жалобе ответчика Семёнова Михаила Ивановича на решение Десногорского городского суда Смоленской области от 14 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., объяснения представителя ответчика Семёнова М.И. - Захаренко И.А. по доводам апелляционной жалобы, возражения истца Попова Д.Н. и его представителя Огородникова А.А. относительно апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
Попов Д.Н., с учётом уточнения требований, обратился в суд с иском, поддержанным в суде первой инстанции его представителем Огородниковым А.А., к Семёнову М.И., о взыскании денежных средств в размере 697 724 рубля на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома, указав в обоснование, что в процессе эксплуатации приобретенного у ответчика 17.08.2017 по договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., в цоколе и фундаменте дома были обнаружены скрытые дефекты, которые по заключению специалистов являются существенными и создают угрозу жизни и здоровью проживающих в доме лиц, а потому на основании ст.475 ГК РФ подлежат устранению за счет ответчика.
Определениями суда от 14.09.2018 и 23.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Смоленское отделение N 8609 Сбербанка России (кредитор по договору ипотеки жилого дома) и Попова Д.И. (супруга истца) (л.д.78-79, 93-94 том 1).
Определением суда от 02.11.2018 приняты обеспечительные меры - на имущество, принадлежащее ответчику, находящееся у него или других лиц, в пределах цены иска 583460 рублей наложен арест (л.д.125 том1).
Представители ответчика Левченкова М.А., Захаренко И.А. в суде первой инстанции иск не признали, ссылаясь на отсутствие претензий к техническому состоянию жилого дома со стороны истца при заключении сделки.
Третье лицо Попова Д.И. не возражала против удовлетворения иска.
Дело судом первой инстанции рассмотрено в отсутствие ответчика Семёнова М.И., третьего лица Смоленского отделения N 8609 ПАО "Сбербанк России", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Решением Десногорского городского суда Смоленской области от 14.11.2019 иск удовлетворен. С Семёнова М.И. в пользу Попова Д.Н. взыскано 697724 рубля в счёт возмещения затрат на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома и 10177 рублей - в счет расходов по оплате госпошлины.
В апелляционной жалобе ответчик Семёнов М.И. просит решение суда отменить и принять новое - об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает, что суд в нарушение принял решение не по окончательно заявленному истцом основанию иска (снижению стоимости покупной цены жилого дома), а по иному основанию - возмещению затрат на проведение работ по устранению недостатков, которое истец указывал первоначально. При этом, давая оценку выявленным недостаткам, как скрытым, суд не учёл, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи (03.03.2017) до подписания акта приёма-передачи (18.08.2017) у истца была возможность осмотреть дом самому и пригласить для этой цели специалистов, однако, он не проявил должной осмотрительности. В свою очередь, он (ответчик) строил дом для себя, и поскольку не является специалистом в области строительства, не мог знать о нарушении строительных норм. Также полагает, что суд ошибочно принял в качестве надлежащего доказательства по делу расчёт эксперта, который произведен на разные даты и содержит неточности. Кроме того, судом не учтено, что исходя из указанной в отчете на день продажи рыночной стоимости домовладения (2608100 рублей) и его стоимости, определенной сторонами в договоре купли-продажи (2000000 рублей), цена домовладения продавцом уже была снижена при продаже на 608100 рублей.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность приведённых в ней доводов.
Ответчик Семёнов М.И., третьи лица Попова Д.И., представитель Смоленского отделения N 8609 ПАО "Сбербанк России" в апелляционную инстанцию не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч.ч.3-4 ст.167 ГПК РФ, определилавозможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Из совокупности положений п.1 ст.549 и п.п.1, 2 ст.469 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130), качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).
В соответствии с абз.2 п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.08.2017 между Семёновым М.И. (продавец) и Поповым Д.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и расположенного на нём индивидуального 1-этажного жилого дома с кадастровым номером: N, общей площадью 80,8 кв.м по адресу: ... (л.д.37-39 том 1).
Согласно п.4 договора, стоимость индивидуального жилого дома и земельного участка составляет 2 000 000 рублей, из которой 400000 рублей переданы покупателем продавцу при заключении договора, 1600000 рублей - после регистрации сделки.
Из п.11 договора следует, что при осмотре жилого дома и земельного участка какие-либо дефекты или недостатки покупателем не обнаружены, а продавцу какие-либо недостатки отчуждаемого жилого дома и земельного участка, о которых он обязан сообщить покупателю, не известны.
17.08.2017 по акту приема-передачи жилой дом передан покупателю с указанием, что претензий по передаваемому недвижимому имуществу у покупателя к продавцу не имеется (л.д. 40 том 1).
На основании указанного договора 24.08.2017 Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности Попова Д.Н. на жилой дом и земельный участок, с установлением в отношении недвижимого имущества ограничения в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России". Вторая часть оплаты договора покупателем продавцу произведена в полном объеме (л.д.41-50 том 1).
В сентябре 2017 года при проведении работ по устройству отмостки жилого истцом были обнаружены трещины в цоколе дома, по поводу которых он обратился в ООО "Смоленское бюро строительных услуг".
20.09.2017 по результатам проведенного специалистами ООО "СБСУ" обследования жилого дома составлен технический отчет, из которого следует, что на момент осмотра (сентябрь 2017 года) глубина заложения ленточного монолитного фундамента дома не соответствует нормативной глубине сезонного промерзания грунта (СП 22.13330.2011 Основания зданий и сооружений, СП 131.13330.2012 Строительная климатология) и составляет 0,18 м от уровня планировочной отметки земли вместо положенных - не менее 1,1 м, что ведет к растрескиванию цоколя дома. Состояние цоколя и фундамента дома аварийное, несет угрозу дальнейшей эксплуатации жилого дома. В конструкции опирания верхнего венца бревенчатых стен на цоколь из керамического пустотелого кирпича выявлено отсутствие гидроизоляционной прокладки, которое в процессе эксплуатации, воздействия атмосферных осадков и других климатических факторов приведет к ускоренному (сверх нормативному) загниванию и нарушению деревянной конструкции стен. Выявленные дефекты конструкций жилого дома, характеризующие снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик, являются недопустимым состоянием, при котором необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций. Стоимость строительно-ремонтных работ по устранению допущенных при строительстве жилого дома дефектов и недоработок составляет 583 460 рублей (л.д.14-63 том 1).
28.02.2018 истцом ответчику направлена претензия (л.д.65 том 1).
27.04.2018 истец обратился с настоящим иском в суд (л.д.3-4 том 1).
При рассмотрении дела судом по ходатайству истца с целью установления наличия строительных дефектов, их стоимости и возможности их обнаружения при визуальном осмотре по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "<данные изъяты>" (л.д. 95-97 том 1).
Как следует из экспертного заключения от 26.07.2019 (л.д.171-222 том1):
1. При обследовании жилого дома, расположенного по адресу: ..., выявлены следующие дефекты, допущенные при его строительстве:
- отсутствие фундамента. Фундаментом является цокольная часть, которая устроена по бетонной подготовке, толщиной 0,19 м. Глубина заложения бетонной подготовки 0,18 м от уровня планировочной отметки, что не соответствует глубине промерзания грунта по Смоленской области 1,08 м. Данная конструкция не обеспечивает необходимую равномерность осадок оснований под элементами дома, что привело к образованию трещин цокольной части - нарушение СП 131.13330.2012 "Строительная климатология". Актуализированная редакция СНиП 23-01-99* (с Изменениями N 1, 2) и СП 22.13330.2016 "Основания зданий и сооружений". Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*;
- отсутствие горизонтальной гидроизоляции цокольной части стен, нижние венцы продольных стен опираются на облицовочную версту кирпичной кладки цоколя, которая не является несущей частью конструкции, и на деревянные подкладки, уложенные по цоколю с внутренней стороны с образованием паза между цоколем и нижним венцом стены, который заложен минераловатной плитой. не являющейся гидроизоляционным материалом, что может привести к обрушению облицовочной версты кирпичной кладки цоколя, загниванию и осадке венцов стен и, как следствие, приведет к нарушению жесткости сруба - отсутствие геодезического контроля при строительстве объекта, нарушение нормативов, определенных СП 66.1330.2010 "Деревянные конструкции", СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия", СП 70.1330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", СП 28.13330.2012 "Защита строительных конструкций от коррозии";
- укладка лаг дощатых полов по цементно-песчаной стяжке без устройства гидроизоляции, что может привести к загниванию лаг - нарушение нормативов, определенных СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия". Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;
- укладка гидроизоляционного слоя крыши пристройки по стропильным ногам без устройства контробрешетки (части кровельной системы, состоящей из деревянных брусов, которые должны монтироваться по стропильным ногам поверх гидроизоляционных материалов таким образом, чтобы создавался зазор, необходимый для вентиляции подкровельного объема. Отсутствие контробрешетки приведет к образованию конденсата и замачиванию утеплителя крыши, загниванию стропильных ног (нарушение нормативов, определенных СП 17.13330.2017 "Кровли". Актуальная редакция СНиП II-26-76).
2-3. Причиной возникновения выявленных дефектов (отсутствие фундамента под деревянной частью жилого дома, отсутствие гидроизоляции стен и пола, нарушения при устройстве кровли), является нарушение строительных норм и правил, допущенных при строительстве жилого дома, а именно: СП 131.13330.2012 "Строительная климатология". Актуализированная редакция СНиП 23-01-99* (с Изменениями N 1, 2), СП 22.13330.2016 "Основания зданий и сооружений". Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*, СП 66.1330.2010 "Деревянные конструкции", СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия", СП 70.1330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", СП 28.13330.2012 "Защита строительных конструкций от коррозии", СП 1.3330.2017 "Кровли" Актуализированная редакция СНиП II-26-76.
4-5. Такие дефекты, как: отсутствие фундамента, несоответствие линейных размеров сруба и цоколя, отсутствие гидроизоляции цоколя, отсутствие гидроизоляции лаг полов, отсутствие контробрешетки в стропильной системе пристройк, имелись на момент заключения между сторонами договора купли-продажи спорного жилого дома, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого дома в момент покупки, так как являются скрытыми. Данные дефекты могли быть обнаружены путем инструментального обследования при наличии специальных познаний в области строительства. Выявленные дефекты несут угрозу жизни и здоровью граждан, без проведения ремонтных работ конструкция жилого дома деформируется, что со временем может привести к обрушению элементов крыши. Трещины в цоколе жилого дома проявились со временем, имелись на момент проведения настоящего экспертного заключения.
6. Стоимость восстановительных работ, необходимых для приведения жилого дома в соответствие со строительными нормами и правилами, действующими в настоящий момент, составляет 697724 рубля.
7. Размер уменьшения покупной цены приобретаемой по договору купли-продажи от 17.08.2017 недвижимости, в связи с выявленными недостатками, округлённо до целого числа, составляет: (697724/2 000 000)*100=35%.
Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО9 выводы заключения поддержал, указав, что выявленные дефекты являются устранимыми недостатками, но существенными, поскольку затронуты основные несущие конструкции дома, значительно сокращен нормативный срок эксплуатации дома как жилого, нарушены основные правила строительства. Расчёт стоимости работ, необходимых для приведения дома в соответствие со строительными нормами, произведен на дату проведения экспертизы - сентябрь 2017 года (л.д.21-26 том 2).
Проанализировав представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы и установив, что выявленные недостатки жилого дома являются существенными, препятствуют использованию дома по назначению и создают угрозу жизни и здоровью проживающих в доме лиц, при этом, они не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи (17.08.2017) и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре, так как являются скрытыми, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.475 ГК РФ, пришёл к выводу о наличии оснований для возмещения расходов истца на устранение недостатков жилого дома.
Стоимость материалов и работ по устранению недостатков в размере 697724 рубля судом определена на основании экспертного заключения, которое сторонами не оспорено. Ссылка ответчиком в жалобе на неточность экспертных расчетов ничем не подтверждается, иных расчетов не представляется. При этом, из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что расчет стоимости материалов и работ произведен в ценах 2019 года с учетом того, что ремонт истцом еще только будет производиться.
Довод жалобы ответчика о том, что судом рассмотрены требования истца не по заявленному им основанию, не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела не подтверждается.
Как усматривается из материалов дела, в первоначальном иске истец просил взыскать с ответчика стоимость затрат на проведение строительных работ по устранению выявленных недостатков в сумме 583460 рублей (л.д.2-4 том 1), впоследствии, уточнив требования, просил взыскать указанную денежную сумму в счет уменьшения цены жилого дома (л.д.75-76, 248-250 том 1), и в судебном заседании от 14.11.2019, в котором принималось решение, его представитель, уточняя требования, также просил возместить истцу затраты, которые тот должен понести для устранения выявленных недостатков и приведения дома в надлежащее состояние, обосновывая, что по его мнению, это приведет к уменьшению стоимости дома (л.д.23-26).
Таким образом, решение о взыскании денежных средств в возмещение затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома принято судом по заявленному истцом основанию требований (абз.3 ч.1 ст.475 ГК РФ), и в решении правильно указано, что формулировка уточненных требований истца, хотя и содержит упоминание конструкции двух различных требований, предусмотренных п.1 ст.475 ГК РФ (абзацы 1, 4), по сути, сводится к требованию о возмещении расходов на устранение недостатков, а не о соразмерном уменьшении покупной цены, которое имеет иную правовую природу и определяется по иным правилам.
Сам факт наличия в проданном истцу жилом доме строительных недостатков, в силу ст.475 ГК РФ, является основанием для взыскания в его пользу стоимости работ, необходимых для устранения данных недостатков.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что предусмотренное абз.1 ч.1 ст.475 ГК РФ положение о соразмерном уменьшении покупной цены применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз.2 п.1 ст.475 ГК РФ).
В рассматриваемой же правовой ситуации данное положение не подлежало применению, поскольку выявленные существенные недостатки жилого дома определены экспертами как создающие угрозу жизни и здоровью проживающих в доме лиц и препятствующие использованию дома по назначению в случае их не устранения.
Кроме того, решение суда истцом не обжалуется.
Доводы жалобы ответчика о том, что суд при рассмотрении спора необоснованно применил к нему предусмотренные ст.475 ГК РФ последствия передачи товара ненадлежащего качества, поскольку он не является строителем и не мог знать о данных недостатках, а истец, имея достаточно времени для самостоятельного осмотра дома и для приглашения специалистов, не проявил должной осмотрительности и не сделал этого, не могут быть приняты во внимание по основаниям, указанным в обжалуемом решении, где получили правильную оценку, оснований для переоценки которой у судебной коллегии не имеется.
Отсутствие у продавца познаний в строительстве не освобождает его от ответственности по передачи покупателю товара надлежащего качества, а обязанности по проведению до заключения договора экспертизы на предмет наличия скрытых строительных недостатков объекта на покупателя законом не возложено.
Исходя из изложенного, применение судом к рассматриваемым правоотношениям положений ст.475 ГК РФ является обоснованным.
Также нельзя признать состоятельным довод жалобы о том, что судом ошибочно принят произведённый экспертом расчёт уменьшения покупной цены, исходя из договорной стоимости домовладения, тогда как данный расчёт должен быть произведен из рыночной стоимости домовладения.
Из текста решения усматривается, что расчет уменьшения покупной цены судом не оценивался, поскольку требования истца удовлетворялись по иным основаниям - по возмещению затрат на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома, в связи с чем, за основу принимался иной расчёт, которой произведён с использованием территориальных единичных расценок на строительные и ремонтно-строительные работы с использованием программного комплекса "Строительный эксперт" - "Турбо-сметчик", исходя из дефектной ведомости (л.д.186 том 2).
Довод жалобы о том, что на момент заключения договора имелся отчет об оценке данного имущества, в котором рыночная стоимость дома была определена в размере 2171500 рублей, следовательно при продаже дома и земельного участка за 2 000 000 рублей стоимость жилого дома продавцом уже была снижена на 608100 рублей, не может быть принят во внимание, поскольку доказательств того, что данное снижение было произведено именно в связи с наличием в доме скрытых недостатков, о которых покупатель был поставлен в известность, материалы дела не содержат, а из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что при заключении договора стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка сторонами не определялась, а устанавливалась общая стоимость домовладения.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению по доводам жалобы ответчика не подлежит.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Десногорского городского суда Смоленской области от 14 ноября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Семёнова Михаила Ивановича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
