Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 июля 2020 года №33-4381/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июля 2020 года Дело N 33-4381/2020
Санкт-Петербург 23 июля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Петровой А.В.
судей Луковицкой Т.А., Мелешко Н.В.
при секретаре Федотовой У.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 9142/2019 по апелляционным жалобам ООО "ЛП", ПАО Банк "Возрождение" на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N... по иску Е.Г. к ООО "ЛП" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Петровой А.В., выслушав объяснения представителя ПАО Банк "Возрождение" В.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛА:
Е.Г. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "ЛП", в котором просила признать за собой право собственности на <адрес>, расположенную в <адрес>, <адрес> в <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор N Н40-197-ШО/25А-1-4-ип купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны договорились о том, что в будущем продавец (ответчик) обязуется продать покупателю (истцу) <адрес>, расположенную в <адрес>, <адрес>; а покупатель обязуется оплатить стоимость указанной квартиры в размере 2 888 960 рублей. Свои обязательства по оплате стоимости договора истец исполнил своевременно и в полном объеме, в то время как обязательство ответчика по заключению основного договора купли-продажи исполнено не было, при этом квартира по акту приема-передачи передана истцу <дата>, а право собственности на жилое помещение в установленном законом порядке не оформлено.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> за Е.Г. признано право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> N..., <адрес>, <адрес> <адрес>.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "ЛП" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в котором указать на необходимость государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО Банк "Возрождение".
В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, ПАО Банк "Возрождение" просит решение суда изменить, ссылаясь на то, что суд безосновательно признал право собственности на квартиру за истцом без указания на наличие залога в силу закона в пользу Банка "Возрождение" (ПАО).
Определением от 12 марта 2020 года судебная коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, по основаниям пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что к участию в деле не был привлечен ПАО Банк "Возрождение".
Определением судебной коллегии ПАО Банк "Возрождение" привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.
Истец Е.Г., представитель ответчика ООО "ЛП", извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, 23 августа 2018 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны договорились о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю <адрес> завершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру за установленную договором цену 2 888 960 рублей (л.д. 6-10).
Правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в завершенном строительством многоквартирном доме, при этом покупателем по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере 2 588 960 на основании платежного поручения N... от 23 августа 2018 года (л.д. 16), и 300 000 рублей внесены на счет продавца, что подтверждается дополнительным соглашением к договору (л.д. 11), таким образом, истец исполнила своевременно и в полном объеме условия по оплате квартиры.
При этом денежные средства в сумме 2 588 960 руб. внесены за счет кредитных денежных средств, что подтверждается кредитным договором, заключенным между Е.Г. и ПАО Банк "Возрождение" от 23 августа 2018 года (л.д. 90-105).
В обеспечение обязательств Е.Г. по кредитному договору между Е.Г. и ПАО Банк "Возрождение" заключен договор о залоге прав требования заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в срок и на условиях указанных в предварительном договоре и право требования возврата суммы обеспечения в случая не заключения основного договора в указанный срок.
29 августа 2018 года истцу передана <адрес> по передаточному акту (л.д. 12). При этом право собственности на указанный объект недвижимости не зарегистрировано (л.д. 13-15).
Разрешая спор, судебная коллегия, руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами и разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", квалифицирует заключенный между сторонами договор, как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом с учетом факта исполнения истцом обязательств по оплате квартиры, фактическую передачу указанной квартиры истцу, непредоставления ответчиком доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ препятствующих принятию решения о признании права собственности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о признании за ней права собственности на <адрес>, расположенную по адресу <адрес>
Доводы ответчика и третьего лица о том, что в случае признания права собственности на квартиру за истцом без указания того, что квартира, находится в залоге у Банка, нарушаются права Банка, как залогодержателя основанием для отказа в удовлетворения исковых требований не являются.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1.8 договора залога в случае заключения основного договора, полученный залогодателем объект становится предметом залога с регистрацией ипотеки объекта в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Права залогодержателя удостоверяются закладной, оформленной залогодателем в соответствии с требованиями ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Таким образом, возникновение ипотеки в силу закона не связано с какими-либо иными условиями, перечисленными в ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Для ее выполнения достаточно лишь подтверждение факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность.
По смыслу положений пункта 5 статьи 29 Закона N 122-ФЗ и пункта 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В данном случае на основании закона (ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке") должно возникнуть обременение в виде ипотеки на спорную квартиру.
Вместе с тем, ПАО Банк "Возраждение", привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, с самостоятельными требованиями о регистрации права собственности с указанием на обременение в виде ипотеки не обратился, в связи с чем суд апелляционной инстанции с учетом положений п. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, не находит оснований для указания в резолютивной части определения о наличие такого обременения.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку при рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, в надлежащем процессуальном статусе не привлеченных к участию в деле, решение суда на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит безусловной отмене, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных Е.Г. требований.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2019 года отменить, принять по делу новое решение.
Признать за Е.Г., 23 октября 1969 года рождения, уроженкой <адрес>, гражданкой РФ, пол женский паспорт N..., выданный ТП N... отдела <адрес> и <адрес> в <адрес> Санкт-Петербурга 20 декабря 2014 года, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: Россия, Санкт-Петербург, муниципальный округ N..., <адрес>, <адрес>.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка