Дата принятия: 12 марта 2019г.
Номер документа: 33-437/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2019 года Дело N 33-437/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Волковой О.В.,
судей Лоскутовой Н.Г. и Халиулина А.Д.,
при секретаре Сафиулиной Э.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Ариада" на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 29 ноября 2018 года, которым постановлено:
запретить закрытому акционерному обществу "Ариада" заключать сделки без передачи обязательств по договору N аренды земельного участка от 8 ноября 2013 года по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с земельными участками, имеющими следующие кадастровые номера:
в удовлетворении исковых требований Волжскому межрайонному прокурору к администрации городского округа "Город Волжск" и к муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Халиулина А.Д., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Волжский межрайонный прокурор обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации городского округа "Город Волжск", муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом, закрытому акционерному обществу "Ариада" (далее - ЗАО "Ариада"), в котором с учетом уточнения исковых требований просил запретить ответчикам заключать сделки без передачи обязательств по договору от 8 ноября 2013 года по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с земельными участками, имеющими указанные выше кадастровые номера.
В обоснование иска указано, что 8 ноября 2013 года муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом с ЗАО "Ариада" заключен договор N аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с условиями договора ЗАО "Ариада" приняло во временное пользование сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровый номер расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 5 марта 2014 года N "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет поставлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером . 30 апреля 2014 года постановлениями администрации городского округа "Город Волжск" изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами - с существующего вида "комплексное освоение в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома". 25 июля 2014 года между муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом и ЗАО "Ариада" заключено дополнительное соглашение к договору от 8 ноября 2013 года, в котором указано, что арендатор обязуется построить на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером , индивидуальные блокированные жилые дома. В дальнейшем ЗАО "Ариада" стало заключать договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами в отношении вновь образованных земельных участков. При этом ЗАО "Ариада" мероприятия по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства завершены не были. Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 4 апреля 2018 года в действиях ответчиков выявлены нарушения антимонопольного законодательства, выразившиеся в незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером , в заключении дополнительного соглашения в нарушение положений договора аренды от 8 ноября 2013 года, в заключении ЗАО "Ариада" договоров цессии в отношении права аренды земельных участков, ранее входящих в состав единого участка для комплексного освоения, без сохранения обязанности комплексного освоения территории и с дроблением единого участка между различными лицами. Действия ответчиков нарушают интересы неопределенного круга лиц, поскольку дальнейшая реализация земельных участков, не обеспеченных обязательством по комплексному освоению территории, создаст препятствия использования гражданами земельных участков по целевому назначению ввиду отсутствия инженерной инфраструктуры.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "Ариада" просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым отказать прокурору в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что согласно пункту 6.4.1 договора аренды N и пункту 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Ариада" обладает правом передать третьим лицам права и обязанности в отношении спорных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, которые образованы в соответствии проектом планировки южной части микрорайона N 1 "Машиностроитель" в г. Волжске Республики Марий Эл, утвержденным постановлением администрации городского округа "Город Волжск" N от 5 марта 2014 года. По договорам уступки, заключенным между ЗАО "Ариада" и третьими лицами, новым арендаторам передавались права и обязанности в отношении конкретных образованных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в том объеме, который предусмотрен Земельным кодексом Российской Федерации и договором аренды N . Данные сделки уступки прав и обязанностей связаны с реализацией условий договора аренды N , зарегистрированы в установленном законом порядке и недействительными не признаны. Также заявитель жалобы считает, что обязанности по комплексному освоению (строительству инженерной инфраструктуры) остаются за ЗАО "Ариада" в неизменном виде вне зависимости от заключения договоров уступки прав и обязанностей в отношении образованных земельных участков. Обжалуемое решение суда, которым наложен запрет на совершение сделок по уступке прав и обязанностей, нарушает право ЗАО "Ариада" по привлечению дополнительных денежных средств для реализации проекта комплексного освоения земельных участков, приводит к утрате реального содержания права арендатора, закрепленного земельным законодательством и условиями указанного выше договора аренды.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник Волжского межрайонного прокурора приводит доводы в поддержку решения суда, просит оставить его без изменения.
Выслушав объяснения прокурора Назарова А.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) оснований для отмены решения суда в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 8 ноября 2013 года между муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЗАО "Ариада" (арендатор) заключен договор N аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровый номер , расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды составляет 10 лет. Указанным договором определено целевое назначение аренды земельного участка.
Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:
- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства: не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 8 октября 2014 года);
- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск": 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 8 ноября 2018 года);
- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка: 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 8 ноября 2023 года).
Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 14 ноября 2013 года N "О принятии решения по подготовке документации по планировке территории" решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО "Ариада".
В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 5 марта 2014 года N "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером , площадью 132005 кв.м, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
По результатам проведенной планировки территории образовались участки под "комплексное освоение в целях жилищного строительства" и участок под "размещение инженерных коммуникаций, дорог".
30 апреля 2014 года постановлениями администрации городского округа "Город Волжск" об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами - с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".
25 июля 2014 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N , согласно которому пункт 1.1. раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции: на основании протокола N от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации городского округа "Город Волжск" "Об утверждении документации по планировке территории" от 5 марта 2014 года N арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.
В дальнейшем ЗАО "Ариада" заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (N от 12 апреля 2016 года, N от 15 февраля 2016 года, N от 24 июня 2016 года, N от 30 декабря 2015 года, N от 30 декабря 2015 года, N от 15 марта 2016 года, N от 9 февраля 2016 года, N от 1 апреля 2016 года, N от 28 февраля 2017 года, N от 29 января 2016 года, N от 28 апреля 2016 года, N от 29 декабря 2016 года, N от 28 декабря 2016 года, N от 28 декабря 2016 года, N от 27 декабря 2016 года) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером . Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20000 рублей до 1200000 рублей.
Разрешая спор, руководствуясь положениями гражданского и земельного законодательства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, установив, что ЗАО "Ариада" обязано исполнять условия договора аренды от 8 ноября 2013 года N , в частности выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры до передачи спорных земельных участков третьим лицам, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных прокурором к указанному ответчику исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.
Согласно пункту 5 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
По смыслу правовых норм, раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающейся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка.
Таким образом, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что обязанности по комплексному освоению (строительству инженерной инфраструктуры) остаются за ЗАО "Ариада" в неизменном виде вне зависимости от заключения договоров уступки прав и обязанностей в отношении образованных земельных участков, были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указанные доводы суд обоснованно отклонил, так как они противоречат приведенным нормам земельного законодательства и опровергаются доказательствами по делу, поскольку 8 ноября 2018 года истек максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", установленный в пункте 3.1 договора аренды N . При этом суд сослался на объяснения представителя ЗАО "Ариада", отраженные в протоколе судебного заседания от 29 ноября 2018 года, из которых следует, что на спорной территории проведены внутренний водопровод и канализация, но не присоединены к центральным сетям, две улицы имеют освещение, частично имеются дороги, нет газа и электротрансформаторов.
Ссылки в апелляционной жалобе на пункт 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 6.4.1 договора N аренды земельного участка, предусматривающие право арендатора передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам, не опровергают вывод суда первой инстанции о том, что указанные сделки не могут быть заключены без передачи обязательств ЗАО "Ариада" по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
По существу доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, выраженную стороной ответчика в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними, направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений на нее.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 29 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ариада" - без удовлетворения.
Председательствующий О.В.Волкова
Судьи Н.Г.Лоскутова
А.Д.Халиулин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
