Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-4370/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего: Хомутовой И.В.,

судей: Дуровой И.Н., Полуэктовой Т.Ю.,

при секретаре: Некрасовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Хомутовой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Закировой М.Р.,

на решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 01 марта 2021 года,

по иску Никулина Антона Викторовича к Закировой Маргарите Рафаиловне о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Закировой Маргариты Рафаиловны к Никулину Антону Викторовичу о защите прав потребителей, взыскании расходов на устранение недостатков в проданном товаре, уменьшении покупной цены проданного товара, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛА:

Никулин А.В. обратился в Истринский городской суд Московской области с первоначальным иском к Закировой М.Р. о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы тем, что 19.12.2018 между ним и Закировой М.Р. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 562 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и имеющегося на земельном участке жилого строения, назначение жилое, 2-х этажное, общей площадью 98 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее - объекты недвижимости).

Согласно договору сумма сделки составила 3 600 000 рублей, расчет между сторонами производился следующим образом: 300 000руб. покупатель выплатила продавцу при подписании договора купли-продажи, 900 000 руб. Закирова М.Р. обязалась уплатить до 15.01.2019, 1 200 000 руб. - до 01.08.2019, оставшиеся 1 200 000руб. в срок до 01.08.2019. Ответчиком Закировой М.Р. в счет второго платежа было выплачено только 840 000 руб. (из 900 000 руб.). Третий платеж в сумме 1 200 000 руб. (дата уплаты до 01.05.2019) покупателем на дату подачи искового заявления не оплачен. Остаток долга на дату подачи искового заявления составляет 1 260 000руб.

Со своей стороны истец обязанности продавца исполнил полностью, объекты недвижимости были переданы покупателю 19.12.2018 по акту приема-передачи в качественном состоянии, претензий к техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет (пункт 2).

Переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в управлении Росреестра, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Никулин А.В. просит взыскать с Закировой М.Р. сумму основного долга по спорному договору купли-продажи 1 260 000 руб. и проценты за просрочку уплаты денежных средств в размере 16 763,84 руб.

Закирова М.Р. исковые требования Никулина А.В. не признала, обратилась со встречным иском к Никулину А.В. о защите прав потребителей, взыскании расходов на устранение недостатков в проданном товаре, уменьшении покупной цены проданного товара, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Встречные исковые требования Закирова М.Р., ссылаясь на положения Закона РФ "О защите прав потребителей" и заключение досудебной экспертизы от 07.08.2019, мотивировала тем, что указанный товар (жилой дом) был продан Никулиным А.В., построившим данный дом с существенными недостатками, которые были выявлены только после приемки объектов недвижимости, уже в период проживания, через непродолжительное время, обнаружить эти существенные недостатки при приемке объектов было невозможно.

По договору купли-продажи от 19.12.2018 земельный участок оценивается и продается за 1 000 000 руб. Строение оценивается и продается за 2 600 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Истцом по встречному иску большая часть стоимости объектов оплачена в сумме 1 155 000 руб. В дальнейшем, в связи с обнаружением существенных недостатков в доме, о которых Никулин А.В. заранее знал и намеренно умолчал, Закирова М.Р. требует соразмерного уменьшения стоимости товара и/или возмещения расходов на устранение недостатков, поэтому до вынесения решения судом прекратила производить платежи.

Продавец знал о наличии выявленных недостатков, поскольку систематически занимается куплей-продажей различных объектов недвижимости в поселке в нарушение действующего законодательства без образования юридического лица, что подтверждается как показаниями очевидцев, так и объявлениями на сайте www.avito.ru. Поэтому возникшие между сторонами договора купли-продажи отношения подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей".

В связи с тем, что в досудебном порядке урегулировать возникший спор не удалось (неоднократные телефонные переговоры и направленная претензия от 30 мая 2019 года), Закирова М.Р. была вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

07 августа 2019 года была проведена независимая строительно-техническая экспертиза купленного жилого дома стоимостью 32 000 руб., о проведении которой ответчик был уведомлен заранее телеграммой от 26.07.2019. По заключению эксперта N от 16.08.2019, в результате проведенного визуального и инструментального обследований дома установлены дефекты и нарушения требований действующей нормативной документации, допущенные застройщиком при выполнении строительных работ в помещениях обследуемого дома, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ стоимостью 1 175 676,60 руб.

В связи с отказом добровольно урегулировать спор в досудебном порядке застройщик Никулин А.В. допустил просрочку 61 день, с него подлежит взысканию пеня в размере 1 586 000 руб. из расчета цены строения 2 600 000 руб. и просрочки 61 день (2 600 000 х 1% в день = 26 000руб. х 61 день = 1 586 000 руб.)

Компенсацию за нарушение прав потребителя в заявленном размере 20 000 руб. Закирова М.Р. считает разумной и справедливой.

Поскольку Закирова М.Р. произвела оплату по договору на сумму 1 155 000 руб., из них 1 000 000 руб. за земельный участок, 155 000 руб. - за жилой дом стоимостью 2 600 000 руб., то полагает, что соразмерное уменьшение цены товара (жилого дома), проданного с существенными недостатками, в данном случае составляет 1 269 323,40 руб. (2 600 000 руб. (цена дома) - 155 000 руб. (оплаченная сумма) - 1 175 676,60 руб. (расходы на устранение недостатков).

С учетом указанных денежных сумм, подлежащих взысканию в пользу Закировой М.Р., просит также взыскать с Никулина А.В. штраф в размере пятьдесят процентов от присужденной судом в пользу Закировой М.Р. суммы.

Закирова М.Р. просит взыскать в ее пользу денежные средства 2 813 676 руб. 60 коп., в том числе: в возмещение расходов на устранение недостатков в проданном товаре (жилом доме), расположенном по адресу: <адрес> в сумме 1 175 676,60 руб.; соразмерного уменьшения цены товара (жилого дома) до суммы 1 269 323,40 руб.; в возмещение расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 32 000руб. по договору N от 07.08.2019; пени в сумме 1 586 000 руб.; компенсацию причиненного морального вреда в размере 20 000 руб.; штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу Закировой М.Р.

В ходе рассмотрения гражданского дела каждая из сторон уточнила заявленные исковые требования.

Истец по первоначальному иску Никулин А.В. в уточненном иске просит взыскать с Закировой М.Р.:

1) сумму основного долга по договору купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 в размере 2 460 000 руб.;

2) проценты за просрочку уплаты денежных средств в размере 16 783,84 руб.;

3) обратить взыскание на предмет залога - земельный участок общей площадью 562 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, и жилое строение, назначение жилое, 2-х этажное, общей площадью 98 кв.м, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов(том 1 л.д. 24-25).

Истец по встречному иску Закирова М.Р. в уточненном иске просила суд:

1) признать недействительным п. 3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018, заключенного между сторонами, а именно: земельного участка общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, и размещенное на нем жилое строение, назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 98 кв. м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>

2) прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; 3)привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Росреестра по Московской Области: <адрес>;

4) увеличить исковые требования на сумму 858 000 руб. и всего взыскать в пользу Закировой М.Р.:

1. в возмещение расходов на устранение недостатков в проданном им товаре (жилом доме) в сумме 1 175 676,60 руб.;

2. соразмерно уменьшить цену товара (жилого дома) 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> до суммы 1 269 323,40 руб.;

3. компенсацию стоимости проведенной экспертизы по Договору N от 07.08.2019 г. в сумме 32 000 руб.;

4. пени согласно ст. 23 Федерального закона "О защите прав потребителей" в размере 2 444 000 руб. (том 1 л.д. 145-152).

Определением Истринского городского суда Московской области от 01 октября 2019 года истцу по первоначальному иску Никулину А.В. в принятии к рассмотрению требований об обращении взыскания па предмет залога отказано, исковые требования, изложенные в пунктах 1, 2 уточненного иска, приняты к рассмотрению. Истцу по встречному иску Закировой М.Р. в принятии к рассмотрению требований об оспаривании условий договора купли-продажи, прекращении обременения в виде ипотеки отказано, исковые требования, изложенные в пункте 4 уточненного иска, приняты к рассмотрению (том 1 л.д. 155-156).

Впоследствии в ходе подготовки дела к рассмотрению в Центральном районном суде города Прокопьевска Кемеровский области 11.03.2020 истец по встречному иску Закирова М.Р. вновь уточнила встречные исковые требования, просила суд взыскать с ответчика Никулина А.В. в ее пользу в возмещение расходов на устранение недостатков в проданном им товаре (жилом доме) в сумме 1 175 676,60 руб.; соразмерно уменьшить цену товара (жилого дома) 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, до суммы 1 269 323,40 руб.; произвести зачет требований по договору купли продажи земельного участка с жилым домом между Никулиным А.В. и Закировой М.Р. и считать Закирову М.Р. исполнившей обязательства по договору купли продажи земельного участка с жилым домом перед Никулиным А.В.; взыскать с Никулина А.В. неустойку в размере 546 191,50 руб. (том 1 л.д. 200).

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Никулина А.В. - Алейников Д.С., участвовавший в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи, уточнил первоначальный иск, просил взыскать с Закировой М.Р. в пользу Никулина А.В. сумму основного долга по договору купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 в размере 2 460 000 руб., процентов за просрочку уплаты денежных средств за период с 16.01.2019 по 01.03.2021 в сумме 236 886,34 руб. (том 2 л.д. 147-148).

Решением Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 01 марта 2021 года постановлено: иск Никулина Антона Викторовича к Закировой Маргарите Рафаиловне о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Закировой Маргариты Рафаиловны в пользу Никулина Антона Викторовича задолженность по договору купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018, заключенному между продавцом Никулиным Антоном Викторовичем и покупателем Закировой Маргаритой Рафаиловной, в сумме 2 445 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.01.2019 по 01.03.2021 в сумме 234 972,10 руб., а всего 2 679 972,10 руб. (два миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч девятьсот семьдесят два рубля 10 копеек).

В удовлетворении встречного иска Закировой Маргариты Рафаиловны к Никулину Антону Викторовичу о защите прав потребителей, взыскании расходов на устранение недостатков в проданном товаре, уменьшении покупной цены проданного товара, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, понесенных судебных расходов отказать полностью за необоснованностью.

Взыскать с Закировой Маргариты Рафаиловны в пользу ООО "Межрегиональная служба судебных экспертиз" стоимость проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы N от 11.01.2021 в сумме 127 500 руб. (сто двадцать семь тысяч пятьсот рублей 00 копеек).

В апелляционной жалобе Закирова М.Р. просит решение суда отменить, встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Апеллянт указывает, что суд при вынесении решения не применил закон, подлежащий применению, а именно, Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) "О защите прав потребителей", вывод суда об отсутствии оснований для рассмотрения дела по правилам ФЗ N 2300-1 не соответствует законодательству РФ, так как критерием предпринимательской деятельности не является "наличие в договоре указания на то, что лицо при его заключении действовало как индивидуальный предприниматель". Кроме того, суд не изучил факты, изложенные в Письме УФНС по г. Москве от 18.03.2010 N о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности. В описательной части решения суда не содержится указания на доказательства о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности.

Суд не дал надлежащей правовой оценки доказательствам, на которые ссылался заявитель в своих возражениях. Судом ошибочно применена ст. 475 ГПК РФ, нарушена часть 3 ст. 67 ГПК РФ. Полагает, что доказательства, имеющиеся в материалах дела подлежат повторной оценке в соответствии с требованиями относимости и допустимости.

При рассмотрении настоящего дела принцип равноправия сторон в гражданском процессе был нарушен, поскольку доказательства, представленные апеллянтом, были фактически не исследованы судом, поэтому считает, что суд проявил к ответчику по первоначальным исковым требованиям предвзятое отношение, необъективно рассмотрел данное дело.

Судом были нарушены нормы п. 2, ст. 57 ГПК. В судебном процессе ее представителем, было представлено ходатайство об истребовании доказательств, подтверждающих предпринимательскую деятельность истца по встречному исковому требованию. Ходатайство о запросе в Росреестр судом было принято, однако запрос направлен не был. Тем самым судом было нарушено право быть выслушанным судом. Данные обстоятельства ущемляют права и законные интересы апеллянта, лишают его права на судебную защиту, гарантированную ст.46 Конституции РФ.

Судом не изучена основательно судебная экспертиза, выводы, которые делает судья на основании судебной экспертизы не находят отражения в самой экспертизе и являются необоснованными. Апеллянт указывает на неполноту судебной экспертизы.

Относительно апелляционной жалобы представителем Никулина А.В. - Алейниковым Д.С. принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав представителей Закировой М.Р. - Закирова А.Ф., Басова Н.А., представителя Никулина А.В.- Алейникова Д.С., проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 485 ГК РФ закреплено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договоромили обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

Аналогичное правило предусмотрено в пункте 4 ст. 488 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Так, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, 19 декабря 2018 года между продавцом Никулиным А.В. и покупателем Закировой М.Р. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка, общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; жилого строения назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 договора, по соглашению сторон, объекты недвижимости оцениваются и продаются за сумму 3 600 000 руб. Земельный участок оценивается и продается за 1 000 000 руб. Строение оценивается и продается за 2 600 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Подпунктами 2.2, 2.2.1-2.24 договора установлено, что все расчеты между сторонами будут проведены в следующем порядке: сумма в размере 300 000 руб. уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора в качестве аванса. Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена; часть стоимости объектов недвижимости в сумме 900 000 руб. оплачивается до 15 января 2019 года; часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1 200 000 руб. оплачивается до 01 мая 2019 года;оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1 200 000 руб. оплачивается покупателем до 01 августа 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.7договорапокупатель произвела осмотр приобретаемых объектов недвижимости. Претензий по их состоянию, месторасположению не имеет.

Согласно подпункту 3.1 пункта 3 договора,стороны договорились, что у продавца на объекты недвижимости с момента передачи и до полной их оплаты возникает право залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ.