Дата принятия: 23 октября 2019г.
Номер документа: 33-4357/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2019 года Дело N 33-4357/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Кожиной Е.А.
и судей краевого суда Кузнецовой О.А., Комковой С.В.
при секретаре Карамовой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 23 октября 2019 года гражданское дело по иску Государственной инспекции Забайкальского края в интересах Ванчуговой К. С., Чукалкиной Е. Б., Шамшутдиновой Е. С. к ООО "Промышленно-гражданское строительство" о понуждении к совершению определенных действий, обращении взыскания на предмет залога,
по апелляционной жалобе ответчика
на решение Центрального районного суда г.Читы от 20 августа 2019 года, которым постановлено:
Иск удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Обратить взыскание на предмет залога - право аренды Общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" на земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 2 858 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 2 686 824 рубля.
Обратить взыскание на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 61 715 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Кожиной Е.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Государственная инспекция Забайкальского края обратилась в суд с указанным иском в интересах Ванчуговой К.С., Чукалкиной Е.Б., Шамшутдиновой Е.С., которые являются участниками долевого строительства жилого дома по адресу: г.Чита, 1-я Каштакская, 3, ссылаясь на то, что ответчик ООО "Промышленно-гражданское строительство" (далее - ООО "ПГС") в нарушение принятых на себя обязательств передать истцам объект долевого строительства в течение января-марта 2019 года, с 11.12.2017 приостановил строительство жилого дома, до настоящего времени жилой дом не сдан в эксплуатацию. От государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, ответчик уклоняется. С учетом уточненных требований, инспекция просила обязать ООО "ПГС" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; обратить взыскание на предмет залога право аренды ООО "ПГС" на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030640:609 обшей площадью 2 858 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 2 686 824 рубля; обратить взыскание на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 61 715 000 рублей (л.д. т.1 л.д.1-3, 57-58, 100-102, 165, 216).
Определением суда от 11.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (т.1 л.д. 92-93).
Определением от 24.07.2019 вышеуказанные иски суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения (т.1 л.д.181).
Судом постановлено приведенное выше решение (т.1 л.д.223-230).
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "ПГС" Макарова Н.В. просит решение в части установления начальной продажной стоимости предмета залога - права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Чита, 1-я Каштакская, 3, изменить, установив начальную продажную стоимость указанного земельного участка в размере 448 650 рублей, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 15.11.2011 права требования по договору аренды были приобретены ответчиком за указанную сумму. Кроме того, в представленном отчете оценки стоимости права аренды земельного участка не оценены обременения и технические характеристики земельного участка (т.2 л.д. 1-2).
В суд апелляционной инстанции истцы Чукалкина Е.Б., Шамшутдинова Е.С., не явились, ответчик ООО "ПГС", третьи лица Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ООО "Проминстрах" своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом. В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Государственной инспекции Забайкальского края по доверенности Барановой А.В., истца Ванчуговой К.С. об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.11.2014 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ООО "Промышленно-гражданское строительство" заключен договор аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена N, по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2858 кв.м., местоположение которого установлено: <адрес>, для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, сроком по 30.09.2017 (т.1 л.д.169-171). 18.12.2014 произведена государственная регистрация договора аренды (т.1 л.д.179). 25.05.2016 заключено дополнительное соглашение N 613 к указанному договору (т.1 л.д.176-178).
15.10.2015 отделом разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" ответчику ООО "Промышленно-гражданское строительство" выдано разрешение на строительство N 92-303-293-2015 (т.1 л.д.30-31).
25.05.2017 года ООО "Проминстрах" (страховщик) и ООО "ПГС" (страхователь) заключили Генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N 35-152748/2016, в пункте 2.3 которого предусмотрели, что страховым случаем по договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение страхователем (застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст.14 Федерального закона N 214-ФЗ (т.1 л.д.59-60).
21.08.2017 ООО "ПГС" (застройщик) заключил с Ванчуговой К.С. (участником) договор о долевом участии в строительстве N 8/К-3, согласно которому, принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом во встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>1 этап - в/о Б-Г), и в течение января-марта 2019 года передать участнику строительства расположенную на 6 этаже однокомнатную квартиру, предварительный N, строительной общей площадью 25,48 кв.м., стоимостью 1 070 160 рублей (т.1 л.д. 7-9).
30.10.2017 года ООО "ПГС" (застройщик) заключил с Чукалкиной Е.Б. (участник) договор о долевом участии в строительстве N 9/К-3, согласно которому обязался в течение января-марта 2019 года передать участнику строительства трехкомнатную квартиру, предварительный N, строительной общей площадью 110,78 кв.м. расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость договора составила 3 965 340 рублей (т.1 л.д. 15-17).
29.03.2016 между ООО "ПГС" и Шамшутдиновой Е.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 3/К-3, и 03.10.2016, 19.03.2019 дополнительные соглашения к нему, в соответствии с которыми застройщик обязался в течение января-февраля 2019 года передать участнику строительства однокомнатную квартиру, предварительный N, строительной общей площадью 33,7 кв.м., расположенную на 8 этаже по адресу: <адрес>. Стоимость договора составила 1 295 180 рублей (т.1 л.д. 104-106).
В пункте 6.6 договора о долевом участии в строительстве, заключенного 30.10.2017 года ООО "ПГС" с Чукалкиной Е.Б. (т.1 л.д.15-17), и дополнительных соглашений, заключенных 20.10.2017 с Ванчуговой К.С. (т.1 л.д.10) и 22.09.2017 с Шамшутдиновой Е.С. (т.1 л.д.109), стороны согласовали, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику обеспечивается Генеральным договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N 35-152748/2016 от 25.05.2017, договора страхования (полис), заявления на страхование. Обязательство застройщика по настоящему договору обеспечивается залогом в порядке ст. 13-15 ФЗ N 214 от 30.12.2004.
Договоры о долевом участии в строительстве, дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке. Стоимость объектов строительства по указанным договорам оплачена истцами в полном объеме, стороной ответчика указанное обстоятельство не оспаривалось.
По условиям вышеуказанных договоров и дополнительных соглашений плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен на 4 квартал 2018 года, в течение января - марта 2019 года жилые помещения должны быть переданы истцам Ванчуговой К.С., Чукалкиной Е.Б, в течение января - февраля 2019 года - Шамшутдиновой Е.С.
Государственная инспекция, ссылаясь на то, что работы по строительству объекта не выполнены в полном объеме, фактически они не велись с декабря 2017 года, о чем представлено уведомление ООО "ПГС" о приостановлении с 11 декабря 2017 года строительно-монтажных работ на вышеуказанном объекте (т.1 л.д.32), акт проверки N 83/19 от 19.06.2019 (т.1 л.д.167-168), обратилась в суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Статьей 14 Закона N 214-ФЗ установлены перечень обстоятельств, с наличием которых законодатель связывает возникновение возможности обращения взыскания на предмет залога, порядок обращения на него и распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
Так, согласно части 1 пункта 2 указанной статьи взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Частью 1 статьи 15 Закона N 214-ФЗ установлено, что денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).
Руководствуясь приведенными нормами закона, оценив и исследовав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что фактически работы по строительству объекта, являющегося предметом заключенных с истцами договоров участия долевого строительства, не велись застройщиком с декабря 2017 года, последний от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства уклоняется, в связи с чем, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований о обязании ответчика осуществить соответствующие действия в отношения спорного объекта, обращении взыскания на объект незавершенного строительства и право аренды застройщика на земельный участок, как на предметы залога с последующей продажей с публичных торгов с объявлением начальной продажной цены в сумме 61 715 000 рублей и 2 686 824 рублей соответственно.
В соответствии с абзацем 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судебной коллегией только в обжалуемой ответчиком части - в части размера установленной судом начальной продажной цены предмета залога в виде права аренды земельного участка 2 686 824 рублей.
Как следует из материалов дела, начальная продажная цена права аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 2858 кв.м., местоположение которого установлено: <адрес> определена судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 201-2019, выполненного ООО "СтандаРт Оценка" и представленного в суд Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. В соответствии с данным отчетом, рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 07.08.2019 составила 2 686 824 рублей (т.1 л.д.205-206).
В ходе рассмотрения дела доказательств иной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, ответчик в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ суду не представил, ходатайств о проведении оценочной экспертизы не заявлял. Договор купли-продажи от 15.11.2011, на который ответчик ссылается в апелляционной жалобе подтверждает стоимость права аренды земельного участка в размере 448 650 рублей на момент заключения сделки, и не может быть расценен в качестве доказательства рыночной стоимости предмета залога, которая устанавливается на время рассмотрения дела судом.
В связи с указанным, начальная продажная стоимость земельного участка правомерно установлена судом в размере 2 686 824 рублей, на основании имеющегося в деле отчета об оценке N 201-2019.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г.Читы от 20 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
