Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-4339/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Смородиновой Н.С.,

судей Кудряшовой Д.И., Аракчеевой С.В.,

при секретаре судебного заседания Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Энгельса Саратовской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, акционерному обществу "Экономбанк", обществу с ограниченной ответственностью "ДОГМА" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды, восстановлении установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "ДОГМА", Смирнова В.В. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 июля 2020 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кудряшовой Д.И., объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "ДОГМА" - Бочкаревой Е.Н., просившей решение суда отменить, представителя истца - Хворостенко Ю.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

прокурор города Энгельса Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском в суд к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, акционерному обществу "Экономбанк" (далее - АО "Экономбанк") о признании недействительным (ничтожным) заключенного комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и закрытым акционерным обществом "Экономбанк" (далее - ЗАО "Экономбанк") дополнительного соглашения от 01 октября 2015 года к договору аренды земельного участка от 03 июня 2013 года N 10853/1; восстановлении установленного договором аренды земельного участка от 03 июня 2013 года N 10853/1 вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 873 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, "для размещения автостоянки"; исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 873 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, город Энгельс, проспект Строителей, район уч. 44, "обслуживание автотранспорта".

В обоснование исковых требований указано, что по результатам проведенной прокуратурой города Энгельса Саратовской области проверки соблюдения земельного законодательства при распоряжении органами местного самоуправления земельным участком с кадастровым номером N установлено, что указанный земельный участок площадью 6 873 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, поставленный на государственный кадастровый учет 05 февраля 2013 года, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

03 июня 2013 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка N (далее - договор аренды), по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду ФИО6 с разрешенным использованием "для размещения автостоянки". Срок аренды 10 лет - с 23 мая 2013 года по 22 мая 2023 года. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов.

21 августа 2014 года между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор уступки права аренды, по условиям которого ФИО6 передал свои права и обязанности по договору аренды ФИО7

29 декабря 2014 года ФИО7 заключил с ЗАО "Экономбанк" соглашение об отступном, на основании которого ФИО7 в целях прекращения обязательств перед ЗАО "Экономбанк" передал последнему в качестве отступного право аренды на земельный участок с кадастровым номером N.

22 апреля 2015 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договоре аренды был заменен арендатор на ЗАО "Экономбанк".

04 августа 2015 года АО "Экономбанк" обращалось в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области) с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта".

01 октября 2015 года комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ЗАО "Экономбанк" с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

22 февраля 2019 года между АО "Экономбанк" и индивидуальным предпринимателем Смирновым В.В. (далее - ИП Смирнов В.В.) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому АО "Экономбанк" передало ИП Смирнову В.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03 июня 2013 года N 10853/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

11 апреля 2019 года между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ИП Смирновым В.В. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в договоре аренды был заменен арендатор на ИП Смирнов В.В.

На основании договора замены стороны от 01 ноября 2019 года ИП Смирнов В.В. передал обществу с ограниченной ответственностью "ДОГМА" (далее - ООО "ДОГМА") свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03 июня 2013 года N 10853/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:021801:69 площадью 6 873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта".

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 18 декабря 2009 года N 232/02, по состоянию на 10 августа 2015 года земельный участок с кадастровым номером N был расположен в территориальной производственно-коммунальной зоне третьего типа (П-3).

Такой вид разрешенного использования земельных участков градостроительного регламента территориальной производственно-коммунальной зоны третьего типа (П-3), как "обслуживание автотранспорта" по состоянию на 10 августа 2015 года предполагал размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

По мнению истца, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021801:69 обозначенным способом не отвечает требованиям статей 39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), и мог быть предоставлен в аренду с разрешенным видом использования "обслуживание автотранспорта" только по результатам торгов.

Заключение комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" дополнительного соглашения от 01 октября 2015 года к договору аренды по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к первоначальному договору аренды, даже с соблюдением гражданского законодательства, не может подменять собой предусмотренный земельным законодательством порядок предоставления земельных участков, поскольку земельное законодательства в обороте земель имеет приоритет по отношению к гражданскому законодательству (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Орган местного самоуправления, заключая дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, изменяя тем самым вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок, условия использования и предоставления участка и, таким образом, фактически предоставил АО "Экономбанк" преимущество в получении участка для строительства, минуя соответствующие процедуры.

Поскольку изменение целевого назначения спорного земельного участка привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для строительства, затронуло права неопределенного круга лиц, прокурор города Энгельса Саратовской области обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве соответчиков привлечены комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, ООО "ДОГМА".

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 июля 2020 года исковые требования удовлетворены.

ООО "ДОГМА", не согласившись с постановленным решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на незаконность и необоснованность решения суда ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Указывает, что поскольку договор аренды земельного участка N 10583/1 от 03 июня 2013 года заключен до введения в действие статьи 39.11 ЗК РФ, проведение аукциона при заключении соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка от 01 октября 2015 года в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не требовалось. Утверждает, что АО "Экономбанк", законно владея земельным участком на праве аренды, пользовалось правами, предусмотренными законом, и выбрало вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Полагает, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка без проведения аукциона. Обращает внимание, что судом первой инстанции не указано, какой закон был нарушен при внесении сведений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка "обслуживание автотранспорта". Признанное судом недействительным дополнительное соглашение от 01 октября 2015 года к договору аренды земельного участка от 03 июня 2013 года N 10583/1 не являлось документом, на основании которого были внесены изменения в ЕГРН. Документы, на основании которых внесены сведения в ЕГРН, недействительными не признаны, действия филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N незаконными не признаны, как не признано недействительным решение Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 26 февраля 2015 года N 791/87-04, на основании которых и были внесены сведения в ЕГРН. Указывает, что срок исковой давности, исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 16 февраля 2016 года N 4-КГ15-69, истцом пропущен. Дата проведения прокуратурой той или иной проверки для определения начала течения срока исковой давности сама по себе правового значения не имеет. Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "обслуживание автотранспорта" были опубликованы 04 марта 2015 года, стали известны неопределенному кругу лиц. Именно с этой даты подлежит исчислению срок исковой давности, однако судом первой инстанции необоснованно не применены последствия пропуска прокурором города Энгельса Саратовской области срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком. Полагает, что гражданское дело рассмотрено с нарушением правил подсудности, поскольку из характера спора и субъектного состава исковое заявление подлежало рассмотрению Арбитражным Судом Саратовской области. Ссылается на несоответствие фактическим обстоятельствам выводов суда первой инстанции о том, что заключение дополнительного соглашения нарушает права неопределенного круга лиц, поскольку вынесенный судом первой инстанции судебный акт не обязывает провести аукцион, не лишает правообладателя прав на земельный участок, который владеет им законно и будет продолжать им пользоваться.

Третье лицо ИП Смирнов В.В., также не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в применении срока исковой давности, указывая, что дата проведения прокуратурой той или иной проверки не имеет правового значения для определения начала течения срока исковой давности. Обращает внимание, что ответчик не производил изменения вида разрешенного использования земельного участка, а лишь привел его в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков и градостроительным регламентом территориальной зоны П-3 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, однако суд первой инстанции не дал оценки данным доводам.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 85 ЗК РФ порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 ГрК РФ).

Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений статей 30, 36 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ, статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Земельным законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для использования в целях осуществления строительства и для целей не связанных со строительством.

Основания заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены законодателем в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ и являются исчерпывающими.

Анализ положений статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует о том, что предоставление земельного участка для строительства объектов, перечисленных в градостроительном регламенте территориальной производственно-коммунальной зоны третьего типа (П-3) Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области (по состоянию на 10 августа 2015 года), не являлся основанием для его предоставления без проведения торгов, так как такой вид предоставления земельного участка в аренду не включен в перечень, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок площадью 6 873 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, поставленный на государственный кадастровый учет 05 февраля 2013 года, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно данным дел правоустанавливающих документов на вышеуказанный земельный участок на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района N 2878 от 23 мая 2013 года по заявлению ФИО6 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 6 873 кв.м с кадастровым номером N, разрешенным использованием "для размещения автостоянки" по адресу: <адрес>, <адрес> (т. 1 л. д. 128).

Во исполнение указанного постановления 03 июня 2013 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 64:50:021801:69 был предоставлен в аренду ФИО6 с разрешенным использованием "для размещения автостоянки" сроком с 23 мая 2013 года по 22 мая 2023 года. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов (т. 1 л. д. 120-127).

22 августа 2014 года между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор уступки права аренды, по условиям которого ФИО6 передал свои права и обязанности по договору аренды N от <дата> ФИО7 (т. 1 л. д. 146-148).

29 декабря 2014 года ФИО7 и ЗАО "Экономбанк" заключили соглашение об отступном, согласно которому ФИО7 в целях прекращения обязательств перед ЗАО "Экономбанк" передал последнему в качестве отступного право аренды на земельный участок с кадастровым номером

N (т. 1 л. д. 208-211).

22 апреля 2015 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10853/1 от 03 июня 2013 года, в соответствии с которым в договоре был заменен арендатор и на его сторону встал ЗАО "Экономбанк" (т. 1 л. д. 178-179).

10 августа 2015 года филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области был осуществлен учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на основании заявления ЗАО "Экономбанк" о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 04 августа 2015 года N 64-0-1-197/3001/2015-2702 с приложенным пакетом документов, а именно: выписки из Правил землепользования и застройки муниципального образования города Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28 июля 2015 года N 1984/04-02-07 и декларации о выбранном виде разрешенного использования, содержащих сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021801:69 с "для размещения автостоянки" на "обслуживание автотранспорта" (т. 1 л. д. 90-103).

01 октября 2015 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ЗАО "Экономбанк" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10853/1 от 03 июня 2013 года, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ЗАО "Экономбанк" с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта" (т. 1 л. д. 237).

22 февраля 2019 года АО "Экономбанк" и ИП Смирнов В.В. заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым АО "Экономбанк" передало ИП Смирнову В.В. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 10853/1 от 03 июня 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 873 кв.м с разрешенным использованием "обслуживание автотранспорта" (т. 2 л. д. 11-14).