Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 марта 2021 года Дело N 33-4339/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей Филиппова А.Е., Простовой С.В.

при секретаре Аверьяновой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-509/2020 по иску Грудько Ирины Михайловны к Обществу с ограниченной ответственностью "Рост", третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области, о регистрации договора участия в долевом строительстве, по апелляционной жалобе Грудько Ирины Михайловны на решение Азовского городского суда Ростовской области от 12 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Грудько И.М. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Рост" (далее - ООО "Рост") о регистрации договора участия в долевом строительстве, в обоснование заявленных требований указав на то, что 12.12.2017 года с руководителем ООО "РОСТ" Маренич Р.В., ею был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве. По условиям договора, ответчик (застройщик) обязался своими силами построить жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и предоставить Грудько И.М. квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимостью 999 000 рублей.

Денежные средства за квартиру были переданы истицей руководителю ООО "РОСТ" Маренич Р.В.. В рамках уголовного дела, возбужденного в отношении Маренич Р.В., присвоившего полученные денежные средства, истица была признана потерпевшей.

До настоящего времени вышеуказанный договор не зарегистрирован в Росреестре, в его регистрации отказано. С учетом изложенного истица просила суд произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключенного 12.12.2017 между Грудько И.М. и ООО "РОСТ".

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 12 февраля 2020 года в удовлетворении исковых требований Грудько И.М. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 августа 2020 года, решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Грудько И.М. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25.08.2020 года отменено, и дело направлено в Ростовский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении, в своей жалобе истица просит решение суда отменить. По мнению апеллянта, судом первой инстанции оставлены без внимания ее доводы о том, что по условиям договора, уплата цены договора могла полностью производится после регистрации сделки. Следовательно, неуплата стоимости квартиры, не является основанием для отказа в регистрации договора, что не было учтено судом. Также судом не принято во внимание то обстоятельство, что оплата по договору производилась истцом посредством передачи денежных средств лично руководителю ООО "Рост" Маренич Р.В., путем оформления договоров займа.

Поскольку сделка сторонами заключена в письменной форме, требующей государственной регистрации, все условия сделки сторонами согласованы, ответчик от регистрации уклоняется, препятствий для такой регистрации в судебном порядке, по мнению апеллянта, у суда не имелось.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в процесс, судебная коллегия, приходит к следующему.

Установлено, что 12.12.2017 года ООО "РОСТ" в лице директора Маренич Р.В. и Грудько И.М. был заключен договор участия в долевом строительстве.

Согласно данному договору застройщик обязуется и предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) трехэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование: здания многоквартирных жилых домов до 5-х этажей включительно, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1458 кв.м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру в указанном доме, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену, обусловленную настоящим договором - 999 000 рублей и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

По окончании строительства истец должен был получить в собственность 1-комнатную квартиру общей площадью 30,3 кв. м (с учетом общей площади балконов с коэффициентом 0,3), 4 этаж, квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В обоснование исковых требований Грудько И.М. настаивала на том, что условия договора ею выполнены полностью посредством заключения договоров займа от 11 мая 2016 года и 21 июля 2017 года с руководителем застройщика ООО "РОСТ" Маринич Р.В..

Между тем, договор долевого участия от 12.12.2017 в установленном порядке государственную регистрацию не прошел.

Истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для осуществления действий по регистрации договора долевого участия в строительстве.

Как усматривается из материалов дела, 28.12.2017 года государственная регистрация была приостановлена на срок до 27.03.2018 года по причине не предоставления договора страхования или договора поручительства. Далее, 27.03.2018 года государственная регистрация была приостановлена на срок до 26.06.2018 и 27.06.2018 прекращена в связи с непредставлением в регистрирующий орган ранее запрашиваемых документов.

Поскольку материалы дела не содержали сведений о выполнении Грудько И.М. своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, в частности, доказательств оплаты договора, суд отказал в иске.

Рассматривая первоначально апелляционную жалобу истца, судебная коллегия пришла к выводу о том, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры займа не подтверждают факт передачи денежных средств истцом во исполнение обязательств перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве от 12.12.2017 года. Из буквального содержания договоров не следует факт того, что деньги были переданы истицей во исполнение обязательств по договору от 12.12.2017 года.

В договорах заемщик Маренич Р.В. поименован в качестве физического лица без указания на то, что в рамках заключенных с Грудько И.М. договоров займа он представляет интересы ООО "Рост" в отношении обязательства по передаче квартиры в ее собственность.

Данные сделки мнимыми либо притворными не признаны. Доказательств того, что полученные от истца денежные средства поступил в кассу либо на расчетный счет ООО "Рост" как это предусмотрено п.3.5 договора, материалы дела не содержат, в связи с чем первоначально решение суда было оставлено без изменения.

Отменяя определение судебной коллегии, суд кассационной инстанции указал на то, что при разрешении спора судом был проигнорирован пункт 3.3 договора, по условиям которого допускается регистрация договора и при отсутствии оплаты цены сделки, а также то обстоятельство, что в силу закона, документы, которые необходимо было предоставить в регистрирующий орган, исходят от застройщика и не были последним представлены в Управление Росреестра, и что именно эти обстоятельства являлись основанием для приостановления и последующего прекращения государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции указал, что в нарушение требований действующего процессуального законодательства и приведенных положений закона, суды ограничились ссылкой на отсутствие доказательств оплаты цены договора, не установив иные обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, касающиеся надлежащего исполнения обязательств сторон, препятствующих регистрации сделки в установленном порядке.

В силу ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

С учетом всех обстоятельств дела, доводов апелляционной жалобы, выводов Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 года на предмет толкования норм материального права по данном спору, судебная коллегия приходит к следующему.

Применительно к норме п. 2 ст. 165 ГК РФ, ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", принимая во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, данных в п. 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года, а также условие пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве, в силу которого оплата по договору производится в течение 10 дней после осуществления государственной регистрации договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют препятствия для регистрации спорной сделки.

Договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве от 12 декабря 2017 года, заключенного между Грудько Ириной Михайловной и Обществом с ограниченной ответственностью "Рост" (ООО "Рост") подлежит государственной регистрации, исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Как указано в п. 3 ст. 5 Закона, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Согласно п. 3.3 договора участия в долевом строительстве оплата по договору производится в течение 10 дней после осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Верховный суд Российской Федерации в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21 июня 2016 г. N 5-КГ 16-91 (пункт 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ от 19.07.2017), разъяснил, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора от 12.12.2017 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Материалами дела установлено, что 28.12.2017 года государственная регистрация была приостановлена на срок до 27.03.2018 года по причине не предоставления договора страхования или договора поручительства, а 27.06.2018 года была прекращена в связи с непредставлением в регистрирующий орган ранее запрашиваемых документов.

Таким образом, в судебном заседании с достоверностью установлено, что спорный договор был заключен сторонами в надлежащей форме, приостановление государственной регистрации, а впоследствии ее прекращение, вызвано уклонением застройщика представить договор страхования застройщика или поручительства банка.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы в том числе договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

В этой связи заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что доказательством, свидетельствующим о соблюдении застройщиком требования части 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является то обстоятельство, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН., регистратором были зарегистрированы такие же договоры долевого участия в строительстве.

При этом последний договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован 22.02.2018 года, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН (л.д. 47-82).

Эти фактические данные свидетельствуют о том, что застройщиком в рамках иных регистрационных дел по указанному адресу, были представлены договор страхования или поручительство банка.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по данному спору отсутствуют объективные препятствия для регистрации спорного договора. Иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации, которые предусмотрены нормой закона, при рассмотрения дела, судебной коллегией не установлено.

Поскольку при рассмотрении судом первой инстанции было допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, в силу п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 12 февраля 2020 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым провести государственную регистрацию договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве от 12 декабря 2017 года, заключенного между Грудько Ириной Михайловной и Обществом с ограниченной ответственностью "Рост" (ООО "Рост") в отношении объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры условный номер 50, общей проектной площадью 30,3 кв.м, жилая площадь 15,6 кв.м, на 4 этаже многовартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 05 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка