Дата принятия: 09 февраля 2021г.
Номер документа: 33-432/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 февраля 2021 года Дело N 33-432/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Макаровой С.А.,
судей Мананниковой В.Н., Мисюра Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мананниковой В.Н. гражданское дело по исковому заявлению Строкиной Н.И. к Куличкову С.А. о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимости, по апелляционной жалобе Строкиной Н.И. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 3 ноября 2020 г., которым постановлено:
Исковое заявление Строкиной Н.И. к Куличкову С.А. о возмещении расходов на устранения недостатков недвижимости оставить без удовлетворения.
Взыскать со Строкиной Н.И. судебные расходы в пользу ФБУ "П" по счету N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 800 рублей,
Установила:
Строкина Н.И. обратилась в суд с иском к Куличкову С.А. о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимости, указав, что является собственником жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на основании договора купли-продажи, заключенного с Куличковым С.А., и зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ Согласно подписанному сторонами акту сдачи-приемки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, объект и доля земельного участка находятся в состоянии, соответствующем их предназначению и позволяющем их эксплуатацию по прямому назначению.
В ходе эксплуатации вышеназванной квартиры выяснилось, что данное жилое помещение имеет скрытые дефекты, которые Строкина Н.И. не могла обнаружить при подписании акта сдачи-приемки недвижимого имущества, а именно, после оттаивания снега на крыше в одной из комнат на стыке потолка со стеной стала образовываться течь.Строкина Н.И. обратилась в ООО "Ф." в целях определения состояния кровли жилой квартиры N 3 жилого дома по адресу: <адрес>.Согласно заключению о техническом состоянии кровли жилой квартиры N 3 жилого дома по адресу: <адрес>, специалистом ООО "Ф" установлено, что общее техническое состояние кровли непосредственно над квартирой N 3 является неудовлетворительным. Для дальнейшей нормальной эксплуатации кровли и сохранения температурно-влажностного режима в квартире необходимо выполнить капитальный ремонт кровли. Стоимость устранения выявленных дефектов, указанных в заключении о техническом состоянии кровли квартиры N 3 жилого дома по адресу: <адрес>, составляет 445 325 рублей 81 копейку.
В связи с изложенным, с учётом уточнения заявленных требований просила взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков объекта недвижимости в размере 574 706 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 653 рублей.
Определением Ленинского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "УК Д".
Определением Ленинского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Строкиной Н.И. к ООО "УК "Д" о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимости прекращено в связи с отказом от иска в этой части.
Ленинский районный суд г. Пензы, рассмотрев заявление Строкиной Н.И., постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе Строкина Н.И. просит об отмене постановленного решения, как незаконного и необоснованного, принятии нового решения об удовлетворении заявленных ею требований.
Указывает, что судом необоснованно сделан вывод о непредставлении Строкиной Н.И. доказательств, бесспорно свидетельствующих о возникновении в квартире недостатков до передачи ей объекта недвижимости или по причинам, возникшим до передачи ей объекта. Так, согласно переписке Строкиной Н.И. с ООО "УК "Д", а также экспертному заключению ФБУ П и заключению о техническом состоянии кровли квартиры N 3 жилого дома по адресу <адрес>, ООО "Ф", недостатки в кровле квартиры возникли вследствие нарушения технологии устройства кровли, и в настоящее время требуется выполнить её капитальный ремонт, что, по мнению автора жалобы, бесспорно свидетельствует о возникновении недостатков в квартире до передачи объекта недвижимости Строкиной Н.И.
Считает ошибочными выводы суда, что экспертным заключением не установлено образование выявленных недостатков в результате нарушения установленных норм при строительстве дома; что невозможно установить время возникновения недостатков кровли дома. Учитывая приведённые выше заключения экспертов, факт образования недостатков в результате нарушения норм при строительстве дома, является очевидным, а, исходя из перечня работ, произведённых ООО "УК Д", возможно установить, что выявленные по данным экспертных заключений недостатки не были устранены управляющей компанией при ремонте крыши дома.
Строкина Н.И. также считает необоснованным вывод суда о пропуске ею двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретённого товара, установленного ч. ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ, поскольку недостатки были выявлены ею в течение года после приобретения квартиры в собственность, в связи с чем ею подано заявление в управляющую компанию с требованием устранить протечки кровельного покрытия; в весенний период 2019 г. она в очередной раз обнаружила скрытые дефекты после оттаивания снега на крыше, в связи с чем Строкина Н.И. повторно направила заявление в ООО "УК "Д". В сентябре 2019 г. истец вновь обратилась в управляющую компанию, которая в ноябре 2019 г. сообщила ей о проведении ремонтных работ.
Таким образом, по мнению Строкиной Н.И., скрытые недостатки в квартире обнаружены ею в первый год владения квартирой, а потому вывод о пропуске срока для обнаружения недостатков не соответствует обстоятельствам дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем и в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель истца Строкиной Н.И. - Р. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил об её удовлетворении.
Представитель Куличкова С.А. - А возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение районного суда без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и к нему в соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ применяются положения главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Куличковым С.А. и Строкиной Н.И. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1 которого Куличков С.А. (продавец) передает в собственность, а Строкина Н.И. (покупатель) принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество - квартира, назначение: жилое, площадь 132 кв. м., этаж 1, 2, мансарда, адрес: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>. Стоимость квартиры составила 4 000 000 рублей (п. 3 договора).
Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Куличков С.А. передал, а Строкина Н.И. приняла указанное недвижимое имущество, что подтверждается актом приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту приема-передачи квартиры, покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры (в том числе, отделкой), установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил ему продавец.
В соответствии с ч 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (ч. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.
Согласно ч. 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, районный суд пришёл к выводу и исходил из того, что истцом Строкиной Н.И. - покупателем по договору купли-продажи квартиры, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, возлагающей на покупателя недвижимости бремя доказывания наличия недостатков, которые возникли до передачи ему жилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента, не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о возникновении в квартире недостатков до передачи ей объекта недвижимости, или по причинам, возникшим до этого момента.
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку он сделан на основании установленных по делу обстоятельствах.
Так, установлено, что Куличков С.А. ДД.ММ.ГГГГ с ООО "И" заключил договор купли-продажи <адрес>.
Квартира располагается в трехэтажном многоквартирном доме, имеющем техническое подполье. Расположение, площадь и нумерация помещений в техническом подполье отражены в Плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1). Порядок пользования техническим подпольем осуществляется согласно Приложению N 1.
Порядок пользования указанным в Приложении N 2 земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, занятым многоквартирным домом, осуществляется согласно указанному приложению. При этом покупатель согласен пользоваться только своим выделенным участком и земельным участком общего пользования, обозначенным в Приложении N 2, не использовать иные выделенные другим собственникам участки, предназначенные для других покупателей квартир в многоквартирном жилом доме на земельном участке (п. 7).
Согласно акту приема-передачи, к договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал, а покупатель принял квартиру. Квартира имеет отделку и оборудование в соответствии с указанной в договоре. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры (в том числе, отделкой квартиры, и установленным в квартире оборудованием), установленным путем внутреннего осмотра квартиры, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Таким образом, квартира находилась во владении Куличкова С.А. более двух лет, данных о том, что она имеет какие-либо недостатки, судом не установлено.
Обращаясь в суд с иском, Строкина Н.И. сослалась на недостатки крыши над её квартирой, требующей капитального ремонта, представив в суд заключение ООО "Ф", согласно которому общее техническое состояние кровли непосредственно над квартирой N жилого дома по адресу: <адрес>, характеризуется, как неудовлетворительное. Для дальнейшей нормальной эксплуатации кровли и сохранения температурно-влажностного режима в квартире N 3 необходимо выполнить капитальный ремонт кровли.
Данное заключение подготовлено в ноябре 2019 г.
Из материалов дела также следует, что ООО "УК Д", осуществляющая управление многоквартирным жилым домом N по <адрес> на основании договора управления многоквартирным домом, в связи с обращениями Строкиной Н.И. произвели работы по ремонту кровли указанного дома.
Так, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УК "Д" и С. был заключен договор подряда, в соответствии с которым С. (подрядчик) обязуется выполнить работы по частичному ремонту кровли на крыше дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно прилагаемой сводной ведомости объемов и стоимости работ, являющейся неотъемлемой частью договора.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "УК "Д" и С подписали акт сдачи-приемки работ по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны претензий относительно выполненных работ не имеют.
Из п. 2 указанного акта следует, что подрядчиком выполнены следующие виды работ (услуг): демонтаж декоративной ендовы, демонтаж конька, демонтаж металлочерепицы, демонтаж колпака, разделка примыкания, укладка металлочерепицы, монтаж декоративной ендовы, монтаж конька, установка колпака, промазка колпака герметиком, монтаж декоративного примыкания, закупка и доставка материала.
Строкина Н.И. ДД.ММ.ГГГГ в адрес управляющей компании ООО "УК Д" направила заявление с требованием устранить протечки кровельного покрытия, а также попадание талых и дождевых вод в подвальное помещение.
ДД.ММ.ГГГГ Строкина Н.И. вновь направила в адрес ООО "УК "Д" заявление об устранении недостатков кровли над её квартирой.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ "П".
Согласно заключению эксперта ФБУ "П" N от ДД.ММ.ГГГГ повреждения стен и потолка в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, образовались в результате залива.
Учитывая характер, объем и расположение следов залива в квартире, а именно: следы высохшей влаги на стенах и потолке, можно утверждать, что его причиной является проникновение воды с крыши жилого дома.
В связи с отсутствием методик по определению срока давности образования повреждений, определить, когда произошло повреждение стен и потолка помещения не представляется возможным.
Причина возникновения протечки кровли, расположенной над квартирой по адресу: <адрес>3, является несоответствие требованиям: МДС 12-47.2008 п. 4.2.16 (в местах ендов отсутствует герметизирующая уплотнительная лента между гладким листом и металлочерепицей ), и п. 5.9.7 (на листах металлочерепицы присутствуют вмятины); МДС 12-33.2007 п. 7.29 (швы между листами металлочерепицы не плотно закреплены); ГОСТ 30734-2000 п. 6.3.30 (в местах ендов отсутствует обязательная герметизация зазоров между гладким листом и листом метеллочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерпицы).
В причинной связи с чьими действиями (бездействиями) из участников процесса состоит факт возникшей протечки, судебным экспертом не решался, по причинам, изложенным в водной части заключения.
Стоимость устранения выявленных недостатков на момент исследования, с учетом округления, составляет 574 706 рублей.
Иных причин возникновения протечек с кровли экспертным заключением не установлено.
Поскольку управляющей компанией производился ремонт кровли над квартирой истца, в том числе, демонтировалась ендова, металлочерепица, конёк, а затем все это монтировалось, и иных причин проникновения влаги с кровли экспертным заключением не установлено, давность возникновения протечек определить невозможно, доказательств наличия протекания кровли в период владения квартирой Куличковым С.А. не имеется, районный суд обоснованно пришёл к выводу об отсутствии бесспорных доказательств, свидетельствующих о возникновении в квартире недостатков до передачи истцу объекта недвижимости, или по причинам, возникшим до этого момента.
Причем, суд верно взял за основу именно заключение судебной экспертизы, поскольку эксперт имеет высшее образование, квалификацию по специальности "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанных с ними, в том числе, с целью проведения их оценки", с присвоением квалификации судебного эксперта по специальности 16.1; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывали у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на исследованных экспертом материалах дела.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы истца о представлении в суд достаточных доказательств для удовлетворения заявленных требований судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, так как направлены на переоценку установленного судом.
Следует также отметить, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме не содержит определенных условий о качестве многоквартирного дома; истец подписал акт приема-передачи недвижимого имущества - квартиры, принял её в фактическое пользование, при этом из материалов дела следует, что до подписания договора и акта приема-передачи им произведен визуальный осмотр квартиры, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании акта у него не возникло.
В силу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ приобретение лицом квартиры в многоквартирном жилом доме является основанием возникновения у такого лица право общей долевой собственности на общее имущество дома.
Вместе с тем, предметом договора купли продажи квартиры, заключенной между истцом и ответчиком, являлась квартира с указанием её общей площади. Общее имущество предметом сделки не являлось, что исключает применение к данному ответчику в связи с обнаружением в общем имуществе дома недостатков мер гражданско-правовой ответственности в виде возложения обязанности по возмещению стоимости их устранения. В этом случае обязанность по содержанию в надлежащем состоянии крыши МКД возложена на собственников жилых помещений, которую последние, в свою очередь, возлагают на соответствующую управляющую компанию, реализовав право на выбор способа управления домом.
В то же время, довод апелляционной жалобы Строкиной Н.И. о незаконности вывода суда о пропуске срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, заслуживает, по мнению судебной коллегии, внимания.
Действительно, в силу согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В соответствии с ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона "О защите прав потребителей" следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
Как следует из материалов дела, застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> являлась З Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию жилого дома получено ею ДД.ММ.ГГГГ (сведения о регистрации права на объект отсутствуют). Строкина Н.И. обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть, в пределах пяти лет, установленных законом для предъявления требований об устранении недостатков в объекте недвижимости, в связи с чем вывод о пропуске Строкиной Н.И. срока обнаружения недостатков подлежит исключению.
Однако, неправильный вывод суда о пропуске срока обнаружения недостатков приобретённого товара не влечёт отмену решения суда, поскольку иные обстоятельства спора, послужившие основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, установлены верно.
Таким образом, в апелляционной жалобе истца приведены доводы, которые являлись предметом рассмотрения районного суда, получили надлежащую правовую оценку с учётом установленных обстоятельств; направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств, тогда как оснований для их переоценки не имеется.
Нарушений процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 3 ноября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Строкиной Н.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
