Дата принятия: 18 декабря 2018г.
Номер документа: 33-4319/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2018 года Дело N 33-4319/2018
Судья Миллер С.А. Дело N 33-4319
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
18 декабря 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Бурдюговского О.В.
и судей Лукьяновой О.В., Мананниковой В.Н.
при секретаре Жуковой О.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ООО " Центрстрой", представителя Банка ВТБ ПАО на решение Ленинского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
"иск Банка ВТБ (ПАО) к ООО "Центрстрой", ООО "Стройцентр", Пермякову И.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с ООО "Центрстрой", ООО "Стройцентр", Пермякова И.Ю. в пользу Банка ВТБ (ПАО) в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 38113964,83 руб., включая
задолженность по основному долгу - 32577831,57 руб.,
задолженность по плановым процентам за пользование кредитом - 4546474,84 руб.,
пени за несвоевременную уплату плановых процентов - 666142,35 руб.,
пени по просроченному долгу - 323516,07 руб.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, общая площадь 829,8 кв.м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену нежилого помещения в размере 34344080 руб."
Заслушав доклад судьи Лукьяновой О.В., судебная коллегия
установила:
Банк ВТБ 24 (ПАО) обратилось в Зареченский городской суд Пензенской области с иском к ООО "Центрстрой", ООО "Стройцентр", ООО "Старый город", Пермякову И.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ и дополнений к нему, обращении взыскания на заложенное имущество в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по договору.
Истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N от 18.01.2013г. в размере 38113964,83 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый (условный) N, определить способ продажи с публичных торгов с установлением стоимости в размере 29130000 руб.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество, просил обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый (условный) N, определить способ продажи с публичных торгов с установлением стоимости в размере 44030000 руб.
На основании решения внеочередного общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от 09.11.2017г., решения внеочередного общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) от 03.11.2017г. Банк ВТБ (ПАО) реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (ПАО). Банк ВТБ (ПАО) является правопреемником Банка ВТБ 24 (ПАО).
ООО "Старый город" ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Зареченского городского суда Пензенской области от 25.01.2018г. произведена замена истца Банка ВТБ 24 (ПАО) правопреемником Банком ВТБ (ПАО).
Определением Зареченского городского суда Пензенской области от 25.01.2018г. производство по делу в части требования к ООО "Старый город" прекращено.
Определением Зареченского городского суда Пензенской области от 25.01.2018г. дело передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Пензы.
Ленинский районный суд постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Центрстрой" просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность, нарушение норм материального и процессуального права. Согласно договору об ипотеке N-з04 от 08.02.2013г. предметом залога является нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, общая площадь 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, однако решением суда взыскание было обращено не только на предмет залога, но и на долю земельного участка, не являющуюся предметом залога, то есть суд вышел за пределы заявленных исковых требований, нарушив права ответчика.
Кроме того, ответчик не был заблаговременно извещен судом о предстоящем судебном заседании, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ в 16 часов. Телеграмма о времени проведения судебного заседания получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в 10.10 часа, то есть за несколько часов до проведения судебного заседания. У ответчика не было достаточного времени, чтобы подготовить мотивированное возражение и обеспечить присутствие своего представителя на заседание.
Представитель Банка ВТБ ПАО в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части установления начальной продажной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, общая площадь 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль в размере 34 344 080 руб., установив её в размере 26 563 920 руб. в соответствии с п. п. 4 п.2 ст.54 ФЗ " Об ипотеке ( залоге недвижимости").
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Банка ВТБ ( ПАО) Добросокин К.А., действующий на основании доверенности, представитель ООО " Центрстрой" Фролов М.М., действующий на основании доверенности, доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность решения в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Банком ВТБ 24 (ПАО) (ранее ВТБ 24 (ЗАО)) и ООО "Центрстрой" было заключено кредитное соглашение N, согласно которому банк открыл заемщику кредитную линию в размере 38300000 руб. на срок 120 месяцев с даты предоставления первого кредита с взиманием за пользование кредитом 15,3% годовых.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному соглашению были заключены договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с Пермяковым И.Ю., договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Стройцентр", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Старый город", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с Пермяковым И.Ю., договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ОАО "Поручитель" (п.п.1.1, 1.4, 1.5, 1.12).
Согласно дополнительному соглашению о предоставлении кредита N, которое является приложением N к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Центрстрой" был предоставлен кредит в размере 18440000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному соглашению N от 18.01.2013г., п. 1.12 об обеспечении исполнения обязательств заемщика изложен в новой редакции, а именно: в обеспечение исполнения обязательств заемщика по соглашению заключены договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1, договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Стройцентр", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Старый город", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1, договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ОАО "Поручитель", договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Стройцентр", договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Центрстрой".
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ., п. 1.12 об обеспечении исполнения обязательств заемщика изложен в новой редакции, а именно: в обеспечение исполнения обязательств заемщика по соглашению заключены договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Стройцентр", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Старый город", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ОАО "Поручитель", договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Стройцентр", договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Центрстрой", договор об ипотеке от 08.02.2013г. с ООО "Центрстрой".
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ., п. 1.12 об обеспечении исполнения обязательств заемщика изложен в новой редакции, а именно: в обеспечение исполнения обязательств заемщика по соглашению заключены договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Стройцентр", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Старый город", договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ. с Пермяковым И.Ю., договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО "Центрстрой".
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ., п. 1.5 о процентной ставке изложен в новой редакции, процентная ставка по кредитам, предоставляемым в рамках кредитной линии, определена в 13,8% годовых.
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ., п. п. 1.5, 2.4 о процентной ставке изложены в новой редакции, процентная ставка по кредитам, предоставляемым в рамках кредитной линии, определена в 15% годовых, определено право кредитора в одностороннем порядке изменять процентную ставку.
Согласно дополнительному соглашению о предоставлении кредита N, которое является приложением N к кредитному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ., ООО "Центрстрой" был предоставлен кредит в размере 19860000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ
По договору об ипотеке от 08.02.2013г., заключенному между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ООО "Центрстрой" с учетом дополнительных соглашений N от ДД.ММ.ГГГГ., N от ДД.ММ.ГГГГ. предметом залога являлось нежилое здание, назначение: жилое, общая площадь 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый N, местоположение: <адрес>, залоговая стоимость предмета залога составляет 26418000 руб. ( т.1 л. д. 97)
В связи с неисполнением кредитных обязательств у ООО "Центстрой" образовалась задолженность, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составила 38113964,83 руб., включая задолженность по основному долгу- 32577831,57 руб., плановые проценты за пользование кредитом - 4546474,84 руб., пени за несвоевременную уплату плановых процентов - 666142,35 руб., пени по просроченному долгу - 323516,07 руб.
25.05.2017г. и 23.10.2017г. в адрес ООО "Центстрой", ООО "Стройцентр", Пермякова И.Ю. направлялись требования о досрочном погашении кредита.
Удовлетворяя исковые требования Банка ВТБ( ПАО), суд, руководствуясь ст. ст. 807,809,810,811, 361,363, 329,334,, 349350 ГК РФ, ФЗ " Об ипотеке( залоге недвижимости"), правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела и пришел к выводу о том, что ответчики не исполнили возложенные на них кредитным договором, договорами поручительства и залога обязательства, что явилось основанием для взыскания с них в солидарном порядке задолженности в размере 38 113 964,83 руб., а так же обращения взыскания на нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N.
Поскольку решение суда представителем Банка ВТБ ( ПАО) и ООО " Центрстрой" оспаривается в части удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, то законность и обоснованность не обжалуемой части решения в силу положений частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно сведениям ЕГРН собственником нежилого помещения общей площадью 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, является ООО "Центрстрой". Сособственниками нежилого помещения, расположенного по тому же адресу, являются ООО " Магистр-М", ООО торговая фирма " Эллегия".
По договору об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предметом залога являлось нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый (условный) N.
Судебная коллегия считает заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы Банка ВТБ (ПАО) в части неверного определения судом начальной продажной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. п. 4 п.2 ст.54 ФЗ " Об ипотеке ( залоге недвижимости" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ проведенной АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз", рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, кадастровый (условный) N на момент исследования составляет 33204900 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N на момент исследования составляет 9725200 руб.
Начальная продажная цена указанного нежилого помещения из расчета 80% от рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, составляет 26 563 920 руб.
Судом неверно произведено суммирование рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, поскольку земельный участок не являлся предметом залога.
Вместе с тем в силу ст. 69 Закона РФ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Согласно пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со статьей 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод, что положения названных норм служат реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО " Центрстрой" является собственником в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером N вместе с ООО " Магистр-М", ООО торговая фирма " Эллегия" (т.2 л.д.87- 90)
Из материалов дела усматривается, что принадлежащая ООО " Центрострой" доля в праве собственности на земельный участок предметом залога не являлась.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В противном случае нарушается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, поскольку данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие ООО " Центрстрой".
Таким образом, отчуждение помещения в здании в рассматриваемом случае возможно только вместе с земельным участком, на котором данное здание находится, то есть доля в праве на земельный участок закладывается не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества - нежилым помещением.
Исходя из системного толкования норм права, учитывая, что реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности доли земельного участка, на котором расположено это нежилое помещение, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок не была заложена, исходя из того, что иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов взыскателя, иначе как путем обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в собственности должника, действующее законодательство не предусматривает, требования истца подлежат удовлетворению в части обращения взыскания на нежилое здание с учетом доли земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами. Возможность реализовать с торгов недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, без земельного участка, на котором оно находится, отсутствует.
Поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным нежилым помещением земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.
Суд верно руководствовался экспертным заключением для определения начальной продажной ценыдоли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Вместе с тем, определяя начальную продажную цену земельного участка с учетом положений подпункта 4 пункта 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд не учел, что в данном случае земельный участок предметом ипотеки не является, в связи с чем, оснований для определения начальной продажной цены в размере 80% не имелось. Поэтому решение суда в части установления начальной продажной цены земельного участка подлежит изменению с установлением начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, равной по заключению экспертизы в9725200 руб., при этом кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.
Довод апелляционной жалобы ООО "Центрстрой" о невозможности подготовить мотивированное возражение из-за не несвоевременного извещения судом о рассмотрении дела ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия находит несостоятельным.
Как следует из материалов дела, представителем ООО " Центрстрой" по доверенности ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании заявлялось ходатайство о проведении оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 829,8 кв. м, расположенного по адресу <адрес> и доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером :29:40050117:55, расположенного по тому же адресу (т.2 л. д 78). Данное ходатайство было удовлетворено. Определением суда была назначена строительно-техническая экспертиза.
Как следует из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ извещенный о дне и времени рассмотрения дела представитель ООО " Центрстрой" ФИО7 в суд не явился.( т. 2 л. д. 147, 137), судом был объявлен перерыв до 16 часов ДД.ММ.ГГГГ, о чем ООО " Центрстрой" был извещен телеграммой, полученной представителем ответчика ДД.ММ.ГГГГ в 10.10 часа.
Учитывая, что ответчик ООО " Центрстрой" надлежащим образом был извещен о дне и времени рассмотрения дела, об отложении судебного разбирательства не просил, суд вправе был рассмотреть дело в его отсутствие.
При таких обстоятельствах судебное решение подлежит изменению в части определения начальной продажной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, общая площадь 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль и установления её в размере 26 563 920 рублей, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> а с кадастровым номером N и установления её в размере 9 725 200 рублей.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Пензы от 02 июля 2018 года изменить в части определения начальной продажной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N, общая площадь 829,8 кв. м, этаж N, этаж N, этаж N, антресоль, установив начальную продажную цену нежилого помещения в размере 26 563 920 рублей."
Определить начальную продажную цену доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> а с кадастровым номером N в размере 9 725 200 рублей.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
