Дата принятия: 22 октября 2019г.
Номер документа: 33-4308/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2019 года Дело N 33-4308/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Ревенко Т.М.,
судей Бирюковой Е.А., Михеева С.Н.,
при секретаре Карамовой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 22 октября 2019 года гражданское дело по иску Мироновой М. В. к Воложаниновой В. А., действующей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних В.В.Б., М.Р.А., об обязании оплатить денежные средства по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15 мая 2018 года, возмещении судебных расходов,
по встречному иску Воложаниновой В. А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей В.В.Б., М.Р.А., о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении реестровых записей о регистрации права общей долевой собственности в ЕГРН, взыскании убытков
по апелляционной жалобе представителя истца Мироновой М.В. - Паниной И.Г.
на решение Сретенского районного суда Забайкальского края от 8 июля 2019 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Мироновой М. В. к Воложаниновой В. А., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних В.В.Б., М.Р.А., об обязывании оплатить денежные средства, согласно договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15 мая 2018 года, возмещении судебных расходов, отказать;
встречные исковые требования Воложаниновой В. А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей В.В.Б., М.Р.А., удовлетворить частично;
расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15 мая 2018 года, заключенный между Мироновой М.В. и Воложаниновой В.А, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних В.В.Б., М.Р.А.;
прекратить право собственности (по 1/3 доли в праве собственности) Воложаниновой В. А., В.В.Б., М.Р.А., на земельный участок общей площадью 980 кв.м, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства) и жилой дом с кадастровым номером N, площадью 46,6 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) Воложаниновой В. А., на жилой дом с кадастровым номером N, площадью 46,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) Воложаниновой В. А., на земельный участок, общей площадью 980 кв.м, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенный по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) М.Р.А. на жилой дом с кадастровым номером N, площадью 46,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) М.Р.А. на земельный участок, общей площадью 980 кв.м, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенный по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) В.В.Б. на жилой дом с кадастровым номером N, площадью 46,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись N от 23.05.2018 о государственной регистрации права собственности (общая долевая собственность: 1/3) В.В.Б. на земельный участок, общей площадью 980 кв.м, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства), расположенный по адресу: <адрес>;
в удовлетворении требований Воложаниновой В. А. о возмещении убытков в размере 2 350 рублей отказать;
взыскать с Мироновой М. В. в доход бюджета муниципального района "Сретенский район" государственную пошлину в размере 300 рублей;
данное решение с даты вступления его в законную силу является основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 980 кв.м., с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства); жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, за Воложаниновой В.А., В.В.Б. и М.Р.А., государственная регистрация которых произведена 23 мая 2018 года на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15 мая 2018 года;
решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.
Заслушав доклад судьи Ревенко Т.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Миронова М.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 15 мая 2018 года заключила с Воложаниновой В.А., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего В.В.Б., М.Р.А., действующим с согласия матери, договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> стоимостью 410 000 рублей. Оплата в размере 400 000 рублей должна была быть произведена по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному на имя Воложаниновой В.А. 23 мая 2018 года была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на жилой дом N, N, N, а также государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок N, N, N. В предусмотренный договор срок оплата за дом и земельный участок ответчиком не произведена. В ответе на обращение об оплате суммы по договору Воложанинова В.А. предложила заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Повторное требование об оплате стоимости жилого дома оставлено ответчиком без ответа.
Просила обязать ответчика Воложанинову В.А. обратиться в ГУ УПФР в г. Шилке (межрайонное) для подачи заявления по переводу денежных средств в размере 400 000 рублей по безналичному расчету по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты> N для оплаты стоимости жилого дома в соответствии с договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.05.2018, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (л.д. 3-4).
В ходе рассмотрения дела Миронова М.В. уточнила исковые требования, в дополнение к ранее заявленным просила взыскать с ответчика Воложаниновой В.А. денежные средства в размере 400 000 рублей по безналичному расчету по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты> N для оплаты стоимости жилого дома в соответствии с договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.05.2018 (том 2 л.д. 136-137).
Воложанинова В.А. обратилась со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.05.2018, применении последствий расторжения договора купли-продажи, прекращении реестровой записи о регистрации права общей долевой собственности в ЕГРН, взыскании убытков в размере 2 350 рублей. В обоснование исковых требований указала, что в процессе эксплуатации жилого дома были обнаружены следующие недостатки: на потолке имеются трещины и подтеки, разрыв потолочного полотна над печью, пол имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки пола, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, при обследовании подполья жилого помещения выявлено обрушение стенок подполья, в некоторых местах на стенах выкрошилась штукатурка, на крыше отсутствует конек, в крыше имеются дыры, по периметру дома деревянный цоколь частично разрушен, что ведет к проникновению влаги к фундаменту и нижним венцам. Она обратилась к продавцу с письменной претензией о расторжении договора. В добровольном порядке ответчик от расторжения договора отказалась. В связи с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности она понесла убытки в размере 2 350 рублей. В связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит прекращению (том 1 л.д. 69-71).
Согласно уточнению встречного искового заявления Воложанинова В.А. просила прекратить следующие реестровые записи в ЕГРН о зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>:
на жилой дом с кадастровым номером N правообладателей: Воложаниновой В.А. N от 23.05.2018; М.Р.А. N от 23.05.2018; В.В.Б. N от 23.05.2018; на земельный участок с кадастровым номером N правообладателей: Воложаниновой В.А. N от 23.05.2018; М.Р.А. N от 23.05.2018; В.В.Б. N от 23.05.2018, а также прекратить право собственности указанных правообладателей на жилой дом и земельный участок (том 2 л.д. 153).
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление образованием администрации муниципального района "Сретенский район" Забайкальского края, ГУ УПФР в г. Шилке Забайкальского края (межрайонное) (том 1 л.д. 200-204, 237-241).
Судом постановлено вышеприведённое решение (том 2 л.д. 168-187).
В апелляционной жалобе представитель истца Мироновой М.В. - Панина И.Г. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, вынести новый судебный акт по имеющимся в деле документам. Указывает, что в соответствии с заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции N 1 от 21.06.2019 индивидуальный жилой дом признан пригодным для проживания, подлежащим проведению ремонтно-восстановительных работ, в связи с чем отказа для распоряжения средствами материнского (семейного) капитала при наличии заявления ответчика Воложаниновой В.А. не было бы. Доводы ответчика о том, что недостатки жилого дома было невозможно обнаружить при его осмотре до его приобретения, в ходе рассмотрения дела не подтвердились. Согласно выводам экспертизы N от 28.02.2019 выявленные при осмотре специалистом дефекты и недостатки могли быть обнаружены при обычном способе приемки дома, не носят скрытый характер и являются явными. Указывает, что с заявлением на распоряжение материнским капиталом Воложанинова В.А. обратилась 3 июля 2018 года, а 11 июля 2018 года она обратилась с заявлением об аннулировании данного заявления. В указанный период времени в Сретенском районе произошло наводнение, в результате которого был подтоплен огород приобретенного жилого дома, вода частично выступила в подполье. Однако после наводнения Воложанинова В.А. не предпринимала мер к сохранности имущества, что привело к его разрушению. Данные действия свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны покупателя. Считает, что при расчете расходов на ремонт жилого помещения эксперт Ортыкова Т.А. применила неверный коэффициент ОЗП по каталогу "ЧитаСтройИнформ" выпуск N 4 (61) 2017, что привело к завышению стоимости строительно-ремонтных работ. В судебное заседание ею был представлен сметный расчет, в соответствии с которым стоимость указанных работ составила чуть более ста тысяч рублей. Указанные обстоятельства не были установлены судом первой инстанции, что повлияло на результат рассмотрения дела (том 2 л.д. 195-196).
В возражениях на апелляционную жалобу Воложанинова В.А. находит доводы жалобы необоснованными, решение суда просит оставить без изменения (том 2 л.д. 207-210).
В судебное заседание ответчики Воложанинова В.А., М.Р.А., представители третьих лиц Управление образованием администрации муниципального района "Сретенский район", УПФР в г. Шилке не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, заслушав истца Миронову М.В. и её представителя Панину И.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 23 августа 2018 года между Мироновой М.В. (продавец), Воложаниновой В.А., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего В.В.Б., и М.Р.А., действующим с согласия матери Воложаниновой В.А., (покупатели) заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 6-10).
Продажная цена недвижимого имущества составила 410 000 рублей.
Согласно п. 4.2 договора оплата за жилой дом в сумме 400 000 рублей производится путем перечисления денежных средств по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты> N, выданному 06.12.2012 на основании решения УПФР в г. Шилке Забайкальского края (межрайонное) N от 05.12.2012 на имя Воложаниновой В.А., на счет Мироновой М.В. после регистрации перехода права собственности, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
В п. 5.1. договора указано, что покупателями жилой дом осмотрен, видимых дефектов не обнаружено и стороны пришли к соглашению о том, что жилой дом и земельный участок находятся в удовлетворительном состоянии и претензий к продавцу покупатели не имеют.
Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований Мироновой М.В. и удовлетворяя встречные исковые требования Воложаниновой В.А., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продавцом передан жилой дом с существенным нарушением требований к качеству товара, недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в связи с чем Воложанинова В.А. отказалась от исполнения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.05.2018 правомерно и добросовестно.
Выводы суда подробно мотивированы в судебном решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для признания их неправильными не имеется.
Доводы жалобы о несогласии с решением суда подлежат отклонению.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
На основании п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
При заключении договора купли-продажи продавец Миронова М.В. указала, что жилой дом находится в удовлетворительном состоянии (том 1 л.д. 7).
Согласно акту N от 09.08.2018 в ходе визуального обследования жилого дома по <адрес> выявлено, что доступ к фундаменту, нижним венцам закрыт завалинкой, внутри стены оштукатурены и побелены, в некоторых местах штукатурка выкрошилась. Крыша двускатная, покрыта асбоцементными листами, в некоторых местах имеются отверстия (дыры), конек отсутствует, тем самым позволяя атмосферным осадкам проникать через чердак. Доступ на чердак отсутствует. Пол дощатый окрашенный, местами доски провалились, вспучились от повышенной влажности. По периметру дома устроен деревянный цоколь, частично разрушен, что допускает проникновение влаги от атмосферных осадков к фундаменту и нижним венцам дома. С северной стороны цоколь отсутствует (том 1 л.д. 72-73).
Из заключения специалистов ООО "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" Хохрякова С.Ф., Ортыковой Т.А. следует, что ими 25 февраля 2019 года был осмотрен спорный жилой дом. При обследовании дома наблюдаются дефекты: отсутствует отмостка, разрушение завалинки, выпучивание листов ДВП, следы протечек системы отопления, стирание окраски полов в ходовых местах, трещины в местах стыка стены с перекрытием, разрушение штукатурки на стенах, глухой звук при простукивании, отсутствие конька, множественные просветы в кровле, обрушение стенок подполья, неудовлетворительное состояние печи. Состояние фундамента, стен здания, перегородок, перекрытия, крыши, кровли, окон и дверей, полов, внутренней отделки по результатам обследования оценивается как неудовлетворительное, электрические устройства находятся в не вполне удовлетворительном состоянии. Учитывая неудовлетворительное состояние части основных строительных конструкций необходимо провести мероприятия по их восстановлению, усилению или замене. Жилой дом находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии, имеет дефекты и повреждения, которые приводят к снижению несущей способности конструкций.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ жилого дома согласно локально-сметного расчета составляет 361 116 рублей (том 1 л.д. 127-189).
Допрошенный в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперт Хохряков С.Ф. выводы подготовленного с его участием заключения подтвердил, дополнительно пояснил, что выявленные дефекты снизили несущую способность конструкций, эксплуатационные качества. Эксплуатация конструкций еще возможна, но требуется проведение ремонтных мероприятий, отраженных в заключении. Неудовлетворительное состояние относится, в том числе, к отделочным покрытиям и несущим конструкциям, которые имеют отклонения от нормативных требований: повреждения, деформации, физические износы. В ходе осмотра фундамента выявлены отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя стен, выпучивание отдельных участков, искривление цоколя, что свидетельствует о том, что некоторая часть несущей способности фундамента уже утрачена. Также нарушены гидроизоляционные свойства фундамента. Эксплуатировать жилой дом можно только после проведения ремонтных работ, стоимость которых составляет 361 116 рублей (том 2 л.д. 12-27).
Таким образом, материалами дела подтверждается, что состояние дома находится в неудовлетворительном состоянии и требуется проведение ремонта на сумму 361 116 рублей.
Доказательств, свидетельствующих о том, что существенные недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, суду не представлено.
Исходя из текста договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15 мая 2018 года сторонами оговаривалось техническое состояние жилого дома, как не имеющее видимых дефектов, стороны пришли к соглашению о том, что жилой дом находится в удовлетворительном состоянии.
О том, что жилой дом имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, при заключении договора купли-продажи продавец не указал.
Таким образом, судом достоверно установлено, что жилой дом находится не в удовлетворительном состоянии, имеет существенные недостатки, которые возникли до передачи недвижимости покупателю, не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска Мироновой М.В. и частично удовлетворил встречные исковые требования Воложаниновой В.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете расходов на ремонт жилого помещения эксперт Ортыкова Т.А. применила неверный коэффициент ОЗП по каталогу "ЧитаСтройИнформ" выпуск N 4 (61) 2017, что привело к завышению стоимости строительно-ремонтных работ, подлежат отклонению.
Специалист Ортыкова Т.А. обладает специальными познаниями и имеет длительный стаж работы, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем компетенция данного специалиста, участвовавшего в подготовке заключения, а также применённые им методы и расценки, сомнений не вызывают. Все расчеты и обоснования производились экспертами в соответствии с положениями действующих нормативных документов.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял за основу заключение экспертизы о стоимости восстановительного ремонта дома, отклонив локальный сметный расчет, представленный Мироновой М.В.
Доводы жалобы о том, что разрушению жилого дома способствовало непринятие ответчиком мер к сохранности имущества в период наводнения, является несостоятельным, поскольку соответствующих доказательств в подтверждение данного довода истцом не представлено.
Кроме того, договором купли-продажи предусмотрено, что оплата жилого дома производится за счет средств материнского капитала.
Основания возникновения права на материнский (семейный) капитал и порядок распоряжения средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала установлены Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ.
Частью 1 ст. 7 названного Закона предусмотрено, что распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 2 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В силу части 3 указанной статьи одним из направлений для распоряжения средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала является улучшение жилищных условий.
Из акта обследования от 18 апреля 2019 г., составленного органом опеки и попечительства, следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в неудовлетворительном состоянии (том 2 л.д. 5).
Согласно заключению органа опеки и попечительства - Управления образования администрации муниципального района "Сретенский район" от 08 июля 2019 г., учитывая неудовлетворительное состояние основных строительных конструкций, проживание несовершеннолетних в спорном жилом помещении является недопустимым (том 2 л.д. 154-155).
Из показаний эксперта Хохрякова С.Ф. следует, что эксплуатировать жилой дом возможно только после проведения ремонтных работ (том 2 л.д. 21).
Согласно письму администрации муниципального района "Сретенский район" от 31 мая 2019 г. техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, оценивается как ветхое (том 2 л.д. 37).
Клиентской службы (на правах отдела) в Сретенском районе ГУ УПФР в г. Шилке Забайкальского края (межрайонное) подготовлен ответ от 07 июня 2019 г., из которого следует, что на основании заключения администрации спорное жилое помещение является ветхим, в связи с чем при подаче соответствующего заявления пенсионный орган вынес бы решение об отказе в распоряжении средствами материнского капитала на приобретение указанного помещения (том 2 л.д. 77).
Таким образом, оснований полагать, что приобретение спорного жилого помещения за счет средств материнского капитала направлено на улучшение жилищных условий, не имеется из-за неудовлетворительного состояния жилого дома.
Учитывая изложенное, решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Сретенского районного суда Забайкальского края от 8 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Копия верна. Судья Т.М.Ревенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
