Дата принятия: 25 февраля 2020г.
Номер документа: 33-4307/2019, 33-205/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2020 года Дело N 33-205/2020
от 25 февраля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Уваровой Т.В.,
судей Худиной М.И., Марисова А.М.,
при секретаре Мануйловой М.Н.,
помощнике судьи А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N 2-2263/2019 по иску Мустафина Сергея Александровича к муниципальному образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом
по апелляционной жалобе истца Мустафина Сергея Александровича на решение Кировского районного суда г. Томска от 01 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Худиной М.И., объяснения истца Мустафина С.А. и его представителя Усынина Р.В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Мустафин С.А. обратился в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска (далее - МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска), в котором просил признать за ним право собственности на самовольно возведенный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/.
В обоснование заявленного требования указал, что истцу на праве аренды принадлежат земельные участки: с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /__/, площадью /__/.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
На указанных земельных участках истец возвел индивидуальный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, строению присвоен адрес: /__/. Из заключений о техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии объекта следует, что жилой дом по указанному адресу не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, используется по своему целевому назначению. Им приняты меры к легализации постройки путем обращения в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска с заявлением о вводе жилого дома в эксплуатацию, в ответе на которое было отказано со ссылкой на то, что разрешение на строительство дома не выдавалось.
В судебном заседании истец Мустафин С.А. и его представитель Усынин Р.В. иск поддержали, пояснили, что истец действительно построил жилой дом на четырех земельных участках, при этом НП "Объединение "Родник" обещало ему, что впоследствии 4 участка будут объединены в 2. Исходя из предварительной схемы, на которой отображено расположение 2-х участков, он возводил строение на одном из них. Считал, что ничьи права и интересы не нарушаются, так как дом расположен на участках, которые предоставлены ему в аренду.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика МО "Город Томск" в лице администрации г. Томска
Обжалуемым решением в удовлетворении искового заявления Мустафина С.А. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м отказано.
В апелляционной жалобе истец Мустафин С.А. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования.
Полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что жилой дом не может быть расположен в границах нескольких смежных земельных участков, не основан на законе. Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ не содержат норм, прямо запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта на двух и более земельных участках. При этом нормативно-правовые акты, регулирующие кадастровый учет объектов недвижимости, допускают размещение одного объекта капитального строительства на нескольких земельных участках.
Отмечает, что ответчик не указал на конкретные негативные последствия, которые наступили для него после возведения спорного объекта. Доказательств того, что сохранение спорного объекта нарушает права и интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указано в п. 26 данного постановления, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Судом установлено и следует из материалов дела, что МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/; с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/; с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/.
29.08.2014 МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и некоммерческим партнерством "Объединение "Родник" заключен договор аренды земельного участка /__/ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: /__/ кадастровый номер /__/, площадь земельного участка /__/ кв.м (л.д. 6). Срок действия договора с 20.06.2014 по 30.11.2016.
Согласно дополнительным соглашениям от 08.06.2015 и от 30.11.2016, заключенным МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, НП "Объединение "Родник" и Мустафиным С.А., Мустафин С.А. принимает все права и обязанности НП "Объединение "Родник" по договору аренды земельного участка /__/ от 29.08.2014 с 17.03.2015. Дополнительным соглашением от 30.11.2016 изменена редакция п. 1.7 договора, указано на изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом - "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками" (л.д. 11, 12).
08.10.2014 МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска и НП "Объединение "Родник" заключены договоры аренды земельных участков/__/ (земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м по адресу: /__/), /__/ (земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м по адресу: /__/), /__/ (земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м по адресу: /__/).
Дополнительные соглашения к каждому договору заключены МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, НП "Объединение "Родник" и Мустафиным С.А 08.06.2015 и 30.11.2016 на тех же условиях, что и дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка /__/ от 29.08.2014.
Договоры аренды и дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается выписками из ЕГРН от 02.09.2019 (л.д. 34-45).
Таким образом, на основании дополнительных соглашений от 08.06.2015 и от 30.11.2016 произведена замена арендатора в договорах аренды указанных земельных участков, им стал Мустафин С.А.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая, что срок аренды по договорам, заключенным с Мустафиным С.А., был установлен по 30.11.2016, однако после указанной даты истец продолжал пользоваться данными земельными участками, ответчик не заявлял о расторжении договоров аренды, следовательно, договоры аренды с истцом возобновлены на тех же условиях.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
На основании приведенных норм и оценки представленных в материалы дела доказательств судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец является законным владельцем земельных участков, использующим их на праве аренды, принимая во внимание, что ответчик не отказывался от исполнения договоров аренды, не заявлял об их расторжении, не просил о возврате земельных участков, принимал плату за использование земельных участков, а также то, что дополнительные соглашения к договорам аренды между истцом и ответчиком заключены в последний день срока действия договоров аренды 30.11.2016.
Из карты (плана) границ земельных участков (л.д. 47), ситуационного плана (л.д.52) усматривается, что спорный жилой дом по адресу: /__/ возведен в границах четырех земельных участков с кадастровыми номерами /__/.
Из технического паспорта индивидуального жилого дома по адресу: /__/ по состоянию на 28.02.2019, плана объекта, экспликации к поэтажному плану жилого дома следует, что общая площадь жилого дома составляет /__/ кв.м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, материал стен - кирпич, год постройки - 2018 (л.д. 48-50).
В выписке из Единого адресного реестра г. Томска от 04.09.2019 указана предварительная регистрация адреса здания: /__/ (л.д. 51).
Из заключения ИП Ч. (2019 г.) о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности объекта по адресу: /__/ следует, что дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих и ограждающих строительных конструкций, не обнаружены. Несущие и ограждающие строительные конструкции здания находятся в исправном состоянии и отвечают требованиям СНиП 2.03.01.-84* "Бетонные и железобетонные конструкции", СНиП II-22-81 "Каменные и армокаменные конструкции", СНиП II-25-80 "Деревянные конструкции", СНиП II-23-81* "Стальные конструкции", СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций". Обследуемое строение является объектом завершенного строительства, представляющим из себя индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Объект соответствует своему функциональному назначению и пригоден для безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей. Усиление или замена конструкций данного объекта не требуется (л.д. 53-64).
Согласно заключению экспертизы ООО "Томский экспертный центр" от 15.07.2019 возведенный индивидуальный трехэтажный (с подвалом) жилой дом, расположенный по адресу: /__/, который является объектом завершенного строительства, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности (л.д. 71-74).
В соответствии с заключением эксперта ООО "Проект Томск" от 18.08.2019 жилой дом по адресу: /__/ соответствует и не противоречит требованиям государственных санитарных правил и норм (л.д. 69).
Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждается, что возведенное истцом строение не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, находится на земельных участках, переданных истцу в аренду, используемых в соответствии с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истцом принимались меры к легализации объекта - 18.07.2019 он обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: /__/. Однако ответом от 01.08.2019 получен отказ со ссылкой на то, что разрешение на реконструкцию спорного объекта не выдавалось (л.д. 76).
Отказывая Мустафину С.А. в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведением самовольной постройки нарушаются права и охраняемые законом интересы ответчика, являющегося собственником данных участков, поскольку строительство жилого дома произведено не в границах одного земельного участка, на четырех земельных участках, что ограничивает собственника в праве распоряжаться ими.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом исходя из следующего.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу части 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Таким образом, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из материалов дела, земельные участки предоставлялись арендатору Мустафину С.А. для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования позволял строительство жилого дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками, что следует из договоров аренды и дополнительных соглашений к ним.
Таким образом, истец использовал земельные участки в соответствии с видом их разрешенного использования.
То обстоятельство, что строительство жилого дома осуществлено им не в пределах одного земельного участка, не является таким нарушением, которое исключало бы возможность признания за ним права собственности на самовольную постройку.
Законом (ст. 222 ГК РФ) предусмотрен определенный перечень оснований для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, к которым относится, в том числе нарушение прав и интересов других лиц.
Ответчиком в ходе рассмотрения дела не указывалось на нарушение прав публичного образования и прав третьих лиц возведением спорного объекта на нескольких земельных участках, как и на намерение в дальнейшем иначе распорядиться данными земельными участками.
Передавая в аренду земельные участки одному лицу, ответчик должен был и мог допускать возможность строительства истцом на них одного объекта недвижимости. Требований о том, чтобы на каждом земельном участке был возведен отдельный жилой дом, ответчиком не предъявлялось, доказательств тому не представлено.
При этом возведение истцом жилого дома на нескольких земельных участках, переданных ему в аренду в целях индивидуального жилищного строительства, не может нарушать прав ответчика и законных интересов иных лиц еще и потому, что в силу ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальное образование, являясь собственником земельных участков, имеет право производить их раздел, объединение, перераспределение или выдел из земель, находящихся в муниципальной собственности, действуя при этом в соответствии с требованиями ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом предельных (максимальные и минимальные) размеров земельных участков.
Таким образом, при передаче в собственность истцу земельного участка, занятого объектом недвижимости, ответчик вправе образовать такой земельный участок, который отвечал бы требованиям о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков.
С учетом изложенного решение суда на основании п.3 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Принимая во внимание, что объект недвижимости, возведенный истцом, соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы иных лиц, находится на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, имеются все основания для удовлетворения исковых требований Мустафина А.С., признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 01 ноября 2019 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Мустафина Сергея Александровича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска удовлетворить.
Признать за Мустафиным Сергеем Александровичем право собственности на самовольно возведенный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
