Дата принятия: 21 января 2020г.
Номер документа: 33-4305/2019, 33-203/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2020 года Дело N 33-203/2020
от 21 января 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.,
судей Карелиной Е.Г., Вотиной В.И.
при секретаре Кутлубаевой К.В.,
помощник судьи П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя Казанского Алексея Евгеньевича Севергиной Янины Валерьевны на решение Кировского районного суда г. Томска от 12 ноября 2019 года
по гражданскому делу N 2-2307/2019 по иску Казанского Алексея Евгеньевича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации Города Томска о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
Заслушав доклад судьи Фоминой Е.А., пояснения представителя истца Севергиной Я.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Казанский А.Е. обратился в суд с иском к муниципальному образования "Город Томск" в лице администрации Города Томска (далее - МО "Город Томск" в лице администрации Города Томска) о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
В обоснование требования указал, что ему на праве аренды принадлежат земельные участки - с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. На указанных земельных участках истец возвел индивидуальный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, присвоен адрес: /__/. Из заключений о техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии объекта следует, что жилой дом по указанному адресу не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, используется по своему целевому назначению. Им предприняты меры к легализации постройки путем обращения в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с заявлением о вводе жилого дома в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель истца Севергина Я.В. исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что жилой дом построен на трех земельных участках, при этом НП "Объединение "Родник" заверило истца, что впоследствии земельные участки будут объединены. Задолженности по арендной плате не имеется, спора о сносе жилого дома или истребовании земельных участков нет. Объект не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Представителем ответчика представлен отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования ответчик не признает и считает их, не подлежащими удовлетворению, в связи с отсутствием доказательств в обоснование требований истца. Указано также, что объект, возведенный истцом, является самовольной постройкой, на которую не выдано разрешение на строительство, меры к легализации до начала строительства не приняты. Дом построен на трех земельных участках, которые не принадлежат истцу ни на каком праве. Расстояние от границы земельного участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 метров, однако истец возвел жилой дом на пересечении границы трех участков, что не допустимо.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Казанского А.Е., представителя ответчика МО "Город Томск" в лице администрации Города Томска.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Казанского А.Е. Севергина Я.В. просит решение отменить и принять новое - об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагает, что выводы суда о недопустимости строительства объекта за пределами границ одного земельного участка не основано на законе.
Указывает на отсутствие нарушений прав собственника земельных участков возведением жилого дома и ошибочности вывода суда о его возможности распорядиться земельным участком иным образом, кроме продажи собственнику расположенного на нем здания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные й строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 26 указанного постановления отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, по делам о признании права на самовольно возведенное строение юридически значимыми обстоятельствами является выяснение того, допущены ли при проведении строительства существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом первой инстанции правильно установлено и не опровергнуто сторонами, что муниципальному образования "Город Томск" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/; с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/; с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, что подтверждается выписками из ЕГРН от 16.05.2019.
29.08.2014 между МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и НП "Объединение "Родник" заключен договор N ТО-21-20640 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м.
Согласно дополнительным соглашениям от 08.06.2015 и от 30.11.2016, заключенным между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, НП "Объединение "Родник", Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП "Объединение "Родник" по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.
22.08.2014 между МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и НП "Объединение "Родник" заключен договор N ТО-21-20620 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м.
Согласно дополнительным соглашениям от 08.06.2015 и от 30.11.2016, заключенным между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, НП "Объединение "Родник", Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП "Объединение "Родник" по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.
03.12.2014 между МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и НП "Объединение "Родник" заключен договор N ТО-21-20738 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м.
Согласно дополнительным соглашениям от 08.06.2015 и от 30.11.2016, заключенным между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, НП "Объединение "Родник", Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП "Объединение "Родник" по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.
Срок договоров аренды указан до 30.11.2016.
Право аренды на данные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 15.05.2019, от 16.05.2019.
Как видно из дела, истец регулярно уплачивает арендную плату с момента заключения договоров в 2014 году и по настоящее время.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В таком случае согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
На основании приведенных норм и оценки представленных в материалы дела доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец является законным владельцем земельных участков, использующим их на праве аренды, принимая во внимание, что ответчик не отказывался от исполнения договоров аренды, не заявлял об их расторжении, не просил о возврате земельных участков, принимал плату за использование земельных участков, а также того, что дополнительные соглашения к договорам аренды между истцом и ответчиком заключены в последний день срока действия договоров аренды 30.11.2016.
Из карты (плана) границ земельных участков, ортофотоплана усматривается, что спорный жилой дом возведен в границах трех земельных участков.
Из технического паспорта индивидуального жилого дома по адресу: /__/, по состоянию на 05.06.2019, плана объекта, экспликации к поэтажному плану жилого дома следует, что общая площадь жилого дома составляет 492,8 кв.м, в том числе количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, материал стен - кирпич, год постройки - 2019.
В выписке из ЕАР г.Томска от 16.08.2019 с ситуационным планом указана предварительная регистрация адреса: /__/.
В соответствии с заключением ООО "Арсенал-Проект" N 0605-19-ТЗ о техническом состоянии, несущих и ограждающих конструкций и эксплуатационной безопасности объекта по адресу: /__/, увеличение эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции не выявлено. Общее состояние основных и несущих конструкций жилого дома отвечает нормальному уровню. Узлы и места сопряжений строительных элементов находятся в надлежащем виде. Обследуемый жилой дом по адресу: /__/, соответствует требованиям строительных у норм и правил. Жилые помещения пригодны для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Данный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям строительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, и другим нормативным документам, является объектом завершенного строительства, пригодным для эксплуатации. Нет угрозы обрушения. На момент обследования внутри помещений ведутся отделочные работы.
Согласно экспертизе ООО "Томский экспертный центр" Бюро оценки и экспертизы от 26.08.2019 возведенный индивидуальный трехэтажный (в том числе с цокольным этажом) жилой дом, расположенный по адресу: /__/, который является объектом завершенного строительства, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности.
Согласно экспертизе ООО "Томский экспертный центр" Бюро оценки и экспертизы от 22.08.2019 возведенный индивидуальный трехэтажный (в том числе с цокольным этажом) жилой дом, расположенный по адресу: /__/, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования и условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".
04.09.2019 истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: /__/, однако ответ на данное обращение им не получен и в материалы дела не представлен. Между тем указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о принятии истцом мер к легализации объекта.
Отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении Казанским А.Е. требований в части строительства на земельном участке объекта, выразившимся в том, что объект выходит за границы каждого земельного участка, а потому сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы ответчика, как собственника данных участков, в связи с чем оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Таким образом, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как видно из дела, земельные участки предоставлялись арендатору Казанскому А.Е. для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования позволял строительство жилого дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками, что следует из договоров аренды и дополнительных соглашений к ним.
Ответчиком в ходе рассмотрения дела не указывалось на нарушение прав публичного образования и прав третьих лиц возведением спорного объекта на нескольких принадлежащих ему земельных участках, как и желании в дальнейшем иначе распорядиться принадлежащими земельными участками.
При таких данных судебная коллегия приходит к выводу, что жилой дом расположен на предоставленных истцу земельных участках с соблюдением разрешенного вида их использования и в их границах, истцом представлены заключения специалистов о том, что спорный жилой дом не нарушает права и законные интересы других лиц, отвечает установленным нормам и правилам, а соответственно, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан при его эксплуатации. Довод ответчика о нарушении возведенной постройкой отступа от внутренних границ земельных участков, не свидетельствует об ошибочности выводов судебной коллегии, поскольку в данном случае указанными отступлениями от условий, предусмотренных градостроительными планами земельных участков, допущенными истцом, не нарушаются права третьих лиц, принимая во внимание, что данные ограничения, устанавливаются в целях соблюдения их прав.
Учитывая изложенное, при отсутствии в действующем законодательстве норм, запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта на двух и более земельных участках, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Кроме того, при разрешении настоящего иска судебная коллегия принимает во внимание, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают оценки поведения сторон с учетом статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия оценив представленные материалы дела доказательства, в том числе факт предоставления в аренду истцу трех смежных земельных участков для индивидуального жилищного строительства, отсутствие возражений со стороны ответчика на стадии возведения объекта, а также несовершение им каких-либо действий по предотвращению возведения истцом индивидуального жилого дома, полагает возможным квалифицировать действия ответчика, возражающего против удовлетворения иска, применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" как злоупотребление правом с учетом его предшествующего поведения.
Поскольку спорное строение возведено на земельных участках, разрешенное использование которых допускает строительство на них жилого дома, сохранение жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец предпринимал меры к легализации спорного строения, то требования Казанского А.Е. о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 12 ноября 2019 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Казанского Алексея Евгеньевича удовлетворить.
Признать за Казанским Алексеем Евгеньевичем право собственности на индивидуальный двухэтажный жилой дом с цокольным этажом, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, расположенный на пересечении земельного участка с кадастровым номером /__/, земельного участка с кадастровым номером /__/, земельного участка с кадастровым номером /__/.
Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности Казанского Алексея Евгеньевича на индивидуальный двухэтажный жилой дом с цокольным этажом, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, расположенный на пересечении земельного участка с кадастровым номером /__/, земельного участка с кадастровым номером /__/, земельного участка с кадастровым номером /__/.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
