Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 33-430/2021

г. Екатеринбург 30.04.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Орловой А.И.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3525/2020 по иску Луцик Киры Евгеньевны к Ананьиной Анны Андреевны об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе ответчика, третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Профтехстрой" на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.09.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 01.06.2020 Грачевой А.В., представителей ответчика по доверенностям от 10.10.2020, 12.04.2021 Чернухи А.И., Соснина В.Ю., конкурсного управляющего третьего лица ООО "Профтехстрой" Кузнецовой Л.В., представителя третьего лица ООО УК "Уралжилсервис" по доверенности от 30.08.2019 Грачевой А.В., судебная коллегия

установила:

спорным является нежилое помещение общей площадью 75,9 кв.м (основной - 40,7 кв.м, вспомогательной - 35,2 кв.м) с кадастровым номером :103224, расположенное на первом этаже административного здания <адрес> (помещения на поэтажном плане N 13-21).

Данное помещение с 25.02.2020 принадлежит ответчику Ананьиной А.А., которая приобрела права на него у ООО "Профтехстрой".

Луцик К.Е., являясь собственником нежилого помещения (апартаментов) в этом же здании, обратилась с требованиями о виндикации данного помещения, ссылаясь на то, что помещения, а также коммуникации, которые в них расположены (распределительный электрический щит офисов всего первого этажа и распределительный щит освещения и розеток первого этажа, навесные пожарные шкафы, в которых размещены огнетушители и пожарные краны, система пожарной сигнализации) относятся к общему имуществу всех собственников помещений здания, а потому не могут находиться в частной собственности.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.09.2020 требования истца удовлетворены.

С решением суда не согласились ответчик и третье лицо ООО "Профтехстрой", которые в своих апелляционных жалобах просили решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске в связи с неверным определением судом обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального и материального права.

Истцом поданы возражения на апелляционные жалобы с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалоб извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика по доверенностям от 10.10.2020, 12.04.2021 Чернуха А.И., Соснин В.Ю., конкурсный управляющий третьего лица ООО "Профтехстрой" Кузнецова Л.В. на доводах своих апелляционных жалоб настаивали, выразили согласие с результатами проведенной судебной строительно-технической экспертизы. Представитель истца по доверенности от 01.06.2020 и третьего лица ООО УК "Уралжилсервис" по доверенности от 30.08.2019 Грачева А.В. возражала против отмены решения суда, выразила несогласие с результатами судебной строительно-технической экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Между сторонами возник спор об отнесении спорного помещения с кадастровым номером :103224 к имуществу общего пользования собственников административного здания <адрес>.

Действительно, в административных зданиях (по аналогии с многоквартирными домами) имеется имущество общего пользования, право собственности на которое принадлежит собственникам всех помещений, пропорционально размеру общей площади принадлежащих им помещений (пункт 1 статьи 6, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" приведен перечень объектов, относящихся к общему имуществу здания: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о виндикации помещения, пришел к выводу, что спорное помещение запроектировано как "администрация гостиницы", учтено как объект вспомогательного назначения, в нем расположены общие коммуникации, как самостоятельный объект прав он не запроектирован и в эксплуатацию не введен.

Данный вывод суда сделан на основании представленных управляющей компанией частичных проектных документов, технического паспорта здания ООО "Уральское бюро технической инвентаризации" (при том, что здание введено в эксплуатацию на основании технических планов кадастрового инженера К.), служебной записки сотрудника управляющей компании и фотографий, то есть без сбора достаточных документов и в отсутствие у суда специальных строительно-технических познаний.

Вместе с тем, в число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, является ли помещение, в отношении которого истцом заявлены требования, помещением, имеющим самостоятельное назначение, или помещением, предназначенным исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения (при проектировании, застройке), каким образом они введены в эксплуатацию, как они в связи с этим использовались в дальнейшем. Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования. Также юридически значимым обстоятельством является факт обособленности помещения от иных помещений здания, а также несение бремени его содержания собственником или всеми владельцами помещений административного здания в составе платы за содержание общего имущества.

С учетом изложенного, судебной коллегией собраны дополнительные доказательства (кадастровые паспорта, кадастровые и реестровые дела, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, проектная и рабочая документация, заключение государственной экспертизы проекта здания, договор паевого участия от 27.04.2015, заключенный между Строительным кооперативом "Гостиничный комплекс на Крестинского" и ООО "Профтехстрой", иные), а также назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная эксперту О. (ООО "Главэкспертиза"), на разрешение которой были поставлены вопросы о проектируемом при строительстве (с учетом корректировок) назначений данного помещения, о назначении данного помещения в соответствии с документацией о вводе объекта в эксплуатацию (разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, техническими планами кадастрового инженера К.), об отнесении данного помещения или его частей к местам общего пользования, общему имуществу собственников помещений в здании (в том числе, к помещениям, предназначенным исключительно для размещения механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования здания, шахтам лифтов, пожарным эвакуационным выходам, иному), о возможности самостоятельного использования помещения с учетом существующих в нем коммуникаций.

Из материалов дела и дополнительно собранных доказательств следует, что спорное помещение, состоящее из помещений N 13-21, расположено на первом этаже административного здания, обособлено от вестибюля и иных помещений общего пользования, оно стоит на кадастровом учете с номером :103224 и отнесено к нежилому помещению.

Нежилое помещение состоит из двух основных офисных помещений площадью 22,3 и 18,4 кв.м и подсобных помещений: комната уборочного инвентаря, санузел, холл, холл, тамбур, коммуникационная шахта.

Помещение фактически используется в коммерческих целях как офис с подсобными помещениями.

В помещении расположены щиты освещения и электроснабжения, пожарный кран, приборы автоматической пожарной сигнализации, трубы отопления.

Согласно проектной документации с последней корректировкой помещения в проектной документации N 104-111 (соответствующие помещениям N 13-21) обозначены как: помещение охраны, административное помещение, комната уборочного инвентаря, санузел, холл, лифтовый холл, тамбур, коммуникационная шахта.

Строительство спорного помещения было профинансировано ООО "Профтехстрой" по договору паевого участия от 27.04.2015, заключенному со Строительным кооперативом "Гостиничный комплекс на Крестинского", а не за счет всех пайщиков.

Согласно техническому плану, подготовленному для ввода объекта в эксплуатацию кадастровым инженером К., помещение введено в эксплуатацию в составе нежилых помещений здания, а значит, в площадь помещений общего пользования в разрешение на ввод в эксплуатацию не включено.

Начисление коммунальных услуг и платы за содержание помещения также производится в отношении этого помещения отдельно, счета выставляются ответчику (ранее выставлялись ООО "Профтехстрой"), в площадь мест общего пользования в счета иных собственников помещений в здании спорное помещение не включалось, бремя его содержания иные собственники помещений не несли и не несут, что подтвердил представитель управляющей организации. Доводы о том, что у спорного помещения не имеется самостоятельного прибора учета потребленной электроэнергии, оно запитано от щита электроснабжения ЩО-1, об обратном не свидетельствуют, поскольку расчет за электроэнергию ответчику, тем не менее, предъявляется (по среднему расчету на площадь помещения), техническая возможность установки прибора учета имеется, что признано сторонами.

В соответствии с заключением эксперта помещения N 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 не относятся к общему имуществу и местам общего пользования, помещения не обозначены как технические помещения, не предназначены исключительно для размещения механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования здания, не относятся к шахтам лифта, не являются пожарным эвакуационным выходом. В помещении N 15 размещены трубы отопления (наверх и в сторону 1-го этажа), обслуживание которых (краны открывания/закрывания) можно перенести в другие помещения (для которых эти трубы предназначены), в результате чего размещение труб будет носить транзитный характер. Из всех помещений возможен вынос оборудования. Лифтовых шахт, пожарных эвакуационных выходов в помещении N 13-21 нет. Помещения могут и фактически используются самостоятельно.

Из представленных схем и фотографий следует, что все оборудование, имеющееся в помещениях N 13-21, занимает крайне незначительную площадь, в основном размещено на стенах, не препятствует использованию оставшейся полезной площади помещений в соответствии с целями их фактического коммерческого назначения.

С учетом изложенного, помещение проектировалось, строилось и введено в эксплуатацию как самостоятельное нежилое, инвестирование строительства осуществлялось конкретным пайщиком, оплата строительства и несение бремени его содержания иными собственниками не производились. Все имеющееся оборудование и коммуникации в помещении не препятствуют его самостоятельному использованию, поскольку помещения не предназначены исключительно для размещения и обслуживания такого оборудования.

Необходимость профилактического периодического осмотра оборудования, его ремонта не является основанием для лишения ответчика права собственности на помещение, а может быть обеспечена иным способом (в том числе, предъявлением негаторного иска, установлением сервитута, иное). Вместе с тем, каких-либо доказательств осуществления ответчиком препятствий в осмотре, ремонте оборудования и коммуникаций истцом, управляющей компанией не представлено. Кроме прочего, экспертом установлена техническая возможность переноса данного оборудования.

Несогласие истца и третьего лица с результатами экспертизы обусловлено их правовой позицией и не указывает на какие-либо недостатки в заключении.

В соответствии с представленными документами эксперт О. является наиболее опытным специалистом и экспертом из предложенных кандидатур, является архитектором, специалистом в области проектной деятельности, имеет аттестат эксперта Министерства строительства Российской Федерации, включена в реестр лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, имеет сертификат судебного эксперта. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта основано на большом объеме собранных и исследованных документов (проектной, технической, строительной документации), личном осмотре помещения с участием всех заинтересованных лиц.

Каких-либо противоречий выводов эксперта с иными собранными доказательствами не имеется. Заключение подробно мотивированно и, вопреки доводам истца, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе, о местоположении и характере имеющихся в помещении коммуникаций и оборудования, которые подробно отражены на схеме помещения, а также на фотографиях.

Ссылки на то, что коридоры, лифтовые холлы, тамбуры в силу специальных нормативных актов отнесены к общему имуществу, не принимаются судебной коллегией.

Судом достоверно установлено (с этим не спорили и стороны в судебном заседании), что все лифты здания и входы в них расположены со стороны вестибюля, в состав спорного помещения ни лифтовые шахты, ни помещения погрузки-разгрузки лифтов (помещения перед дверями лифтов) не включены.

Холл (помещение N 16), по сути, представляет собой коридор, указание на него как на "лифтовый холл" содержалось изначально в проектной документации, в которой грузовой лифт был запроектирован, однако, при фактическом строительстве его размещение не было реализовано.

Само по себе наименование помещения "лифтовый холл" без учета того, что на этапе строительства и после ввода здания в эксплуатацию назначение помещения поменялось, не дает оснований для отнесения помещения к общему имуществу, поскольку общее имущество, для которого он был предназначен (грузовой лифт), не было построено, а холл N 16 используется как коридор между помещениями, входящими в состав помещения ответчика, то есть является частью одного помещения здания.

Аналогичным образом ссылки на то, что коридор и тамбур относятся к вспомогательным помещениям, не указывают на обоснованность позиции истца.

В зависимости от местонахождения (в местах общего пользования, либо внутри квартиры или нежилого помещения) коридор и тамбур могут быть как вспомогательными помещениями квартиры или офиса (соединять между собой разные помещения квартиры и офиса, либо располагаться перед отдельным входом в квартиру или офис, то есть быть частью одного помещения), либо местами общего пользования (в случае обслуживания более одного помещения в здании).

С учетом того, что спорные коридоры и тамбур расположены внутри нежилого помещения ответчика, связывают между собой помещения ответчика и отдельный вход в офис со стороны двора, не являющийся общим, либо эвакуационным, они правильно отнесены экспертом к вспомогательным помещениям нежилого помещения :103224, а не к местам общего пользования административного здания.

Размещение на стенах помещений приборов сигнализации, труб, щитов освещения самостоятельному использованию самих помещений не препятствует. С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для виндикации каких-либо из указанных истцом помещений, в том числе, помещения N 15, в котором вдоль стены размещены 4 трубы отопления с кранами, что не препятствует использованию оставшейся площади помещения для нужд владельца. Стороны не отрицали, что данное помещение используется как помещение хранения инвентаря и ТБО, то есть используется самостоятельно, несмотря на наличие коммуникаций отопления, запорные устройства которых могут быть перенесены в иные помещения.

В связи с вышеизложенным, достаточностью собранных доказательств по делу, в том числе, наличием обоснованного заключения лица, обладающего специальными познаниями (судебного эксперта) по значимым обстоятельствам, касающимся строительно-технических характеристик спорных помещений, оснований для назначения по делу повторной экспертизы по приведенным истцом доводам судебная коллегия не усматривает, в связи с чем отказывает в удовлетворении этого ходатайства.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 11.09.2020 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Луцик Киры Евгеньевны к Ананьиной Анны Андреевны об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения отказать.

В удовлетворении ходатайства Луцик Киры Евгеньевны о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказать.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

М.О. Торжевская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка