Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 февраля 2022 года Дело N 33-4295/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кияшко Л.В.,

судей Палянчук Т.А., Башинского Д.А.,

по докладу судьи краевого суда Кияшко Л.В.

при ведении протокола помощником судьи Ушкань Т.И.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Столбова <ФИО>12, Столбовой <ФИО>13 к ООО "ЮгСтрой" о признании недействительным (ничтожным) пункта акта приема-передачи, взыскании разницы в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе представителя Столбова <ФИО>14, Столбовой <ФИО>15 по доверенности Кортиева <ФИО>16 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 марта 2021 года,

Заслушав доклад судьи Кияшко Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Столбов В.В., Столбова О.А. обратились в суд с иском к ООО "ЮгСтрой" о признании недействительным (ничтожным) пункта 4 акта приема-передачи от 24.07.2019 года к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N В-374-290-К02 от 15.12.2019 года, заключенного между ответчиком и истцами, в части указания на отсутствие у него финансовых претензий к застройщику, взыскании разницы в цене по договору из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 67205,25 рублей, неустойки за период с 22.04.2019 по 24.07.2019 года в размере 117923 рубля, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Исковые требования мотивированы тем, что 15.12.2019 года между истцами и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, стоимость которого они полностью оплатили. При определении стоимости квартиры застройщиком не был применен понижающий коэффициент, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 г. N 854/пр, в связи с чем они передали ответчику больше денежных средств, нежели должны были при применении императивно установленных понижающих коэффициентов.

Также, застройщик допустил просрочку обязательства по передачи участнику строительства квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в связи с чем, полагает, что с него подлежит взысканию неустойка за просрочку этого обязательства. Кроме того, действиями ответчика им причинен моральный вред. При этом ответчик, несмотря на направленную досудебную претензию, указанные требования не исполнил, денежные средства не выплатил, что послужило основанием для обращения в суд.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 марта 2021 г. исковое заявление Столбова В.В., Столбовой О.А. удовлетворено частично.

Суд признал недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от 24.07.2019 г. к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N В-374-290-К02 от 15.12.2019 года, заключенного между ООО "ЮгСтрой" и Столбовым В.В., Столбовой О.А в части указания на отсутствие у истцов финансовых претензий к застройщику.

С ООО "ЮгСтрой" в пользу истцов взыскал, в равных частях, разницу в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N В-374-290-К02 от 15.12.2019 года из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 67205,25 рублей; неустойку по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома за период с 22.04.2019 г. по 24.07.2019 г. в размере 20 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 20 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей. В остальной части исковых требований отказал.

С ООО "ЮгСтрой" в доход соответствующего федерального бюджета взыскал государственную пошлину в размере 2825,16 рублей.

В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности Кортиев М.Л. выражает несогласие с принятым решением суда, просит его изменить в части, взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу истцов неустойку в размере 117923 рублей, моральный вред в размере 50000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы. В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным в части снижения судом размера неустойки и штрафа, поскольку ответчиком в дело не было представлено каких-либо доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки и штрафа последствиям нарушения, равно как и не было представлено сведений об уважительности причин передачи квартиры за сроком, установленным договором, несмотря на это суд снизил размер неустойки и штрафа, тем самым, лишив истца права на справедливую компенсацию его нарушенного права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

Принимая во внимание, что стороны извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако лица, участвующие в деле, об уважительных причинах неявки не сообщили, учитывая положения статей 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и видно из материалов дела, 15.12.2019 года между ООО "ЮгСтрой" и Столбовым В.В, Столбовой О.А. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N В-374-290-К02.

Согласно пункту 2.1. указанного договора застройщик (ООО "ЮгСтрой") обязался осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику строительства квартиру общей площадью кв.м (на поэтажном плане N 290), расположенную на 2 этаже блока В.

В соответствии с пунктом 3.2. договора цена договора составляет 2 509 000 рублей. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 64 005 рублей, в том числе 700 рублей на содержание службы застройщика.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, истец исполнил денежное обязательство и полностью, оплатил стоимость договора, что подтверждается справкой N 120, выданной застройщиком.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 данного закона, условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 закона).

Согласно части 9 названной статьи закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны судам в пунктах 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, согласно части 1 которой (в редакции закона, действовавшей на дату заключения договора участия в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяется понижающий коэффициент - 0,3 для лоджий - 0,5.

Таким образом, в соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством застройщик должен был выполнить требования части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и указать: общую площадь квартиры, площадь лоджии, произвести расчет стоимости лоджии с учетом понижающего коэффициента - 0,5.

Вместе с тем судом установлено, что ответчиком указанный понижающий коэффициент 0,5 в отношении квартиры, переданной истцу, применен не был, что исказило итоговую приведенную площадь жилого помещения и, как следствие этому, итоговую стоимость жилого помещения.

Так, как следует из акта приема-передачи от 24.07.2019 г. ответчик передал истцу квартиру с кадастровым номером , расположенную по адресу: <Адрес...>. Согласно акту приема-передачи, общая площадь квартиры составила кв.м, из которых кв.м - площадь балконов, то есть в данном случае понижающий коэффициент 0,5 не применялся, что стороной ответчика не оспаривается.

В соответствии с частью 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Судом дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что условие договора N В-374-290-К02 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 15.02.2019 года, указанное в пункте 2.1 об учете площади квартиры, включая площадь лоджии без понижающего коэффициента, а также условие, указанное в пункте 3.2 данного договора об определении цены квартиры без учета понижающего коэффициента не соответствуют вышеуказанным императивным нормам, в связи с чем в соответствии с положениями части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 в силу закона являются незаконными.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца разницы в цене договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N В-374-290-К02 от 15.02.2019 года в размере 67205,25 рублей.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 6.3 договора определено, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Подписание акта приема-передачи квартиры с указанием в нем на отсутствие финансовых претензий не свидетельствует об отказе дольщика от своего права на взыскание неустойки, поскольку в силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ у участника строительства возникает право на неустойку, а у застройщика - обязанность уплаты такой неустойки с момента нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.

Право требования выплаты неустойки и обязанность по ее выплате не прекращаются с подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства. Гражданин, обладая таким правом, в любое время может распорядиться этим правом по своему усмотрению.

При данных обстоятельствах, учитывая то, что право истца как дольщика и потребителя на взыскание с ответчика штрафных санкций за несвоевременное исполнение обязательств по договору долевого участия гарантировано вышеприведенными положениями закона и не может быть ограничено условиями договора (сделки), на основании части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 верно признал пункт 4 акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным как ограничивающим права истца, гарантированные законом.

Из материалов дела усматривается, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 22.02.2019 года, в связи с чем, ответчик был обязан передать квартиру истцу не позднее 22.04.2019 года. Вместе с тем, квартиру ответчик передал истцу по акту приема-передачи 24.07.2019 года, то есть за пределами, установленного договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, срока.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у истца права требования взыскания неустойки за задержку ответчиком выполнения работ по строительству жилья и передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).