Дата принятия: 04 августа 2020г.
Номер документа: 33-4295/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2020 года Дело N 33-4295/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Зелепукина А.В.,
судей Шушлебиной Н.Н., Юрченко Е.П.,
при секретаре Попове И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.
гражданское дело N 2-447/2020
по иску ФИО4, ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3 к администрации Лискинского муниципального района Воронежской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3
на решение Лискинского районного суда Воронежской области от 26 мая 2020 года
(судья районного суда Ладыкина Л.А.),
УСТАНОВИЛА:
ФИО4, ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации Лискинского муниципального района Воронежской области, просили признать незаконным решение ответчика от 11.03.2020 об отказе в продлении или заключении с истцами договора аренды земельного участка по адресу: <адрес> и обязать ответчика заключить с истцами договор аренды данного земельного участка без проведения торгов (л.д. 5, 6).
В обоснование иска указано, что 18.11.2013 на основании постановления администрации Лискинского муниципального района Воронежской области N 2445 от 18.11.2013 "О предоставлении земельного участка в аренду ФИО4" между ФИО4 (Арендатором) и администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области (Арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка N 96, согласно которому Арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, со сроком аренды 3 года.
27.05.2014 ФИО4 получено разрешение на строительство жилого дома N N сроком действия до 16.12.2016, которое 20.03.2017 было продлено до 27.05.2024. За период аренды на земельном участке начато строительства жилого дома, степень готовности которого по состоянию на 07.12.2016 составила 80 %.
03.03.2017 на основании постановления администрации Лискинского муниципального района Воронежской области N 144 от 03.03.2017 "О предоставлении земельного участка в аренду Тертышникову С.А." между Тертышниковым С.А. (Арендатором) и администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области (Арендодателем) был вновь заключен договор аренды N 96 вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года. 19.04.2018 на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 03.03.2017 в число арендаторов вышеуказанного земельного участка были включены ФИО1, ФИО2, ФИО3
Истцы своевременно платят арендную плату. Строительство дома не завершено, они продолжают пользоваться земельным участком.
26.08.2019 за истцами зарегистрировано в ЕГРН право общей долевой собственности (по ? доли в праве за каждым) на объект незавершенного строительства.
До истечения срока аренды, 27.02.2020 ФИО4 обратился к ответчику с заявлением о продлении срока аренды, но 11.03.2020 ему отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду в соответствии с подп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Считают указанное решение ответчика незаконным, поскольку оно нарушает исключительные права истцов как арендаторов, имеющих в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, на заключение договора аренды без проведения торгов. Полагают, что в данном случае подлежит применению пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.
Решением Лискинского районного суда Воронежской области от 26 мая 2020 года исковые требования ФИО4, ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3 оставлены без удовлетворения (л.д. 103, 104-107).
В апелляционной жалобе ФИО4, ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3 просят отменить вышеуказанное решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указали, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требований не учел, что первоначально договор аренды земельного участка заключен до введения в действие нормы об однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, а также, что у истцов не истек срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Завершение строительства и последующая эксплуатация объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка. Кроме того, администрация не обращалась с требованиями об истребовании земельного участка в течение шести месяцев с даты истечения срока действия ранее заключенного договора от 18.11.2013. Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истцов и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно подп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (л.д. 121-124).
В судебном заседании представитель ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3 по ордеру ФИО9 поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель администрации Лискинского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО10 в заявлении просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, представлены возражения на апелляционную жалобу.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов адвоката ФИО9, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.11.2013 постановлением администрации Лискинского муниципального района Воронежской области N 2445 "О предоставлении земельного участка в аренду ФИО4" земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, был предоставлен в аренду ФИО4 сроком на 3 года для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.17).
18.11.2013 администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области и ФИО4 заключен договор аренды данного земельного участка N 96 сроком на три года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области (л.д.18-23).
В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Пункт 6 указанной выше статьи определяет, что оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года N 540, к виду разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" относятся размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
27.05.2014 отделом по работе с поселениями администрации Лискинского муниципального района Воронежской области ФИО4 было выдано разрешение на строительство N N жилого дома по адресу: <адрес> сроком действия до 16.12.2016, которое 20.03.2017 было продлено до 27.05.2024 (л.д. 36-40).
Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, составленному по состоянию на 07.12.2016, кадастровому паспорту данного объекта, акту освидетельствования проведения работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства от 31.03.2017 на земельном участке по адресу: <адрес> проведены работы по строительству жилого дома, степень готовности которого составляет 80 % (л.д. 41-52).
03.03.2017 постановлением администрации Лискинского муниципального района Воронежской области N 144 "О предоставлении земельного участка в аренду ФИО4" ФИО4 на основании ст. 39.1, 39.1, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ для завершения строительства объекта незавершенного строительства предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.24).
На основании указанного постановления 03.03.2017 администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области и ФИО4 заключен договор аренды данного земельного участка N сроком на три года. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области (л.д.25-31). Условий о продлении срока аренды данный договор не содержит.
03.03.2017 между сторонами подписан акт приема-передачи указанного земельного участка (л.д.29).
Таким образом, ФИО4 данный земельный участок был предоставлен без проведения торгов, для завершения строительства индивидуального жилого дома.
19.04.2018 на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 03.03.2017 N 7 в число арендаторов вышеуказанного земельного участка, помимо ФИО4, были включены ФИО1, ФИО2, ФИО3 Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Воронежской области (л.д.32-34).
26.08.2019 за истцами ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3 зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доле в праве за каждым) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 128 кв.м., степенью готовности 80 % (л.д.59-68).
Основаниям возникновения права общей собственности ФИО1 является соглашение о разделе общего имущества между супругами от 01.08.2019, удостоверенное нотариально 01.08.2019, рег. номер N N
Основанием возникновения права общей собственности является ФИО2, ФИО3 является договор дарения серии N выданный 14.08.2019, удостоверенный нотариально 14.08.2019, рег. номер N
Истцы в соответствии с условиями договора аренды регулярно вносят арендную плату, что ответчиком не оспаривается (л.д. 69-77).
На обращение ФИО4 27.02.2020, до истечения срока действия договора, в администрацию Лискинского муниципального района Воронежской области с заявлением о продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером N ответчиком направлен ответ от 11.03.2020 N 693 об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок со ссылками на положения ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указав на то, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства и повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов законом не предусмотрено (л.д. 16).
Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к возникшим правоотношениям.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом суд обоснованно исходил из того, что на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривавший преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, утратил силу с 1 марта 2015 года.
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.
Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Обращаясь с исковым заявлением, истцы указывали, что в данном случае подлежит применению пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, полагали, что они, как арендаторы, имеющие в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, имеют право на заключение договора аренды без торгов.
Согласно п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В свою очередь п. 3 ч. 8 ст. 39.8 указанного кодекса, допускает возможность предоставления земельного участка в аренду сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.
Отклоняя доводы истцов в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что указанная норма права к данным правоотношениям не может быть применена, поскольку она регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.
Ответ администрации Лискинского муниципального района Воронежской области от 11.03.2020 N 693 об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок со ссылками на положения ст. 39.6 ЗК РФ суд верно посчитал законным и обоснованным.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку на основании договора аренды, заключенного до 01.03.2015 ФИО4 воспользовался своим правом на заключение однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства, заключив 03.03.2017 с администрацией Лискинского муниципального района Воронежской области договор аренды земель населенных пунктов N 7.
Вопреки доводам жалобы, однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства имело место ранее, до внесения изменений в действующее законодательство, что является препятствием для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требований не учел, что первый договор аренды земельного участка заключен до введения в действие нормы об однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, отклоняются судебной коллегией, поскольку вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для завершения строительства зданий и сооружений.
Пунктом 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Ссылка в апелляционной жалобе истцов о том, что не истек срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома, завершение строительства и последующая эксплуатация объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка, не может повлечь отмену решения суда, поскольку каких-либо препятствий со стороны административных органов к своевременному исполнению истцами обязательств по договору аренды от 30.03.2017, а именно к завершению строительства жилого дома, судом не установлено.
Пункт 5 ст. 39.6 ЗК РФ, исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду, установленного п. 1 той же статьи, предоставляет застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями, в том числе в части размера арендной платы.
При этом положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта незавершенного строительства исключительное право на получение земельного участка в аренду, поскольку указанной нормой предусмотрено право органа местного самоуправления изъять объект незавершенного строительства у собственника и выставить его на торги.
Также суд обоснованно отклонил доводы истцов в части неверного применения ответчиком положений ст. 621 ГК РФ и ст. 39.6 ЗК РФ и соответственно наличия у истца права на заключение в преимущественном порядке нового договора аренды без проведения торгов, указав, что исходя из положений статей 209, 421, 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства.
Следовательно, доводы жалобы о нарушении судом подп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ основаны на неверном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении данного дела, и не являются основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Лискинского районного суда Воронежской области от 26 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4, ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО3 без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
