Дата принятия: 24 ноября 2020г.
Номер документа: 33-4283/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2020 года Дело N 33-4283/2020
от 24 ноября 2020 года N 33-4283/2020
город Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Жгутовой Н.В.
судей Викторова Ю.Ю., Сотникова И.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Папушиной Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского поселения "Город Великий Устюг" на решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 28.07.2020.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Викторова Ю.Ю., объяснения Корчажинского Н.Ю., судебная коллегия
установила:
администрацией МО "Город Великий Устюг" организовано проведение открытого аукциона по продаже муниципального имущества, в том числе земельного участка (лот N 3) с кадастровым номером N..., площадью 813 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок).
Начальная продажная земельного участка установлена организатором аукциона в размере 743 577 рублей, что соответствует кадастровой стоимости земельного участка.
Информационное сообщение о проведении открытого аукциона опубликовано в газете "Великий Устюг официальные документы" от 07.03.2019 N 08 (31), а также на официальном сайте администрации МО "Город Великий Устюг".
19.04.2019 по результатам торгов между МО "Город Великий Устюг" и единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе по лоту N 3, Корчажинским Н.Ю. заключен договор купли-продажи (далее - Договор), по условиям которого последнему передан в собственность не имеющий обременений земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N..., площадью 813 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования "отдельно стоящие малоэтажные дома до 3-х этажей (объекты индивидуального жилищного строительства)", находящийся в муниципальной собственности, стоимость которого по итогам аукциона составляет 743 577 рублей 93 копеек. Границы участка установлены в соответствии с действующим законодательством.
16.05.2019 в ЕГРН произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок к Корчажинскому Н.Ю.
10.07.2019 Корчажинский Н.Ю. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "город Великий Устюг" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, просил обязать ответчика перенести за пределы земельного участка с кадастровым номером N... подземные инженерные сети, о наличии которых при заключении договора он не был поставлен в известность.
Решением Великоустюгского районного суда Вологодской области от 19.08.2019 Корчажинскому Н.Ю. в удовлетворении исковых требований отказано.
21.05.2020 Корчажинский Н.Ю. обратился в суд с настоящим иском к администрации муниципального образования "город Великий Устюг", ссылаясь на то, что ни при проведении аукциона, ни при заключении договора не был поставлен в известность о расположении в границах приобретаемого земельного участка имеющих охранные зоны подземных инженерных сетей, наличие которых уменьшают рыночную стоимость земельного участка, просил с учетом уточнения требований изменить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N... от 19.04.2019 в части цены земельного участка, уменьшив его стоимость до 532 800 рублей, взыскать с администрации муниципального образования "Город Великий Устюг" денежные средства в размере 210 777 рублей 93 копейки, расходы по проведению оценки земельного участка в размере 9 000 рублей, расходы на оплату кадастровых работ в размере 2 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании истец Корчажинский Н.Ю. и его представитель Полозов С.Ю. исковые требования поддержали, указали, что наличие обременений земельного участка уменьшает его стоимость и препятствует Корчажинскому Н.Ю. в полной мере осуществлять права собственника.
Представитель ответчика администрации МО "Город Великий Устюг" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании иск не признал, пояснил, что спорные инженерные сети проложены и введены в эксплуатацию в 1972-1991 годах, т.е. до приобретения права на данный земельный участок Корчажинским Н.Ю., сведений об ограничениях (обременениях) прав на указанном земельном участке в ЕГРН не содержится, покупатель при приобретении имущества имел возможность установить наличие и прохождение по территории участка указанных коммуникаций.
Представитель третьего лица администрации Великоустюгского муниципального района в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил отзыв, в котором указал на наличие в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N... в реестре муниципальной собственности Великоустюгского муниципального района объектов недвижимости: кабельных линий 0,4кВ, магистральных теплосетей котельной N 1.
Представитель третьего лица ООО "Электротеплосеть" суд не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил отзыв, в котором указал, что проходящие по участку истца кабельные линии 0,4 кВ, магистральные теплосети котельной N 1 находятся в пользовании на основании концессионного соглашения от 31.01.2012, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Великоустюгского муниципального района.
В судебное заседание представитель третьего лица МУП "Водоканал" не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Решением Великоустюгского районного суда Вологодской области от 28.07.2020 исковые требования Корчажинского Н.Ю. удовлетворены, уменьшена цена земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 813 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "отдельно стоящие малоэтажные дома до 3-х этажей (объекты индивидуального жилищного строительства)", приобретенного по договору купли-продажи земельного участка от 19.04.2019, заключенного между администрацией МО "Город Великий Устюг" и Корчажинским Н.Ю. с 743 577 рублей 93 копеек до суммы в размере 532 800 рублей. С администрации МО "Город Великий Устюг" в пользу Корчажинского Н.Ю. взыскана разница в сумме 210 777 рублей 93 копеек, в возмещение расходов: по уплате государственной пошлины - 5 307 рублей 78 копеек, расходы по оценке в размере 9 000 рублей, расходы на проведение кадастровых работ в размере 2 000 рублей, всего 227 085 рублей 71 копеек.
В апелляционной жалобе представитель администрации городского поселения "Город Великий Устюг" Кишкин С.А. просит решение суда отменить, указывает, что начальная продажная цена спорного земельного участка аналогична его кадастровой стоимости. Инженерные сети и их охранные зоны, о которых администрация не знала, не поставлены на кадастровый учет. Представленная истцом в суд оценка рыночной стоимости земельного участка путем разделения его на два отдельных земельных участка с последующим суммированием стоимости этих объектов является некорректной.
В возражениях на апелляционную жалобу Корчажинский Н.Ю. просит решение суда оставить без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 460, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что наличие в пределах являющегося предметом договора купли-продажи земельного участка принадлежащих третьим лицам инженерных сетей, о которых продавец не поставил в известность покупателя, ограничивает право покупателя на использование приобретенного земельного участка, влечет уменьшение его рыночной стоимости, и обуславливает право покупателя на уменьшение покупной цены.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.
Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Одним из основных принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охрана земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пункт 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ).
В пункте 2 статьи 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 1 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
В статье 39.11 указано, что начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 12). По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка (пункт 13).
Ссылаясь на пункт 3 статьи 37 ЗК РФ, пункт 1 статьи 475, статью 557 ГК РФ, предоставляющим покупателю земельного участка право требовать уменьшения покупной цены, в случае если он до заключения договора кули-продажи не был поставлен продавцом в известность о недостатках товара или ему была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании либо иная информация, которая могла оказать влияние на решение о покупке, суд первой инстанции не учел, что указанные положения закона следует толковать во взаимосвязи с положениями пункта 11 части 1 статьи 1, пункта 2 статьи, пункта 1 статьи 39.4 и пунктов 12, 13 статьи 39.11 ЗК РФ, которые исключают любую возможность установления продажной цены на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, вне рамок процедуры его реализации на аукционе, поскольку иное ограничивало бы право других граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Иными словами, если бы начальная продажная цена земельного участка составляла не 743 577 рублей 93 копейки, а 532 800 рублей, как этого требует Корчажинский Н.Ю., то не исключено, что в аукционе по продаже данного земельного участка приняли бы участие и другие лица, которых цена в размере 743 577 рублей 93 копейки не заинтересовала, однако цена в размере 532 800 рублей могла заинтересовать даже с учетом наличия на земельном участке инженерных сетей, принадлежащих третьим лицам.
Изложенное свидетельствует о том, что Корчажинский Н.Ю. избрал ненадлежащий способ защиты права, поэтому его исковые требования удовлетворению не подлежат, равно как и не может быть утверждено представленное сторонами в суд апелляционной инстанции мировое соглашение.
Действующее законодательство не исключают право истца ставить вопрос о расторжении договора купли-продажи и взыскании понесенных в связи с заключением этого договора убытков, однако такие требования суду заявлены не были.
При указанных обстоятельствах решение суда не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 28.07.2020 отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Корчажинскому Н.Ю, к администрации муниципального образования Городское поселение "Город Великий Устюг" Великоустюгского муниципального района об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества отказать.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
