Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-4282/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Калашниковой О.Н.

судей Слепцовой Е.В., Долматовой Н.И.

при секретаре Ломовой Л.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Слепцовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Никонова Д.В. и представителя Никоновой Н.И., - Тимониной О.А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 ноября 2020 года по иску Захаренко ЮА к Никоновой НИ, Никонову ДВ о взыскании задатка, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛА:

Истец Захаренко Ю.А. обратилась в суд с иском к Никоновой Н.И., Никонову Д.В. о взыскании задатка, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что между ответчиками Никоновой Н.И., ее мужем Никоновым Д.В. и Захаренко Ю.А. 29.01.2020 заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения со сроком заключения основного договора до 20.03.2020.

На основании п. 4 предварительного договора купли-продажи от 29.01.2020 истец внесла продавцам спорной квартиры задаток в размере <данные изъяты>

При этом, техническую документацию на момент осмотра объекта истцу не предоставили, но заверили, что перепланировки нет, истец подписала договор и внесла задаток.

О том, что в квартире выполнена перепланировка истец узнала только в феврале 2020 года.

После подписания предварительного договора истец на сайте недвижимости случайно увидела квартиру в этом же доме, но с другой планировкой. После чего она позвонила представителю продавца и задала вопрос, почему по одному стояку в этом же доме квартира имеет иную конфигурацию и только после этого ей показали техническую документацию, подтверждающую наличие перепланировки.

После этого, ответчиков предупредили о том, что подписание основного договора купли-продажи состоится только при наличии узаконенной перепланировки.

Продавцы Никонова Н.И. и Никонов Д.В. сказали, что с этим проблем не возникнет, поскольку оформлением документов по перепланировке занимается квалифицированный специалист.

Однако, позже выяснилось еще и то, что приобретаемая истцом квартира расположена в многоквартирном доме, который входит в список объектов культурного наследия муниципального значения и согласование проекта перепланировки возможно только после согласования с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Помимо этого, ситуация осложнилась тем, что в конце марта 2020 году по всей стране был введен режим самоизоляции и государственные учреждения перестали принимать посетителей. Исходя из этого 25.05.2020 стороны подписали соглашение о переносе срока заключения основного договора до 30.05.2020.

В апреле продавцы приняли решение произвести раздел собственности на спорную квартиру, и на основании нотариального договора от 28.04.2020 г. собственниками квартиры стали Никонова Н.И. и ее несовершеннолетние дети.

Срок действия предварительного договора несколько раз продлевался, но на сделку так и не вышли.

10.07.2020 сделка не состоялась и основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, именно, по вине ответчиков, поскольку Никонова Н.И. до настоящего времени не узаконила перепланировку в спорной квартире и не собирается, поскольку это дорогостоящая процедура.

До настоящего времени истец не может связаться с ответчиками, сами они на контакт не выходят, деньги (задаток) соответственно, тоже не возвращают.

Согласно пункту 4 заключенного договора в случае одностороннего прекращения или ненадлежащего исполнения сторонами наступают последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ.

Просит суд взыскать в пользу Захаренко Ю.А. с Никонова Д.В, Никоновой Н. В. денежные средства, внесенные в рамках предварительного договора в качестве задатка в двойном размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец, представитель истца - Ковтун А.С., действующая на основании доверенности от 18.07.2020, требования поддержали, уточнив, что просят взыскать в равных долях с ответчиков, поскольку на момент оформления договора они находились в браке, а следовательно квартира которую они продавали и доходы, которые получает один из супругов является их совместной собственностью.

Ответчики в суд не явились ходатайств об отложении дела не заявляли.

Представитель ответчика - Тимонина О.А., действующая на основании доверенности от 17.10.2020, против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзывах.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16 ноября 2020 года постановлено:

Исковые требования Захаренко ЮА удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Захаренко ЮА с Никонова ДВ, Никоновой НИ в равных долях по 100 000 руб. с каждого, а также расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 2 600 руб. с каждого, а всего 205 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В апелляционной жалобе Никонов Д.В. и его представитель - Тимонина О.А. просят решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывают, что доказательства перепланировки квартиры отсутствуют. Никонова Н.И. только намеревалась произвести перепланировку, о чем было подано соответствующее заявление, но не успела ее совершить. При этом истец была ознакомлена с характеристиками и состоянием квартиры, ей была предоставлена необходимая документация, в том числе технический паспорт. Какие-либо препятствия к покупке истцом квартиры отсутствуют. Волеизъявления на изменение условий договора истец не высказывала. Считают, что задаток может быть возвращен только при неодобрении истцу выдачи кредита. Полагают, что со стороны продавца предварительный договор исполнен надлежащим образом.

Захаренко Ю.А. принесены возражения на апелляционную жалобу.

В суд апелляционной инстанции явились истец Захаренко Ю.А. и представитель ответчика Никоновой Н.И., - Тимониной О.А., действующая на основании доверенности.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что Никоновой Н.И и Никонову Д.В. на праве общей совместной собственности принадлежала квартира <данные изъяты>

Между ответчиками Никоновой Н.И., ее мужем Никоновым Д.В. и Захаренко Ю.А. 29.01.2020 заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения со сроком заключения основного договора до 20.03.2020.

На основании п. 4 предварительного договора купли-продажи от 29.01.2020 истец внесла продавцам спорной квартиры задаток в размере <данные изъяты> руб., как способ обеспечения обязательств по настоящему договору и в счет оплаты стоимости квартиры, согласованной сторонами в размере <данные изъяты> руб. Задаток передан Никонову Д.В., который находился в зарегистрированном браке с Никоновой Н.И.

Из материалов дела также следует, что в результате заключенного договора об определении долей от 28.04.2020 <данные изъяты>

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указывает, что в феврале 2020 года узнала о том, что в квартире выполнена перепланировка, а именно после подписания предварительного договора на сайте недвижимости случайно увидела квартиру в этом же доме, но с другой планировкой, после чего позвонила представителю продавца и задала вопрос, почему по одному стояку в этом же доме квартира имеет иную конфигурацию и только после этого ей показали техническую документацию, подтверждающую наличие перепланировки. После этого, истец предупредила ответчиков о том, что подписание основного договора купли-продажи состоится только при наличии узаконенной перепланировки, на что продавцы Никонова Н.И. и Никонов Д.В. сказали, что перепланировкой занимается специалист. Позже истец узнала, что приобретаемая истцом квартира расположена в многоквартирном доме, который входит в список объектов культурного наследия муниципального значения и согласование проекта перепланировки возможно только после согласования с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Помимо этого, ситуация осложнилась тем, что в конце марта 2020 году по всей стране был введен режим самоизоляции и государственные учреждения перестали принимать посетителей. Исходя из этого 25.05.2020 стороны подписали соглашение о переносе срока заключения основного договора до 30.05.2020. В апреле продавцы приняли решение произвести раздел собственности на спорную квартиру, и на основании нотариального договора от 28.04.2020 собственниками квартиры стали Никонова Н.И. и ее несовершеннолетние дети. 10.07.2020 сделка не состоялась и основной договор купли-продажи квартиры не был заключен.

В подтверждении доводов истца ею предоставлена копия решения Центрального районного суда г. Кемерово от 23.07.2020, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении требований Никоновой НИ к администрации г. Кемерово о сохранении, принадлежащего на праве собственности жилого помещения (квартиры) в перепланированном состоянии по адресу <адрес>, являющегося объектом культурного наследия". Данное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Данным решением установлено, что Никонова Н.И., <данные изъяты> являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Указанный объект недвижимости является объектом культурного наследия, о чем указано в договоре от 28.04.2020. В квартире с целью улучшения жилищных условий Никоновой Н.И. произведена перепланировка: перенос дверного проема в перегородке в совмещенном санузле. Работы выполнены самостоятельно собственником квартиры собственными силами.

В предварительном договоре отсутствуют сведения о наличие в квартире находящееся по адресу <адрес> перепланировки.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о взыскании с ответчиков двойной суммы задатка, а поскольку судом ответчики были признаны лицами, ответственным за неисполнение обязательства.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной (ст.380 ГК РФ).

Как следует из ч.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Разрешая возникший спор, установив указанные обстоятельства суд пришел к обоснованному выводу о том, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, поскольку не уведомила истца о имеющейся перепланировки квартиры, при попытке узаконить перепланировку во внесудебном и судебном порядках, получили отказы, следовательно, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Довод стороны ответчиков, повторенный в апелляционной жалобе, о том, что решением установлено, что перепланировка была осуществлена в 2020 году, уже после того, как истец отказалась покупать квартиру, обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку об этом указано в иске Никоновых и указанного обстоятельства судом не установлено, а только так заявлялось истцами. Из решения Центрального районного суда г. Кемерово от 23.07.2020 видно, что проект уже был согласован 27.03.2020, а в апреле 2020 года. Никонова уже получила отказ. Из письма Управления архитектуры и градостроительства от 29.05.2020 следует, что по данному вопросу Никоновы уже обращаются повторно. При этом из плана квартиры до перепланировки и плана демонтажа, из проекта перепланировки квартиры <данные изъяты> за 2020 год, усматривается, что расположение нового проема, ведущего из коридора площадью <данные изъяты> кв.м. в санузел площадью <данные изъяты> кв.м., соответствует расположению проема, указанного в паспорте БТИ, составленному на 15.06.2016, из чего можно также сделать вывод, что перенос дверного проема уже был произведен на момент составления указанного паспорта. Кроме того, из скриншотов в переписке Захаренко Ю.А. с <данные изъяты> от 05.02.2020 имеющихся в материалах дела (л.д.75), следует, что в квартире имелись и иная перепланировка, в результате которой была изменена конфигурация и площадь помещений в квартире, о которой истцу на момент заключения предварительного договора сообщено не было, документов подтверждающих согласование самовольной перепланировки по просьбе истца не представлено, что явилось препятствием для заключения основного договора в срок установленный в п. 6 предварительного договора.

Таким образом, стороной ответчиков не опровергнуты доводы истца о том, что ей не было предоставлено достоверной информации от продавцов квартиры по поводу перепланировки в квартире и необходимости согласовать перепланировку в особом, установленном законом порядке, поскольку квартира находится в доме, который признан объектом культурного наследия и данное обстоятельство возлагает на собственника обязанность по его сохранению.

Довод апеллянтов о том, что сделка не заключена по вине истца, которая не явилась для подписания основного договора купли- продажи не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции. В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие данные доводы стороны ответчиков. Имеющаяся в материалах дела переписка сторон, вопреки утверждениям представителя ответчика, данного обстоятельства не подтверждает.

Также не свидетельствует о виновных действиях истца, то обстоятельство, что до 20.03.2020 истец не направила ответчикам предложение заключить основной договор. Из имеющейся в материалах дела переписки между истцом и стороной ответчиков (л.д.52-64) следует, что истец была намерена заключить основной договор, заключение которого всякий раз откладывалось ввиду не предоставления стороной ответчиков документов, подтверждающих согласование выявленной истцом перепланировки. При этом судом первой инстанции установлено, что на момент вынесения обжалуемого решения спорная квартира была продана иному лицу.

Ссылки представителя ответчика Тимониной О.А. в суде апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи с прекращением предварительного договора 20.03.2020 не соответствуют требованиям закона. (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).