Дата принятия: 16 января 2018г.
Номер документа: 33-4274/2017, 33-52/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2018 года Дело N 33-52/2018
от 16 января 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей: Ячменевой А.Б., Фоминой Е.А.,
при секретаре Петлиной М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя ответчика администрации г.Томска Бирюковой К.А. на решение Советского районного суда г.Томска от 24 октября 2017 года
по гражданскому делу по иску Кретовой Татьяны Федоровны к администрации г.Томска об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,
заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя администрации г.Томска Бирюковой К.А., поддержавшей доводы жалобы, представителя Кретовой Т.Ф. Агеева Д.Ю., прокурора Ярцевой Е.Г., возражавших против доводов жалобы,
установила:
Кретова Т.Ф. обратилась в суд с иском (с учетом уменьшения исковых требований) к администрации г.Томска, в котором просила возложить на администрацию г.Томска обязанность изъять у нее для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м путем выкупа с прекращением права собственности Кретовой Т.Ф. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 905 400 рублей. Также просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 727 рублей, расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием) в размере 6750 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы за запрос сведений об "истории" собственников объекта недвижимости в размере 1 815 рублей, расходы за запрос сведений из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в размере 400 рублей.
В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит указанная квартира. Согласно заключению межведомственной комиссии N1311 от 31.10.2014 многоквартирный дом по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением администрации г.Томска от 27.12.2014 "О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации города Томска" данный дом также признан аварийным и подлежащим сносу. В июне 2016 года она получила от администрации Ленинского района г.Томска требование о необходимости в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос данного дома. От сноса дома за счет собственных сил и средств отказалась, администрацией г.Томска должно быть принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, для муниципальных нужд, и, соответственно об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. В соответствии с перечнем жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, утвержденным постановлением администрации г.Томска от 07.04.2017 N 238 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: /__/", изъятию подлежит в том числе квартира истца. Однако до настоящего времени администрацией жилое помещение у истца не выкуплено.
В судебном заседании представитель истца Агеев Д.Ю. исковые требования поддержал, пояснил, что согласие на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого Кретова Т.Ф. не давала. Предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующего принятия органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена. Поскольку соглашение с администрацией Ленинского района г.Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами согласован не был, у Кретовой Т.Ф. имеются основания для обращения в суд с настоящим иском.
Представитель ответчика Бирюкова К.А. требования не признала. Пояснила, что администрацией Ленинского района г.Томска в настоящее время подготавливаются документы для организации проведения оценки с целью подготовки проекта распоряжения администрации г.Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов администрации г.Томска для выкупа спорного имущества. Считает, что направление соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд является обязательным условием для соблюдения процедуры, предшествующей изъятию спорного имущества у собственника, в силу чего обращение Кретовой Т.Ф. в суд с данным заявлением находит преждевременным. С выводами судебной экспертизы, выполненной ООО Бюро оценки "Токко" N90 от 09.10.2017 об определении рыночной стоимости жилого помещения, администрация г.Томска не согласна. Полагает, что оснований для выкупа жилого помещения с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется, поскольку истец приобрела право собственности на квартиру не в результате приватизации, а по сделке купли-продажи от 31.05.2005.
В заключении помощник прокурора Советского района Заволокина Т.С. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Кретовой Т.Ф.
Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены, на администрацию г.Томска возложена обязанность изъять у Кретовой Т.Ф. для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности Кретовой Т.Ф. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1905400 руб., взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 6750 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., расходы по получению выписки из ЕГРП в размере 400 руб.. С администрации г.Томска в пользу ООО Бюро оценки "Токко" взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 15000 руб. Истцу Кретовой Т.Ф. возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 17470 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации г.Томска Бирюкова К.А. просит решение отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно расценена процедура изъятия жилого помещения у собственника. Администрацией Ленинского района г.Томска подготавливаются необходимые документы для организации проведения оценки с целью подготовки проекта распоряжения администрации г.Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов администрации г.Томска для выкупа спорного имущества, обращение Кретовой Т.Ф. в суд преждевременно.
Полагает, что у истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, поскольку исходя из свидетельства о государственной регистрации права /__/ от 30.06.2005, Кретова Т.Ф. приобрела спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 31.05.2005. Возникновение права собственности на квартиру у истицы не связано с передачей ей жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к ней не являлся наймодателем и не выполненных перед ней работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта жилого дома, ответчик не имеет.
Кроме того, выражает несогласие с размером расходов на оплату услуг представителя, взысканных судом первой инстанции с ответчика в размере 10 000 рублей. Указывает, что взысканная сумма не соответствует принципам разумности и справедливости, исходя из юридической сложности спора и незначительности затраченного времени на сбор доказательств по делу, считает размер расходов на оплату услуг представителя чрезмерно завышенным. Указывает, что расходы на оплату услуг представителя не могут превышать 4000 рублей.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель истца просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Кретовой Т.Ф., суд первой инстанции исходил из того, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующего принятия органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена. Соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием ее жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
По мнению судебной коллегии, выводы суда являются правильными, основанными на законе, они мотивированы и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, которым в решении по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана оценка.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Нормы, содержащиеся в этой статье, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Согласно частям 1 - 4, 6, 7, 9, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Частями 2 - 4 указанной статьи предусмотрена обязательная процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 8 данной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такие разъяснения даны Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п.20 постановления от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Согласно части 10 данной статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 постановления от 2 июля 2009 г. N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как видно из дела, Кретовой Т.Ф. на основании договора купли-продажи от 31.05.2005 принадлежит двухкомнатная квартира /__/ общей площадью /__/ кв.м, условный номер /__/, этаж 1, расположенная по адресу: /__/.
Согласно заключению Межведомственной комиссии администрации г. Томска N1311 от 31.10.2014 многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Из заключения следует, что экспертом МБУ "Проектно-сметное бюро" установлено, что физический износ здания составляет 66%, производить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособного состояния всех основных несущих строительных конструкций жилого дома экономически нецелесообразно (л.д.12).
Постановлением администрации г. Томска от 27.12.2014 N 1394 многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу, на районные администрации возложена обязанность принять меры к отселению жильцов дома в срок не позднее 31.12.2016 и сносу дома (п.4, п.5) (л.д.13).
Согласно требованию администрации Ленинского района г. Томска от 01.06.2015
N 1637/04, адресованному собственнику жилого помещения Кретовой Т.Ф., администрация Ленинского района г.Томска уведомила истца о том, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу, истцу предложено в течение 6 месяцев со дня его получения произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /__/, в котором ей на праве собственности принадлежит жилое помещение N 1 (л.д.14).
Указанное требование получено лично Кретовой Т.Ф.
Судом установлено, что от сноса многоквартирного дома за счет собственных сил и средств истец наряду с другими собственниками отказалась, требование в установленный законом срок не исполнила, что подтверждается заявлением Кретовой Т.Ф. от 07.10.2016, адресованном главе администрации Ленинского района г.Томска (л.д.15), ответом администрации Ленинского района г.Томска N1076 от 21.10.2016 о принятии к сведению отказа собственника от сноса жилого дома и уведомлении о подготовке проекта постановления об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений (л.д.16).
Постановлением администрации г. Томска N238 от 07.04.2017 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: /__/ (л.д. 17).
Уведомлением администрации Ленинского района г. Томска от 13.04.2017 N 311/04 Кретова Т.Ф. уведомлена о принятии постановления администрации г. Томска N238 от 07.04.2017, разъяснено о возможности обращения с заявлением о выплате возмещения (л.д.18).
Учитывая, что жилой дом, расположенный по адресу: /__/, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственников жилых помещений, расположенных в данном доме, могут быть обеспечены только в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, в виде изъятия жилого помещения с предоставлением выкупной цены.
07.06.2017 Кретова Т.Ф. обратилась с заявлением в администрацию Ленинского района Города Томска о выплате возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: /__/ (л.д.19).
Согласно ответу от 23.06.2017 N353/04 администрацией Ленинского района г.Томска подготавливаются необходимые документы для организации проведения оценки с целью подготовки проекта распоряжения администрации г.Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов для выкупа указанного недвижимого имущества (л.д.20).
Судом установлено, что до настоящего времени жилое помещение у истца не выкуплено, соглашение о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд не заключено, проект данного соглашения администрацией г.Томска не подготовлен.
На обращения истца в администрацию о выкупе принадлежащего ей жилого помещения в адрес истца направлены ответы о проведении мероприятий по определению выкупной цены изымаемого имущества и заключении с ним соглашения.
Однако по настоящее время Кретова Т.Ф. проживает в признанном аварийным жилом помещении; направленные ею в адрес ответчика заявления с требованием о выкупе квартиры, оставлены без удовлетворения.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по определению выкупной цены и заключению с Кретовой Т.Ф. соглашения о возмещении стоимости аварийного жилья, жилищные права истца нарушены и на администрацию г. Томска должна быть возложена обязанность выплатить выкупную стоимость спорного жилого помещения, доли земельного участка.
В связи с изложенным доводы жалобы о преждевременности заявленных требований, поскольку ответчиком готовятся документы об определении выкупной цены и заключении соглашения о выкупе, не могут быть признаны обоснованными.
Доводы жалобы о том, что истец Кретова Т.Ф. не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку она не приватизировала квартиру в аварийном доме, а приобрела ее по договору купли-продажи в 2005 году, основаны на неверном толковании закона.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Тот факт, что уже на дату приобретения истцом квартиры в 2005 году дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.
В техническом паспорте на жилой дом по адресу: /__/, от 28.08.1992 указано, что процент износа дома по адресу: /__/, составляет 56 %.
Согласно отчету по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по /__/ в /__/, выполненному МБУ "Проектно-сметное бюро" от 19.03.2014, отраженному в заключении межведомственной комиссии от 31.10.2014 N 1311, физический износ жилого дома по адресу: /__/, составляет 66% (л.д.12).
Из представленного Восточно-Сибирским филиалом АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" технического паспорта на жилой дом по состоянию на 17.12.2001 усматривается, что изымаемое жилое помещение N1, принадлежащее истцу, расположено в жилом доме по /__/, 1959 года постройки.
Данных о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.
Более того, из сообщения администрации Ленинского района г. Томска от 19.07.2017, а также из сообщения N01-16/3131 от 18.08.2017 следует, что капитальный ремонт данного дома не проводился в период с 2013 по 2017 годы. Информация за более ранний период отсутствует (л.д.64, 66).
Ответом ООО УК "Ленинский массив", представленным в материалы дела, подтверждается, что в жилом доме по адресу: /__/, находящимся на обслуживании у данной организации с 04.05.2011, работы по капитальному ремонту не производились (л.д.57).
Как видно из дела, приватизация спорного жилого помещения состоялась в 1994 году.
Учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 28.08.1992 уже составлял 56%, по состоянию на 2014 год - 66 % (л.д.12), т.е. на дату приватизации, а также приобретения истцом квартиры в 2005 году, дом по адресу: /__/, требовал капитального ремонта.
Таким образом, через девять лет после приобретения истцом квартиры жилой дом, в котором она расположена, признан аварийным, что подтверждает позицию истца о непроведении в нем капитального ремонта.
Указанные убытки возникли по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома (с 1959 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.
Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен.
Следовательно, новому собственнику при приобретении квартиры в доме, требующем капитального ремонта, переходит от прежнего собственника, получившего права на квартиру в результате приватизации, право требования проведения ремонта к лицу, которое в установленном порядке данную обязанность не исполнило. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
То есть, при приобретении спорной квартиры в 2005 году Кретовой Т.Ф. от прежнего собственника перешло право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенное стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами сделки при установлении стоимости объекта купли- продажи. Между тем, поскольку данное право требования перешло к ответчику в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ей имущества для муниципальных нужд оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.
Данных о проведении капитального ремонта в доме не представлено. При этом своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятия земельного участка для муниципальных нужд.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованным вывод суда, который при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учел в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Данный вывод основан на заключении эксперта ООО "Бюро оценки "ТОККО" N90- 2017 от 09.10.2017, на дату проведения экспертизы действительная рыночная стоимость недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры N /__/, адрес объекта: /__/, составляет 1 905 400 рублей, в том числе с определением в составе итоговой стоимости: стоимости квартиры - 635 000 рублей; стоимости доли в предполагаемом праве на земельный участок, расположенный под жилым домом по адресу: /__/, (в том числе предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом) - 244 000 рублей; стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома) - 993 000 рублей; размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры N /__/, адрес объекта: /__/, у собственника Кретовой Т.Ф. - 33 400 рублей.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ вышеуказанное заключение судебной экспертизы, нашел его обоснованным, соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, не противоречащим материалам дела и положил в основу судебного решения.
По мнению судебной коллегии, заключение эксперта является допустимым, относимым и достоверным доказательством. Данное заключение соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства, Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". В частности, отвечает требованиям объективности, проведения исследования на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Также не установлено несоответствие заключения эксперта требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, которое давало бы основание не принимать его в качестве доказательства.
Учет стоимости доли в праве на земельный участок соответствует положениям части 3 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи.
В силу ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантировано право обращения в суд.
В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации предусмотрен порядок распределения между сторонами судебных расходов.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст.88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст.94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При этом лица, заинтересованные в получении юридической помощи, в соответствии со ст. 1, 2, 421, гл. 39 ГК Российской Федерации вправе самостоятельно решать вопрос о возможности и необходимости заключения договора возмездного оказания правовых услуг, избирая для себя оптимальные формы получения такой помощи, в том числе путем согласования взаимоприемлемых условий ее оплаты.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.07.2007 N 382-О-О, по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 ГК Российской Федерации). К числу таких условий относятся и те, которыми устанавливаются размер и порядок оплаты услуг представителя. Часть первая статьи 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Поскольку реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том что, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
При этом предполагается, что принцип разумности соотносится со средним уровнем оплаты аналогичных услуг.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.
Разрешая требование истца о взыскании данных расходов с ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о праве стороны, в пользу которой состоялось решение суда, получить с другой стороны компенсацию документально подтвержденных расходов на оплату услуг представителя.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции интересы Кретовой Т.Ф. представлял Агеев Д.Ю., действующий на основании доверенности от 07.06.2017, договора на оказание юридических услуг от 03.07.2017. Факт оплаты истцом денежных средств в сумме 20000 руб. подтверждается квитанцией от 03.07.2017 (л.д.26).
Частично удовлетворяя заявление о взыскании судебных расходов на представителя в размере 10000 руб., суд первой инстанции обоснованно учел категорию гражданского дела, время, затраченное представителем, требования разумности и справедливости.
Оценивая довод жалобы о несоразмерности взысканной суммы, судебная коллегия с учетом характера и сложности спора, степени участия представителя (в досудебной подготовке 28.07.2017, 08.08.2017, в предварительном судебном заседании 28.08.2017, судебных заседаниях 19.10.2017 и 24.10.2017), длительности рассмотрения дела, размера и сложности исковых требований, а также требований справедливости и разумности, результата рассмотрения дела, находит его необоснованным.
Оснований для снижения размера суммы расходов по оплате услуг представителя не усматривается.
При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Томска от 24 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика администрации г.Томска Бирюковой К.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
