Дата принятия: 19 января 2018г.
Номер документа: 33-4267/2017, 33-48/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2018 года Дело N 33-48/2018
19 января 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной ЛА,
судей Марисова АМ, Миркиной ЕИ,
при секретаре Кустовой ДВ
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Крицкой Татьяны Дмитриевны к публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" о признании сделки купли-продажи квартиры в части условия о цене недействительной
по апелляционной жалобе истца Крицкой Татьяны Дмитриевны на решение Кировского районного суда г. Томска от 20 октября 2017 года.
Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, пояснения представителя истца Крицкой ТД Дроздовой ТВ, действующей на основании ордера N 78 от 19.01.2018, настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, представителя ответчика публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" Тарасовой МА, действующей на основании доверенностей от 15.03.2017, 27.03.2017, действительных по 14.03.2020, возражавшей против этих доводов, судебная коллегия
установила:
Крицкая ТД обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - ПАО "Ростелеком") о признании сделки купли-продажи квартиры в части условия о цене недействительной. В обоснование заявленных требований указала, что длительное время проживает в жилом помещении по адресу: /__/. Постановлением администрации г. Томска N 1115 от 01.10.2013 данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с отсутствием возможности приватизировать данное жилое помещение 15.08.2016 между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи данной квартиры за 1 290 000 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет. На момент заключения договора она полагала, что данная цена соответствует рыночной, однако впоследствии было установлено, что стоимость данного объекта недвижимости составляет 660000 руб. Просила суд, с учетом уточнений, признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2016 недействительным в части условия о цене сделки и считать согласованной стоимость квартиры, расположенной по адресу: /__/, в размере 660000 руб.
В судебном заседании истец Крицкая ТД и ее представитель Дроздова ТВ поддержали исковые требования с учетом их уточнения, указали, что Крицкая ТД была вселена с семьей в спорную квартиру в 1996 году на основании ордера, зарегистрирована по месту жительства, иного жилья не имеет. На момент вселения была уверена, что квартира предоставлена ей по договору социального найма, однако впоследствии приватизировать квартиру не удалось в связи с тем, что данное жилое помещение не находилось на балансе муниципалитета. В течение длительного времени обращения к ответчику по поводу оформления квартиры в собственность не приносили результата. После признания дома аварийным и подлежащим сносу она была вынуждена согласиться на заключение договора купли-продажи для выкупа квартиры по рыночной стоимости, полагая при этом, что указанная в договоре цена соответствует рыночной. Впоследствии было установлено, что цена квартиры завышена. Считала, что ответчик воспользовался сложившейся у нее тяжелой жизненной ситуацией, продав квартиру по цене, значительно выше рыночной.
Представители ответчика ПАО "Ростелеком" Тарасова МА, Комарова ТК не признали исковые требования, указав, что Крицкая ТД как сотрудник организации имела право выкупа занимаемого ею жилого помещении по его балансовой стоимости. При заключении договора возражений относительно его условий истцом не высказывалось. До заключения договора купли-продажи имущество находилось на балансе ПАО "Ростелеком", в связи с чем основания для его приватизации отсутствовали.
Обжалуемым решением суд, руководствуясь п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 8, ст. 166, 167, 168, 178, 179, п. 1 ст. 432, п. 1ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 28 Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 N 34н "Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации", п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в удовлетворении исковых требований отказал.
В апелляционной жалобе истец Крицкая ТД просит решение суда отменить, вынести новое об удовлетворении исковых требований. Считает, что доводы, приведенные в обоснование исковых требований, нашли свое подтверждение в судебном заседании, что не отражено в мотивировочной части решения. Суд не дал оценки представленной ею справке БТИ г. Томска, согласно которой остаточная стоимость квартиры составляет 425000 руб., однако учел оценку, проведенную ООО "Прайс Информ", заказчиком которой являлся ответчик, при этом отказав в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорной квартиры на момент заключения сделки. Указывает на то, что кабальность сделки и понуждение к заключению сделки на невыгодных для нее условиях подтверждается наличием между нею и ответчиком трудовых отношений с 1986 года, предоставлением ей жилого помещения без указания на то, что оно является общежитием, отсутствием действий ответчика по оформлению за ней права собственности на квартиру, несмотря на ее многочисленные обращения, умолчанием ответчика о регистрации права собственности в порядке приватизации на иное лицо и о последующем переходе права на жилое помещение к ответчику в порядке зачета за квартиру в строящемся доме, последующими ее неоднократными просьбами в 2012, 2014 годах о выкупе квартиры по балансовой стоимости в соответствии с Положением о порядке использования жилищного фонда ОАО "Ростелеком". Отмечает, что лишь в 2015 году ответчик предложил ей выкупить квартиру по цене 1 290 000 руб. без учета вышеназванного Положения, дающего ей право на выкуп жилого помещения со скидкой 50% от рыночной стоимости. Считает, что суд должен был учесть и ее личные обстоятельства: что она является сиротой с детства, стаж работы у ответчика более 20 лет, отсутствие возможности иным способом решить жилищный вопрос. Полагает, что фактически между нею и ответчиком сложились отношения по безвозмездному пользованию жилым помещением, начиная с момента вселения в 1996 году, и в случае ее отказа от выкупа квартиры на условиях ответчика она могла лишиться возможности проживать в данной квартире, в связи с чем согласие на заключение договора на изложенных в нем условиях для нее являлось вынужденным. При этом ответчик как ее работодатель знал о наличии данных негативных обстоятельств, чем и воспользовался, убедив ее заключить невыгодную для себя сделку.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ПАО "Ростелеком" Тарасова МА просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах этих доводов, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, 15.08.2016 между ПАО "Ростелеком" и Крицкой ТД заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Крицкой ТД передано в собственность жилое помещение по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, стоимость жилого помещения составила 1 290 000 руб., с беспроцентной рассрочкой платежей на 5 лет (п. 1.1, 2.1 договора купли-продажи от 15.08.2016).
Квартира передана Крицкой ТД по акту приема-передачи от 15.08.2016.
В обоснование требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2016 недействительным в части условия о цене сделки истец указала, что договор купли-продажи был заключен ею под влиянием заблуждения, которое выразилось в том, что в силу своего характера и особенностей восприятия истец была убеждена ответчиком в том, что стоимость квартиры не является завышенной, кроме того, ссылалась также на кабальность сделки как совершенной под влиянием обмана со стороны ответчика, совершенной ввиду стечения сложных для нее обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, при том, что продавец намеренно воспользовался наличием у нее тяжелой жизненной ситуации с целью продажи квартиры по завышенной цене.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что она была введена в заблуждение относительно условия о цене сделки, а также отсутствуют доказательства кабальности сделки.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и исследованных в судебном заседании доказательствах.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При этом при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 указанной статьи).
Согласно п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной; вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников; факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось сторонами, Крицкая ТД является сотрудником ПАО "Ростелеком", в 1996 году ей было предоставлено жилое помещение по адресу: /__/.
Постановлением Администрации г. Томска N 1115 от 01.10.2013 многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права /__/ от 26.12.2014 квартира по адресу: /__/ принадлежит ОАО "Ростелеком" на основании договора передачи квартиры от 17.03.1997.
10.11.2014 Крицкая ТД обратилась к директору Томского филиала ОАО "Ростелеком" с заявлением об оказании помощи в приобретении занимаемого ею жилого помещения по балансовой стоимости. Согласно ответу на данное обращение N 0703/05/4220-14 от 14.11.2014 Крицкой ТД может быть предоставлено право выкупа квартиры на льготных условиях на основании Положения о порядке использования жилищного фонда ОАО "Ростелеком", утвержденного приказом от 18.09.2013 N 01/0/824-13.
13.02.2015 директором ОАО "Ростелеком" Крицкой ТД было сообщено, что выкупная стоимость квартиры составляет 1296000 руб., Крицкая ТД имеет право на выкуп с беспроцентной рассрочкой платежей на пять лет.
В соответствии с вышеназванным Положением проживающие в объектах жилищного фонда Общества работники, имеющие стаж двадцать и более лет и проживающие в покупаемом объекте жилищного фонда 10 и более лет, при одновременном выполнении обоих условий, имеют право на выкуп жилых помещений по балансовой остаточной стоимости с беспроцентной рассрочкой платежей на пять лет (пп. "а" п. 6.3).
Из материалов дела следует, что по результатам инвентаризации активов и обязательств в Томском филиале ОАО "Ростелеком" в 2014 году выявлены расхождения: в инвентаризационной описи не учтена квартира по адресу: /__/ (протокол заседания рабочей инвентаризационной комиссии, сличительная ведомость результатов инвентаризации основных средств, нематериальных активов по состоянию на 31.10.2014).
Согласно отчету об оценке ООО "Прайс Информ" N 6856 от 01.02.2015 рыночная стоимость квартиры по адресу: /__/ составляет 1290000 руб.
Согласно справке о балансовой принадлежности и стоимости объекта основных средств N 11/05/15777-17 от 21.09.2017 квартира по адресу: /__/ учитывалась на балансе Томского филиала ПАО "Ростелеком" до момента реализации 15.08.2016 с балансовой стоимостью 1 290 000 руб.
При этом из материалов дела усматривается, что в ноябре 2014 года истец обращалась в ООО "Бюро оценки ТОККО", согласно сообщению которого рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 1100000 руб.
Согласно заявлению от 29.07.2016 Крицкая ТД готова выкупить квартиру по адресу: /__/ за 1 290 000 руб. с рассрочкой на 5 лет.
15.08.2016 между сторонами по делу заключен договор, согласно которому ПАО "Ростелеком" передает в собственность Крицкой ТД двухкомнатную квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м, за 1290000 руб. с беспроцентной рассрочкой платежа на 5 лет, а Крицкая ТД принимает квартиру и обязуется выплатить ее стоимость. В этот же день квартира передана покупателю по акту приема-передачи, согласно которому покупатель не имеет претензий к состоянию объекта недвижимости, которое является удовлетворительным и позволяет использовать его в соответствии с назначением. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость в соответствии с законом.
Учитывая, что Крицкая ТД являлась сотрудником организации более 20 лет, проживает в приобретаемом помещении свыше 10 лет, предоставление ей жилого помещения в собственность по остаточной балансовой стоимости с рассрочкой платежа на 5 лет соответствует п. 6.3 (пп. а) Положения о порядке использования жилищного фонда ОАО "Ростелеком", утвержденного приказом от 18.09.2013 N 01/0/824-13 (с последующими изменениями от 18.12.2014).
Судебная коллегия не усматривает в действиях ответчика при продаже квартиры по указанной стоимости намеренного завышения балансовой стоимости жилого помещения, поскольку квартира была постановлена на баланс ответчика с балансовой стоимостью 1 290 000 руб. в соответствии с положениями ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" и п. 28 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов России от 29.07.1998 N 34н.
Тот факт, что оценка проведена по заказу ответчика, не свидетельствует о недостоверности приведенных в ней сведений, при проведении данной оценки принималось во внимание заключение межведомственной комиссии N 899 от 20.06.2013 "О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу". Данная оценка стоимости не находится в противоречии с представленной истцом справкой Бюро оценки "ТОККО", поскольку квартира оценена обеими организации с одной ценовой категории. Постановка квартиры по адресу: /__/ на баланс ПАО "Ростелеком" с остаточной балансовой стоимостью 1 290 000 руб. никем не оспорена, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению судебной коллегией.
Вопреки доводам апеллянта установление балансовой стоимости объекта инвентаризационного учета на основании сведений Томского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" законом не предусмотрено, поскольку данным органом учтена инвентаризационная стоимость квартиры.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку условие о цене договора было согласовано в соответствии с Положением о порядке использования жилищного фонда ОАО "Ростелеком" по балансовой стоимости объекта недвижимости, с учетом чего, а также предмета и оснований заявленных требований установление рыночной стоимости квартиры не является юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора.
Приведенные истцом доводы, в том числе относительно обстоятельств вселения в жилое помещение и последующих попыток оформить право собственности на квартиру в порядке приватизации, семейное и материальное положение истца не свидетельствуют о том, что заключение договора на изложенных в нем условиях явилось вынужденным и кабальным для истца. Доводы об обмане ответчика и введении истца в заблуждение судебной коллегией отклоняются, поскольку, подписывая договор купли-продажи, Крицкая ТД, проживая в помещении, знала о его состоянии, согласилась на приобретение жилого помещения за 1 290 000 руб., более того, выразила ранее свое согласие в заявлении от 29.07.2016.
Доказательств того, что Крицкая ТД не имела возможности отказаться от заключения договора, не представлено.
В материалах дела также не содержится доказательств, подтверждающих намерение ПАО "Ростелеком" лишить истца жилья в случае отказа от договора. В сообщениях N 0703/05/431-15 от 13.02.2015, N 0703/05/907-16 от 29.03.2016 Крицкой ТД лишь разъясняется право ответчика реализовать жилое помещение в случае неподачи заявления о его выкупе до 17.09.2016, однако требований об освобождении квартиры ей не предъявлялось.
Доводы о злоупотреблении ПАО "Ростелеком" при установлении стоимости квартиры правом, наличии намерений воспользоваться тяжелым материальным положением истца и поставить ее в заведомо невыгодные условия не подтверждены в судебном заседании ни суда первой, ни суда апелляционной инстанций.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу приведенных выше законоположений добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
Доказательств злоупотребления ответчиком предоставленным правом суду не представлено.
Утверждение истца о наличии у нее права приобрести квартиру по цене 50 % от рыночной стоимости судебной коллегией оценивается следующим образом.
Действительно, в соответствии с пп. "б" п. 6.3 Положения о порядке использования жилищного фонда ОАО "Ростелеком" работники Общества, имеющие стаж 10 и более лети проживающие в выкупаемом объекте жилищного фонда 10 и более лет, при одновременном выполнении обоих условий, имеют право на выкуп жилых помещений по рыночной стоимости, умноженной на коэффициент 0,5, с беспроцентной рассрочкой платежей на 5 лет.
Вместе с тем согласно п. 6.4 Положения в случае, если рассчитанная выкупная стоимость окажется ниже остаточной балансовой стоимости, стоимость выкупа принимается равной остаточной балансовой стоимости. Окончательная стоимость реализации жилых помещений определяется как выкупная стоимость, рассчитанная в соответствии с п. 6.3 Положения (но не ниже остаточной балансовой стоимости), увеличенная на величину расходов по выводу.
Таким образом, реализация ответчиком жилого помещения по цене ниже установленной остаточной балансовой стоимости противоречила бы вышеуказанному Положению, которое в установленном порядке не оспорено, противоречащим закону не признано.
Иных доводов к отмене или изменению решения суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы отмене либо изменению не подлежит, его надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Томска от 20 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Крицкой Татьяны Дмитриевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
