Дата принятия: 14 октября 2020г.
Номер документа: 33-4266/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2020 года Дело N 33-4266/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Поникаровской Н.В.
судей: Теплинской Т.В., Алексенко Л.В.
при секретаре: Быстровой Н.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Пугачевой О.Н. - Касаткина А.В. на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 16 июня 2020 года.
Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения Пугачевой О.Н. и ее представителя Касаткина А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Крепость" - Юсуфа Р.В., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "КРЕПОСТЬ" обратилось в суд с иском к Пугачевой О.Н., в котором, с учетом уточнений, просило обязать ответчика заключить с ООО "КРЕПОСТЬ" договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемое ею жилое помещение по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. на условиях проекта договора коммерческого найма от 01.12.2019 года, предложенного ООО "КРЕПОСТЬ"; взыскать с ответчика в пользу ООО "КРЕПОСТЬ" расходы на оплату госпошлины в размере 6000 руб., расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 руб.
В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 20.12.2013 г. ООО "КРЕПОСТЬ" с 17.02.2014 является собственником квартиры <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права. Согласно Приложению N 1 к указанному договору купли-продажи после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст.31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении N 1 к данному договору, сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
Согласно поквартирному перечню, к числу таких лиц по квартире N относились Пугачева О.Н. и ее дочь Пугачева У.Ю., которые фактически на условиях договора коммерческого найма занимали и продолжают занимать комнату N в указанной квартире. Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Таким образом, ООО "КРЕПОСТЬ" как коммерческая организация, исходя из своего основного вида экономической деятельности, может предоставлять принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме по ул. <адрес> гражданам - нанимателям исключительно по Договору коммерческого найма.
Размер платы за пользование жилым помещением (комнатой), которую занимает ответчик с членами своей семьи, установлен Приказом ООО "КРЕПОСТЬ" N 6 от 01.10.2018 года "Об установлении платы по договору коммерческого найма жилого помещения" размер платы за наем жилья для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме по ул. <адрес> в размере 300 руб. за метр квадратный площади жилого помещения. В целях урегулирования правоотношений по пользованию жилыми помещениями в многоквартирном доме по ул. <адрес>, ООО "КРЕПОСТЬ" первоначально в июне 2016 года предложило всем гражданам-нанимателям, в том числе ответчику, заключить с обществом договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных условиях, в том числе с условием об оплате как платы за наем занимаемой ей жилой комнаты, так и за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. От заключения данного договора большинство нанимателей отказалось.
19.06.2019 года и 11.12.2019 года ООО "КРЕПОСТЬ" направляло ответчику для подписания проекты договоров коммерческого найма и предложение о его заключении, однако от подписания договоров ответчик отказалась, вместе с тем продолжает проживать, а также пользоваться, предоставленным ей жилым помещением, потребляя поставляемые жилищно-коммунальные ресурсы. В связи с чем истец полагает, что договор, по которому ответчик фактически проживает с семьей в жилом помещении, использует предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, а также условия которого ответчик исполняет добровольно, фактически является заключенным и действующим.
В свою очередь Пугачева О.Н. обратилась в суд со встречным иском к ООО "КРЕПОСТЬ" о признании права собственности на спорное жилое помещение, уточненным в ходе судебного разбирательства, указав, что изначально на основании ордера в апреле 1989 года она была вселена ЦБЗ-2 в общежитие по адресу: <адрес> где была зарегистрирована с указанного времени, а затем переселена в общежитие по <адрес>, где зарегистрирована с 1995 года.
Ссылаясь на то, что комната в общежитии ей была предоставлена государственным предприятием - Калининградским ЦБЗ-2 производственного объединения "Калининградбумпром" в апреле 1989 года и на момент акционирования предприятия она проживала в общежитии, право пользования комнатой в котором возникло у нее до акционирования предприятия, когда спорное жилое помещение относилось к государственному жилищному фонду, считает, что она имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, при этом ранее правом на приватизацию она не пользовалась. С учетом изложенного, просила признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Судом принято решение, которым исковые требования ООО "Крепость" удовлетворены.
На Пугачеву Ольгу Николаевну возложена обязанность заключить договор коммерческого найма с ООО "КРЕПОСТЬ", на занимаемое ею жилое помещение по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. на условиях, изложенных в проекте договора ООО "КРЕПОСТЬ", датированного 01.12.2019 года.
Взысканы с Пугачевой Ольги Николаевны пользу ООО "КРЕПОСТЬ" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 рублей, а всего 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.
В удовлетворении встречного иска - отказано.
В апелляционной жалобе представитель Пугачевой О.Н. - Касаткин А.В. просит решение суда отменить и в иске ООО "Крепость" отказать, встречный иск удовлетворить. Не соглашаясь с выводами суда, настаивает на том, что ответчик, как работник завода, была вселена в 1989 году в общежитие ЦБЗ-2 сначала по <адрес>, а затем переселена в другой корпус общежития по <адрес>, вследствие чего у нее возникло право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма, который носит бессрочный характер. В этой связи считает, что Пугачева О.Н. имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения независимо от регистрации права собственности на него за ООО "Крепость", что не было учтено судом. Кроме того, выражая несогласие с установленным судом размером платы за жилое помещение, считает, что плата за жилую площадь и места общего пользования в жилых помещениях многоквартирного жилого дома <адрес> должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Калининграда, и не может устанавливаться руководством ООО "КРЕПОСТЬ", исходя из сложившихся рыночных цен найма жилых помещений, без учета нормативов и тарифов по содержанию жилищного фонда, установленных органами местного самоуправления.
3-и лица Пугачева У.Ю., представитель ЗАО "Цепрусс" в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст.327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом первой инстанции на основании договора купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 20.12.2013 г., заключенного с ЗАО "Цепрусс", истец ООО "КРЕПОСТЬ" с 17 февраля 2014 года является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 17.02.2014.
Приложением N 1 к договору купли-продажи предусмотрено, что после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст.31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении N 1 к данному договору, сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
Согласно Поквартирному перечню от 20.12.2013, к числу таких лиц среди прочих по квартире N относятся наниматель Пугачева О.Н., а также член ее семьи дочь Пугачева У.Ю., которые, как установлено судом, занимают комнату N в указанной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности ООО "КРЕПОСТЬ" является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
19.06.2019 истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчик уклонилась от подписания договора коммерческого найма жилого помещения в предложенной редакции, в связи с чем ООО "КРЕПОСТЬ" обратилось с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные ООО "КРЕПОСТЬ" исковые требования о возложении на Пугачеву О.Н. обязанности заключить с истцом договор коммерческого найма на занимаемое ею жилое помещение по адресу: <адрес>, на условиях, изложенных в проекте договора ООО "КРЕПОСТЬ" от 01.12.2019 года, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 421, 432, 671, 674, 682, 683 ГК РФ, исходил из того, что между собственником жилого помещения и ответчиком сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения, расположенного в частном фонде, при этом, Пугачева О.Н., проживая в спорном жилье и не имея намерений отказываться от пользования им, неправомерно уклоняется от заключения договора найма на предложенных истцом условиях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Доводы жалобы ответчика о том, что она имеет право пользоваться спорным жилым помещением на условиях аналогичных социальному найму и бессрочно, не могут быть признан состоятельными.
В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Как установлено судом и следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 20.02.2015 г. по делу N А21-5219/2014, в котором участвовали стороны по настоящему делу, здание, расположенное по адресу: <адрес> являлось общежитием и находилось в ведении ЦБЗ-2 ПО Калининградбумпром.
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 25 января 1990 г. N 77 трудовой коллектив Калининградского целлюлозно-бумажного завода N 2 20.09.1990 г. на основании акта купли-продажи выкупил имущество ЦБЗ N 2, которое поступило ему в коллективную собственность.
В перечень выкупленного имущества вошло здание общежития, расположенного по адресу: <адрес>, которое было выстроено за счет государственных средств.
19.02.1993 г. состоялось учредительное собрание делегатов от Коллектива собственников Калининградского целлюлозно-бумажного завода "Цепрусс", по результатам рассмотрения вопросов, поставленных на повестку дня, составлен протокол учредительного Собрания по созданию акционерного общества, согласно которому коллектив собственников передал "Предприятию" (Совеместное Российско-Ирландско-Австрийско-Германо-Швейцарско-Итальянское предприятие "Цепрусс") приобретенное по Государственному акту купли-продажи от 20.09.1990 г. имущество.
В прилагаемом перечне передаваемого в уставной капитал ЗАО "Цепрусс" имущества значится и здание указанного выше общежития.
Указанным решением арбитражного суда также было установлено, что спорное здание общежития во владении органа местного самоуправления никогда не находилось, ЗАО "Цепрусс" до момента продажи квартир ООО "Крепость" несло бремя содержания данного здания.
Согласно протоколу от 08.12.2009 межведомственного совещания по вопросу приемки в муниципальную собственность муниципального образования - городского округа "Город Калининград" общежития по <адрес>, утвержденного главой Администрации, ЗАО "Цепрусс" предлагало Администрации принять указанное здание в муниципальную собственность, однако последняя здание не приняла, предложив ЗАО "Цепрусс" заключать договоры купли-продажи жилых помещений непосредственного с жильцами.
Также из материалов дела следует, что Пугачева О.Н. была принята на работу на завод в 1989 году, а вселена в общежитие, расположенное по адресу: г<адрес> в 1996 году.
Следовательно, истец была вселена в общежитие по ул. Красносельской после перехода государственного предприятия ЦБЗ-2 ПО "Калининградбумпром" в иную форму путем вступления в концерн "Бутэк" в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 25.01.1990 года N 77. При этом трудовым коллективом ЦБЗ-2 ПО "Калининградбумпром" 20.09.1990 года спорное имущество было выкуплено у государственного предприятия.
То обстоятельство, что изначально в 1989 году ответчик вселялась в другое общежитие по <адрес>, само по себе не свидетельствует о возникновении правоотношений по социальному найму после переселения ее в спорное общежитие по ул<адрес>, которое к указанному времени уже не являлось государственной собственностью, а было выкуплено трудовым коллективом предприятия, а затем поступило в уставный капитал акционерного общества в качестве взноса.
Таким образом, вопреки позиции подателя жалобы, суд пришел к верному выводу о том, что между сторонами сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, а не правоотношения по социальному найму жилья.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Положения названной статьи ГК РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью договора найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ч.2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции верно квалифицировал сложившиеся между сторонами отношения как отношения, вытекающие из договора возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование, правовое регулирование которых осуществляется в рамках главы 35 ГК РФ.
В связи с этим, учитывая, что в пользовании Пугачевой О.Н. находится спорное жилое помещение без оплаты истцу за найм, ответчик не намерен освобождать жилье, но уклоняется от заключения договора коммерческого найма жилого помещения, что влечет нарушение прав и законных интересов истца ООО "КРЕПОСТЬ", суд обоснованно удовлетворил исковые требования о понуждения Пугачевой О.Н. заключить договор коммерческого найма жилого помещения на условиях предложенного истцом проекта договора коммерческого найма жилого помещения от 01.12.2019 г.
Условия данного договора по оплате жилья, вопреки доводам жалобы ответчика, соответствует положениям ст. 671, 682 ГК РФ, при этом установленный приказом директора ООО "Крепость" N 6 от 01.10.2018 г. размер платы за найм 300 руб. за 1 кв.м. площади жилого помещения не превышает рыночную величину арендной платы за право пользования объектом аренды - комнатой в коммунальной квартире.
Доводы апелляционной жалобы относительно несогласия с размером платы за жилое помещение со ссылкой на необходимость применения тарифов, предусмотренных для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г.Калининграда, не могут быть признаны заслуживающими внимание, поскольку спорное жилое помещение таковым не является.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд, руководствуясь положениями ст.18 Закона РФ от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года), ст.7 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска Пугачевой О.Н. о признании за ней права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, поскольку на момент ее вселения в спорное общежитие оно не являлось государственной собственностью.
Доводы стороны Пугачевой О.Н. об отсутствии у истца права собственности на спорное жилое помещение не могут быть признаны состоятельными, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что в разъяснениях, содержащихся в п.42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
В этой связи решение суда подлежит соответствующему изменению, с изложением абзаца 2 резолютивной части решения в иной редакции.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом исследованы, им дана правильная оценка в решении. Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г.Калининграда от 16 июня 2020 года изменить, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Признать заключенным между ООО "КРЕПОСТЬ" и Пугачевой Ольгой Николаевной договор коммерческого найма жилого помещения, занимаемого ею и членом ее семьи Пугачевой Ульяной Юрьевной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., на условиях проекта договора ООО "КРЕПОСТЬ" от 01.12.2019 года, с момента вступления решения суда в законную силу"
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
