Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 июля 2021 года Дело N 33-4255/2021

20.07.2021 г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Мещеряковой Е.А.,

судей Копылова В.В., Трунова И.А.,

при секретаре Еремишине А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об обязании направить проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц, по встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1, закрытому акционерному обществу "ПМК-4" об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

по апелляционным жалобам ФИО1 и ЗАО "ПМК-4" на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 11.12.2020 с учетом определения того же суда от 05.02.2021 об исправлении описки в решении,

(судья районного суда Шаповалова Е.И.),

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнения требований просила обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО ВО) направить в её адрес проект договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, на тех же условиях, на которых был заключен договор N 743 от 13.02.1998 между Администрацией г.Воронежа (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "ПМК-4" (арендатор) и дополнительные соглашения к нему, с учетом долей в праве собственности на здания, находящиеся на земельном участке, где арендатор - 1 ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости: отдельно стоящее здание, лит. Б, кадастровый (или условный) N, площадь 197,2 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-459 от 31.08.2009; нежилое здание, лит. Е, кадастровый (или условный) N, площадь 89,9 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-458 от 31.08.2009; отдельно стоящее здание, лит. Ж, кадастровый (или условный) N, площадь 52,2 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-457 от 31.08.2009; часть нежилого здания, лит. З1,З, кадастровый (или условный) N, площадь 1169,5 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/076/2014-595 от 18.07.2014 (доли в праве 3/4); часть нежилого здания, лит. А, кадастровый (или условный) N, площадь 365,3 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/001/2010-63 от 11.02.2010, где арендатор - 2 ЗАО "ПМК-4" является собственником следующих объектов недвижимости: часть нежилого здания Лит. З1,З кадастровый (или условный) номер 36:34:0208057:61, площадь 1169,5 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/076/2014-594 от 18.07.2014 (доли в праве 1/4); в связи с наличием обременения на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0209015:0012 в виде проходящего через центральную часть участка ливневого коллектора, диаметром 900 мм с 6-метровой охранной зоной, применить к размеру ежегодной арендной платы за пользование земельным участком корректирующий понижающий коэффициент 0,9, установив размер арендной платы за год 325 616,17 руб. из расчёта 361 795, 75 х 0,9, то есть, для арендатора ФИО1 ежегодная арендная плата пропорционально доли в праве собственности на строения 84,4 % составит 274 810,24 руб., для арендатора ЗАО "ПМК-4" ежегодная арендная плата пропорционально доли в праве собственности на строения 15,6 % составит 50 805,93 руб.; присвоить проекту договора уникальный (не повторяющийся) номер; указать в проекте договора, что датой начала действия договора является дата его государственной регистрации.

Заявленные требования мотивирует тем, что 31.08.2009 истец зарегистрировала право собственности на часть нежилых помещений лит. "Б", лит. "Е", лит. "Ж", 11.02.2010 лит. "А", 20.12.2010 лит. "З1,З", расположенных по адресу: <адрес>. В 2009 году ФИО1 обратилась в ФИО2 ВО о заключении с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 2, общей площадью 6454 кв.м, кадастровый номер 34:N 0012 с 31.08.2009, с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет. Однако ФИО2 ВО более 10 лет отказывается заключить с ней договор аренды. В связи с созданием препятствий в пользовании земельным участком истец в 2016 году обратитилась за судебной защитой.

24.05.2016 решением Коминтерновского районного суда <адрес> в полном объеме удовлетворены исковые требования ФИО1 к ДИЗО ВО об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, заключить с истцом договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 6454 кв.м, кадастровый N с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, с учетом долей в праве собственности на здания, находящиеся на земельном участке.

Апелляционным определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 13.09.2016 решение суда от 24.05.2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ДИЗО ВО без удовлетворения. С момента вступления в силу решения суда прошло более 3 лет, однако ДИЗО ВО уклоняется от обязанности исполнить судебный акт.

19.12.2016 ДИЗО ВО был направлен в адрес истца проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.11.2016 N 4243-16/гз.

23.12.2016 представителем истца направлен в адрес ДИЗО ВО протокол разногласий, в котором подробно изложены допущенные в проекте договора ошибки. 19.01.2017 в ответ на протокол разногласий представитель истца получил уведомление, согласно которому протокол разногласий от 23.12.2016 был отклонен. 22.10.2018 истцом подано очередное заявление в ДИЗО ВО о заключении договора аренды земельного участка. В адрес истца направлено уведомление от 20.11.2018 об отказе в составлении нового проекта договора.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 19.04.2019 отказано в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Апелляционным определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 01.08.2019 решение от 19.04.2019 оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 19.04.2019 и апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.08.2019 оставлены без изменения.

07.08.2019 ДИЗО ВО было подано заявление в Центральный районный суд г.Воронежа о прекращении исполнительного производства, возбужденного на основании решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24.05.2016 об обязании ДИЗО ВО устранить препятствия в пользовании земельным участком, заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет с учетом доли в праве собственности на здание, находящиеся на земельном участке. Определением Центрального районного суда от 16.09.2019 заявление ДИЗО ВО оставлено без удовлетворения. Апелляционным определении Воронежского областного суда от 24.12.2019 определение от 16.09.2019 оставлено без изменения, частная жалоба ДИЗО ВО без удовлетворения.

14.11.2019 ДИЗО ВО в адрес ФИО1 направлен проект договора аренды N 62520-19/ГЗ датированный 30.10.2019, полученный представителем истца 19.11.2019 в связи с тем, что иные собственники объектов недвижимости к участию в рассмотрении проекта договора, направленного 14.11.2019, департаментом привлечены не были, представитель ФИО1 самостоятельно направил в адрес ЗАО "ПМК-4" копию проекта договора.

Совместно с двумя арендаторами был составлен проект разногласий от 09.12.2019. Протокол разногласий от 09.12.2019 был рассмотрен Департаментом. 29.01.2020 ДИЗО ВО в адрес истца направлен еще один проект договора за тем же номером и от того же числа, который был получен представителем ФИО1 10.02.2020. В проекте договора, направленном 20.01.2020 частично исправлены пункты договора на основании протокола разногласий от 09.12.2019, но появились новые пункты. Проект договора был рассмотрен совместно с двумя арендаторами по договору истца и ЗАО "ПМК-4" и составлен протокол разногласий от 18.02.2020, который был отклонен в полном объеме, согласно уведомлению, направленного в адрес ФИО1 от 31.03.2020.

Таким образом, уклоняясь от исполнения решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24.05.2016 департамент присылает истцу только проекты договоров, содержащие ошибки, а также пункты противоречащие закону, в связи с чем, ФИО1 вынуждена обратиться в суд за судебной защитой.

13.02.1998 между администрацией г. Воронежа и АООТ "ПМК-4" был заключен договор аренды земельного участка N 743 по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Площадь 6454 кв.м (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2002).

31.08.2009 истец приобрела у ЗАО "ПМК-4" часть нежилых помещений, расположенных на земельном участке по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 2, зарегистрировав право собственности в установленном порядке.

Считает, что на основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор с истцом должен быть заключен на тех же условиях, на которых заключен договор с предыдущим собственником. На условиях договора N 743 от 13.02.1998. До настоящего времени ДИЗО ВО уклоняется от составления проекта договора земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет на тех же условиях, что и в договоре N 743 от 13.02.1998 (т. 1 л.д. 6-18, т. 3 л.д. 83-84).

В ходе рассмотрения дела ДИЗО ВО предъявил встречное исковое заявление к ФИО1, ЗАО "ПМК-4" об урегулировании разногласий при заключении с ЗАО "ПМК-4", ФИО1 договора аренды земельного участка от 30.10.2019 N 6252-19/гз в редакции департамента согласно приложенному проекту, указывая, что решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24.05.2016 на ДИЗО ВО, возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36.34:0209015:12 с множественностью лиц на стороне арендатора с ФИО1 Постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП г. Воронежа возбуждено исполнительное производство. Определением Центрального районного суда г. Воронежа от 16.09.2019 департаменту отказано в прекращении исполнительного производства по названному делу, мотивируя судебный акт тем, что департаментом не приняты достаточные меры для исполнения судебного акта. Департаментом в адрес ФИО1 неоднократно направлялся проект договора 19.12.2016, 14.11.2019, 20.01.2020, который возвращался с протоколом разногласий со стороны арендатора. Таким образом, ФИО2 ВО не уклоняется от направления в адрес ФИО1 проекта договора аренды, и неоднократно направлял проекты. Несогласие ФИО1 с редакцией указанных проектов не может квалифицироваться как нарушение права, а должно рассматриваться как преддоговорный спор, порядок разрешения которого установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 109-117).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 11.12.2020 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, урегулировав разногласия между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО1 при заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет с учетом долей в праве собственности на здания, находящихся на земельном участке следующим образом, путем присоединения к условиям и на тех же условиях, на которых заключен договор N 743 от 13.02.1998 и с учетом дополнительных соглашений к нему, с учетом долей в праве собственности на здания, находящиеся на земельном участке: где арендатор-1 ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости: отдельно стоящее здание, лит. Б, кадастровый (или условный) N, площадь 197,2 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-459 от 31.08.2009; нежилое здание, лит. Е, кадастровый (или условный) N, площадь 89,9 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-458 от 31.08.2009; отдельно стоящее здание, лит. Ж, кадастровый (или условный) N, площадь 52,2 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/128/2009-457 от 31.08.2009; часть нежилого здания, лит. З1,З, кадастровый (или условный) N, площадь 1169,5 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/076/2014-595 от 18.07.2014 (доли в праве 3/4); часть нежилого здания, лит. А, кадастровый (или условный) N, площадь 365,3 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/001/2010-63 от 11.02.2010; где арендатор-2 ЗАО "ПМК-4" является собственником следующих объектов недвижимости: часть нежилого здания Лит. З1,З кадастровый (или условный) N, площадь 1169,5 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/076/2014-594 от 18.07.2014 (доли в праве 1/4).

Применить к размеру ежегодной арендной платы за пользование земельным участком на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 коэффициент 1, установив размер арендной платы за год 362795,75 руб.: для арендатора ФИО1, ежегодная арендная плата пропорционально доли в праве собственности на строение 84,4 % составляет 305353,61 руб.; для арендатора ЗАО "ПМК-4" ежегодная арендная плата пропорционально доли в праве собственности на строение 15,6 % составляет 56422,14 руб.

Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с момента заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет.

Условия договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет, считаются согласованными, а договор заключенным между сторонами с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области отказать.

В удовлетворении встречного иска Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1, закрытому акционерному обществу "ПМК-4" об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка от 30.10.2019 N 6252-19/гз отказать (т.4 л.д.11-13, 14-39).

Определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 05.02.2021 исправлены описки в решении суда от 11.12.2020 (т. 4 л.д.102-108).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части, в которой судом отказано в удовлетворении заявленных требований, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права, а также ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принять в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объёме (т. 4 л.д.144-165).

В апелляционной жалобе ЗАО "ПМК-4" ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении пункта 2 заявленных требований истца о применении корректирующего понижающего коэффициента в связи с обременением земельного участка и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объёме (т. 4 л.д. 172-177).

Представитель ДИЗО Воронежской области по доверенности ФИО7 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили. От ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении к заключению договора, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что ФИО1 с 31.08.2009 обладает правом собственности на нежилое здание площадью 89,9 кв.м, кадастровый N, нежилое отдельно стоящее здание площадью 197,2 кв.м, кадастровый N, отдельно стоящее здание площадью 52,2 кв.м кадастровый N, с 11.02.2010 на часть нежилого здания лит. А, площадью 365,3 кв.м, кадастровый N, с 18.07.2014 на часть нежилого здания лит. З1,З площадью 1169,5 кв.м доли в праве собственности (3/4), кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>.

ЗАО "ПМК-4" обладает правом собственности на часть нежилого здания Лит. З1,З кадастровый (или условный) N, площадь 1169,5 кв.м, свидетельство о государственной регистрации 36-36-01/076/2014-594 от 18.07.2014 (доли в праве 1/4).

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации (т. 1 л.д.11-114, 151-155, 168-171, т. 2 л.д. 33-36,39-42).

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0209015:12 основание (обременение) права указанно аренда согласно выписке из ЕГРПН (т. 2 л.д. 12-19).

Указанные обстоятельства подтверждаются копией реестрового дела в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 140-164).

Согласно чертежу градостроительного плана по территории земельного участка с кадастровым номером 36.34.0209015:12, топографической съемкой земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, проложен канализационный коллектор, который делит земельный участок пополам. Канализационный коллектор имеет шестиметровую охранную зону, указанные обстоятельства также подтверждает топографическая съемка земельного участка (т. 3 л.д. 41-47). Указанные обстоятельства также подтверждаются инвентарным делом N 5847.

Согласно ответу территориального управления Росимущества от 31.08.2020, ДИЗО ВО от 01.09.2020 в реестре федерального имущества и реестре государственного имущества Воронежской области объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым 36:34:0209015:0012 по адресу: <адрес>, не учитываются и не значатся (т. 3 л.д. 32).

По данным БТИ <адрес> следует, что согласно архивным материалам сведения о собственнике межевого коллектора, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0209015:0012 по адресу: <адрес> отсутствуют, так как техническая инвентаризация на объекты не проводилась (т. 3 л.д. 31, 35).

Согласно имеющимся в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж материалам отраслевого картографического фонда М1:500 в границах рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209015:0012 проходят канализации. В связи с тем, что управление главного архитектора не располагает данными о балансодержателе сетей канализации сведения о границах эксплуатационной ответственности в управлении отсутствуют (т. 3 л.д. 49-51, 72-74).