Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 октября 2019 года №33-4252/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 октября 2019 года Дело N 33-4252/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,
судей Нестеровой А.А., Стародубцевой Л.И.,
при секретарей Ивановой Т.Л., Егоровой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Михайлова А.Е., Михайловой Т.Н. к ООО "Управляющая компания "Стройсфера", Чижову И.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, поступившее по апелляционной жалобе ответчика ООО "Управляющая компания "Стройсфера" на решение Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 20 июня 2019 года.
Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия
установила:
Михайлов А.Е., Михайлова Т.Н. обратились в суд с иском к ООО "СК "Стройсфера", Чижову И.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 08 декабря 2017 года нежилого помещения (подвала), общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истцов Аблесовой О.М. определением суда от 28 мая 2019 года произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "СК "Стройсфера" на надлежащего ответчика ООО "УК "Стройсфера" (л.д.100-101).
Исковые требования мотивировали тем, что они являются собственниками квартиры N в доме <адрес>. 08 декабря 2017 года между ответчиками заключен договор купли-продажи нежилого помещения (подвала), общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., находящегося в указанном доме. В состав спорного нежилого помещения входят электрощитовая и помещение пожарной сигнализации, которые относятся к общей долевой собственности всех собственников квартир данного многоквартирного дома. На момент совершения сделки, помещение электрощитовой и помещение пожарной сигнализации были включены в общую площадь передаваемого по сделке помещения. Считают, что своими действиями ответчики грубо нарушили права истцов как собственников общедолевого имущества, что является основанием для признания договора недействительным в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Истцы Михайлов А.Е., Михайлова Т.Н. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, реализовали право на участие через представителя Аблесову О.М. Представитель истцов Аблесова О.М. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Чижов И.В. в судебное заседание не явился, реализовал право на участие через представителя Трифонова Д.Г., который в судебном заседании суда первой инстанции не возражал против удовлетворения исковых требований в случае установления общего имущества многоквартирного дома в нежилом помещении (подвал), с кадастровым номером ....
Ответчик ООО "УК "Стройсфера" явку своего представителя в суд не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Волна" Кондратьев В.И. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал.
После замены определением суда от 28.05.2019 ненадлежащего ответчика ООО "СК Стройсфера" на надлежащего ответчика ООО "УК "Стройсфера", в последующем ООО СК "Стройсфера" о месте и времени судебного разбирательства не извещалось судом, представитель в судебном заседании не участвовал.
Решением Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 20 июня 2019 года постановлено признать недействительным договор купли-продажи от 08 декабря 2017 года нежилого помещения (подвала), общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу <адрес>, заключенный между ООО "УК "Стройсфера" и Чижовым И.В.
Указанное решение обжаловано ответчиком ООО "УК "Стройсфера" по мотивам незаконности и необоснованности. Просят решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 16 сентября 2019 года постановлено перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве соответчика судебной коллегией привлечено ООО "Строительная компания "Стройсфера", в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
2 октября 2019 года к производству суда принято уточненное исковое заявление Михайлова А.Е., Михайловой Т.Н. к ООО "Управляющая компания "Стройсфера", ООО "Строительная компания "Стройсфера", Чижову И.В., в котором истцы просят признать недействительными договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 2 ноября 2017 года, заключенный между ООО "Строительная компания "Стройсфера" и ООО "Управляющая компания "Стройсфера", и последующий договор купли-продажи от 8 декабря 2017 года, заключенный между ООО "Управляющая компания "Стройсфера" и Чижовым И.В., а также признать право собственности ответчиков на нежилое помещение (подвал), общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по адресу: <адрес>, отсутствующим (л.д.1-4, том 2).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Михайлова А.Е., Михайловой Т.Н. - Аблесова О.М. поддержала уточненное исковое заявление, возражает против доводов апелляционной жалобы ответчика. Истцы просят рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции без их участия, ссылаясь на то, что исковые требования поддерживают.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица ООО "Волна" Кондратьев В.И. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики ООО "СК "Стройсфера", ООО "Управляющая компания "Стройсфера", Чижов В.И., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенные в установленном порядке о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.
При этом в письменном заявлении ответчик Чижов В.И. и его представитель Трифонов Д.Г. просили рассмотреть дело без их участия.
Рассмотрев настоящее дело в соответствии с требованиями ч.5 ст.330 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как указывалось выше, судебная коллегия пришла к выводу, что разрешая настоящие требования, суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО "Строительная компания "Стройсфера", в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, права и интересы которых затрагиваются принятым решением, вследствие этого и на основании пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с разрешением вопроса по существу.
Принимая в соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ новое решение по делу, судебная коллегия исходит из следующего.
Истцы Михайлов А.Е. и Михайлова Т.Н. являются собственниками квартиры N в доме <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве N от 11.02.2016г., договора уступки права требования (цессии) от 23.11.2016г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией г.Чебоксары от 14.08.2017г. и акта приема-передачи от 04.09.2017г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Из материалов дела следует, что 2 ноября 2017 года между ООО "Строительная компания "Стройсфера" (продавец) и ООО "Управляющая компания "Стройсфера" (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продал в собственность покупателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, площадь ... кв.м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) номер: ..., а покупатель купил указанное недвижимое имущество на праве собственности и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора. (л.д. 124, т.1).
При этом ответчик ООО "Строительная компания "Стройсфера", будучи застройщиком жилого дома, зарегистрировал в ЕГРН право собственности на спорное нежилое помещение за собой только на основании разрешения на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию от 24.02.2015г., выданного администрацией г. Чебоксары.
В настоящее время согласно выписке из ЕГРН собственником спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, (этаж: подвал), кадастровый (условный) номер: ..., является Чижов И.В. на основании договора купли-продажи от 8 декабря 2017 года, заключенного с ООО "Управляющая компания "Стройсфера" (л.д. 132, 188, т.1).
Указывая, что спорное нежилое помещение в подвале является техническим помещением, в котором расположены электрощитовая, а также помещение пожарной сигнализации, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном <адрес>, и полгая, что указанным договором купли-продажи нарушены их права собственников на праве общей долевой собственности на общее имущество дома, истцы Михайлов А.Е. и Михайлова Т.Н. обратились в суд с настоящими исковыми требованиями об оспаривании сделок купли-продажи от 2 ноября 2017 года и от 8 декабря 2017 года как несоответствующих требованиям закона.
По правилам статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).
Согласно п.1 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещения в многоквартирном доме владеют, пользуются, и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Согласно п. "а" ст. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. N489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.
В соответствии с проектной документацией на многоквартирный жилой дом <адрес>, в эксплуатацию вводилась жилая группа домов переменной этажности (второй этап блок-секции Г, Д, Е, 15-12-9-этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями), общей площадью ... кв.м, в том числе техподполье площадью ... кв.м. (в том числе электрощитовая ... кв.м, техпомещение ... кв.м, насосная, водомерный узел ... кв.м). При этом согласно проектной документации в подвале помещение N (входящее в состав спорного нежилого помещения) предусмотрено под электрощитовую, что также подтверждается письмом Минстроя Чувашии от 27.09.2019г. N (л.д. 228, т.1), техническим планом здания(л.д. 229-232, т.1).
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции акту осмотра помещения от 25 сентября 2019 года, составленного и подписанного истцом Михайловым А.Е., его представителем Аблесовой О.М., главным инженером ООО "Волна" ФИО1, представителем ООО "Волна" ФИО2, техническим директором ООО "Строительная компания "Стройсфера" ФИО3, нежилое помещение (подвал) с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположено в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, блок-секции .... Указанное нежилое помещение имеет два самостоятельных входа со стороны двора. Через первый вход имеется доступ к двум комнатам через общий коридор. Среди данных комнат имеется, в том числе, техническое помещение электрощитовой (комната N по плану), в котором расположены вводные распределительные устройства, состоящие из шкафов распределения электроэнергии, а также иное оборудование для электроснабжения многоквартирного дома. Через второй вход имеется доступ к восьми комнатам через тамбур и коридор. Среди данных комнат имеется, в том числе, техническое помещение пункта пожарной сигнализации (комната N по плану), в котором расположены датчики различного типа, звуковые и световые оповещатели, а также иное оборудование для своевременного обнаружения очагов возгорания и задымления для дальнейшей быстрой и безопасной эвакуации жителей данного многоквартирного дома (л.д. 217, т.1).
Расположение в составе спорного нежилого помещения стационарного оборудования пожарной сигнализации и автоматизации системы дымоудаления для всего жилого дома подтверждено исполнительной документацией, заказчиком которых являлся сам застройщик ООО "Строительная компания "Стройсфера". Обстоятельства расположения в составе спорного нежилого помещения в подвале помещения электрощитовой, подтверждено также представленной технической документацией.
В ходе судебного разбирательства ответчики в целом не оспаривали размещение в составе спорного нежилого помещения в подвале оборудования пожарной сигнализации и автоматизации системы дымоудаления для всего жилого дома и помещения электрощитовой, относящихся в силу закона к общей долевой собственности собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку доказательств того, что подвальное помещение вводилось в эксплуатацию как помещение, имеющее самостоятельное значение, стороной ответчика не представлено, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое помещение в подвале является техническим помещением, в котором расположены оборудования пожарной сигнализации и автоматизации системы дымоудаления и помещения электрощитовой, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома и не предназначен для самостоятельного использования в иных, чем для обслуживания всех помещений в здании целях, в связи с чем является общим имуществом собственниками помещений многоквартирного дома.
Соответственно объект с кадастровым номером ..., расположенный в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, с указанными техническими характеристиками (общей площадью ... кв.м, включая помещения электрощитовой, смонтированного стационарного противопожарного оборудования, не может являться самостоятельным объектом недвижимости.
Таким образом, в результате сделок купли-продажи спорного нежилого помещения (подвала) от 2 ноября 2017 года и 8 декабря 2017 года нарушены права собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество данного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судебная коллегия, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции без учета особенностей главы 39 ГПК РФ, выносит новое решение об удовлетворении исковых требований и признании договора купли-продажи от 2 ноября 2017 года нежилого помещения, общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ООО "Строительная компания "Стройсфера" и ООО "Управляющая компания "Стройсфера", и договора купли-продажи от 8 декабря 2017 года указанного нежилого помещения с кадастровым номером ..., заключенного между ООО "Управляющая компания "Стройсфера" и Чижовым И.В. недействительными.
Согласно статье 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из приведенного следует, что в случаях, когда именно запись в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем признания права отсутствующим.
Иск о признании права собственности отсутствующим может быть предъявлен владеющим собственником к лицу, не владеющему спорным имуществом, но право которого на это же имущество незаконно зарегистрировано.
На основании вышеизложенного имеются основания для признания в судебном порядке права собственности Чижова И.В. на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим. Судебная коллегия полагает необходимым прекратить запись о регистрации права собственности Чижова И.В. в ЕГРН N на указанное нежилое помещение (подвала, общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>.
Руководствуясь статьями 328, 329, ч.5 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 20 июня 2019 года отменить и принять по делу новое решение:
Признать договор купли-продажи от 2 ноября 2017 года нежилого помещения (этаж: подвал), общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройсфера", недействительным.
Признать договор купли-продажи от 8 декабря 2017 года нежилого помещения (этаж: подвал), общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стройсфера" и Чижовым И.В., недействительным.
Признать право собственности Чижова И.В. на нежилое помещение (этаж: подвал), общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим.
Прекратить запись о регистрации права собственности Чижова И.В. в ЕГРН N на нежилое помещение (этаж: подвал), общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>.
Председательствующий М.А. Блинова
Судьи: А.А. Нестерова
Л.И. Стародубцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка