Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-425/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Черткова С.Н.

судей - Кокшаровой Е.А., Шинжиной С.А.,

при секретаре - Стребковой Н.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Подкорытова Николая Андреевича Ким Н.В. на решение Усть-Канского районного суда Республики Алтай от 11 декабря 2020 года, которым

отказано в удовлетворении исковых требований Подкорытова Н.А. к Демидову В.А. об обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами N, N N, N во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельных участков N от <дата> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Демидова В.А. к Подкорытову Н.А. на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N по договору купли-продажи земельных участков N от <дата>, взыскании расходов по госпошлине.

Признан недействительным договор купли-продажи N от <дата>, заключенный между Демидовым В.А. в лице представителя Подкорытовой Т.Н. и Подкорытовым Н.А., на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N.

Заслушав доклад судьи Черткова С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Подкорытов Н.А. обратился в суд с иском к Демидову В.А. об обязании исполнить обязательства по передаче земельных участков, являющихся предметом договора купли-продажи N от <дата>, обязании осуществить регистрацию перехода права собственности на земельные участки, являющиеся предметом указанноо договора купли-продажи, обязании возместить причиненные убытки в размере 94546,35 рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере 10000 рублей и расходов по уплате госпошлины в размере 3400 рублей. Требования истца мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 4 (четырех) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с указанным договором ответчик обязался передать земельные участки в собственность истца, истец - принять указанные земельные участки и оплатить их цену. После совершения сделки по договору истцу стало известно, что ответчик не собирается предпринимать дальнейших действий по государственной регистрации перехода прав собственности земельных участков на истца. После неоднократных обращений истца и его представителей к ответчику о необходимости провести государственную регистрацию перехода прав на земельные участки, о чем свидетельствуют письменные обращения от <дата> и <дата>, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих законных прав и интересов. В связи с задержкой регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество покупателю причинены убытки в размере 94546,35 рублей, что подтверждается расчетом убытков изложенного в досудебной претензии от <дата>. В результате незаконных действий ответчика истцу нанесен моральный вред, который оценен им в 10000 рублей.

Демидов В.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Подкорытову Н.А. о признании договора купли-продажи N от <дата> земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N, N, N, N, заключенного между Подкорытовой Т.Н. от имени Демидова В.А. и Подкорытовым Н.А., недействительным в силу его ничтожности. В обоснование требований указал, что указанный договор составлен и заключен после отмены истцом доверенности, выданной на имя Подкорытовой Т.Н. Считает, что сделка совершена по предварительному сговору между близкими родственниками, то есть между матерью и сыном, после того как истец отменил доверенность <дата>, о чем истец лично уведомил Подкорытову Т.Н., а супруга истца ФИО10 лично отправила смс сообщение о том, что Демидов В.А. отменил доверенность.

Суд постановилвышеизложенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель истца Подкорытова Н.А. - Ким Н.В., указывая, что в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Однако суд в решении указанное право вменил в вину Подкорытову Н.А. и указал, что фактически спорные земельные участки находились в пользовании ФИО11 - отца истца, что якобы подтверждает обстоятельство неисполнения договора купли-продажи земельных участков в части фактической передачи имущества. Суд неверно истолковал п. 3 ст. 182 ГК РФ, указав, что сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Демидов В.А. выдал надлежаще оформленную доверенность Подкорытовой Т.Н. с правом самостоятельно принимать решение о продаже земельных участков за любую цену, следовательно, ссылка суда на данную норму права и ее применение при вынесении решения является недопустимой. Отказывая в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", суд не оценил письменное доказательство - ответ администрации Усть-Канского района, где прямо указывалось, что в 2019 году администрация Усть-Канского района (аймака) не планировала приобретение земельных участков и не приобретала земельные участки ввиду отсутствия финансовых средств в бюджете МО "Усть-Канский район" на приобретение земельных участков в 2020 году. Довод представителя ответчика по первоначальному иску и вывод суда о ничтожности оспариваемой сделки по договору купли-продажи земельных участков, ввиду возможного приобретения земельных участков администрацией, является несостоятельным. Необходимо также отметить, что администрацией Усть-Канского района сделка по договору купли-продажи земельных участков N от <дата> не оспорена. Указывая в решении, что Подкорытов Н.А. обратился в суд спустя 9 месяцев после заключения договора купли-продажи, суд не учел, что по общему правилу общий срок исковой давности и право истца обратиться в любое время в пределах этого срока составляет 3 года, а по сделкам с недвижимостью в ряде случаев 1 год, кроме того, понимая, что договоренность по исполнению договора купли-продажи не может быть достигнута с Демидовым В.А. вне судебного порядка, то только в этом случае Подкорытовым Н.А. было принято решение обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. В свою очередь суд в своем решении указанное обстоятельство вменяет в вину Подкорытова Н.А. и на основании этого делает вывод о заключении договора-купли продажи вне предела действия доверенности на Подкорытову Т.Н. Делая вывод о том, что описанные в решении обстоятельства указывают, что договор купли-продажи фактически заключен не <дата>, а позже, после отмены доверенности от <дата>, судом не приведено достоверно установленного факта даты подписания договора купли-продажи. Демидовым и его представителем не заявлено о назначении судебной почерковедческой экспертизы, суд, в нарушение ст. 79 ГПК РФ, не предложил Демидову В.А. и самостоятельно не вышел с предложением о назначении судебной экспертизы. Способом защиты нарушенного права Демидова В.А. в данных правоотношениях является обращение с иском к Подкорытовой Т.Н. за получением денежных средств, которые она получила от истца по первоначальному иску по договору купли-продажи земельных участков, а не в порядке и взаимосвязи п. 4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственной назначения" и ст. 166 ГК РФ. В нарушение ст. 67 ГПК РФ судом не дана оценка показаниям свидетелей ФИО12, ФИО13 В случае если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следовало квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы и материалам дела, не имеется.

Как следует из материалов дела, Демидов В.А. является собственником земельных участков для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером N, площадью 39957±1749 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью 21003±1268 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью 62955±2195 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью 46012±1877 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности Демидова В.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <дата>. Основанием регистрации права собственности явилось дополнительное свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, выданное нотариусом ФИО14

<дата> Демидов В.А. выдал доверенность Подкорытовой Т.Н. в соответствии с которой уполномочил ее быть представителем в любых компетентных органах, произвести межевание земельного участка-доли общей площадью 17,0 га из земель СПК "<данные изъяты>, зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок, владеть, пользоваться и распоряжаться указанным объектом недвижимости, в том числе продать за цену и на условиях по ее усмотрению. Доверенность удостоверена главой сельской администрации муниципального образования Черноануйское сельское поселение Усть-Канского района ФИО15, зарегистрировано в реестре за N.

<дата> главой сельской администрации Черноануйского сельского поселения удостоверено распоряжение Демидова В.А. об отмене доверенности от <дата> выданной на имя Подкорытовой Т.Н., которое зарегистрировано в реестре за N. Об отмене доверенности Подкорытова Т.Н. была извещена.

Согласно представленной в материалы дела нотариально удостоверенной <дата> копии договора купли-продажи от <дата> Демидов В.А., в лице представителя Подкорытовой Т.Н., действующей на основании доверенности от 10 мая 2017 года продал Подкорытову Н.А. земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N. Из пункта 2.1 договора купли-продажи земельных участков следует, что цена каждого земельного участка составляет 5000 рублей, общая сумма, которую покупатель обязуется оплатить продавцу - 20000 рублей. В соответствии с условиями договора он также является актом приема-передачи, подтверждающим передачу недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем. Согласно расписке от <дата> денежная сумма по договору в размере 20000 рублей получена Подкорытовой Т.Н. от Подкорытова Н.А.

Из материалов дела следует, что в Управление Росреестра по Республике Алтай в целях государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки стороны договора (в том числе в лице представителя Подкорытовой Т.Н.) после его заключения не обращались.

25 декабря 2019 года Подкорытова Т.Н. обратилась к Демидову В.А. с претензией, в которой сообщила о выполнении поручений о межевании земельных участков, постановке их на кадастровый учет, несении расходов связанных с указанными поручениями, расходов по выполнению устных договоренностей о продаже указанного имущества и его улучшению, а также предложила возместить указанные расходы.

Согласно претензии от 22 апреля 2020 года Подкорытова Т.Н. предложила Демидову В.А. оформить сделку по продаже спорных земельных участков договором купли-продажи.

Разрешая заявленный спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 551, 556, 166, 168 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в п. 61 совместного Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Подкорытова Н.А. и об удовлетворении встречных исковых требований Демидова В.А., исходя из того, что договор купли-продажи от <дата> является ничтожным в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку заключен между Демидовым В.А. и Подкорытовым Н.А. с нарушением установленного права муниципального образования преимущественной покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Кроме того, суд пришел к выводу, что договор фактически заключен от имени Демидова В.А. представителем Подкорытовой Т.Н. после отмены доверенности Демидовым В.А. При таких данных притязания Подкорытова Н.А. на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N, N были отклонены судом первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай не находит оснований для отмены суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Как установлено ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, что закреплено п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с положениями п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъект Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2). При этом в пункте 3 данной статьи указано, что при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Согласно ст. 5.1 Закона Республики Алтай от 14 мая 2007 года N 12-РЗ "Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальный район (городской округ), в границах которого находится земельный участок, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

По смыслу указанных норм извещение о предстоящей продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, содержащее все необходимые сведения, продавец должен направить в адрес исполнительного органа местного самоуправления муниципального района до заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом первой инстанции, продавец земельного участка в порядке п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ не уведомил муниципальное образование о намерении продать спорные земельные участки.

Представленные в материалы дела извещение от <дата> о намерении продать спорные земельные участки, поданное от имени Демидова В.А. представителем Подкорытовой Т.Н., не может быть признано надлежащим уведомлением применительно к договору от <дата>, поскольку такое извещение направлено практически через год после заключения указанного договора и неуполномоченным лицом, на что указано в ответе Администрации МО "Усть-Канский район" от <дата> N.

Ответ Администрации МО "Усть-Канский район" от <дата> N на адвокатский запрос также не является доказательством уведомления муниципального образования о намерении продать спорные земельные участки в соответствии с положениями Закона N 101-ФЗ.

Более того, указание в письме от <дата> N, что Администрация МО "Усть-Канский район" не планировала приобретать земельные участки в 2019 и 2020 году, не свидетельствует об отказе от преимущественного права приобретения земельных участков применительно к положениям ч. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, поскольку такой отказ возможен только исходя из конкретных существенных условий договора, указанных в извещении.

Последующее извещение Администрации МО "Усть-Канский район" о продаже спорных земельных участков, не восполняет нарушение закона.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Буквальное толкование ст. 168 ГК РФ исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 73-75 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" позволяют сделать следующий вывод: по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Другие последствия нарушения требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ, не связанные с недействительностью сделки, в законе не указаны.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и не порождает возникновение права собственности на объект недвижимости, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для возложения на ответчика Демидова В.А. обязанности передать спорные земельные участки во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельных участков N от <дата> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Иное толкование указанных положений закона, предложенное в апелляционной жалобе, позволяющее, по мнению апеллянта, исполнить указанную ничтожную сделку в судебном порядке, судебной коллегией отклоняется, как направленное на осуществление гражданских прав обход закона.

Доводы жалобы о том, что лица, обладающие правом преимущественной покупки спорного земельного участка, будучи привлеченными к участию в деле, не имеют интереса и намерения воспользоваться своим преимущественным правом, о нарушении своих прав не заявили, не влияют на выводы суда.

В силу п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.