Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 18 августа 2020 года №33-4250/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 33-4250/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Беляевой Е.О.,
судей Голубева И.А., Ершова А.А.,
при секретаре Лукине Д.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махмадалиева Д.М. к Сироткину А.Е., Сироткиной Т.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности,
по апелляционным жалобам Сироткина А.Е., Сироткиной Т.Е. на решение Кировского районного суда города Саратова от 13 июня 2019 г., которым исковые требования Махмадалиева Д.М. удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Голубева И.А., объяснения ответчика Сироткина А.Е. и его представителя Федосова С.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца Махмадалиева Д.М. - Петрова А.В. и третьего лица Махмадалиевой О.Б., считавших решение суда первой инстанции законным и обоснованным и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, исследовав материалы дела обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия,
установила:
Махмадалиев Д.М. обратился с иском к Сироткину А.Е., Сироткиной Т.Е., в котором с учетом принятых судом уточнения исковых требований, просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный им 27 декабря 2018 г. с Сироткиным А.Е., Сироткиной Т.Е.; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес>; взыскать с каждого из ответчиков по 980 050 руб. с зачислением на банковский счет; возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 300 руб. и расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 20 000 руб.
Требования мотивированы тем, что 27 декабря 2018 г. он за счет собственных средств и заемных средств публичного акционерного общества "Банк Уралсиб" приобрел у ответчиков в собственность по договору купли-продажи вышеназванную квартиру, расположенную на последнем этаже 4-х этажного жилого дома. В январе 2019 г. произошел залив квартиры из-за неудовлетворительного состояния крыши жилого дома. По мнению истца, ответчики, зная о состоянии кровли крыши дома, данный факт от него скрыли, квартира имеет существенные недостатки. Требование о расторжении договора купли-продажи и возвращении денежных средств оставлено ответчиками без удовлетворения.
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 13 июня 2019 г. исковые требования Махмадалиева Д.М. удовлетворены; договор купли-продажи от 27 декабря 2018 г. заключенный между Махмадалиевым Д.М. и Сироткиным А.Е., Сироткиной Т.Е. признан расторгнутым; с Сироткиной Т.Е. в пользу Махмадалиева Д.М. взысканы денежные средства в размере 980 050 руб. с зачислением на банковский счет истца N, открытый в ПАО "Банк Уралсиб", расходы по оплате государственной пошлине в размере 9 150 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 руб.; с Сироткина А.Е. в пользу Махмадалиева Д.М. взысканы денежные средства в размере 980 050 руб. с зачислением на банковский счет истца N, открытый в ПАО "Банк Уралсиб", расходы по оплате государственной пошлине в размере 9 150 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 руб.
Сироткин А.Е. и Сироткина Т.Е. не согласились с постановленным решением суда, в апелляционных жалобах просят его отменить, принять по делу новое решение об отказе Махмадалиеву Д.М. в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалоб ссылаются на отсутствие протечек в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи. Указывают, что недостатки не являлись скрытыми, причиной их возникновения является ненадлежащее оказание услуг
ООО "УКФ" по расчистке и ремонту крыши жилого дома, стоимость устранения недостатков в квартире составляет 4,1 % от общей стоимости квартиры, что свидетельствует об отсутствии существенного недостатка. Полагают, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, при разрешении спора суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Возражая против доводов жалоб, Махмадалиев Д.М. просит оставить решение суда без изменения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 октября 2019 г. решение Кировского районного суда г. Саратова от 13 июня 2019 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе Махмадалиеву Д.М. в удовлетворении исковых требований.
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 октября 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, с учетом позиции суда кассационной инстанции, судебная коллегия находит его подлежащими отмене.
Как следует из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Из положений ст. 556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 декабря 2018 г. Сироткин А.Е., Сироткина Т.Е. (продавцы) и Махмадалиев Д.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры N, расположенной на последнем этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: <адрес>.
Продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 2 306 000 руб., в том числе 1/2 доля в праве собственности на квартиру, принадлежащая Сироткину А.Е., продана за 1 153 000 руб., 1/2 доля в праве собственности на квартиру, принадлежащая Сироткиной Т.Е., продана за 1 153 000 руб. (п. 3 договора).
Денежные средства в размере 345 900 руб. покупатель передал продавцам в равных долях каждому (по 172 950 руб.) до подписания договора за счет собственных средств; денежные средства в размере 1 960 100 руб. покупатель передал продавцам за счет кредитных средств, предоставленных ПАО "Банк Уралсиб" в соответствии с кредитным договором от 26 декабря 2018 г.
4 января 2019 г. в результате протечки крыши вышеуказанного дома произошел залив спорной квартиры.
Повреждения квартиры, образовавшиеся в результате залива, зафиксированы в акте осмотра жилого помещения от 21 января 2019 г.
Требование истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате уплаченных по сделке денежных средств оставлено ответчиками без удовлетворения.
Определением Кировского районного суда города Саратова от 27 марта 2019 г. по делу назначалась судебная экспертиза.
Из заключения экспертов Автономной некоммерческой экспертной организации "Судебная экспертиза "СУДЭКС" от 19 апреля 2019 г. N 112/2019 следует, что причиной залива, в результате которого, начиная с 6 января 2019 г., талые и дождевые воды проникают в жилое помещение <адрес> являются повреждения кровли, а именно: разрушение рулонного битумно-полимерного покрытия кровли на карнизном свесе и прилегающей к ней кровле жилого дома; сквозные отверстия продолговатой формы и насечки в стальных оцинкованных листах покрытия карнизного свеса; разрушение фальцевых соединений и деформация стальных оцинкованных листов покрытия карнизного свеса. Месторасположение повреждений свидетельствует о том, что они образовались при очистке скопившегося на карнизном свесе снега и наледи. Характер и механизм образования повреждений различный.
Разрушение рулонного битумно-полимерного покрытия кровли на карнизном свесе и прилегающей к ней мягкой кровле жилого дома вызвано как ударным воздействием твердым тяжелым предметом (предметами) с заостренной продолговатой рабочей частью (топор, ледоруб, пешня и т.д.), так и поверхностным воздействием твердым предметом (предметами) с широкой рабочей частью (снеговая лопата, совковая лопата и т.д.).
Образование сквозных отверстий продолговатой формы и насечек в стальных оцинкованных листах покрытия карнизного свеса вызвано ударным воздействием твердым тяжелым предметом (предметами) с заостренной продолговатой рабочей частью (топор, ледоруб, пешня, лом и т.д.).
Разрушение фальцевых соединений и деформация стальных оцинкованных листов покрытия карнизного свеса вызвано ударным воздействием твердым тяжелым предметом (предметами).
В момент осмотра квартиры, то есть 12 апреля 2019 г., следы затопления на стенах жилых комнат от талых и дождевых вод в помещениях заметны: имеются желтые пятна, частично обои отошли от поверхности стен. Последствия проникновения талых и дождевых вод относительно состояния квартиры на момент заключения договора купли-продажи - 27 декабря 2018 г.: отделка помещения имеет повреждения, по своему характеру соответствующие повреждениям, возникшим в результате воздействия влаги (залива). Поступление талых вод в трех жилых комнатах происходило через трещины в местах соединения фасадной стены и перекрытия над четвертым этажом. На фасаде заметны мокрые пятна и следы разрушения кирпичной кладки. Талые воды произвели разрушение не только на внешней стороне фасадных стен, но и на внутренней ее стороне - в <адрес>; на стенах в жилой комнате N 1 "зал" площадью 19,30 кв.м от воздействия влаги произошло частичное отслоение обоев от поверхности стены. Вода поступила в комнату через трещины в перекрытии, собиралась на полотне натяжного потолка. После демонтажа полотна натяжного потолка обнаружены следующие недостатки: отделочный слой штукатурки покрыт мелкими трещинами, заметны желто-коричневые пятна от воздействия влаги. Наружные оконные откосы повреждены, произошло разрушение отделочного штукатурного слоя; на стенах в жилой комнате N 2 площадью 13,50 кв.м от воздействия влаги произошло частичное отслоение обоев от поверхности стены. На натяжном потолке, видны белесые пятна, от воздействия воды. Вода поступила в комнату через трещины в перекрытии, собиралась на полотне натяжного потолка. После демонтажа полотна натяжного потолка обнаружены следующие недостатки: отделочный слой штукатурки покрыт мелкими трещинами, заметны желто-коричневые пятна от воздействия влаги, начал образовываться грибок. На оконных откосах заметны трещины и желтые пятна от воздействия влаги; на стенах в жилой комнате N 3 площадью 10,50 кв.м от воздействия влаги заметны желтые пятна на обоях. Вода поступила в комнату через трещины в перекрытии, собиралась на полотне натяжного потолка. После демонтажа полотна натяжного потолка обнаружены следующие недостатки: отделочный слой штукатурки покрыт мелкими трещинами, заметны желто-коричневые пятна от воздействия влаги, начал образовываться грибок. На оконных откосах заметны трещины и желтые пятна от воздействия влаги.
Характер распространения жидкости и возникших вследствие этого повреждения отделочных материалов свидетельствуют о том, что поступление жидкости в квартиру происходило сверху, через трещины в местах соединения фасадных стен и перекрытия над четвертым этажом. Последствия затопления квартиры являются устранимыми. Стоимость восстановительно-ремонтных работ для устранения ущерба, причиненного в результате залива квартиры, составляет
80 517 руб. 37 коп.
Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, руководствуясь ст. ст. 420, 450, 452, 453 475, 550, 551, 557 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Махмадалиева Д.М. к Сироткину А.Е., Сироткиной Т.Е. в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчиков, скрывших от покупателя информацию о наличии неисправности крыши дома, которая привела к заливу квартиры и невозможности использовать имущество по прямому назначению по причине несоответствия санитарным нормам в результате залива.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами районного суда ввиду следующего.
Согласно п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.
Это конституционное положение и требование норм международного права содержится и в ст. 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.
Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведет к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.
Применительно к данному спору бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю, лежит на покупателе.
Признавая недостатки спорной квартиры существенными, суд первой инстанции с учетом показаний свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3 и заключения судебной экспертизы, исходил из того, что крыша жилого дома до заключения договора купли-продажи квартира ответчиков находилась в неудовлетворительном состоянии и требовала капитального ремонта, о чем ответчики не могли не знать; собственники многоквартирного дома неоднократно предпринимали меры для устранения протечек кровли в 2005, 2007, 2011 гг., но залив квартиры продолжался, недостатки целостности крыши проявлялись вновь после их устранения; в договоре купли-продажи продавцы не указали имеющиеся повреждения, которые являются скрытыми ввиду того, что на момент покупки квартиры повреждения стен и потолка от залива невозможно было определить по причине наличия натяжного потолка и обоев.
Вместе с тем согласно п. 7 договора купли-продажи квартиры от 27 декабря 2018 г. Махмадалиевым Д.М. был удовлетворен качественным состоянием приобретенного недвижимого имущества, с которым ознакомлен путем ее внутреннего осмотра, произведенного перед заключением спорного договора.
Передача квартиры осуществлена продавцами покупателю передачей ключей от недвижимости до подписания договора купли-продажи, передаточный акт стороны дополнительно не составляли. Какие-либо претензии по поводу состояния квартиры у Махмадалиева Д.М. к продавцам отсутствовали.
Кроме того, поскольку спорная квартиры была приобретена на основании договора ипотеки, для одобрения объекта недвижимости к покупке по требованию банка была проведена оценка квартиры.
Согласно отчету об оценке от 17 декабря 2018 г. N 530-2018, выполненному ООО "Ковчег", квартире требуется косметический ремонт, к отчету приложены фотографии спорной квартиры, из которых следует, что квартиры на момент продажи не имела следов протечек.
В суде апелляционной инстанции сторона истца ссылалась также на то, что в связи с заливом квартира является непригодной для проживания.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему спору является факт пригодности квартиры для проживания и соответствие её установленным требованиям на момент заключения договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1).
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2).
В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
Судом апелляционной инстанции, исходя из существа рассматриваемого спора, учитывая указания суда кассационной инстанции и то, что вопрос о пригодности квартиры для постоянного проживания граждан районным судом не устанавливался, по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза для ответа на вопросы: являлась ли квартира по адресу: <адрес>, по состоянию на 27 декабря 2018 г пригодной для постоянного проживания граждан, а именно отвечала ли установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства? являлась ли квартира по адресу: <адрес>, после залива 4 января 2019 г. пригодной для постоянного проживания граждан, а именно отвечала ли установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Заключение эксперта Автономной некоммерческой экспертной организации "Судебная экспертиза "СУДЭКС" от 24 июля 2020 г. N 179/2020 содержит следующие выводы:
1) ответить на вопрос, являлась ли квартира по адресу: <адрес>,
<адрес>, по состоянию на 27 декабря 2018 г. пригодной для постоянного проживания граждан, а именно отвечала ли установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, не представляется возможным, поскольку в распоряжении эксперта отсутствуют какие-либо данные о состоянии данной квартиры; на 27 декабря 2018 г.; установить соответствие квартиры установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства возможно при условии тщательного обследования объекта исследования и фиксации его состояния.
2) квартира по адресу: <адрес>, после залива 4 января 2019 г. являлась непригодной для постоянного проживания граждан.
Вывод о непригодности для постоянного проживания граждан в квартире
N 12 сделан из-за содержания в квартире потенциально опасных для здоровья человека биологических веществ в виде спор плесневых грибков, на основании положений п. 33 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
Образование колоний плесневых грибков произошло на поверхности потолка и стен во всех трех жилых комнатах <адрес> из-за их увлажнения их талыми водами, поступающими с поврежденной кровли и недостаточной вентиляции (проветривания) пространства между полотном натяжного потолка и потолочным перекрытием.
Наличие в жилых комнатах <адрес> на оштукатуренных поверхностях потолков и стен в местах воздействия влаги (залива) мелких трещин, колоний плесени и древесного грибка свидетельствует о начале процесса разрушения штукатурного слоя и о биологическом повреждении деревянных конструкций потолочного перекрытия.
Вместе с тем отсутствие признаков деформации (прогибов) и повреждений конструкций потолотнищ перекрытий, отсутствие значительных трещин и осыпаний штукатурного покрытия стен и потолочных перекрытий свидетельствует о том, что несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся повреждений, обеспечивается.
Исходя из определений категорий технического состояния конструкций, приведенных в СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", можно утверждать, что несущая способность конструкций потолочных перекрытий и стен в <адрес>, несмотря на имеющиеся повреждения, обеспечивается, то есть несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии.
Таким образом, оснований для признания <адрес> непригодной для постоянного проживания граждан из-за снижения до недопустимого уровня прочности и устойчивости строительных конструкций не имеется.
Для приведения <адрес> пригодное для постоянного проживания граждан состояние необходимо устранить последствия залива, произошедшего 4 января 2019 г. путем проведения восстановительно-ремонтных работ.
Вывод по 2 вопросу основан на результатах обследования квартиры
<адрес>, проведенного 12 апреля 2019 г.
Исходя из положений действующего законодательства, бремя доказывания того, что плесень в таком объеме, приведшем в итоге к непригодности квартиры для постоянного проживания граждан, возникла до передачи истцу квартиры, возложена на самого истца.
Однако таковых доказательств истцом не предоставлено. Согласно заключению эксперта ответить на вопрос о пригодности квартиры для постоянного проживания граждан на момент покупки не представляется возможным из-за отсутствия необходимых эксперту данных, а непригодной она стала ввиду наличия грибковых образования, возникших после залива и зафиксированных в ходе осмотра 12 апреля 2019 г., т.е. спустя более трех месяцев после залива.
Как было указано выше, в отчете об оценке от 17 декабря 2018 г. с приложенными фотографиями, следов грибковых образований в районе потолка, стен, на обоях, не видно, при осмотре квартиры и заключении договора покупки истец колоний плесневых грибков также не фиксировал, подписал договор и принял квартиру без претензий, непосредственно после покупки с такими требованиями к продавцу также не обращался. Кроме того, 21 января 2019 г. комиссией из директора управляющей компании и собственников квартиры, был составлен акт залива, в котором наличие в квартире колоний плесневых грибков также не отражено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что образование колоний плесневых грибков произошло в спорной квартире после залива в январе 2019 г., т.е. после передачи покупателю, т.е. квартира по адресу: <адрес>,
<адрес>, по состоянию на 27 декабря 2018 г. (на момент покупки истцом) являлась пригодной для постоянного проживания граждан, а именно отвечала установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, доказательств обратного истцом не предоставлено.
Судебная коллегия полагает, что грибковые колонии образовались после залива ввиду бездействия истца и непринятия мер по устранению последствий залива.
Кроме того, судебная коллегия исходит из того, что выявленный в ходе проведения основной и дополнительной экспертизы недостаток, если бы имел место на момент продажи квартиры, был бы явным и должен был быть обнаружен истцом при осмотре квартиры перед заключением договора купли-продажи.
При этом согласно заключению эксперта от 19 апреля 2019 г. N 112/2019, в исследовательской части по вопросу N 3 указано, что из фотографий объекта оценки следует, что следов залива не существует.
Таким образом, каких-либо достаточных, допустимых и относимых доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи спорная квартиры имела скрытые недостатки, не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и была непригодна для проживания Махмадалиевым Д.М. ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.
Доводы истца сводятся к наличию недостатков квартиры по причине ненадлежащего содержания и повреждения крыши жилого дома, которая в силу положений ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 70, исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечки кровли или инженерного оборудования; профилактические работы в установленные сроки должна обеспечить организация по обслуживанию жилищного фонда.
Принимая во внимание выводы экспертного заключения, с учетом приведенных норм закона, ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе крыши дома, не является недостатком самой квартиры.
Как установлено, по вопросу наличия либо отсутствия недостатков кровли дома истец в управляющую организацию не обращался, покупая квартиру на последнем этаже жилого дома, действовал неосмотрительно.
Сам по себе факт залива квартир, вызванный ненадлежащим состоянии кровли дома <адрес> в 2005, 2007, 2011 годах, учитывая, что указанные недостатки были устранены управляющей компанией, не свидетельствует о том, что повреждения кровли, выявленные при проведении экспертизы, возникли до передачи квартиры истцу, а также о том, что ответчикам было известно о наличии таких повреждений. Доказательств обратного стороной истца представлено не было.
Согласно выводам судебной экспертизы недостатки, причиненные заливом квартиры, в том числе и колонии грибковых образований, являются устранимыми, расходы по их устранению являются соразмерными (составляют 3,5 % от стоимости квартиры). После их устранения квартира снова будет пригодной для постоянного проживания граждан.
Исходя из изложенного, а также из того, что скрытый недостаток товара - тот, который стал очевидным в течение некоторого периода времени использования или для обнаружения которого в момент получения требовались специальные знания или специфические способы приемки, недостатки квартиры не являются скрытыми.
Спорное жилое помещение до его передачи истцу непригодным для проживания в установленном законом порядке не признавалось, на момент покупки, исходя из материалов дела, таковым не являлось.
Доказательств обратного со стороны истца ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.
Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о наличии существенных недостатков квартиры, о непригодности квартиры для проживания граждан, которые бы являлись основанием для расторжения договора купли-продажи в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено, в связи с чем решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Махмадалиева Д.М. нельзя признать законным и обоснованным.
В целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом первой инстанции, и в соответствии со ст. 328, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение районного суда следует отменить и принять по делу новое решение, которым Махмадалиеву Д.М. в удовлетворении исковых требований к
Сироткину А.Е., Сироткиной Т.Е. отказать.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Саратова от
13 июня 2019 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Махмадалиева Дилшода Мирзовалиевича к Сироткину Александру Евгеньевичу, Сироткиной Татьяне Евгеньевне отказать.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка