Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-4247/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Фомина В.И.,

судей Варзиной Т.В., Ветлужских Е.А.,

при секретаре Нечаевой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 19 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе Лыгаловой Эльвиры Альбертовны на решение Верещагинского районного суда Пермского края от 04 февраля 2021 года, которым постановлено:

"Встречные исковые требования Шадрина Вячеслава Геннадьевича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 15.07.2020, заключенный в г.Верещагино Пермского края между Лыгаловой Эльвирой Альбертовной, в лице представителя Лыгалова Виталия Леонидовича и Шадриным Вячеславом Геннадьевичем в отношении недвижимого имущества: нежилые помещения с кадастровым номером **, общей площадью 71,8 кв.м., расположенные на 1 этаже 2-этажного здания по адресу: ****, номер государственной регистрации права ** дата 27.07.2020.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Шадрина Вячеслава Геннадьевича в отношении недвижимого имущества: нежилые помещения с кадастровым номером **, общей площадью 71,8 кв.м., расположенные на 1 этаже 2-этажного здания по адресу: ****.

В удовлетворении исковых требований Лыгаловой Эльвиры Альбертовны к Шадрину Вячеславу Геннадьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 15.07.2020, отказать".

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варзиной Т.В., пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Насибуллиной Л.Ф., представителя ответчика (истца по встречному иску) Макарова В.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Лыгалова Э.А. обратилась в суд с иском к Шадрину В.Г. о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 900000 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 4000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 12200 рублей.

Требования мотивировала тем, что 15.07.2020 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 71,8 кв.м., кадастровый номер ** по адресу: ****. Стоимость объекта составила 900000 рублей, подлежащая оплате в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к ответчику, то есть с 27.07.2020. До настоящего времени ответчиком обязательства по оплате не исполнены, от оплаты стоимости имущества в добровольном порядке ответчик уклоняется.

28.12.2020 ответчик Шадрин В.Г. заявил встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 15.07.2020, прекращении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Шадрина В.Г. на объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 71,8 кв.м., кадастровый номер ** по адресу: ****.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что условиями договора купли-продажи от 15.07.2020 передача объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 2-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. До настоящего времени объект недвижимости покупателю не передан, передаточный акт сторонами договора не подписан. Кроме того, спорный объект недвижимости сдан в аренду Лыгаловым В.Л. Орлову, что ограничивает покупателя во владении, пользовании и распоряжении имуществом. Кроме того, отсутствует актуальная техническая документация, в помещении произведена перепланировка без наличия надлежащего разрешения, что нарушает его права пользования помещением.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Лыгалова Э.А. с решением суда не согласна, просит его отменить. Указывает, что существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотренные как законом, так и условиями договора, сторонами сделки не выполнены. Считает, что Шадриным В.Г. не предоставлено доказательств существенного нарушения его прав и условий договора. Полагает, что препятствий у Шадрина В.Г. в пользовании объектом недвижимости не было, права его нарушены не были, оснований для расторжения договора купли-продажи не было. Считает, что указания в договоре купли-продажи на то, что передача объекта осуществляется по передаточному акту, а фактически указанный акт не составлялся, не освобождает Шадрина В.Г. от оплаты фактически полученного во владение и пользования недвижимого имущества по договору купли-продажи. Полагает, что оснований у суда для рассмотрения встречного искового заявления Шадрина В.Г. о расторжении договора купли-продажи не имелось. Указывает, что Лыгалов В.Л. не является стороной сделки, выступал лишь представителем продавца, в адрес продавца Лыгаловой Э.А. каких-либо письменных требований о расторжении договора не направлялось, как и не направлялось представителю. Считает, что в материалах дела отсутствует какое-либо допустимое доказательство, свидетельствующее о том, что Шадрин В.Г. обращался к Лыгаловой Э.А. с требованиями о расторжении договора, тем самым истцом по встречному иску не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

В письменных возражениях Шадрин В.Г. с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила решение суда отменить.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.07.2020 между Лыгаловой Эльвирой Альбертовной, в лице представителя Л1., действующего на основании доверенности от 01.08.2016, и Шадрина Вячеслава Геннадьевича был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, с кадастровым номером **, общей площадью 71,8 кв.м., расположенные на 1 этаже 2-этажного здания по адресу: ****.

Условиями Договора сторонами определена стоимость объекта - 900000 рублей подлежащая оплате в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю (п. 2). Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 12.11.2020, государственная регистрация права собственности на нежилые помещения на имя Шадрина Вячеслава Геннадьевича осуществлена 27.07.2020, запись N** (л.д.29).

Покупатель Шадрин В.Г. в соответствие с п. 2.2.2 Договора купли-продажи оплату стоимости объекта недвижимости в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи не произвел, что самим ответчиком не оспаривается.

В свою очередь продавец, в нарушение п. 3.3 Договора обязанность передаче объекта покупателю по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю также не осуществил.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Лыгаловой Э.А. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости, и удовлетворяя встречные исковые требования Шадрина В.Г. о расторжении указанного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотренные как законом, так и условиями договора, сторонами сделки не выполнены, поскольку, продавцом нарушены условия договора о передаче имущества по передаточному акту, которое было отнесено сторонами к существенным условиям.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, полагает, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В силу положений ст. 8, ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является, в том числе, договор.

Согласно ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из положений ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федераципо договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный сторонами 15.07.2020 года, в части оплаты покупателем Шадриным В.Г. стоимости недвижимого имущества в полном объеме не исполнен, денежные средства в размере 900 000 рублей, составляющие стоимость имущества, продавцу не переданы, имеет место нарушение условий договора со стороны ответчика, что дает истцу право требовать от ответчика исполнения обязательства в части оплаты.

Сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена имущества 900 000 рублей, срок ее уплаты, следовательно, у ответчика возникли обязательства по ее уплате в срок до 30.07.2020, однако, покупатель Шадрин В.Г. свои обязательства по оплате не исполнил, при этом, продавец Лыгалова Э.А. свои обязательства по передаче недвижимости исполнила, что подтверждается государственной регистрацией права на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилых помещений, заключенного 15.07.2020 года между Лыгаловой Э.А. и Шадриным В.Г. подлежат удовлетворению.

Указание в договоре купли-продажи на то, что акт приема-передачи нежилых помещений является неотъемлемой частью договора купли-продажи, а фактически указанный акт не составлялся, не освобождает ответчика от оплаты фактически полученного во владение и пользования недвижимого имущества по договору купли-продажи.

В отношении встречных исковых требований Шадрина В.Г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы стороны ответчика(истца по встречному иску) Шадрина В.Г. о том, что фактически им от Лыгаловой Э.А. по договору купли-продажи нежилые помещения в пользование не принимались, у него отсутствует фактический интерес в их использовании, акт приема-передачи объектов недвижимого имущества от Лыгаловой Э.А. к Шадрину В.Г. не составлялся, не являются основанием для удовлетворения заявленных требований Шадрина В.Г. о расторжении договора. Наличие акта-приема передачи недвижимого имущества в соответствии с положениями закона не является обязательным условием для совершения сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества. В тексте договора стороны указали на то, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет (п.3.2 договора Купли-продажи от 15.07.2020). Имущество, заявленное сторонами в договоре купли-продажи, передано Щадрину В.Г. фактически, право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком. Регистрация перехода права собственности на все объекты недвижимого имущества, указанные в договоре купли-продажи, осуществлена на основании личного письменного заявления ответчика.

Таким образом, поскольку регистрация перехода права собственности произведена на основании заявлений как продавца Лыгаловой Э.А. так и покупателя Шадрина В.Г., при этом условие договора купли-продажи не содержит обязательство о передаче имущества в будущем, отсутствие акта не указывает на нахождение имущества до настоящего времени во владении Лыгаловой Э.А.

Более того, в материалах дела имеется копия телеграммы от 18.12.2020 (л.д.54,55), из которой следует, что стороной продавца предпринимались попытки подписать акт приема-передачи, однако, покупатель Шадрин В.Г. уклонился от его подписания.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что покупатель Шадрин В.Г. сам отказывался от обязанности принять имущество, каких-либо действий со стороны продавца, свидетельствующих о том, что им(продавцом) создавались какие-либо препятствия в пользовании недвижимым имуществом, переданным по договору купли-продажи, не установлено.

Ссылка стороны ответчика (истца по встречному иску) на то, что ответчику передано имущество ненадлежащего качества - обремененного правами третьего лица (помещения сданы в аренду Орлову) не свидетельствует о необходимости расторжения договора купли-продажи.

Более того, каких-либо доказательств наличия договоров аренды на приобретенные Шадриным В.Г. помещения с иными лицами, в материалы дела не представлено. Кроме того, покупатель не был лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи, однако, с такими требованиям ответчик не обращался.

Доводы Шадрина В.Г. о том, что помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.07.2020 подвергалось перепланировке, также не являются основанием для расторжения договора, поскольку, как было указано выше, Шадрин В.Г. объект осмотрел, претензий не имел, сведений о том, что данная перепланировка имелась, а также о том, что она препятствует осуществлению своих прав на указанные помещения, в материалы дела не представлено.

При таких установленных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда, удовлетворении исковых требований истца по первоначальному иску Лыгаловой Э.А. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости в сумме 900000 руб., и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ответчика (истца по встречному иску) Шадрина В.Г. о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного кодекса.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая изложенное, в пользу Лыгаловой Э.А. подлежит взысканию сумма расходов, понесенная ей на оплату услуг представителя в сумме 4000 рублей, что подтверждается квитанцией серии ** N** (л.д.9). Данные расходы признаются судебной коллегией разумными, оснований для снижения указанной суммы не усматривается.

Кроме того, в пользу истца Лыгаловой Э.А. подлежат взысканию расходы, понесенные ей при оплате государственной пошлины в связи с обращением в суд с иском в размере 12200 руб., оплата которых подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк Пермское отделение ** (л.д.3).

Также, с ответчика Шадрина В.Г. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб. в доход местного бюджета, подлежащая оплате при подаче им встречного иска, оплата которой была отсрочена судом.

Руководствуясь ст.199, ст.328 - 329, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Верещагинского районного суда Пермского края от 04 февраля 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

Взыскать с Шадрина Вячеслава Геннадьевича в пользу Лыгаловой Эльвиры Альбертовны задолженность о договору купли-продажи нежилых помещений от 15.07.2020 года в сумме 900000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме 4000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12200 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Шадрина Вячеслава Геннадьевича к Лыгаловой Эльвире Альбертовне о расторжении договора купли-продажи от 15.07.2020, прекращении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Шадрина В.Г. на объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 71,8 кв.м., кадастровый номер ** по адресу: ****, отказать.

Взыскать с Шадрина Вячеслава Геннадьевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка