Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 января 2023 года Дело N 33-424/2023

16 января 2023 года <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.,

судей Жигаревой Е.А., Гордиенко Е.С.,

при помощнике судьи Караматове Я.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бойматова М. А. на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Бойматова М. А. к ООО "СЗ "Самолет-Томилино" признании пункта договора ничтожным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустоек, штрафа, компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Бойматов М.А. обратился в суд с иском к ООО "СЗ "Самолет-Томилино", в котором, уточнив исковые требования, просит признать ничтожным п. 3.7 договора участия в долевом строительстве N <данные изъяты>, взыскать в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 76 699,99 руб., в счет расходов на устранение недостатков квартиры денежные средства в размере 504 002 руб., неустойку за просрочку срока передачи объекта долевого строительства в размере 30 321,51 руб., неустойку за неисполнение обязательств по выплате возмещения в размере 5 044 руб. и по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, судебные расходы по оценке в размере 50 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между ООО "СЗ "Самолет-Томилино" и Бойматовым М.А. заключен договор N <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объект долевого строительства (передачи) <данные изъяты> секция 6, этаж 7, проектная площадь 72,19 кв.м, расположенная по строительному адресу: <данные изъяты>, Люберецкий р-он, <данные изъяты>. Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, однако, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, а также указанный объект передан с существенными недостатками.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично. Так, суд решил:

- взыскать с ООО "СЗ "Самолет-Томилино" в пользу Науменко М.С. денежные средства в счет расходов на устранение недостатков квартиры в размере 504 002 руб., неустойку за сроки передачи объекта долевого участия в строительстве за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 18 000 руб., расходы по оценке 50 000 руб., юридические расходы 23 000 руб.;

- в удовлетворении исковых требований неустойки, во взыскании компенсации морального вреда, штрафа - отказать;

- предоставить отсрочку исполнения решения суда до <данные изъяты>;

- взыскать с ООО "СЗ "Самолет-Томилино" в доход бюджета г.о. Люберцы государственную пошлину в размере 8 240,02 руб.

Определением судьи Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исправлена описка, допущенная в абзаце 2 резолютивной части решения суда от <данные изъяты>, указав наименование истца, как "Бойматов М. А.", вместо "Науменко М. С.".

С указанным решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, вынести новое решение, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец и его представитель в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> между ООО "СЗ Самолет-Томилино" и Бойматов М.А. был заключен договор N <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлась постройка и введение в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в том числе <данные изъяты> секция 6, этаж 7, проектная площадь 72,19 кв.м, расположенная по строительному адресу: <данные изъяты>, Люберецкий р-он, <данные изъяты>.

Согласно п. 3.1. стоимость объекта долевого строительства составила 4 652 917,66 руб.

Истец свои обязательства по оплате цены договора исполнил.

В соответствии с п. 2.5. договора, ответчик обязался передать объект долевого строительства в срок не позднее <данные изъяты>, однако, согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, жилое помещение передано истцу <данные изъяты>.

П. 5.3. договора установлено, что гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3 приложения <данные изъяты> к договору N <данные изъяты> гарантийный срок на отделочные работы и отделочные материалы, сантехнические и столярные изделия, полотенцесушитель, указанные в настоящем приложении, составляет 1 год со дня передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 5.2. договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или их частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации (п. 5.3 договора).

Как следует из экспертного исследования ООО Московский центр судебных экспертиз, в <данные изъяты> расположенной по адресу: <данные изъяты> имеются строительные дефекты. Строительно-монтажные работы частично не соответствуют строительным нормам, правилам, и другим требованиям нормативных документов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов составляет 721 195 руб.

В адрес ответчиком истцом направлена претензия с требованием о выплате денежных средств в счет расходов на устранение недостатков, однако до настоящего времени требования истца не исполнены.

Определением суда от <данные изъяты> по ходатайству стороны ответчика назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза для установления соответствия требованиям СНИП, иным техническим нормам и правилам, условиям договора выполненных строительных и отделочных работ в квартире истца. Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам ООО "Центр судебных экспертиз"

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> ООО "Центр судебных экспертиз", все выявленные недостатки объекта долевого строительства (<данные изъяты> расположенная по адресу: <данные изъяты>) возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения.

При проведении обследования, экспертом не обнаружены изменения отделки, инженерного оборудования, санитарно-технического оборудования, несоответствующие договору участия долевого строительства.

Перечень работ и материалов, применяемых для отделки объекта долевого строительства (в <данные изъяты>) выполнен в соответствии с приложением <данные изъяты> к договору участия в долевом строительстве.

Стоимость устранения недостатков объекта строительства, возникших в результате нарушения при производстве строительно-монтажных и отделочных работ обязательных требований с учетом НДС 20%, составит 504 002 руб.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 309, 310, 333, 724 ГК РФ, ст. ст. 7, 8 ФЗ от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 19 Закона РФ "О защите прав потребителей", оценив представленные доказательства и положив в основу решения судебную экспертизу, суд первой инстанции пришел к вышеизложенному решению суда, поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства, при этом, указанный объект передан с недостатками, которые являются следствием некачественного выполнения отделочных работ.

Руководствуясь ФЗ N 46-ФЗ от <данные изъяты> "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановление Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя, а также предоставил отсрочку исполнения решения суда до <данные изъяты> включительно.

На основании ст. ст. 98, 100, 103 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оценке стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 50 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 23 000 руб., а также с ответчика взысканы в доход бюджета муниципального образования г.о. <данные изъяты> госпошлина в размере 8 240,02 руб.

Отклоняя доводы представителя ответчика о том, что расходы по устранению недостатков квартиры не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, суд первой инстанции исходил из того, что они основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку по смыслу ст. 15 ГК РФ относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для устранения нарушений своего законного права.

Судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, отказе в удовлетворении искового требования о взыскании штрафа, однако, полагает, что вывод суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, о признании ничтожным п. 3.7 договора, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора и неустойки за нарушение срока удовлетворения требования по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по день фактического исполнения решения суда является ошибочным.

Согласно п. 3.7. договора если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 приложения <данные изъяты> к договору более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в приложении <данные изъяты> к договору, на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в приложении <данные изъяты> к договору, и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации).

В соответствии с приложением <данные изъяты> к договору, общая площадь объекта долевого строительства составляет 72,19 кв.м, стоимость 1 кв.м составляет 64 453,77 кв.м.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В силу ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы общей (приведенной) площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и общей (приведенной) площади объекта долевого строительства.

В этом случае в силу прямого предписания закона и недопустимости ущемления прав потребителя по условиям договора по сравнению с правилами, установленными законом, окончательная цена договора должна определяться именно исходя из фактического размера переданного участнику долевого строительства в качестве потребителя объекта недвижимого имущества.

Именно данная правовая ситуация имеет место в настоящем случае, так как общая цена договора долевого участия при его заключении определялась именно в качестве произведения проектной общей площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей площади этого объекта.

Соответственно, названные условия п. 3.7 договора долевого участия, предусматривающие запрет на перерасчет цены договора в случае если фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 приложения <данные изъяты> к договору менее чем на 1 кв.м, по существу противоречат действующему законодательству и существенно ухудшают положение участника долевого строительства как потребителя, поскольку произвольно ограничивают его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, а равно приводят к неосновательному обогащения застройщика, что положениями ст. 1102 ГК РФ не допускается, в связи с чем подобные условия договора долевого участия по правилам ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" признаются недействительными и не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Принимая во внимание, что ответчиком передан истцу объект долевого строительства площадью 69,70 кв.м, что на 2,49 кв.м меньше общей площади объекта (72,19 кв.м), цена договора подлежит уменьшению на 160 489,88 руб. (2,49 кв.м х 64 453,77 руб. = 16 489, 88 руб.), однако, судебная коллегия не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, в связи с чем с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора подлежат взысканию денежные средства в размере 76 699,99 руб.

Согласно ч. 8 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Истцом заявлено требовании о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 5 040 руб. за каждый день за период с <данные изъяты> по день фактического исполнения решения суда.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ, руководствуясь ФЗ N 46-ФЗ от <данные изъяты>, постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, судебная коллегия находит возможным снизить подлежащую взысканию неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 196 560 руб. (39 дней х 5 040 руб. = 196 560 руб.) до 50 000 руб.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.