Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-424/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Черткова С.Н.,

судей - Кокшаровой Е.А., Шинжиной С.А.,

при секретаре - Молодых Л.С.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кропачева Александра Сергеевича на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 22 апреля 2021 года, которым

отказано Кропачеву Александру Сергеевичу, ФИО21, ФИО3, ФИО4 в лице законного представителя Кропачева Александра Сергеевича в удовлетворении исковых требований к Савину Аржану Вячеславовичу о признании добросовестными покупателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, изъятии данной квартиры из собственности Савина Аржана Вячеславовича, передачи квартиры в долях и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>.

Заслушав доклад судьи Шинжиной С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кропачев А.С. в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратился в суд с иском к Савину А.В. о признании добросовестными покупателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, изъятии данной квартиры из собственности Савина А.В., передачи квартиры в долях и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, отмене постановлений судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру в виде наложения запретов на регистрационные действия. Исковые требования мотивированы тем, что 01 июня 2020 г. между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>. Савину А.В. был передан задаток в сумме 1850000 рублей. Этот задаток продавец использовал для погашения ипотеки, который предоставил ему справку с печатью АО "ДОМ.РФ" от 10.06.2020 г. о том, что закладная не обременена обязательствами. В приобретение квартиры были использованы средства материнского (семейного) капитала. 23 июля 2020 г. был заключен основной договор купли-продажи, с учетом задатка был произведен окончательный расчет с продавцом, который передал ему все необходимые документы и ключи от квартиры. 02 августа 2020 г. ему позвонил работник Росреестра и сообщил, что у продавца имеется непогашенная военная ипотека на эту квартиру, о которой он не знал и не мог знать, так как продавец сообщил, что по квартире задолженности нет. Продавец не имел право продавать квартиру без согласия залогодержателя. 05 ноября 2020 г. был получен отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. Перед Банком ВТБ Савин А.В. задолженность не имеет. Квартира по настоящее время числится в Росреестре как обремененная залогом.

Определением суда от 12.02.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "ДОМ.РФ" и ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ФГКУ "Росвоенипотека").

Определением суда от 04.03.2021 г. выделено в отдельное производство исковое требование Кропачева А.С. в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей к Савину А.В. об отмене постановлений о наложении ареста на квартиру в виде наложения запретов на регистрационные действия для рассмотрения в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Кропачев А.С. Указывает, что о залоге банка ВТБ и АО "Дом.РФ" он знал и поэтому передал продавцу денежные средства в виде задатка для того, чтобы Савин А.В. погасил его деньгами всю задолженность по ипотеке, коммунальным платежам и все остальные долги по квартире. Сам факт обращения к нотариусу за юридической помощью, проверкой нотариусом всех документов, подписей, денежный расчет с продавцом за столом нотариуса и в присутствии нотариуса, подтверждение нотариусом факта получения денег продавцом доказывает, что Кропачев А.С. проявил должную и всю необходимую осмотрительность. Об аресте квартиры нотариус не сообщал, поскольку запись об аресте квартиры в выписке ЕГРН появилась только в сентябре 2020 г. О том, что квартира обременена еще одним залогом Кропачев А.С. не знал и знать не мог, так как Савин А.В. утаил информацию о наличии у него непогашенного долга по договору жилищного займа. Савин А.В. обманным путем завладел его имуществом, так как не имел права продавать квартиру без письменного согласия залогодержателя ФГКУ "Росвоенипотека". Подписывая договор купли-продажи квартиры от 23.07.2020 г., Савин А.В. подтвердил и гарантировал, что квартира не заложена, не находится под арестом, нет притязаний третьих лиц. Кропачев А.С. указывает, что нотариус действительно говорил ему, что приобретаемая квартира обременена ипотекой, об этом ему говорил и сам Савин А.В. По причине непогашенной ипотеки Кропачев А.С. настоял на том, чтобы заключить предварительный договор именно у нотариуса, а не у риелтора, так как договор о задатке не требует нотариального удостоверения. Печать на закладной о том, что квартира не была обременена обязательствами, ипотека по залогу была погашена и запись о неснятом залоге была лишь в Росреестре подтверждается справкой банка ВТБ от 02.06.2020 г., печатью АО "Дом.РФ" от 17.06.2020 г. о погашении ипотеки через банк ВТБ, печатью на самой закладной АО "Дом.РФ" от 10.06.2020 г. Следовательно, этот залог не должен учитываться судом при рассмотрении дела, так как залог был погашен. О втором залоге, наложенным ФГКУ "Росвоенипотека", апеллянт не знал и знать не мог, соответственно, не знал и не мог знать о том, что Савин А.В. не имел права отчуждать квартиру.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Кропачева А.С., поддержавшего доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" участниками накопительно-ипотечной системы (далее - участник "НИС") являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).

В соответствии с ч. 4 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Указанная правовая позиция также закреплена в п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как следует из материалов дела, военнослужащий Савин А.В. является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, которому 01.12.2011 г. выдано свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Размер накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на его именном накопительном счете, по состоянию на 01.11.2011 г. составил 598783,16 руб. Предельный срок, на который предоставляется целевой жилищный заем - 07.02.2030 г.

12.05.2012 г. между АКИБ "Образование" (кредитор) и Савиным А.В. (заемщик) заключен кредитный договор N, согласно которому Савину А.В. предоставлен кредит в размере 2101 2016,84 руб. на срок 156 месяцев под 10,75% годовых.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность заемщика жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, общей площадью 82,1 кв.м.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека жилого помещения в силу закона (п. 1.3.1 договора).

Согласно п. 1.5 договора кредитор и заемщик согласны, что в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику НИС, будет зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Уполномоченного органа в соответствии с п. 2.1 ст. 20, п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке.

12.05.2012 г. между ФГКУ "Росвоенипотека" и участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Савиным А.В. заключен договор целевого жилищного займа N, согласно которому целевой жилищный заем в размере 598783,16 руб. предоставлен для уплаты первоначального взноса в целях приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 12.05.2012 г. N, выданному АКИБ "Образование", расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, договорной стоимостью 2700000 рублей.

В силу п. 4 договора целевого жилищного займа обеспечением исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем является ипотека жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, возникающая у заимодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение.

18.06.2012 г. между Савиным А.В. (покупатель) и ФИО11 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, по которому Савин А.В. купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, за 2700000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи указанная квартира приобретается покупателем за счет средств целевого жилищного займа ФГКУ "Росвоенипотека" в размере 598783,16 руб. и кредитных средств АКИБ "Образование" в размере 2101 216,84 руб.

20.06.2012 г. в пользу Российской Федерации зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.03.2021 г. Номер государственной регистрации: 04-02-01/021/2012-478. Срок действия по 07.02.2030 г. Основание государственной регистрации: договор купли-продажи квартиры от 18.06.2012 г.

Права первоначального залогодержателя АКИБ "Образование" по кредитному договору, обеспеченному ипотекой спорной квартиры, удостоверены закладной.

Согласно п. 3.1.8 закладной на залогодателя Савина А.В. возложена обязанность не отчуждать жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В последующем данная закладная по договору купли-продажи от 09.07.2012 г. приобретена ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай", которое по договору купли-продажи от 27.12.2012 г. продало данную закладную ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". В настоящее время владельцем закладной является Акционерное общество "ДОМ.РФ", приобретшее право на закладную в порядке ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Вступившим в законную силу решением Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 07.02.2020 г. взыскана с Савина А.В. в пользу АО "ДОМ.РФ" задолженность по кредитному договору N от 12.05.2012 г. в размере 1675247 рублей 54 копейки, из которых 1587674 рубля 89 копеек - задолженность по кредиту (основной долг), 69838 рублей 81 копейка - начисленные проценты за пользование кредитом, 9585 рублей 58 копеек - пеня за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, 8148 рублей 26 копеек - пеня за пользование кредитом; проценты за пользование займом в размере 9,5 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга с 17 декабря 2019 года по день вступления решения суда в законную силу. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 1, квартира на мансардном этаже над квартирой N с кадастровым номером N, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2899 000 рублей.

Вступившим в законную силу заочным решением Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 13.02.2020 г. взыскана с Савина А.В. в пользу ФГКУ "Росвоенипотека" задолженность по договору целевого жилищного займа в сумме 567 350 рублей 02 копейки, проценты за пользование целевым жилищным займом с 28 ноября 2019 года по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 8,25%.

01.07.2019 г. обязательства по кредитному договору N от 12.05.2012 г. Савиным А.В. исполнены в полном объеме, по состоянию на 02.06.2020 г. остаток основного долга по кредиту равен 0 руб., просроченная задолженность и задолженность по уплате процентов отсутствует, что следует из уведомления Банка ВТБ (ПАО), действующего от имени АО "ДОМ.РФ" на основании доверенности от 28.04.2018 г. N-Д.

10.06.2020 г. владельцем закладной АО "ДОМ.РФ" обременение со спорной квартиры снято.

01.06.2020 г. между Савиным А.В. (продавец) и Кропачевым А.С., действующим от себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатели обязаны купить у продавца квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, в срок до 10 июля 2020 года по цене 2330000 рублей. Кропачев А.С. передал Савину А.В. в качестве задатка денежную сумму в размере 1850000 рублей.

01.06.2020 г. данный предварительный договор купли-продажи удостоверен временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО12 нотариального округа "город Горно-Алтайск" - ФИО13

23.07.2020 г. между Савиным А.В. (продавец) и Кропачевым А.С., действующим от себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен договор купли-продажи, по которому покупатели купили у продавца в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, по 1/4 доли каждому по цене 2330000 рублей.

Согласно расписке Савина А.В. от 23.07.2020 г. расчет за продаваемую квартиру произведен полностью, Кропачев А.С. передал Савину А.В. оставшуюся денежную сумму в размере 480000 рублей.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Алтай от 05.08.2020г. осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры приостановлено до 05.11.2020 г., Кропачеву А.С. рекомендовано было представить согласие залогодержателя на государственную регистрацию.

05.11.2020 г. в связи с истечением срока приостановления и неустранением приведенных в уведомлении причин, Кропачеву А.С. отказано в государственной регистрации прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>.

Из ответа на запрос судебного пристава-исполнителя от 03.03.2021 г. N следует, что в ОСП по г. Горно-Алтайску УФССП России по Республике Алтай в отношении должника Савина А.В. на исполнении, в том числе находится исполнительное производство N-ИП от 02.06.2020г., взыскателем по которому является ФГКУ "Росвоенипотека".

Согласно ответу начальника Новосибирского отдела ФГКУ "Росвоенипотека" от 01.04.2021 г. N сумма задолженности и начисленных процентов по целевому жилищному займу по состоянию на 31.03.2021 г. составляет 477956,80 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Кропачев А.С. просит признать его и несовершеннолетних детей добросовестными приобретателями, изъять из собственности Савина А.В. спорную квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру согласно договору купли-продажи от 23.07.2020 г.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцы не могут быть признаны добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, поэтому не имеется оснований для признания за ними права общей долевой собственности на нее, и тем более для изъятия из собственности Савина А.В. Обратное приведет к нарушению прав и законных интересов Российской Федерации как залогодержателя спорной квартиры, поскольку Савиным А.В. обязательства перед ФГКУ "Росвоенипотека" по договору целевого жилищного займа N от 12.05.2012 г. в полном объеме не исполнены. При этом суд исходил из того, что на день заключения договора купли-продажи от 23.07.2020г. Кропачев А.С. знал, что приобретаемая им у Савина А.В. квартира обременена ипотекой в силу закона, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры нотариус сообщил Кропачеву А.С. о том, что приобретаемая квартира обременена ипотекой, но тем не менее истец согласился на совершение сделки. Отклоняя доводы Кропачева А.С. о том, что он не знал об обременении в виде ипотеки в силу закона именно в пользу Российской Федерации, суд первой инстанции указал, что поскольку обременение зарегистрировано в ЕГРН 20 июня 2012 года, а потому до заключения договора купли-продажи Кропачев А.С. имел возможность об этом узнать, проявив разумную осмотрительность, а именно обратиться в МФЦ за получением соответствующей информации, поскольку сведения ЕГРН носят общедоступный характер.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, квартира на мансардном этаже над <адрес>, приобреталась в собственность Савина А.В. с использованием как ипотечного кредита банка, так и целевого жилищного займа, и считается находящейся в залоге одновременно у АКИБ "Образование" (первоочередной залогодержатель) и у Российской Федерации в лице ФГКУ "Росвоенипотека" (последующий залогодержатель) с даты регистрации права собственности на квартиру. Требования ФГКУ "Росвоенипотека" удовлетворяются после погашения требований перед банком.

Залог в пользу Российской Федерации зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай 20 июня 2012 г.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры от 23 июля 2020 г. был заключен после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество обременения в виде ипотеки в силу закона, принимая во внимание, что залогодержатель не давал согласия на продажу жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию истца в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, с чем оснований согласиться у апелляционной инстанции не имеется. Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 22 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кропачева Александра Сергеевича - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи Е.А. Кокшарова

С.А. Шинжина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка