Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-4228/2021

Санкт-Петербург 28 июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Заплоховой И.Е.

при секретаре Федотовой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2021 года по делу N 2-19/2021, которым администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области отказано в удовлетворении исковых требований к Локаю Н.В. об обязании привести объект недвижимого имущества в состояние, существовавшее до его реконструкции, удовлетворен встречный иск Локая Н.В. к администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области о сохранении объекта в реконструированном виде, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя администрации МО Сертолово- Жуковой И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Локая Н.В.- Шишовой М.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

администрация МО Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области обратилась с исковыми требованиями к Локаю Н.В. об обязании ответчика за его счет в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу привести объект недвижимого имущества: здание продуктового магазина- мини-универсама "Мила" площадью 101,8 м2 с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в состояние, существовавшее до его реконструкции.

В обоснование исковых требований представитель администрации указала, что Локаю Н.В. было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Реконструкция здания магазина мини-универсама "Мила", в том числе, по основаниям несоответствия представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. В октябре 2019 года специалистами администрации МО Сертолово в рамках осуществления муниципального земельного контроля было выявлено проведение на объекте строительно-монтажных работ с увеличением площади застройки объекта. 18 октября 2019 года ответчику было выдано предписание об устранении в срок до 22 октября 2019 года выявленных нарушений, а именно: о необходимости демонтировать все строительные конструкции, вследствие монтажа которых увеличивается площадь магазина. Предписание ответчиком выполнено не было. Ссылаясь на то, что реконструкция осуществлена ответчиком с нарушением градостроительных норм и правил, реконструируемое строение располагается по границе земельного участка, при том, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Сертолово минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за передами которых запрещено строительство, составляет 3 м, и максимальный процент стройки такого рода объектами согласно ПЗЗ составляет 30%.

Локай Н.В. исковые требования не признал.

Локай Н.В. предъявил встречный иск к администрации МО Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области о сохранении реконструированного объекта- здания продуктового магазина- мини-универсама "Мила" площадью 140,5 м2 с кадастровым номером N, в реконструированном состоянии и признании права собственности на него, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 270 м2 и здания продуктового магазина- мини универсама "Мила" с кадастровым номером N площадью 101,8 м2, расположенного по вышеуказанному адресу. 26 февраля 2019 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО Сертолово ему отказано в выдаче разрешения на реконструкцию здания магазина. Однако им проведена реконструкция указанного объекта. В результате реконструкции и отделочных работ общая площадь изменилась с 101,8 м2 на 140,5 м2, что составляет 38,7 м2. Проведенная реконструкция привела к улучшению фасада здания, оно приобрело современный вид. При этом здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель администрации МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области представила письменные возражения на заключение эксперта, в которых указала, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем полагала, что Локай Н.В. не доказал наличие оснований для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Судом постановлено указанное выше решение, которым администрации МО Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области в удовлетворении иска отказано, встречный иск Локая Н.В. удовлетворен. Суд решилсохранить нежилое помещение: здание продуктового магазина- мини-универсама "Мила" площадью 140,5 м2 с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в реконструированном виде. За Локаем Н.В. признано право собственности на нежилое помещение: здание продуктового магазина- мини-универсама "Мила" площадью 140,5 м2 с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Указанное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Локая Н.В. на нежилое помещение: здание продуктового магазина- мини-универсама "Мила" площадью 140,5 м2 с кадастровым номером N по адресу: <адрес>

В апелляционной жалобе администрация МО Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований администрации и отказе Локаю Н.В. в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указано, что истец, заявив требование о сохранении постройки в реконструированном состоянии фактически признал наличие в своих действиях прямого умысла на нарушение требований действующего законодательства и нормативных правовых актов МО. Реконструкция осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил. В заключении экспертизы сделан вывод об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, но не содержится выводов о наличии либо отсутствии в действиях ответчика нарушений градостроительных и строительных норм, то есть, законных прав и интересов других лиц.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Судом установлено и из материалов дела следует, что Локаю Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 270 м2 и здания продуктового магазина- мини универсама "Мила" с кадастровым номером N, площадью 101,8 м, расположенные по адресу: <адрес>

Комитетом по управлению муниципальным имуществом 15 мая 2018 года Локаю Н.В. было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (реконструкцию) здания магазина мини-универсама "Мила" на основании несоответствия проектной документации требованиям законодательства.

20 ноября 2018 года и 26 февраля 2019 года администрацией МО Сертолово вновь было отказано ответчику в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (реконструкцию) здания магазина мини-универсама "Мила", в том числе, по основаниям несоответствия представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

27 июня 2019 года Локай Н.В. уведомил администрацию МО Сертолово о планируемом начале работ по косметическому ремонту объекта с приложением перечня планируемых работ, в который входили фасадные работы, внутренняя отделка, Ремонт инженерных сетей, восстановление тротуарного покрытия вокруг павильона.

16 июля 2019 года администрация МО Сертолово направила Локаю Н.В. ответ на его письмо, в котором не возражала против указанных ответчиком видов работ силами лицензированных порядных организаций при условии, что косметический ремонт будет производиться исключительно в соответствии с техническим планом существующего здания, не будет допущено изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, площади, строительного объема), во время работ будет соблюдена чистота и порядок прилегающей территории.

В октябре 2019 года специалистами администрации МО Сертолово в рамках осуществления муниципального земельного контроля было выявлено проведение на объекте строительно-монтажных работ с увеличением площади застройки объекта.

18 октября 2019 года Локаю Н.А. выдано предписание об устранении выявленных нарушений: проведении демонтажа строительных конструкций, вследствие которых увеличилась площадь помещения магазина.

Обращаясь в суд с иском о приведении объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, администрация МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области ссылается на нарушение ответчиком градостроительных норм и правил, несоответствие реконструированного объекта капитального строительства ранее выданному градостроительному плану земельного участка, увеличение площади застройки, расположение здания по границе земельного участка, тогда как в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Сертолово минимальные отступы от границы земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, составляют 3 м.

Судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство "СтройЭксперт".

Согласно заключению экспертизы от 12 марта 2021 года, составленному ООО "Агентство "СтройЭксперт", в здании продуктового магазина-универсама "Мила" по адресу: <адрес>, введенном в эксплуатацию 30 декабря 2004 года, были проведены в соответствии с проектом N 1050 следующие работы: монтаж фундаментной плиты, с лицевой стороны фасада на старом месте временного павильона (ларек), установленного с 2012 года; работы по устройству новой кровли из кровельных сэндвич-панелей по металлическому каркасу; установлены витражи с заполнением зеркальными стеклопакетами; облицован существующий фасад декоративными панелями; установлена противопожарная стена в сопряжении со стеной многоквартирного жилого дома; установлены входные остекленные двери; выполнены работы по внутренней отделке помещений: облицовка стен до потолка гипсо-картоном; чистовые полы в помещениях- керамическая плитка по подготовленному основанию (бетонная стяжка по маякам); потолки- подвесные. Произведены фасадные работы: замена существующей зашивки металлическими листами профлиста с декоративным покрытием; ремонт цоколя- облицовка цоколя керамической плиткой на цементно-песчаном растворе; частичный ремонт витражного остекления; покраска и ремонт профилей с частичной заменой, частичная замена стеклопакетов. Осуществлено устройство декоративных элементов фасадов- наличников, водосливов, нащельников, декоративных накладок; замена наружных дверей; ремонт кровли путем устройства дополнительной гидроизоляции. Произведена внутренняя отделка: окраска стен водоэмульсионной краской; замена обшивки декоративных панелей стен; замена облицовки керамической стен и пола в санузлах; ремонт пола в торговом зале и технических, подсобных помещениях; ремонт внутренней электропроводки путем замены отдельных кабельных линий, светильников и розеток; ремонт сантехнических сетей путем замены сантехнических приборов и подводок к ним (унитаз, раковина). Восстановлено тротуарное покрытие вокруг павильона с частичной заменой брусчастки, устроены декоративные вазоны. Начало работ 10 июня 2019 года, их продолжительность- 4 месяца. Все работы выполнены в соответствии с проектной и строительно-технической документацией.

Экспертом установлено, что площадь застройки до реконструкции составляла 101,8 м2, после реконструкции- 140,5 м2, строительный объем до реконструкции- 410 м2, после реконструкции- 592 м2. Максимальная высота строения- 3, 5 м. Площадь строения (без учета отмостки) менее 150 м2, что соответствует требованиям Федерального закона от 23 ноября 2020 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в главы 26.2 и 26.5 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации",.

При размещении капитального здания продуктового магазина мини-универсама "Мила"- объекта мелкорозничной торговли обеспечено благоустройство и оборудование мест размещения, в том числе: благоустройство площадки для размещения стационарного торгового объекта и прилегающей территории; возможность подключения стационарных торговых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (при необходимости); удобный подъезд автотранспорта, не создающий помех для прохода пешеходов, заездные карманы; беспрепятственный проезд пожарного и медицинского транспорта, транспортных средств Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС) к существующим зданиям, строениям и сооружениям.

Капитальное здание продуктового магазина мини-универсама "Мила" после реконструкции соответствует требованиям пожаробезопасности и оснащено первичными средствами пожаротушения (огнетушителями). На объекте разработан и размещен на видных местах план (схема) эвакуации людей в случае возникновения чрезвычайных ситуаций (пожара и т.п.); установлена противопожарная стена в сопряжении со стеной многоквартирного жилого дома.

Земельный участок с кадастровым номером N площадью 270 м2 расположен в территориальной зоне с кодовым обозначением ТЖ-4 в зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Согласно пункту 3 ст. 38 Правил землепользования и застройки МО Сертолово, утвержденных приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 27 февраля 2017 года N 7, действующих на момент проведения ответчиком реконструкции спорного объекта, минимальные отступы от красных линий проездов составляли 3 м, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений для магазинов, размещенных в зоне ТЖ-4, не указаны, максимальный процент застройки земельного участка не указан.

Работы по реконструкции капитального строения были выполнены в соответствии с проектной и строительно-технической документацией. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" и СП 13-102-2003 "Правила о несущих строительных конструкциях зданий и сооружений", техническое состояние объекта исследования в целом эксперты оценивают как работоспособное состояние, вышеуказанное строение не оказывает негативного влияния на конструктивные элементы расположенных рядом строений, их прочностные характеристики и общую устойчивость.

Здание продуктового магазина мини-универсама "Мила" как объект недвижимости после реконструкции соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N N, Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Сертолово, а также требованиям строительных, градостроительных, санитарно-технических, противопожарных норм и правил. Для обеспечения удобного подъезда автотранспорта необходимо в соответствии со ст. 274 ГК РФ организовать общественный сервитут или оформить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предназначенный для размещения линейных объектов, путем заключения договора аренды на срок до 49 лет.

Здание продуктового магазина мини-универсама "Мила" после его реконструкции не создает угроз жизни и здоровью граждан как внутри объекта, так и снаружи указанного объекта.

Суд первой инстанции, не усмотрев оснований не доверять указанному заключению, положил его в основу обжалуемого решения. Также суд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права без выяснения вопроса о том, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Суд полагал, что администрацией не представлено доказательств, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом осуществленная реконструкция здания продуктового магазина, в результате которого объект торговли улучшил свое состояние, приобрел современный вид, нарушает права муниципального образования..

Однако судебная коллегия с указанным выводом суда не соглашается по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в п 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из данных разъяснений, представлять доказательства в подтверждение указанных обстоятельств должно лицо, требующее признания права собственности на постройку, то есть, Локай Н.В.

Представленные Локаем Н.В. доказательства- заключение проведенной по его ходатайству судебной экспертизы и отчет об определении капитальности строения судебная коллегия не может признать достаточными.

Отчет составлен ИП ФИО8 19 декабря 2020 года, которым определялась только капитальность строения. Отчет не содержит исследования и выводов по юридически значимым обстоятельствам- допущены ли при реконструкции строения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли реконструированная постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение экспертизы содержит вывод о том, что здание магазина после его реконструкции не создает угроз жизни и здоровью граждан. В этой части заключение непротиворечиво, выводы эксперта не противоречат исследовательской части заключения.

Однако вывод о том, что здание продуктового магазина как объект недвижимости после реконструкции соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N N, Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Сертолово, а также требованиям строительных, градостроительных, санитарно-технических, противопожарных норм и правил судебная коллегия оценивает критически, поскольку он противоречит материалам дела, на которые эксперт ссылается в исследовательской части. Кроме того, исследовательская часть содержит указание на то, что работы по реконструкции проведены в соответствии с проектом N 1050, однако такой проект в материалах дела, представленных на экспертизу, отсутствует, сторонами в дело не представлялся.