Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-4226/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Донцовой Ю.И.,

судей областного суда Каменцовой Н.В., Нечаевой Т.М.,

при секретаре Бутенко Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хотеновой О.В. к Давыдову А.Д., Сагнаевой Н.Ж. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, возмещении понесенных расходов,

по апелляционной жалобе Хотеновой О.В. на решение Центрального районного суда города Оренбурга от 22 декабря 2020 года.

установила:

Хотенова О.В. обратилась в суд с иском к Давыдову А.Д. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, указав, что ей на праве долевой собственности принадлежит ? доля жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) Оставшаяся ? доли указанного объекта недвижимости принадлежит Давыдову А.Д., которым в её адрес направлено нотариальное заявление (извещение) от 22.04.2020 года. Согласно данному заявлению право на преимущественную покупку должно быть реализовано в 30-дневный срок с момента его вручения. 30.06.2020 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, являющего предметом настоящего спора, что напрямую свидетельствует о ее волеизъявлении на преимущественное право покупки. Условия о предмете сторонами определены, что свидетельствует о его законности и действительности. Согласно ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п.4.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до 31.07.2020 года. В рамках срока действия предварительного договора она направила Давыдову А.Д. проект основного договора. Следовательно, переговоры, переписка посредством электронной почты в период действия предварительного договора, следует признать юридически значимым фактом. В период времени с момента получения извещения о преимущественном праве покупки она оказывала ответчику содействие по оформлению права собственности, в том числе оплаты государственной пошлины. Однако, Давыдов А.Д. стал скрывать от нее и уклоняться от заключения основного договора. Как стало ей известно, Давыдов А.Д. использовав ее помощь и ее денежные средства для оформления права собственности на земельный участок, пытается реализовать ? доли жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) другим лицам игнорируя свои обязательства по предварительному договору. Таким образом, в одностороннем порядке отказывается от выполнения обязательств по предварительному договору и уклоняется от заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости. Она является стороной по названному предварительному договору, заинтересована в заключении основного договора, от намерений по его заключению не отказывалась, действий, направленных на отказ от заключения основного договора не совершала. Она обращалась в Росреестр в период с 30.06.2020 года по 10.09.2020 года с целью получения информации относительно объектов недвижимости, являющихся предметом указанного предварительного договора, направляла Давыдову А.Д. проект основного договора купли-продажи названного недвижимого имущества. При указанных обстоятельствах следует признать ее действия надлежащими в то время, как действия Давыдова А.Д. наоборот свидетельствуют о его уклонении от заключения основного договора.

Уточнив требования, окончательно просила перевести на Хотенову О.В. права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на ? долю в жилом доме, а также ? долю земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) по договору купли-продажи от 25.08.2020 года. Признать недействительной запись в ЕГРН в праве общей долевой собственности на ? долю в жилом доме, а также ? долю земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) в отношении Сагнаевой Н.Ж. Обязать Давыдова А.Д. возместить Хотеновой О.В. расходы по оплате кадастровых работ в размере 6 000 рублей.

Решением Центрального районного суда города Оренбурга от 22 декабря 2020 года в удовлетворении заявленных Хотеновой О.В. исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Хотенова О.В. ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на нарушение судом при его постановлении норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях на жалобу ответчики Давыдов А.Д. и Сагнаева Н.Ж. просили в удовлетворении жалобы истца отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание истец Хотенова О.В. надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, не явилась, ходатайств об отложении дела не заявляла, доверила представлять свои интересы в суде апелляционной инстанции представителю Анисимовой Н.Н., в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав доклад судьи Донцовой Ю.И., пояснения представителя истца Анисимовой Н.Н., поддержавшей доводы жалобы, ответчика Давыдова А.Д. и его представителя Турманова А.Д., ответчика Сагнаевой Н.Ж., возражавших по доводам жалобы, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как следует из материалов дела, Давыдову А.Д. на основании договора дарения от 07.08.2018 года принадлежит на праве общей долевой собственности ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, по адресу: (адрес) Собственником другой ? доли указанного имущества является Хотенова О.В.

22.04.2020 года в адрес Хотеновой О.В. было направлено извещение N, удостоверенное нотариусом Бородай Н.С., с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки принадлежащего Давыдову А.Д. имущества по цене 1 400 000 рублей (400 000 рублей - стоимость доли земельного участка, 1 000 000 рублей - стоимость доли жилого дома) с оплатой наличными денежными средствами, без права предоставления отсрочки/рассрочки платежа.

26.05.2020 года извещение было получено Хотеновой О.В.

Хотенова О.В. свое право на выкуп недвижимого имущества по цене 1 400 000 рублей в 30-дневный срок со дня получения извещения не реализовала.

Также установлено, что 30 июня 2020 года между сторонами в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка и ? доли дома, по адресу: (адрес) по цене 1 200 000 рублей с условием об оплате за счет кредитных средств.

Согласно п. 4.1 договора, он является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 31.07.2020 года.

Денежные средства по предварительному договору не передавались. Основной договор не был заключен.

25.08.2020 года между Давыдовы А.Д. и Сагнаевой Н.Ж. был заключен договор купли-продажи спорного имущества по цене 1 400 000 рублей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа Давыдовым А.Д. 1/2 доли спорной квартиры Сагнаевой Н.Ж. произведена в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ.

Судом установлено, что 26.05.2020г. Давыдов А.Д. надлежащим образом известил истца Хотенову О.В. о намерении продать свою долю с указанием цены, по которой он её продает. В течение месяца после получения извещения Хотенова О.В. не приобрела продаваемую долю, что дало Давыдову А.Д. право продать эту долю любому другому лицу. При этом как правильно указал суд первой инстанции, со стороны истца не представлено доказательств уклонения ответчика от продажи спорной доли квартиры истцу.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее. Как уже указывалось выше, согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия или заключение предварительного договора без подписания основного договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 года следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение в будущем.

При этом, как установлено судом, истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорной доли квартиры конкретных действий, направленных на их приобретение спорной доли квартиры, не предпринимала. Хотеновой О.В. не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их Давыдову А.Д. Факт заключения предварительного договора купли-продажи не может быть принят во внимание, поскольку заключен после истечения срока на право преимущественной покупки.

Таким образом, установлено, что истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению доли спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку со стороны истца считается утраченным.

Судом первой инстанции учтено, что участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п.1 ст. 454 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В рассматриваемом случае истцом было выражено только желание на совершение покупки, при этом доказательств реальности совершения истцом сделки суду не представлено, так как истец поясняла, что необходимых денежных средств у нее не имелось, она искала возможность получить кредит на данную сумму.

Таким образом, зная о стоимости спорного имущества в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорной доли в доме, а также путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, тем не менее, никаких действий по приобретению спорной квартиры не предприняла. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено.

Доводы истца об уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи, судебной коллегией отклоняется на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2020 года между сторонами в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и дома, который нотариально удостоверен не был. Основной договор в срок до 31.07.2020 года не был заключен, денежные средства не передавались.

Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор заключен не был, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, а указанный в договоре объект недвижимости в собственность истца не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме не оформлялось, то, учитывая положения ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Направленное Хотеновой О.В. Давыдову А.Д. предложение заключить договор купли-продажи нельзя считать требованием об исполнении условий предварительного договора, поскольку условия, на которых истец был готов приобрести спорную долю, отличаются от условий, изложенных в предварительном договоре, фактически является самостоятельной офертой.

После окончания срока действия предварительного договора купли-продажи квартиры, Давыдов А.Д. вправе был распоряжаться своим имуществом.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения права собственности на долю дома, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Доводы жалобы о неправильной оценке судом доказательств по делу, поскольку фактически направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, иное толкование норм законодательства, примененных судом при разрешении спора, однако такие доводы не опровергают выводы суда и правильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем не могут явиться основанием к отмене судебного постановления.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67, 71 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Право оценки доказательств принадлежит суду первой инстанции. С учетом изложенного судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы и не находит оснований для отмены судебного постановления.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 22 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хотеновой О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка