Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 33-4225/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Готовцевой О.В.,

судей Данцера А.В., Юрченко Е.П.,

при секретаре Боброве А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.

гражданское дело по иску Крутских Владимира Ивановича, Шалаевой Елены Михайловны к открытому акционерному обществу "Центрально-Черноземный региональный институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства" о признании имущества общедомовым

по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Центрально-Черноземный региональный институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства"

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 23 декабря 2020 г.

(судья Зеленина В.В.),

УСТАНОВИЛА:

Крутских В.И. и Шалаева Е.М. обратились в суд с иском к открытому акционерному обществу "Центрально-Черноземный региональный институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства" (далее - ОАО ЦЧРГипроводхоз") о признании недействительным права собственности на нежилое помещение N N площадью 113,0 кв.м, расположенное в подвальном этаже дома по адресу: <адрес> и аннулировании регистрационной записи о праве собственности в государственном реестре прав на недвижимое имущество, о признании вышеуказанного помещения общим имуществом указанного многоквартирного дома, обслуживающим более одной квартиры и находящимся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений жилого дома по названному адресу.

В обоснование требований истцы указали, что проживают и являются собственниками квартир в вышеуказанном многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию в 2007 г.

В доме 17 этажей, на крыше дома находится газовая котельная, обеспечивающая дом горячей водой и отоплением. При этом, подача холодной воды в котельную, а также подача холодной воды в квартиры и нежилые помещения обеспечивается за счет встроенной повысительной насосной станции (далее - ПНС), находящейся в подвале дома (в инвентаризационном деле N 8761 на экспликации к поэтажному плану здания ПНС указана под номером N).

Указанная ПНС изначально была заложена в проект здания для обеспечения жителей коммунальной услугой холодного водоснабжения, т.к. подача холодной воды выше 4-5 этажа невозможна из-за недостаточного давления в сетях холодного водоснабжения, обеспечиваемого ресурсоснабжающей организацией.

Ранее домом управляла организация ООО "Эверест". После смены управляющей компании в 2018 г. на ООО УК "МИР" выяснилось, что расположенная в подвале дома ПНС в составе помещения и находящегося там оборудования не находится в общедомовой собственности, ею владеет сторонняя организация, которая препятствует использованию данной станции, а именно: металлические двери станции закрыты на замок, ключи находятся только у собственника, помещение подключено к охранной сигнализации и войти в него без представителей собственника невозможно. Управляющая компания оплачивает за электроэнергию, потребляемую ПНС, но несмотря на указанный факт, ПНС сдана собственником в аренду сторонней организации, которая вышла с иском о понуждении управляющей организации к заключению договора на возмездное оказание услуг по обеспечению необходимого уровня давления в водопроводных сетях многоквартирного дома.

Постоянное нахождение человека в этом помещении необязательно, но немедленный доступ к этому помещению необходим. Отсутствие постоянного доступа в спорные подвальные помещения образует серьезные проблемы для управления домом: крайне затрудняет обслуживание, профилактический осмотр общедомовых коммуникаций, приборов учета потребленных коммунальных ресурсов, запорной арматуры, производство текущего и капитального ремонта спорных помещений, поскольку каждый раз при необходимости ревизии общедомовых коммуникаций, регулирования запорной арматуры, контроля за приборами учета горячей и холодной воды и в случае возникновения аварийных ситуаций управляющая организация вынуждена обращаться к ответчику с просьбами о предоставлении доступа в спорные помещения.

В настоящее время ПНС находится в аренде у ООО "Эверест".

С момента ввода дома в эксплуатацию спорное подвальное помещение эксплуатировалось исключительно управляющей организацией, т.е. всегда фактически использовались в качестве общего имущества. Помещение ПНС с установленным оборудованием может выполнять только одну функцию - обеспечивать необходимое давление в системе холодного водоснабжения для дома NN, другое использование ПНС невозможно.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 апреля 2012 г. на основании договора купли-продажи данное помещение ПНС, в литере А, назначение нежилое, общая площадь 113,0 кв. м, этаж - подвал, номер на поэтажном плане позиция NN принадлежит ответчику - ОАО "ЦЧРГипроводхоз".

Регистрация права собственности ответчика на спорное подвальное помещение нарушает права истцов и других собственников помещений жилого дома, которым оно принадлежит в силу закона.

Принимая во внимание факт регистрации права собственности ответчика (а до него - иных лиц) на спорное подвальное помещение, относящееся к общей долевой собственности и факт запрещения ответчиком свободного доступа управляющей организации в него посредством установки на входе металлических дверей с замками, иного пути защиты права общей долевой собственности, кроме судебного, не существует, что и обусловило обращение истцов в суд с настоящим иском.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 23 декабря 2020 г. иск удовлетворен. Постановлено признать нежилое помещение N N, расположенное по адресу: <адрес> (этаж-подвал, кадастровый номер N площадь - 113 кв.м) общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности на вышеуказанное помещение у ОАО "ЦЧРГипроводхоз".

Взыскать с ОАО "ЦЧРГипроводхоз" в пользу ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России расходы за производство экспертизы N 1808/6-2 в размере 74 679 руб. (Т.9 л.д. 214, 215-223)

В апелляционной жалобе ОАО "ЦЧРГипроводхоз" просило отменить вышеуказанное решение суда, при принятии нового решения отказать в удовлетворении иска, полагая, что суд первой инстанции необоснованно не применил к спорным правоотношениям последствия пропуска срока исковой давности, суд не учел, что помещение никогда не находилось в собственности истцов и управляющей компании, о том, что спорное помещение выбыло из их владения истцы должны были узнать не позднее 2008 г. и 2011 г., т.е. дат приобретения квартир в этом доме в собственность. Неправомерен вывод суда о том, что спорное помещение с момента строительства данного МКД являлось общедомовым имуществом, не учел, что оно предназначалось для обслуживания нескольких домов. Заказчик строительства добровольно передал помещение в собственность ответчика, причем на этот период оно не относилось к общедомовому имуществу. Кроме того, на дату разрешения спора у истцов не было материально-правового интереса в данном помещении, т.к. оборудовано иное помещение с насосной станцией. Помимо этого необоснованно не предоставлено встречное представление (выплата рыночной стоимости помещения) (Т.10 л.д. 8, 26-27).

Представитель ОАО "ЦЧРГипроводхоз" и ООО "Эверест" по доверенностям Строкова Н.Б. поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании Крутских В.И., его представитель Забелло В.Е. пояснили, что считают решение суда законным и обоснованным.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте судебного разбирательства извещены. В соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание участников процесса, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Крутских В.И. и Шалаевой Е.М. принадлежат соответственно квартиры N <адрес> ответчику принадлежит нежилое помещение в названном доме, площадью 113,0 кв.м, расположенное: этаж N - подвал, кадастровый номер N (л.д. 16,17, 21-22 т.1)

Как видно из свидетельств о государственной регистрации права собственности, приобретение права собственности Крутских В.И. осуществлялось путем долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Шалаевой Е.М. - на основании брачного договора от 12 мая 2011 г. (т. 1 л.д. 16,17).

Согласно договору N 36-4П от 26 апреля 2006 г., заключенному между ООО "Монолитные системы" и Крутских В.И. на участие в инвестировании строительства, ООО "Монолитные системы" являлось генеральным подрядчиком- инвестором строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ( т.1 л.д. 192-196,197,198)

Право собственности истцов не оспаривалось.

Право собственности ответчика возникло в силу следующего.

22 июля 2011 г. между ООО "Монолитные системы" (продавец) и ОАО "ЦЦРГипроводхоз" (покупатель) заключен договор купли-продажи повысительной водопроводной насосной станции (нежилое помещение) в литере А, общей площадью 113,0 кв.м, этаж - подвал, номер на поэтажном плане позиция N <адрес> на территории жилого дома по проспекту <адрес> кадастровый (условный) номер: N. (т. 1 л.д. 18-19). По передаточному акту ОАО "ЦЦРГипроводхоз" приняло вышеуказанную повысительную водопроводную насосную станцию (т.1 л.д. 20)

27 апреля 2012 г. в ЕГРН была внесена запись N N о регистрации права собственности ОАО "ЦЦРГипроводхоз" на указанное нежилое помещение, кадастровый номер N. (т.1 л.д. 21-22)

ОАО "ЦЦРГипроводхоз" зарегистрировано в качестве юридического лица с 9 июля 2002 г. (л.д. 23-28, 186-190 т.1)

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование),

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции,

в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами, как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Истцы, обращаясь в суд с данным иском, свои требования мотивировали тем, что в спорном нежилом помещении находится встроенная повысительная насосная станция, которая обеспечивает подачу холодной воды в котельную данного дома, а также в квартиры и нежилые помещения д. 1Д по проспекту Патриотов г. Воронежа. Указанная повысительная насосная станция была заложена в проект дома для обеспечения жителей холодным водоснабжением.

После смены управляющей компании ООО "Эверест" в 2018 г. на ООО УК "МИР" выяснилось, что расположенная в подвале дома повысительная насосная станция (в составе помещения и находящегося там оборудования) не находится в общедомовой собственности, доступ в помещение ограничен, поэтому использовать данное помещение и находящееся там оборудование по назначению не представляется возможным.

В обоснование заявленных требований истцы представили суду обращения в различные инстанции генерального директора ООО УК "МИР" А.И. Натарова, из которых следует, что 24 апреля 2019 г. в адрес ООО УК "МИР" поступило множество заявок от собственников жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> об отсутствии холодной и горячей воды в доме. В ходе экспертного комиссионного осмотра сотрудникам ООО УК "МИР" и жителям квартир вышеуказанных домов не удалось попасть в повысительную водопроводную насосную станцию, арендатором помещения которой является " Эверест", о чем составлен акт комиссионного обследования помещения повысительной насосной станции (ПНС) холодного водоснабжения многоквартирного дома N <адрес> от 24 апреля 2019 г., из которого следует, что подача холодного водоснабжения в жилой дом <адрес> (ввод) осуществляется через помещение паркинга, после чего стоит заборная арматура и приборы учета, которые находятся в рабочем исправном состоянии. После вводных задвижек система ХВС дома проходит через помещение N <адрес> (насосная). Из помещения насосной трубы системы ХВС распределяются на дома N, узел распределения состоит из двух вводных задвижек и манометра давления. Показания на данном манометре соответствует городскому давлению, которое подает ООО "РВК-Воронеж", однако данного давления недостаточно для обеспечения надлежащего водоснабжения указанных домов, из чего следует, что повысительная насосная станция холодного водоснабжения отключена и находится в аварийном состоянии, о чем свидетельствует гул и вибрация труб. Для восстановления подачи холодной воды дома N необходимо обеспечить доступ в помещение ПНС для диагностики и восстановления работоспособности специализированной организацией. (л.д. 120 т.1)

Кроме того, из вышеуказанных обращений следует, что более 500 квартир остались без воды, отключение водоснабжения несет угрозу жизни и здоровью граждан, а также лишает граждан права на возможность жить в благоприятных условиях. Учитывая массовые волнения жителей, просит организовать доступ в указанное помещение для устранения неполадок водопроводной насосной станции, так как за дверью слышны грохочущие звуки. (л.д. 119, 121-130 т.1)

В материалы дела представлены жалобы директора ООО "Эверест" ФИО13 на действия директора ООО УК "МИР" ФИО14 о незаконном проникновении в помещение ПВНС с дорогостоящим оборудованием, находящимся в МКД по <адрес>, из которых следует, что эта станция повышает давление городской воды на 2 МКД, с ним были представители МЧС, отдела полиции N 5 г. Воронежа, были взломаны 2 входные двери и сигнализация, в ночь на 25 апреля 2019 г. ООО УК "МИР" незаконного установила дополнительную третью дверь со своим замком и 24 апреля она была опечатана представителями отдела полиции N 5. Вышеуказанная ПВНС является частным владением. Просил принять меры к виновным. (л.д. 157-158, 178-183 т.1)

Представитель ответчика, возражая против исковых требований, ссылается на то, что повысительная водопроводная насосная станция запроектирована для создания расчетного давления в сети, которое не обеспечивается напором городского водопровода и предусмотрена для двух жилых домов <адрес>, поэтому не является общедомовым имуществом, о чем представлены ведомости рабочих чертежей и экспликация оборудования, рабочий проект домов (л.д. 117,118 т.1, л.д. 1-10 т. 6)

Из договора купли-продажи оборудования повысительной насосоной подстанции <адрес> от 22 июля 2011 г. следует, что ООО "Монолитные системы" передало оборудование повысительной насосной станции ОАО "ЦЧРГипроводхоз", согласно приложению N 1 к договору. (л.д. 172,173,174-175 т.1)

Помещение повысительной водопроводной насосной станции нежилое (включая оборудование повысительной насосной станции), площадью 113,0 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес> передано по договору аренды от 1 мая 2018 г. ООО "Эверест", о чем представлен акт. (л.д. 176-177, 178 т.1)

Из дела правоустанавливающих документов N N <адрес> следует, что в соответствии с договором N 189 генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилых домов по адресу: <адрес> от 4 июня 2004 г. и дополнительным соглашением N 11 к договору N 189, заключенным между Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Воронежской области (заказчик) и ООО "Монолитные системы" (генподрядчик ), ООО "Монолитные системы" принял на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по строительству двух жилых домов: жилого дома (1 очередь строительства), встроенных помещений, подземной автостоянки, помещение повысительной водопроводной насосной станции площадью 113 кв.м, расположенное в подвале дома, помещение отдельно стоящей трансформаторной подстанции...; жилого дома (вторая очередь), встроенных помещений, подземной автостоянки, а заказчик обязуется принять их результат (готовые к эксплуатации жилые дома) и в счет оплаты за осуществляемые работы передать право на получение в собственность, подлежащих передаче помещений, в соответствии с настоящим договором.(л.д. 58-67,68-77 т.6)

Согласно акту приема-передачи к договору N 189 генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилых домов по адресу: <адрес> от 4 июня 2004 г., заключенному между Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Воронежской области (заказчик) и ООО "Монолитные системы" (генподрядчик ) в связи с окончанием строительства жилого дома (1 очередь строительства) со встроено-пристроенными жилыми помещениями, встроено- пристроенной подземной автостоянкой и газовой котельной, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора N 189 генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилых домов по адресу: <адрес> 4 июня 2004 г. и акта о готовности законченного строительством здания, сооружения от 5 марта 2007 г., учитывая дополнительное соглашение N 4 от 24 апреля 2006 г. и договор N 1 уступки права требования от 12 декабря 2005 г., заказчик передал, а генподрядчик принял квартиры, расположенные в жилом доме, общей площадью 10 827,34 кв.м, все встроенные, пристроенные нежилые помещения подвала, первого, второго, третьего этажей, и др., а также помещение насосной станции жилого дома, площадью 113 кв.м. Приложением к акту приема-передачи утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность ООО "Монолитные системы" (л.д. 27-31,51 т.6)

Кроме того, в материалах дела имеется ответ ГУП ВО "Воронежоблтехинвентаризация"-БТИ Советского района г. Воронежа Управлению Росреестра по Воронежской области из которого следует, что проектной документацией на жилой дом по адресу: <адрес> предусмотрено помещение повысительной водопроводной насосной станции в подвальном этаже жилого дома, в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Площадь повысительной водопроводной насосной станции вошла в площадь встроено- пристроенных нежилых помещений, введенных в эксплуатацию, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 36 от 22 марта 2007 г. (первая очередь строительства). Сведения о том, является ли помещение повысительной водопроводной насосной станции в подвальном этаже жилого дома общим имуществом собственников в жилом доме и имеются ли инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, являющееся общим имуществом жильцов дома, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, в проектной документации и инвентарном деле отсутствуют. (л.д. 48 т.6)

Письмом на имя руководителя Главного архитектора, генеральный директор ООО "Монолитные системы" просил выдать справку о невхождении в состав общего имущества - общей долевой собственности собственников помещений жилого дома N <адрес> следующих помещений: повысительной насосной станции, находящейся в обособленном помещении, расположенной на сетях водопровода, обеспечивающей круглосуточное водоснабжение двух жилых домов N N N <адрес> (л.д. 52 т.6)

На вышеуказанное обращение заместителем руководителя управления главного архитектора, был направлен ответ, что позиция изложенная в письме поддержана, о чем направлено письмо руководителю Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. (л.д. 53 т.6)

Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ООО "Монолитные Системы" на основании договора генерального подряда по строительству жилых домов по адресу: <адрес> N 189 от 4 июня 2004 г.; дополнительного соглашения N 189 от 4 июня 2004 г., от 19 февраля 2010 г. N 11; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 36 от 22 марта 2007 г., акта приема-передачи 26 марта 2007 г.