Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 33-4223/2021

Председательствующий: Верещак М. Ю. Дело N 33-4223/2021

номер дела, присвоенный судом первой инстанции N 2-1636/2021

55RS0002-01-2021-002122-92

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Щукина А. Г.,

судей Лозовой Ж. А., Кочеровой Л. В.,

при секретаре Бабайцевой А. Ю.,

рассмотрела 5 августа 2021 года в открытом судебном заседании в г. Омске дело по иску Янюк О.И. к Шишкиной Э.Ю. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, встречному исковому заявлению Шишкиной Э.Ю. к Янюк О.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения

по апелляционной жалобе Шишкиной Эллины Юрьевны на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Щукина А. Г. судебная коллегия

установила:

Янюк О. И. обратилась в суд с иском к Шишкиной Э. Ю. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения - трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>. В обоснование иска указала, что 1 февраля 2021 года она внесла задаток Шишкиной Э. Ю. в размере 50 000 рублей в счёт приобретения поименованной квартиры. 15 февраля 2021 года между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры. Условиями договора предусмотрено, что при его подписании покупатель вносит на расчётный счёт продавца, открытый в АО "Газпромбанк" денежные средства в сумме 2 500 000 рублей. В день подписания основного договора купли-продажи производится окончательный расчёт, и покупатель вносит на расчётный счёт продавца денежные средства в размере 5 950 000 рублей. Внесение денежных средств на счёт продавца и погашение кредита подтверждается приходно-кассовым ордером N <...> от 15 февраля 2021 года в размере 2 500 000 рублей. После получения в банке закладной, ответчик сняла обременение в Росреестре Омской области и должна была выделить доли несовершеннолетним детям, а также согласовать вопросы с органом опеки. Впоследствии ответчик сообщила о своём отказе от продажи квартиры.

Шишкина Э. Ю. обратилась в суд со встречным иском к Янюк О. И. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с возложением обязанности возврата Янюк О. И. денежных средств в размере 2 550 000 рублей, указав, что, получив денежные средства, она исполнила свои обязательства по получению закладной и снятии обременения с квартиры. Вместе с тем, в связи с существенным ростом цен на рынке недвижимости, имеющихся денежных средств стало недостаточно для покупки подходящей недвижимости, условия проживания в которой не нарушали бы права её несовершеннолетних детей. Таким образом, в начале марта 2021 года обстоятельства существенно изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы заключён не был или был бы заключён на значительно отличающихся условиях. От предложения расторгнуть договор Янюк О. И. отказалась, требование о расторжении предварительного договора купли-продажи оставила без удовлетворения..

Янюк О. И. в судебном заседании требования искового заявления поддержала по изложенным в нём основаниям, против удовлетворения встречного иска возражала.

Шишкина Э. Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального искового заявления, встречное исковое заявление просила удовлетворить.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление опеки и попечительства департамента образования Администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимали.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 года исковое заявление Янюк О. И. удовлетворено.

На Шишкину Э. Ю. возложена обязанность заключить с Янюк О. И. договор купли-продажи жилого помещения - <...> в г. Омске, на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 15 февраля 2021 года.

С Шишкиной Э. Ю. в пользу Янюк О. И. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Встречные исковые требования Шишкиной Э. Ю. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Шишкина Э. Ю. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. Указывает, что Янюк О. И. не был соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что не позволило ей должным образом подготовиться к судебному разбирательству. Суд не дал оценки её доводам о том, что в квартире она проживает вместе со своими несовершеннолетними детьми, квартира является единственным жильём. Отмечает, что судом не приняты во внимание обстоятельства, по которым она не смогла найти новую квартиру. Полагает, что к участию в деле должен был быть привлечён орган опеки и попечительства департамента образования Администрации г. Омска.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы, Янюк О. И. просит оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управления опеки и попечительства департамента образования Администрации г. Омска, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Шишкиной Э. Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Янюк О. И., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит решение подлежащим отмене в части исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01 февраля 2021 года между Шишкиной Э. Ю. (сторона 1) и Янюк О. И. (сторона 2) было заключено соглашение о задатке, по условиям которого сторона 1 обязуется продать, а сторона 2 купить в срок до 31 марта 2021 года включительно следующий объект недвижимости: квартира, назначение жилое, общей площадью 95,9 кв.м., этаж 10, кадастровый номер N <...>, адрес (местоположение): г. Омск, <...> (пункт 1).

Указанная квартира принадлежит стороне 1 на основании договора об участии в долевом строительстве N <...> от 20 ноября 2012 года, право собственности зарегистрировано 27 июня 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за номером N <...> (пункт 2).

Стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 8 500 000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Объект недвижимости продается укомплектованный мебелью и техникой (пункт 3).

При подписании настоящего соглашения сторона 2 вносит стороне 1 задаток в размере 50 000 рублей перечислением на счёт стороны 1. Окончательный расчёт производится не позднее 31 марта 2021 при заключении договора купли-продажи вышеуказанной объекта недвижимости (пункт 4).

В пункте 5 договора сторона 1 уведомила сторону 2 о том, что указанный объект недвижимости находится в залоге в ПАО "Газпромбанк". Сумма непогашенного остатка составляет 2 500 000 рублей. Сторона 2 берет на себя обязательства по гашению задолженности стороны 1 путём прямого внесения денежных средств на расчётный счёт продавца (л.д. <...>).

15 февраля 2021 года между Шишкиной Э. Ю. (продавец) и Янюк О. И. (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения/квартиры по условиям которого стороны договорились в срок до 31 марта 2021 года заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) назначение жилое, общей площадью 95,9 кв.м., этаж 10, кадастровый N <...>, адрес (местоположение): г. Омск, <...> (л.д. <...>).

В абзаце втором пункта 1.3 договора продавец взял на себя обязательство нотариально оформить соглашение о наделении долями несовершеннолетних детей, бывшего супруга и получить разрешение органов опеки и попечительства.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, расчёт производится следующим образом: задаток в размере 50 000 рублей передаётся продавцу до подписания настоящего (предварительного) договора. При подписании настоящего договора покупатель вносит на расчётный счёт продавца N <...>, открытый в АО "Газпромбанк" денежные средства в сумме 2 500 000 рублей в счёт гашения задолженности по кредитному договору N <...> на покупку строящейся недвижимости, заключенному Шишкиной Э. Ю. и "Газпромбанк" ОАО 08 февраля 2013 года.

В день заключения предварительного договора Янюк О. И. внесла на счёт Шишкиной О. Ю. 2 500 000 рублей по приходному кассовому ордеру N <...> (л.д. <...>).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Янюк О. И., суд исходил из того, что, заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Шишкина Э. Ю. тем самым выразила свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Шишкиной Э. Ю., суд первой инстанции не усмотрел не существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора купли-продажи, поскольку отчуждение имущества и принятие на себя соответствующих обязательств является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о наличии оснований для возложения на Шишкину Э. Ю. обязанности заключить с Янюк О. И. договор купли-продажи жилого помещения исходя из следующего.

Возражая относительно иска в суде первой инстанции, Шишкина Э. Ю. ссылалась на то, что заключение договора купли-продажи нарушает права её несовершеннолетних детей. Такие же доводы приведены в апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что Шишкина Э. Ю. является матерью несовершеннолетних детей Горбуновой Стефании 24 ноября 2007 года рождения, Горбуновой Анастасии 24 мая 2015 года рождения, Горбуновой Веры 26 сентября 2017 года рождения (л.д. <...>).

Квартира N <...> в <...> в г. Омске приобретена с использованием средств материнского семейного капитала (л.д. <...>).

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объёме либо по частям на улучшение жилищных условий.

В пункте 1 части 1 статьи 10 данного федерального закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путём безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 этого же федерального закона жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определён круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности - общая долевая, возникающей у них на приобретённое жильё.

Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.

Указанная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

По смыслу приведённых норм права, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечёт его ничтожность.

Данных о том, что предварительный договор был заключён сторонами в требуемой нотариальной форме, судом первой инстанции не установлено.

О том, что предполагаемая к продаже квартира обременена правами несовершеннолетних детей Янюк О. И. знала, что следует из содержания искового заявления. На это же обстоятельство указано в пункте 1.3 предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам пунктов 1, 2 статьи 167 этого же кодекса недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвёртом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что возражения ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Указанные нормы права не были учтены судом при разрешении дела.

Поскольку требования Янюк О. И. о понуждении Шишкиной Э. Ю. к заключению договора купли-продажи было основано на ничтожной сделке, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения такого иска.

Решение суда в этой части подлежит отмене.

Применительно к пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с Шишкиной Э. Ю. в пользу Янюк О. И. подлежат взысканию полученные по предварительному договору 2 550 000 рублей.

Поскольку разрешение вопроса об отнесении денежной суммы, переданной Янюк О. И. Шишкиной Э. Ю. 1 февраля 2020 года к задатку или авансу, не был предметом рассмотрения судом первой инстанции, он не может разрешаться и в суде апелляционной инстанции.

Так как предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, которая не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, оснований для расторжения указанного договора также не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 года отменить в части удовлетворения иска Янюк О. И. к Шишкиной Э. Ю. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения.

Принять по делу в этой части новое решение, которым применить последствия недействительности ничтожной сделки: взыскать с Шишкиной Эллины Юрьевны в пользу Янюк Ольги Игоревны 2 550 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Определение изготовлено в окончательной форме 9 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка