Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 октября 2022 года Дело N 33-42188/2022


адрес 26 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мысловской И.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Никулинского районного суда адрес от 17 июня 2022 года, которым постановлено:

Взыскать с ООО "Мичуринский 10" в пользу Рыжкова Сергея Александровича неустойку за просрочку нарушения сроков передачи объекта долевого строительства за период с 24.08.2019 года по 02.04.2020 года в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма штраф в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Обязать ООО "Мичуринский 10" устранить недостатки объекта долевого строительства - квартиры N 19, расположенной по адресу: адрес, адрес, а именно: окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5, балконная дверь - механические повреждения оконного профиля, окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5 - регулировка оконного блока, окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5 - швы оконного блока не герметичны, балкон - механические повреждения оконного профиля, балкон - регулировка оконного блока, пол - превышение допустимого отклонения при устройстве промежуточных элементов пола, Стены - отклонение в толщине шва кладки свыше допустимого значения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Рыжкова Сергея Александровича - отказать.

Предоставить ООО "Мичуринский 10" отсрочку исполнения решения суда в части финансовых санкций до 31.12.2022 года,

установила:

Рыжков С.А. обратился в суд с иском к ООО "Мичуринский 10" о защите прав потребителя.

Требования мотивированы тем, что 14.11.2016 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19, предметом которого являлось строительство застройщиком многоквартирного дома по адресу: адрес, адрес, и обязанность застройщика по передаче в срок до 30.09.2018 года объекта долевого строительства участнику. В соответствии с условиями договора цена квартиры составляет сумма, оплата произведена в полном объеме.

В связи с несвоевременной передачей квартиры участнику, истец ранее обращался в Таганский районный суд адрес с иском о взыскании с застройщика неустойки за период с 01.10.2018 года по 23.08.2019 года. Решением суда от 12.11.2019 года исковые требования были удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за период с 01.10.2018 года по 23.08.2019 года в размере сумма, компенсация морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма Решение суда вступило в законную силу, однако ответчиком не исполнено, и квартира до настоящего времени не передана.

Односторонний акт приема-передачи квартиры от 08.09.2020 года истец не признает, считает его незаконным и недействительным, вынесенным с нарушением положений действующего законодательства, в связи с тем, что и в квартире и в жилом комплексе, до настоящего времени имеются многочисленные существенные недостатки.

В связи с вышеизложенным, размер неустойки подлежащей выплате ответчиком истцу за период с 24.08.2019 года по 02.04.2020 года составляет сумма

Истец как участник долевого строительства не уклонялся от принятия объекта долевого строительства, напротив, предпринимал все возможные действия для того чтобы принять объект. Участник самостоятельно являлся на объект, осматривал его, просил застройщика устранить существенные недостатки. Все это свидетельствует о заинтересованности истца в приемке квартиры и опровергает факт его уклонения от приемки квартиры. При этом недостатки объекта долевого строительства противоречили условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, при наличии всех недостатках, а также в связи с тем, что участник не уклонялся от принятия квартиры, а напротив принимал активное участие в приемке квартиры, очевидным становится тот факт, что застройщик незаконно вынес односторонний акт приема-передачи квартиры.

Также в п. 1 одностороннего передаточного акта застройщик указывает, что площадь квартиры увеличилась, в связи с чем истец должен доплатить за данное увеличение сумма Отдельного внимания заслуживает то обстоятельство, что в абз. 1 п. 1 одностороннего акта, застройщик в одностороннем порядке устанавливает обременение в отношении квартиры в форме залога. В своей претензии от 31.08.2020 года, истец просил произвести зачет части неустойки в счет доплаты за увеличение квадратных метров. Таким образом, обязательство по уплате разницы метража в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве в размере сумма прекращено полностью зачетом встречного требования истца к ответчику.

Основываясь на изложенном, истец просит признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 08.09.2020 года к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N ОЛ-КВ-19 от 14.11.2016 года - недействительным. Обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства и несогласованные с истцом изменения его планировки, привести планировку объекта долевого строительства в соответствии с Приложением N 1 к договору участия в долевом строительстве, исключить требования о доплате в связи с увеличением площади объекта долевого строительства. Обязать ответчика передать объект долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения суда. Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 24.08.2019 года по 02.04.2020 года в размере сумма Произвести зачет встречных однородных требований истца к ответчику и зачесть часть взысканной суммы неустойки за нарушение сроков завершения строительства в размере сумма в счет задолженности истца по оплате за увеличение фактической площади квартиры. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере сумма и штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей", расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Истец Рыжков С.А. в заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности фио в заседание суда первой инстанции явился, полагал, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец Рыжков С.А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствии ответчика ООО "Мичуринский 10", третьего лица ООО "УК Инсайт", извещенных о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, выслушав представителя истца по ордеру адвоката фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При разрешении спора, суд первой инстанции руководствовался ст. 309, 310, 401 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14.11.2016 года между ООО "Мичуринский 10" (застройщик) и Рыжковым С.А. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19, согласно условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом с подземной автостоянкой и встроенными помещениями, расположенный на земельном участке по адресу: адрес, адрес, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства квартиру с условным номером 19, этаж 5, общей площадью с учетом площади лоджий, террас, веранды, балкона 76,15 кв.м, без учета площади лоджий, террас, веранды, балкона 74,37 кв.м.

Цена договора определена сторонами в размере сумма (п. 3.1 договора).

Обязательства участника по внесению денежных средств в вышеуказанном размере исполнены, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п. 2.3 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику определен сторонами договора как адрес 2018 года. Какое-либо дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объектов долевого строительства, сторонами не заключалось.

Жилой дом, в котором расположен спорный объект долевого строительства, введен в эксплуатацию 30.05.2019 года.

08.09.2020 года застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи вышеуказанного объекта долевого строительства.

Из акта усматривается, что общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий, террас, веранды, балкона составляет 77,7 кв.м, без учета площади лоджий, террас, веранды, балкона 75,9 кв.м.

Согласно п. 1 акта, на дату подписания настоящего акта обязательство участника долевого строительства по оплате стоимости передаваемого жилого помещения не исполнено в полном объеме, сумма задолженности участника долевого строительства по договору составляет сумма, в связи с увеличением площади объекта долевого строительства на 1,55 кв.адрес сумма должна быть внесена участником на расчетный счет застройщика в течение 10 рабочих дней с момента получения участником настоящего акта. В случае регистрации права собственности участника на жилое помещение до момента полной оплаты стоимости передаваемого жилого помещения. Жилое помещение будет находиться в залоге в силу закона у застройщика до полной оплаты участником стоимости переданного жилого помещения. С учетом увеличения площади стоимость жилого помещения составила сумма

При таком положении, суд не согласился с доводами истца об одностороннем изменении условий договора участия в долевом строительстве, поскольку согласно условиям, заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, площадь объекта долевого строительства является проектной, а окончательная фактическая площадь объекта долевого строительства будет определена органами технической инвентаризации или иным уполномоченным органом (кадастровым инженером) путем фактического обмера объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.2 договора цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет сумма

Согласно п. 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве, по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на один квадратный метр. В случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в результате обмера органами БТИ по завершении строительства, условия изменения цены и порядок расчетов между сторонам являются следующими. Если по результатам обмеров адрес объекта долевого строительства (включая балконы и лоджии), отличается от проектной площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, цена настоящего договора определяется путем умножения цены за один квадратный метр площади, равной сумма на фактическую площадь объекта долевого строительства (включая балконы и лоджии), выявленную в результате обмеров БТИ. В случае увеличения общей площади объекта долевого строительства более чем на один квадратный метр по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.2 настоящего договора.

Условия вышеуказанного договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

В соответствии с п. 2, 3 одностороннего акта, передаваемое жилое помещение полностью соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Застройщик надлежащим образом и заблаговременно уведомил участника долевого строительства сообщением (уведомлением) от 14.07.2019 года о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 77-207000-008951-2019 от 30.05.2019 года, а также о необходимости принятия жилого помещения по акту приема-передачи в порядке сроки, определенные договором и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанное сообщение (уведомление) получено участником долевого строительства 09.07.2019 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправки сообщения (уведомления), содержащимся на официальном сайте Почта России. На момент подписания настоящего акта, участник долевого строительства уклонился от приемки жилого помещения, об обстоятельствах, препятствующих приемке застройщика не уведомил.

Определением суда от 26.01.2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "КЭТРО".

Из выводов заключения эксперта следует, что квартира N 19 по адресу: адрес, адрес, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов - соответствует. Указанная квартира не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19 от 14.11.2016 года, так как в ходе осмотра квартиры, выявлены недостатки (дефекты), отраженные в исследовательской части настоящего заключения в Таблице N 3. В объекте долевого строительства, имеются недостатки проведенных застройщиком работ, не связанные с эксплуатацией квартиры. Выявленные недостатки в объекте долевого строительства и причины их возникновения, представлены и описаны в исследовательской части настоящего заключения в Таблице N 3. Выявленные недостатки в вышеуказанном объекте долевого строительства являются устранимыми, то есть не являются существенными. Выявленные недостатки в объекте долевого строительства не являются препятствием для использования квартиры по назначению. Фактическая планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в договоре участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19 от 14.11.2016 года. Эксперты отмечают, что в договоре участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19 от 14.11.2016 года, отражена проектная планировка, которая может быть изменена, следовательно, фактическая планировка квартиры соответствует условиям договора участия в долевом строительстве N ОЛ-КВ-19 от 14.11.2016 года.

Согласно таблице N 3, приведенной в заключении эксперта в объекте долевого строительства выявлены следующие недостатки: окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5, балконная дверь - механические повреждения оконного профиля, окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5 - регулировка оконного блока, окно N 1, окно N 2, окно N 3, окно N 4, окно N 5 - швы оконного блока не герметичны, балкон - механические повреждения оконного профиля, балкон - регулировка оконного блока, пол - превышение допустимого отклонения при устройстве промежуточных элементов пола, стены - отклонение в толщине шва кладки свыше допустимого значения.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд признал его допустимым доказательством, не усмотрев оснований не доверять выводам экспертов, поскольку заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Достоверных доказательств, опровергающих выводы вышеназванного экспертного заключения, сторонами представлено не было.

Таким образом, суд пришел к выводу, что вышеуказанный односторонний составлен в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ответчиком права истца как участника долевого строительства не нарушены.

При таких обстоятельствах суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований фио о признании одностороннего передаточного акта недействительным, и как следствие обязании ответчика передать истцу объект долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи.

Также суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика исключить требования о доплате в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, поскольку вышеуказанные требования не основаны на положениях законодательства и противоречат условиям договора участия в долевом строительстве, заключенному сторонами.

При этом, учитывая фактические обстоятельства дела, а также тот факт, что застройщиком были нарушены обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о наступлении ответственности застройщика в виде неустойки, которая составит за период с 24.08.2019 года по 02.04.2020 года сумму в размере сумма

Учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, период просрочки, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки, снизив на основании ст. 333 ГК РФ размер начисленной истцом неустойки за нарушение сроков передачи квартиры до сумма

Суд первой инстанции в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, руководствуясь п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, снизив на основании ст. 333 ГК РФ его размер до сумма

При этом суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истца о зачете встречных однородных требований, т.е. о необходимости зачесть часть взысканной суммы неустойки за нарушение сроков завершения строительства в размере сумма в счет задолженности истца по оплате за увеличение фактической площади квартиры, исходя из того, что в рамках настоящего дела застройщиком встречные требования к истцу не заявлялись, с учетом положений ст. 410 ГК РФ, вопрос о размере денежных средств, подлежащих доплате по договору участия в долевом строительстве в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, судом не исследовался, при этом истец согласно исковому заявлению не согласен с необходимостью доплаты.

В соответствии со ст. 98, 100, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Судебная коллегия находит, что состоявшееся по делу судебное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным и размера взысканного штрафа, принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.