Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-4208/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Братчиковой М.П. при секретаре Борисовой С.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда города Перми от 26 ноября 2020 года, которым постановлено:

Изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенный по адресу: ****.

Прекратить право собственности Носовой Натальи Андреевны на земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенный по адресу: ****.

Признать право собственности за Муниципальным образованием город Пермь на земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенный по адресу: ****.

Установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 2 165 000 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 341 000 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка, - 1 824 000 руб.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Носовой Натальи Андреевны и государственной регистрации права собственности Муниципального образования город Пермь на земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенный по адресу: ****, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истца Калининой О.Н., представителя ответчика Бондаренко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Носовой Н.А. об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером ** площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****, прекращении права собственности Носовой Н.А.; признании права собственности Муниципального образования город Пермь на указанный земельный участок; установлении выкупной цены земельного участка в размере 401000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка - 199000 рублей, убытки, причиненные изъятием земельного участка - 202000 рублей.

В обосновании заявленных требований указано, что в соответствии с п. 3.1.8 Положения о департаменте земельных отношений администрации г. Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 24.02.2015г. N 39, в области осуществления полномочий собственника земельных участков, находящихся в собственности города Перми, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, департамент осуществляет изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, а также проводит мероприятия по государственной регистрации решения об изъятии земельных участков. Постановлением администрации г. Перми от 03.10.2019г. N 632 утверждены проекты планировки и межевания территории в Дзержинском, Ленинском, Свердловском районах г. Перми. Распоряжением главы администрации г. Перми - начальника департамента земельных отношений от 09.10.2019г. N 1380 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в центральном планировочном районе г. Перми и объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участков, подлежащих изъятию. В соответствии с распоряжением изъятию подлежит, в том числе земельный участок с кадастровым номером ** по ул. ****. Проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением отчетов об оценке направлено ответчику письмом от 29.11.2019г. N 21-01-07-И-8491. Отправление получено адресатом 06.12.2019г. Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" на основании Муниципального контракта на проведение оценки N ** от 30.10.2019г. осуществлена оценка изымаемого объекта недвижимого имущества. Согласно отчета об оценке N 814-11/19 от 20.11.2019г. размер возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка и объекта недвижимого имущества составляет за земельный участок с кадастровым номером ** 199 000 рублей, убытки, причиненные изъятием земельного участка, - 202 000 рублей. Соглашение об изъятии недвижимости Носовой Н.А. не подписано.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец Департамент земельных отношений администрации г. Перми просит решение отменить в части определения размера возмещения, подлежащего выплате ответчику, за изымаемый земельный участок. Указывает, что договор между Носовой Н.А. и ООО "***" от 15.04.2019г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным в части арендных обязательств, в том числе размера платы, предусмотренной за пользование земельным участком. Комплекс фактических и юридических действий, направленных на заключение, изменение и расторжение договоров аренды и иных сделок в отношении земельного участка не может обеспечить гарантированную доходность его собственнику. Однократное внесение денежных средств со стороны ООО "***" в пользу собственника земельного участка не свидетельствует о наличии постоянного дохода, что исключает расчет убытков посредством доходного метода. При расчете убытков следует учитывать непредвиденные обстоятельства. Апеллянт считает, что при подготовке экспертного заключения ООО "Бизнес эксперт" допущены нарушения требований законодательства, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд. Оценщиком при определении стоимости квадратного метра была выбрана максимальная цена, приближенная к верхней границе интервала. Зона престижности - 1 категория указан только Ленинский район, а по делу земельный участок находится в Дзержинском районе. Некорректно определен подсегмент аналогов. Неверно установлено местоположение объекта исследования на карте. Оценщиком ошибочно определяется продолжительность периода для формирования требований кредитора, прогнозируемый период, по мнению оценщика, до 2025 года, однако обоснование данного времени в заключении отсутствует. На данном земельном участке расположен движимый объект, третьи лица в свободном доступе используют данный объект и получают выгоду. Согласно обзору рынка сроки для торговых помещений находятся в диапазоне от 2 до 6 месяцев. Согласно Проекту Методических рекомендаций для расчета убытков рекомендуется использовать срок 1 год. В течение 5 лет обстоятельства могут измениться, в том числе Носова Н.А. может продать данный земельный участок. Изъятие земельного участка не предполагает, что после совершения фактического перехода права собственности на земельный участок от Носовой Н.А. к муниципальному образованию г. Пермь, Носова Н.А. вплоть до 2025 года не сможет восстановить нарушенного права в части получения прибыли от сдачи в аренду объекта в аренду. Оценщиком применена дисконтная ставка 15,10%, обоснование которой отсутствует. Апеллянт считает, что оценка изымаемого недвижимого имущества, определенная союзом "Пермская торгово-промышленная плата" соответствует всем требованиям законодательства.

В суде апелляционной инстанции представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Представитель ответчика полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Носова Н.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под киосками, площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****.

Распоряжением заместителя главы администрации г. Перми - начальника Департамента земельных отношений N 1380 от 09.10.2019г. принято решение об изъятии для муниципальных нужд г. Перми в целях реконструкции улично-дорожной сети земельные участка и объекты недвижимости, расположенные в соответствии с проектами планировки и межевания территории, утвержденными постановлением администрации г. Перми от 03.10.2019г. N 632 "Об утверждении проектов планировки и межевания территории в Дзержинском, Ленинском и Свердловском районах г. Перми в границах зоны планируемого размещения линейных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, в том числе земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м, расположенный по адресу: ****.

29.11.2019г. Департаментом земельных отношений администрации г. Перми в адрес Носовой Н.А. направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, акт приема-передачи имущества, отчет об оценке N 814-11/19. Письмо получено Носовой Н.А. 06.12.2019г.

03.03.2020г. Носовой Н.А. в адрес Департамента земельных отношений администрации г. Перми направлено предложение об изменении условий соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в части установления размера возмещения за земельный участок в размере 2 475 000 рублей.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В соответствии с пунктами 1, 3, 5, 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1); решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3); правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5); сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В силу пункта 2 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении истцом необходимой процедуры изъятия земельного участка, изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, использование земельного участка в целях, для которых он изымаются, невозможно без прекращения права собственности на него ответчика.

В данной части решение суда не обжалуется, а потому в силу принципа диспозитивности не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Положениями пункта 1 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Определяя размер подлежащего взысканию возмещения за изымаемое имущество - земельный участок с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****, равным 2 165 000 рублей, в который вошли рыночная стоимость земельного участка - 341 000 рублей и убытки, причиненные изъятием земельного участка, - 1 824 000 рублей, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО "Бизнес Эксперт" Л. N 465 от 28.07.2020г., указав, что заключение эксперта в полной мере соответствует требованиям законодательства, регулирующим составление данного вида документов, содержит результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, выводы мотивированные,

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может. Доводы апелляционной жалобы о том, что размер компенсации за изымаемое имущество и неполученного доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, не соответствует действительной рыночной стоимости, оценщиком нарушены положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", федеральные стандарты оценки, заслуживают внимание судебной коллегии.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на то, что право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (статья 17, часть 1; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям равенства и справедливости. Суды при рассмотрении конкретных дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а отсутствие необходимого правового механизма не может приостанавливать реализацию вытекающих из Конституции Российской Федерации прав и законных интересов граждан (Постановления от дата N 7-П, от дата N 14-П, от дата N 14-П, от дата N 14-П, от дата N 12-П, от дата N 10-П, от дата N 6-П, от дата N 15-П и др.).

В силу положений ст. 281 Гражданского кодекса РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, в случаях изъятия недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества вправе рассчитывать на справедливое причитающееся им возмещение. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения. Поскольку на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке, постольку факт актуальной рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение подлежит доказыванию сторонами в суде.

В силу пункта 1 статьи 56.8 Земельного кодекса размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 3 указанного Федерального закона для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было.

При установлении размера упущенной выгоды следует принимать во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе, подлежит учету, деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления (п.6. "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Судом первой инстанции обоснованно не приняты в качестве относимых и допустимых доказательств отчет об оценке N 814-11/19 от 18.11.2019г., выполненный Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" ( представлен истцом) и отчет оценке N 030/2/2020 от 28.02.2020г., выполненный ООО "Пермский центр оценки" (представлен ответчиком), поскольку с даты их составления прошло более шести месяцев, в распоряжении специалистов, составляющих отчеты об оценке отсутствовали все добытые по настоящему гражданскому делу доказательства.

Определением суда от 28.07.2020 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Л. В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, с поручением ее проведения Б. (ООО "Региональный центр независимой оценки"), мотивированное тем, что примененный судебным экспертом прогнозный период противоречит ФСО N 8, при определении упущенной выгоды экспертом необоснованно применен подход, основанный на типичном сроке прогнозирования функционирующего бизнеса, в то время как в данном случае следует под убытками следует понимать неполучение правообладателем земельного участка доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на срок, необходимый для восстановления его нарушенного правого положения.

На необходимость суда апелляционной инстанции оказывать содействие в собирании и истребовании доказательств указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", согласно абзацу второму которого, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Оценивая доводы апеллянта, судебная коллегия согласилась с тем, что имеются основания для проведения по делу повторной оценочной экспертизы, поскольку имелись сомнения в достоверности, правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Л., а именно, эксперт Л. при проведении экспертизы не мотивировал выводы о необходимости при определении упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка оценки земельного участка в качестве бизнеса, а соответственно, применения в расчете прогнозного периода определенной экспертом продолжительности, значение и содержание которых применительно к обстоятельствам настоящего спора, обоснование невозможности восстановления нарушенных прав Носовой Н.А. до истечения 2025 года, а затем и постпрогнозного периода, продолжительность которого в заключении не указана.

Учитывая указанные положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание необходимость проверки доводов сторон, недостаточность представленных в материалы дела доказательств для разрешения спора, определением судебной коллегии от 24.05.2021 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Б. (ООО "Региональный центр независимой оценки").

Согласно экспертному заключению Б. от 29.06.2021года рыночная (выкупная) стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****, составляет 215000 рублей, размер убытков, причиняемых собственнику земельного участка с кадастровым номером **, площадью 9 кв.м., расположенного по адресу: ****, при изъятии указанного имущества составляет 219000 рублей.

Судебная коллегия считает, что заключение эксперта Б. подлежит учету в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчет оценщика содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, применяемые стандарты оценочной деятельности. Отчет выполнен компетентным оценщиком, имеющим требуемую квалификацию и стаж работы в соответствующей области. Оценщиком сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов, полученные в рамках каждого из подходов результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма компенсации за изымаемый у Носовой Н.А. объект недвижимости. В отчете приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов (земельных участков) с учетом местоположения, физических характеристик объектов недвижимости. Также при выборе аналогов оценщик принимал во внимание объекты, сходные по основным экономическим, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При отборе объектов-аналогов эксперт руководствовался, в том числе Федеральными стандартами оценки, привел описание произведенных корректировок с указанием формул, расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, ход исследования подробно изложен в отчете, сделанные оценщиком выводы обоснованы и являются логическим следствием проведенного исследования, подтверждены фактическими данными. Выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.