Дата принятия: 14 ноября 2019г.
Номер документа: 33-4207/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2019 года Дело N 33-4207/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Процкой Т.В.
судей Бирюковой Е.А., Волошиной С.Э.
при ведении протокола помощником судьи Кореневой В.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 14 ноября 2019 года гражданское дело по иску ООО УК "Пятая" к Павлюку В. Н. о взыскании задолженности по оплате за текущее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги
по апелляционной жалобе ответчика Павлюка В.Н.
на решение Центрального районного суда г. Читы от 4 июля 2019 года, которым постановлено:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Павлюка В. Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Пятая" сумму долга по оплате за текущее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги за период с 1 февраля 2015 г. по 8 июня 2018 в сумме 588826,47 руб., пени 169457,30 руб., расходы на оплату государственной пошлины 13193,77 руб., расходы на представителя 15000 руб.
Заслушав доклад судьи Процкой Т.В., судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, ООО УК "РЕГИОН N5" ссылалось на то, что на его обслуживании находится многоквартирный жилой дом N по <адрес>. Собственником нежилого помещения N является Павлюк В.Н. Ответчиком не исполнена обязанность по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги за период с 1 февраля 2015 года по 30 июня 2017 года, в связи с чем по состоянию на 1 июля 2017 года имеется задолженность в размере 414321,96 рублей. На сумму задолженности начислены пени в размере 102868,90 рублей. Дополнительно истец указал, что принадлежащее ответчику помещение является частью многоквартирного жилого дома. С учетом уточнения истец просил взыскать с Павлюка В.Н. задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги за период с 1 февраля 2015 года по 8 июня 2018 года в сумме 588826,47 рублей, пени за период с 11 марта 2015 года по 8 июня 2018 года - 169457,30 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 10782,84 рубля, расходы на оплату услуг представителя - 15000 рублей, расходы на уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование с выплат представителю - 3000 рублей, всего - 787066,61 рублей (т. 1, л.д. 4-6, т. 3, л.д. 138, 186-189).
11 сентября 2017 года судом принято заочное решение, которое определением суда от 24 января 2018 года отменено по заявлению ответчика (т. 2, л.д. 113-114, 119, 178-180).
Судом постановлено приведенное выше решение (т. 4, л.д. 171-172).
В апелляционной жалобе, дополнениях к апелляционной жалобе ответчик Павлюк В.Н. выражает несогласие с решение суда, считает его незаконным и необоснованным Указывает на то, что юридически значимым обстоятельством является установление факта того, является ли часть помещения N, пристроенная к многоквартирному дому, площадью 709,6 кв.м (магазин), самостоятельным объектом, или является частью многоквартирного дома. Помещение N имеет встроенную часть и пристроенную часть. Встроенная часть (аптека) площадью 67,7 кв.м имеет общие конструктивные элементы с многоквартирным домом, а пристроенная часть является автономной. В рамках экспертизы установлено, что пристроенная часть помещения N (магазин) имеет отдельные фундамент, стены, каркас и кровлю, может существовать автономно от многоквартирного дома. Даже если согласиться с тем, что пристроенная часть неотделима от встроенной, необходимо учитывать, что не все услуги, составляющие тариф, предоставляются истцом для пристроенной части помещения, которая имеет значительную площадь - 709,6 кв.м., а именно не обслуживается тепловой узел и оборудование, обеспечивающие поставку тепловой энергии в пристроенную часть, так как при подключении к сетям многоквартирный дом имеет свой тепловой узел; не обслуживается инженерное оборудование, обеспечивающее водоотведение, так как пристроенная часть имеет автономную систему водоотведения; не обслуживается оборудование, обеспечивающее поставку электроэнергии, так как пристроенная часть имеет автономную систему энергоснабжения; не обслуживается земельный участок, так как для использования и обслуживания магазина предоставлен земельный участок в аренду; не обслуживается кровля, иные конструктивные элементы, так как данные расходы несет ответчик. Взимание полного тарифа на площадь 709,6 кв.м создает неосновательное обогащение на стороне истца. В мае-сентябре 2018 года ответчик разделил помещения на встроенное площадью 71,7 кв.м, пристроенное - площадью 709 кв.м. Разделение стало возможно при закладке дверного проема, соединяющего встроенную и пристроенную части. Закладка проема создала полную изолированность встроенного помещения от пристроенного. Полная автономность магазина обеспечена. Истец согласовал границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности таким образом, что часть магистральных сетей, заведенных в многоквартирный дом застройщиком и к которой отдельно присоединен дом, отдельно - магазин, вошла в границы ответственности и принадлежности истца. Данное согласование произведено без учета мнения ответчика, без учета требований пунктов 7, 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N491. Ранее от входящей магистральной сети была сделана врезка для подачи холодной воды в магазин, отдельно шла врезка для подачи холодной воды в жилую часть дома, включая аптеку. Горячее водоснабжение обеспечивалось также отдельно от жилого фонда и встроенного помещения. В тарифе согласно калькуляции отражены тариф на обслуживание на подачу холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, что позволило ответчику сделать контррасчет, согласиться со взысканием неполного тарифа. В основном общедомовое имущество не участвует в управлении, содержании и текущем ремонте пристроенной части, пристроенное помещение не имеет общего имущества с жилым домом. С момента ввода дома в 1982 году в эксплуатацию помещение 1 имеет самостоятельные коммуникации, собственник заключил самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, подтверждающими автономное подключение либо подключение к транзитным трубам, но не подключение к коммунальным системам дома, врезки производились до учета дома. Собственник самостоятельно решает вопросы по вывозу и утилизации ТБО, дератизации и дезинсекции помещений, техническому обслуживанию установок автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре. Признаки единства объектов, определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года N37, отсутствуют. Согласно выписок ЕГРН после разделения нежилого помещения на пристрой магазин и встроенную часть право собственности на нежилое помещение магазин было прекращено, на учет был поставлен новый объект недвижимости здание, площадью 709 кв.м., изменился кадастровый номер на N1, зарегистрировано право на здание 16 ноября 2018 года. Только на основании решения собственника о разделении помещения без изменений в конструктивной части (кроме закладывания связующего дверного проема) произведено разделение помещения на встроенную часть и пристроенную часть. Экспертом установлено автономное энергоснабжение, водоотведение, самостоятельность конструктивных элементов, следовательно, в этой части у пристроенного помещения отсутствует общее с МКД имущество, обслуживание которого и составляет тариф. Системы отопления МКД и пристроенной части помещения имеют последовательное подключение к трубопроводу ТГК-14, входящему в дом, с автономными тепловыми узлами отдельно от МКД и отдельно для пристроенного помещения. Тариф включает обслуживание не только трубопровода, но и основные затраты-содержание и обслуживание теплового узла, который у каждого самостоятельный. Взимание тарифа на обслуживание системы отопления дома только из-за необходимости обслуживания трубопровода от места присоединения к внешней стене дома, создаст неосновательное обогащение на стороне истца. Ответчик признал подлежащими оплате начисления в сумме 48643,77 рублей за услуги в отношении встроенного помещения. Ответчик не согласен с оплатой услуг по полному тарифу на пристроенную часть, подготовил контррасчет на сумму 51814,99 рублей, не согласен с пенями, так как факт наличия общих инженерных сетей горячего и холодного водоснабжения стал известен ему в мае 2018 года. Поэтому ответчик не согласен с суммой в размере 488367,71 рубля - основной долг, 154688,44 рубля - пени. Просит решение районного суда отменить в части (т. 4, л.д. 174-177, 233-234).
Проверив материалы дела, заслушав ответчика Павлюка В.Н., его представителя Гайдукову Н.В., представителя истца ООО УК "Пятая" Мариняк И.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате за текущее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, суд исходил из обоснованности требований, поскольку ответчиком не доказана полная изолированность помещения, встроено-пристроенное помещение означает единую систему инженерных коммуникаций с многоквартирным домом. Несение ответчиком расходов по содержанию своего имущества не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней подлежат отклонению.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 29 января 2006 года на жилой дом (здание с пристройкой) по адресу: <адрес> (литера <данные изъяты>) описание объекта - многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенным магазином, год ввода в эксплуатацию 1981, общая площадь здания 4208,9 кв.м., из нее жилые помещения: общая площадь квартир 2867,2 кв.м., жилая 1618,5 кв.м., общая площадь нежилых помещений 777,3 кв.м., площадь подвала 564,4 кв.м. Указано благоустройство здания, назначение части жилая площадью 2817 кв.м., нежилая площадью 777,3 кв.м., водопровод, канализация, центральное отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение (т.3, л.д.60-66).
Из ответа КГБУ "ЗабГеоИнформЦентр" от 14 ноября 2019 года N на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в материалах учетно-технической документации, хранящейся в архивном фонде учреждения на объекты недвижимости, по адресу: <адрес> документы об отводе земельного участка, правоустанавливающие. правоудостоверяющие документы не содержатся (т.5, л.д. 16).
Как следует из выписки ЕГРН от 31 октября 2019 года N сведения о многоквартирном жилом доме площадью 2867,2 кв.м., назначение многоквартирный дом, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных 1, по адресу: <адрес> внесены в государственный кадастр недвижимости 28 ноября 2011 года, дому присвоен кадастровый номер N2. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении указаны, в том числе N5, N6 (т.4, л.д. 227).
Из публичной кадастровой карты, ответа комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" от 13 ноября 2019 года N, документов реестрового дела, в том числе межевого плана на земельный участок по адресу: <адрес>, распоряжения заместителя Мэра г.Читы от 22 марта 2012 года N об утверждении схемы расположения участка, выписок из ЕГРН от 31 октября 2019 года N, 13 ноября 2019 года N следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером N площадью 2212 кв.м., из земель населенных пунктов, для размещения многоквартирного, многоэтажного жилого дома с элементами озеленения и благоустройства, по адресу: <адрес>, внесены в государственный кадастр недвижимости 26 сентября 2012 года. С данной даты земельный участок находится в собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома (т.4, л.д.202-208, 213-220, 232, т. 5, л.д. 1-2, 5-6, 13-15).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО УК "Пятая", ранее ООО УК "Регион N5", осуществляет управление многоквартирным домом N по <адрес> на основании договора управления, заключенного во исполнение решения собственников помещений многоквартирного дома от 01 декабря 2014 года. Наименование общества с ограниченной ответственностью ООО "Управляющая компания РЕГИОН N5" изменено на ООО Управляющая компания "Пятая" (т. 1, л.д. 18-24, т.3, л.д. 91-93).
19 марта 2015 года ОАО "Производственное управление водоснабжения и водоотведения города Читы" и ООО УК "Регион N5" заключили договор N холодного водоснабжения и водоотведения, предметом которого является поставка питьевой воды до границы эксплуатационной ответственности сторон через присоединенную водопроводную сеть и прием сточных вод от границы эксплуатационной ответственности сторон через присоединенную канализационную сеть. В приложении N1 к договору N в перечне объектов, куда поставляется вода и прием сточных вод, указан многоквартирный дом по адресу: <адрес> (т.1, л.д.34-48).
Счетами фактурами ОАО "Производственное управление водоснабжения и водоотведения города Читы" за 2015 год, 2016 год, подписанных представителями ОАО "Производственное управление водоснабжения и водоотведения города Читы" и ООО УК "Регион N5" подтверждается исполнение договора холодного водоснабжения и водоотведения по адресу: <адрес> (т.1, л.д.90-135).
01 февраля 2014 года между ОАО "Читаэнергосбыт" (поставщик) и ООО "УК "Регион N5" (покупатель) заключен договор энергоснабжения N, по которому поставщик обязуется осуществлять продажу электрической энергии (мощности), а также через привлеченных третьих лиц оказывать услуги по передаче электрической энергии и услуги, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии покупателям, а покупатель обязуется оплачивать приобретенную электрическую энергию (мощность) за оказанные услуги. В приложении N2 к договору энергоснабжения в перечне точек поставки электрической энергии на объекты потребителя указан многоквартирный жилой дом по <адрес>, в том числе за потребление ОДН (т.1, л.д.49-86).
Ведомостями электропотребления за период с февраля 2015 года по декабрь 2016 года, подписанных представителями ОАО "Читаэнергосбыт" (поставщик) и ООО "УК "Регион N5" (покупатель) подтверждено исполнение договора энергоснабжения по адресу: <адрес> (т.1, л.д.138-250, т.2, л.д. 1-99).
11 мая 2017 года между ПАО "Территориальная генерирующая компания N14" (ресурсоснабжающая организация) и ООО "УК РегионN5" (исполнитель) заключили договор N на отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде (ресурсоснабжения) для обеспечения горячего водоснабжения на содержание общедомового имущества по адресу: <адрес> (т.3, л.д.67-77).
Из отчетов об исполнении ООО "УК РЕГИОН-5" договора управления МКД по адресу: <адрес> за 2015, 2016, 2017 годы, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме от 31 декабря 2015 года, 31 декабря 2016 года, 31декабря 2017 года, 31 декабря 2018 года, подписанных генеральным директором ООО "УК Регион-5" (ФИО 1), председателем Совета дома (ФИО 2), усматривается, что работы по обслуживанию, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома по адресу: <адрес>, выполнялись ООО "УК РЕГИОН-5" (т.3, л.д.2-59, т.4, л.д.145-160).
Актом от 12 марта 2019 года, составленным представителем ПАО "ТГК N14" "Читинский энергетический комплекс" техническим инспектором СНиР (ФИО 3) в присутствии инженера (ФИО 4), подтверждается, что по адресу обследуемого объекта: ООО УК "Пятая", <адрес>, произведен осмотр тепловых сетей, выполнена химическая промывка ступеней ВВП, ввод в эксплуатацию разрешен (т.4, л.д.81).
Из акта от 12 марта 2019 года, акта N от 18 марта 2019 года, договора N возмездного оказания услуг от 18 марта 2019 года усматривается, что на основании договора между ООО УК "Пятая" и ИП (ФИО 5), последней проведены за плату работы по химической промывке кожухотрубного водоподогревателя, установленного в здании по адресу: <адрес> (т.4, л.д.81-84).
Согласно выписке из ЕГРН от 27 июля 2017 года N ответчик Павлюк В.Н. являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером N3, площадью 777,3 кв.м., этаж N1, подвал N подвал, по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 17 июля 2002 года запись регистрации N (т. 1, л.д. 25-26).
Обращаясь в суд с настоящим иском со ссылкой на указанные обстоятельства, ООО "УК "Пятая" полагало, что Павлюк В.Н. как собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном дома, коммунальные услуги на ОДН, так как указанное нежилое помещение является частью многоквартирного дома, такие обязательства ответчик не исполнял.
Возражая против заявленных требований, сторона ответчика полагала, что обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, услуг ОДН у Павлюка В.Н. отсутствует на площадь 709,6 кв.м., так как это нежилое помещение не является частью многоквартирного дома, это пристроенное помещение, ответчик содержал указанное помещение самостоятельно, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены отдельно, полагает подлежащими оплате начисления за услуги в отношении только встроенного помещения.
Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из технического паспорта по состоянию на 23 ноября 2009 года, выписки из технического паспорта по состоянию на 20 октября 2009 года, ситуационной схемы расположения нежилого помещения в подвале, на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, вид объекта - нежилое помещение, назначение торговое, наименование магазин, литера <данные изъяты>, адрес: <адрес> указано, что год ввода в эксплуатацию 1981; переоборудовано 2009 год; имеется подвал; этажность 1; в одноэтажной пристройке с подвалом; на 1 этаже 5 этажного жилого дома; общая площадь помещения 777,3 кв.м.; благоустройство здания: назначение части здания - нежилая площадью 777,3 кв.м., имеется водопровод, канализация, центральное отопление, центральное горячее водоснабжение, электроснабжение (т.2, л.д.136-146).
Согласно ответу комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" от 13 ноября 2019 года N, кадастровому паспорту от 10 апреля 2015 года N, выпискам из ЕГРН от 12 ноября 2019 года N, от 31 октября 2019 года N, распоряжению администрации городского округа N от 27 февраля 2015 года для использования и обслуживания магазина сформирован земельный участок, сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 03 апреля 2015 года, участку присвоен кадастровый номер N4, площадь участка 1904 кв.м., указан адрес: <адрес>, впоследствии адрес: <адрес>. Из выписок от 31 октября 2019 года, 12 ноября 2019 года следует, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером N1 (т.2, л.д.147-149, т.4, л.д. 231, т.5, л.д. 1-2, 8-9).
Распоряжением заместителя руководителя администрации городского округа N от 17 сентября 2018 года упразднен адрес: <адрес> или <адрес>, или <адрес>, или <адрес>, или <адрес> или <адрес> или <адрес>, утвержден новый адрес земельного участка: <адрес>, новый адрес здания: <адрес> (т.3, л.д.173).
Из дела усматривается, что произведен раздел нежилого помещения площадью 777,3 кв.м. на нежилое помещение площадью 709 кв.м. и 71,7 кв.м., о чем в ЕГРН внесены изменения 09 июня 2018 года.
Так, согласно выпискам из ЕГРН от 15 июня 2018 года, от 31 октября 2019 года N нежилому помещению площадью 709 кв.м., этаж N1, подвал N подвал, по адресу: <адрес> присвоен кадастровый номер N6. Указано, что объект недвижимости расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N2 (т.3, л.д.161-168, т.4, л.д. 223-226).
Согласно выпискам из ЕГРН от 15 июня 2018 года, 31 октября 2019 года N нежилому помещению площадью 71,7 кв.м., этаж N1, по адресу: <адрес> присвоен кадастровый номер N5. Указано, что объект недвижимости расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N2 (т.3, л.д.169-172, т.4, л.д. 228-230).
Как следует из ответа комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" от 13 ноября 2019 года N, выписок ЕГРН от 05 марта 2019 года N, 31 октября 2019 года N, от 12 ноября 2019 года N за Павлюком В.Н. 16 ноября 2018 года зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером N1 площадью 709 кв.м., назначение нежилое, наименование магазин, этажей 2, в том числе подземных 1 по адресу: <адрес>, запись регистрации N. Указано, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости:N4, кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении:N6 (т.4, л.д.128-130, 221-222, 227, т.5, л.д. 1-2).
25 ноября 2004 года между МУП г.Читы "Производственное управление водоснабжения и водоотведения" (ПУВВ) и Павлюком В.Н. заключен договор N на отпуск питьевой воды и прием сточных вод по адресу: <адрес> (аптечный пункт, торгово-выставочный зал) (т. 2, л.д.157-161).
01 января 2007 года между ОАО "Читинская энергосбытовая компания" (поставщик) и Павлюком В.Н. (потребитель) заключен договор энергоснабжения N, по которому поставщик обязуется осуществлять продажу электрической энергии в объемах согласованных сторонами в том числе по адресу: <адрес> (пристройка) (т.2, л.д.168-172).
09 марта 2010 года ОАО "Территориальная генерирующая компания N14" (энергоснабжающая организация) и ИП Павлюк В.Н. (абонент) заключили договор на отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде, предметом которого является поставка и потребление тепловой энергии в горячей воде по адресу: <адрес> (магазин) (приложение N). Из акта о разграничении балансовой принадлежности т/сетей и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и абонентом тепловой энергии, присоединенным к тепловым сетям ИП Павлюк В.Н., магазин <адрес>, следует, граница ответственности - точка врезки задвижек в транзитные трубопроводы жилого дома по <адрес> (т.2, л.д.150-156).
12 августа 2011 года ООО "УК Регион N2" и ИП Павлюк В.Н. заключили договор N о долевом участии владельца нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, помещение общей площадью 67,7 кв.м., с отдельным входом, по адресу: <адрес> (т.3, л.д.174-181).
Согласно счету от 30 июня 2015 года ООО "УК Регион N5" ИП Павлюк В.Н. должен был оплатить за июнь 2015 года за содержание ж/зданий площадь 67,7 кв.м., холодную воду ОДН по адресу: <адрес> (т.2, л.д.173).
Также в адрес ответчика направлялся счет на оплату за январь 2016 года за содержание зданий, холодная вода, ОДН, электроэнергия за помещение площадью 777,3 кв.м. по адресу: <адрес>, с чем не согласился ответчик и направил в управляющую компанию свои возражения (т.3, л.д.182-184).
Кроме того,16 июня 2017 года ООО "УК "Регион N5" направило в адрес Павлюка В.Н. претензию N о том, что за Павлюком В.Н. как за собственником нежилого помещения N площадью 777,3 кв.м., находящегося в доме N по <адрес>, числится задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества и за коммунальные услуги за период с 01 февраля 2015 года по 30 июня 2017 года в сумме 414321,96 рублей. Кроме того, начислены пени в сумме 93974,58 рублей. Предложено оплатить задолженность в срок до 15 июля 2017 года (т.4, л.д.163-165).
Согласно ответу комитета градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" от 07 августа 2018 года N на обращение Павлюка В.Н. с приложением заключения ООО "Проектстрой" о признании объекта капитального строительства (магазина) по адресу: <адрес>, как отдельно стоящее здание следует, объемно-планировочное решение здания для целей осуществления торговой деятельности удовлетворяет требованиям СП118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения" и СП117.13330.2011 "Общественные здания административного назначения" и предусматривают выполнение основных технологических требований. Размещение здания на площадке удовлетворяет требованиям СП 42.133302011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Стены зданий примыкают друг к другу, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое. Исходя из вышеизложенного комитет считает, что объект капитального строительства (магазин) по адресу: <адрес> является самостоятельным зданием (т.3, л.д.123).
Из заключения ООО "Проектрой" без даты специалистами общества проведено техническое обследование магазина по адресу: <адрес>. Указано, что отдельно стоящее здание - здание, которое не связано с другими зданиями общим фундаментом или сетью коммуникаций. То есть полностью автономное строение, не входящее в состав какого-то микрорайона или жилого квартала. Пристройка - часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую стену. Пристройки имеют внутреннее сообщение с основным зданием. Имеются ссылки на изучение проектной и технической документации, без конкретизации документов. Техническим обследованием объекта по адресу: <адрес> установлено: Объемно планировочное решение здания для целей осуществления торговой деятельности удовлетворяет требованиям СП118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения" и СП117.13330.2011 "Общественные здания административного назначения" и предусматривают выполнение основных технологических требований. Размещение здания на площадке удовлетворяет требованиям СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Объектом классификации данного подразделения является каждое отдельное стоящее здание. Стены здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое. Таким образом, примыкание зданий друг к другу и даже наличие у них общих стен не является основанием считать эти здания одним целым. Обследуемый объект является отдельно стоящим (самостоятельным) зданием. Технические решения и состояние конструкций здания на момент обследования соответствуют действующим на территории Российской Федерации нормам и правилам, "Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности" и обеспечивают условия, безопасные для жизни и здоровья людей при эксплуатации объектов. Степень эксплуатационной пригодности здания соответствует нормативному техническому уровню согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений, N384-ФЗ от 30 декабря 2009 года (т.3, л.д.131-137).
24 октября 2018 года Павлюком В.Н. и представителем ООО "Проектстрой" составлен акт обследования инженерных систем нежилого помещения - магазина по адресу: <адрес>, установлено: монтаж инженерных систем объекта проведен в период строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 1982 году. Подключение к сетям водоснабжения, отопления произведено от централизованных сетей, проходящих в подвале многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Пристроенное нежилое здание (магазин) имеет свой канализационный выпуск, согласно проекту с момента постройки. Подключение к сетям электроснабжения произведено от отдельно стоящей трансформаторной подстанции. Выводы: в заключении о признании объекта капитального строительства (магазина) отдельно стоящим зданием допущена техническая ошибка, в части описания подключения к инженерным сетям отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения. Подключение к сетям водоснабжения, отопления, произведено от централизованных сетей, проходящих в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>. Пристроенное нежилое здание (магазин) имеет свой канализационный выпуск согласно проекту с момента постройки. Подключение к сетям электроснабжения произведено от отдельно стоящей трансформаторной подстанции (т.3, л.д.193).
При этом из пояснений представителя ответчика (ФИО 6) в суде первой инстанции следует, что сети водопровода и тепла были подключены от дома, в дом подходит труба водоканала, была врезана труба в помещение ответчика, установлен счетчик, и труба одна, но есть граница ответственности. Участок трубы, который идет в подвале ответчика и в подвале дома ответчик обслуживает сам. Общих линий электроснабжения с домом нет, территорию ответчик убирает самостоятельно. Сети по воде идут по всему дому и попадают в помещение ответчика (т.2, л.д.216-218, т.3, л.д.128).
Согласно ответу АО "Водоканал-Чита" от 19 июля 2018 года N на запрос Павлюка В.Н. от 16 мая 2018 года о рассмотрении возможности изменения точки подключения к сетям водоснабжения объекта "Магазин" по адресу: <адрес>, без изменения объема потребления, сообщает: 1.Новая точка подключения водоснабжения объекта по адресу: <адрес>, к централизованной системе водоснабжения: наружный водопровод, снабжающий жилой дом по <адрес>, ВК с отм.N. 2. Точку подключения на сети водоснабжения (проект на прокладку водопровода) согласовать в АО "Водоканал-Чита", управлении архитектуры и градостроительства комитета градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита". 3. На вводе водопровода установить водомерный узел с грязевиком, согласно СП, с установкой запорной арматуры. Марку, место установки и диаметры приборов учета воды согласовать со службой реализации АО "Водоканал-Чита". 4. Трассу водопровода перед обратной засыпкой предъявить к осмотру полномочному представителю АО "Водоканал-Чита". 5. Требования к обеспечению соблюдения условий пожарной безопасности и подаче расчетных расходов холодной воды для пожаротушения: согласно СП 5.13130, СП 8.13130, СП 10.13130. 6. Для врезки нового водопровода после его прокладки направить в адрес АО "Водоканал-Чита" заявление с приложением документов: акта на скрытые работы по прокладке трубопровода; акта на испытание водопровода; исполнительной съемки в масштабе 1:500 (архитектурной); акта промывки и дезинфекции; протокола лабораторных испытаний воды после промывки и дезинфекции, результаты анализа которой отвечают санитарно-гигиеническим требованиям; акта осмотра водомерного узла; акта испытания задвижки; документа, подтверждающего оплату за врезку; акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (т.3, л.д.185).
29 августа 2017 года ООО "УК Регион N5" обратилось в АО "Водоканал-Чита" с целью проведения осмотра внутридомовых инженерных сетей водоснабжения и водоотведения многоквартирного жилого дома N по <адрес> для выяснения вопроса осуществления водоснабжения нежилого помещения N от внутридомовых сетей дома, составления акта (т.3, л.д.190).
Такой осмотр был произведен 06 сентября 2017 года, составлен акт осмотра водомерного узла, установлено: трубопроводы ХВС, ГВС проходят от жилого дома <адрес> (т.3, л.д.191-192).
14 ноября 2018 года по ходатайству ответчика определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет установления являются ли нежилые помещения магазина "<данные изъяты>" встроенными, пристроенными к многоквартирному дому N по <адрес>, какова площадь встроенных, пристроенных помещений, имеются ли между нежилыми помещениями магазина и жилыми помещениями дома ограждающие конструкции, включая фундамент, несущие стены, плиты перекрытий; используется ли в целях эксплуатации нежилых помещений магазина механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе сети, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома; обеспечиваются ли нежилые помещения магазина коммунальными ресурсами через инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Производство экспертизы поручено ЗАОр "НП Читагражданпроект" (т.3, л.д.200).
Согласно отчету ЗАОр "НП Читагражданпроект", выполненному по результатам обследования жилого дома по адресу: <адрес>, обследуемое здание многоквартирного дома - пятиэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы с самонесущими стенами, подвалом и чердачной кровлей. Каркас здания выполнен из сборных железобетонных колонн и ригелей. Размеры здания в чистоте - 62,2Х12,15Х14 (высота). Стены здания выполнены из керамзитобетонных панелей, толщиной 350 мм. Фундаменты здания ленточные, выполнены из сборных железобетонных панелей. Обследуемое здание магазина - одноэтажное каркасно-панельное здание прямоугольной формы с самонесущими стенами, подвалом и чердачной кровлей. Каркас здания выполнен из сборных железобетонных колонн и ригелей. Размеры здания чистоте - 28,2Х16,6Х4,4 (высота). Стены здания выполнены из керамзитобетонных панелей, толщиной 350 мм. Фундаменты здания ленточные, выполнены из сборных железобетонных панелей. Фундаменты под несущие стены ленточные бетонные. Ширина фундамента 350 мм. Фундаменты под стены многоквартирного дома и магазина выполнены в виде отдельных конструктивных элементов не связанных друг с другом. Каркас многоквартирного дома выполнен из железобетонных колонн, сечением 250Х250 мм и железобетонных ригелей. Сетка каркаса 3Х6 м. Каркас магазина выполнен из железобетонных колонн 300Х300 и железобетонных ригелей. Сетка каркаса 6Х6 и 3Х6 м. Каркасы зданий выполнены из разных конструктивных элементов и не связаны между собой. Наружные стены выполнены из керамзитобетонных панелей, толщиной 350 мм. Панели установлены на фундаменты и приварены к каркасу через накладные детали. Стены многоквартирного дома и магазина смонтированы независимо друг от друга и не связаны между собой. Перекрытие выполнено из сборных, железобетонных плит, диной 6 и 3 м, толщиной 160 мм. Плиты опираются на железобетонные ригеля. Перекрытия многоквартирного дома и магазина не связаны между собой. В многоквартирном доме перегородки выполнены из гипсобетонных панелей и деревянные со штукатуркой по дранке. В магазине перегородки выполнены из кирпича и листов ГВЛ по металлическому каркасу. Перегородки многоквартирного дома и магазина не имеют связи между собой. Крыша здания многоквартирного дома чердачная двускатная по наслонным стропилам с покрытием из волнистых асбестоцементных листов, уложенных по деревянной обрешетке. Крыша здания магазина чердачная двускатная по наслонным стропилам с покрытием из металлических профилированных листов, уложенных по деревянной обрешетке. Конструкция кровель многоквартирного дома и магазина выполнены из отдельных конструктивных элементов и не имеют связи между собой. В многоквартирном доме предусмотрена естественная вентиляция с санузлов и кухонь, через существующие каналы в стеновых панелях с выходом через кровлю. В магазине предусмотрена естественная вентиляция через короба с выходом наружу. В здании магазина расположено отдельное помещение электрощитовой, в которой смонтированы все необходимые вводнораспределительные устройства и заведен отдельный питающий кабель. Горячее и холодное водоснабжение выполнено из полипропиленовых труб, которые подключены к магистральным сетям многоквартирного дома, однако имеет независимые узлы учета. Теплоснабжение выполнено из стальных труб подключенных к магистрали многоквартирного дома, однако имеет независимый тепловой узел и приборы учета. Канализация выполнена из пластиковых труб и подключена к общегородской сети. Здание магазина "<данные изъяты>" является пристроенным сооружением и может существовать автономно от многоквартирного дома, поскольку имеет отдельные фундаменты, стены, каркас и кровлю. Общая площадь пристроенной части составляет 709 кв.м., из которых полезная площадь магазина 385,5 кв.м., площадь подвала 324 кв.м. В подвале располагаются: тепловой узел, электрощитовая и водомерный узел. Магазин и многоквартирный дом не имеют общих несущих и ограждающих конструкций. Многоквартирный дом и магазин могут классифицироваться как два отдельно стоящих здания. В целях эксплуатации нежилых помещений магазина механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе сети, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома используется частично, а именно: теплоснабжение подключено к магистрали многоквартирного дома, однако имеет независимый тепловой узел и приборы учета. При необходимости может быть переподключено к общегородским сетям. Горячее и холодное водоснабжение подключено к сетям многоквартирного дома, однако имеет независимые узлы учета. При необходимости может быть переподключено к общегородским сетям. Электроснабжение у магазина полностью автономное и не связано с многоквартирным домом. Канализация у магазина полностью автономная и не связана с многоквартирным домом. Иное оборудование (механическое, санитарно-техническое) входящее в состав многоквартирного дома магазином не используется. Теплоснабжение подключено к магистрали многоквартирного дома, однако имеет независимый тепловой узел и приборы учета. Горячее и холодное водоснабжение подключено к сетям многоквартирного дома, однако имеет независимые узлы учета. Электроснабжение у магазина полностью автономное и не связано с многоквартирным домом. Канализация у магазина полностью автономная и не связана с многоквартирным домом. При изучении дела, а также основываясь на практике строительства жилых микрорайонов прошлых лет, подключения инженерных сетей близлежащих зданий и пристроенных помещений осуществлялось транзитом через ближайшие или примыкающие здания, что в данном случае было сделано и при необходимости тепловые сети и сети водоснабжения могут быть переподключены к городским сетям (т.3, л.д.207-245, т.4, л.д.110-127).
Из ответа ЗАОр "НП Читагражданпроект" от 23 мая 2019 года N на запрос представителя ответчика от 13 мая 2019 года N о предоставлении проектной документации следует, что проектная документация многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенным нежилым помещением по адресу: <адрес> в архиве ЗАОр "НП Читагражданпроект" отсутствует (т.4, л.д.17, 52).
Как следует из ответа ПАО "ТГК-14" от 06 июня 2019 года N на заявление Павлюка В.Н. от 22 мая 2019 года для теплообеспечения помещений, расположенных по адресу: <адрес> /магазин, подвал/; <адрес> /встроенная часть/ заключен договор на отпуск и потребление тепловой энергии N от 15 апреля 2019 года. В связи с тем, что помещения по <адрес> (магазин и подвал) имеют собственный адрес, договорные объемы теплопотребления в приложении по данным помещениям рассчитаны как для отдельно-стоящего объекта, не имеющего отношения к многоквартирному дому. Помещение по адресу: <адрес> /встроенная часть/, являются встроенным в многоквартирном доме, в связи с чем договорные объемы теплопотребления рассчитаны как для нежилого помещения в многоквартирном доме (т.4, л.д.25).
Разрешая заявленные истцом требования и принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.
Частями 1, 2 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная обязанность собственника помещения в многоквартирном доме закреплена в части 1 статьи 158 ЖК РФ.
Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N491.
Пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Определение нежилого помещения законодатель включил в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года N354, согласно которым нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном жилом доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный жилой дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
При этом следует иметь в виду, что согласно статье 290 ГК РФ и статье 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом к общему имуществу многоквартирного жилого дома относятся в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Таким образом, основным отличием нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, является то, что они изначально (согласно проектной документации) являлись таковыми, не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Нежилые помещения встроенного и встроенно-пристроенного типа, которые конструктивно связаны с остальными помещениями, инженерными сетями жилого дома, входящими в состав общего имущества, и требующими технического обслуживания и ремонта, обеспечения, создают обязанность для собственников помещений участвовать в несении расходов на содержание и обслуживание общедомового имущества, которое является общей собственностью каждого законного владельца помещений (статья 210 ГК РФ).
Так, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Ответчик считает, что принадлежащее ему помещение (магазин) по адресу: <адрес>, является самостоятельным объектом от общего имущества многоквартирного жилого дома.
Однако, доказательств обособленности спорного имущества, вопреки статье 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.
Материалами дела, а именно техническим паспортом на жилой дом, техническим паспортом на помещение магазина, заключением ООО "Проектстрой", актом обследования ООО "Проектстрой" от 24 октября 2018 года, отчетом ЗАОр "НП Читагражданпроект", выписками из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом с кадастровым номером N2, нежилые помещения с кадастровыми номерами N5, N6, здание с кадастровым номером N1, пояснениями сторон, подтверждается, что спорные нежилые помещения являются встроено-пристроенными к многоквартирному дому (составной частью многоквартирного дома) и имеющими с многоквартирным домом общие стены. В технических паспортах на дом, нежилые помещения по описанию и конструктивно нежилые помещения, принадлежащие ответчику, включены в состав многоквартирного дома и как отдельные объекты в виде зданий не выделены.
Так, объекты недвижимости в виде помещений с кадастровыми номерами N5, N6 расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N2.
При этом, из содержания технического паспорта на многоквартирный жилой дом усматривается, что данный дом построен в 1981 году, в состав жилого дома включены нежилые помещения площадью 777,3 кв.м., в том числе пристройка (магазин). Из схемы усматривается, что жилой дом и пристройка имеют общую стену, между ними имеется проем. Указано на наличие центрального отопления, водопровода, горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения (т.2, л.д.136-146, т.3, л.д.60-66).
Кроме того, из заключения ООО "Проектстрой", акта обследования ООО "Проектстрой", отчета ЗАОр "НП Читагражданпроект" следует, что в целях эксплуатации нежилых помещений магазина теплоснабжение подключено к магистрали многоквартирного дома, горячее и холодное водоснабжение подключено к сетям многоквартирного дома, что свидетельствует о конструктивной связи нежилых помещений с остальными помещениями, инженерными сетями жилого дома, входящими в состав общего имущества.
При этом, судебная коллегия полагает выводы отчета ЗАОр "НП Читагражданпроект" о том, что здание магазина является пристроенным сооружением, может существовать автономно от многоквартирного дома, поскольку имеет отдельные фундаменты, стены, каркас и кровлю, магазин и многоквартирный дом не имеют общих несущих и ограждающих конструкций, многоквартирный дом и магазин могут классифицироваться как два отдельно стоящих здания, не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства обособленности объектов: магазина и многоквартирного дома, поскольку отчет не содержит данных, на основании каких именно документов сделаны выводы об отсутствии общих конструктивных элементов.
Так из ответа того же ЗАОр "НП Читагражданпроект" следует, что проектная документация многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенным нежилым помещением по адресу: <адрес>, в архиве ЗАОр "НП Читагражданпроект" отсутствует.
Кроме того, в отчете ЗАОр "НП Читагражданпроект" указано на то, что пристроенное помещение, может существовать автономно от многоквартирного дома.
Вместе с тем, выводы в отчете не содержат сведений о том, что обозначенное помещение существовало и существует автономно от многоквартирного дома.
Также, указание в отчете ЗАОр "НП Читагражданпроект", заключении ООО "Проектстрой" на то, что у магазина электроснабжение, канализация автономные и не связаны с многоквартирным домом, не могут служить основанием для признания нежилого встроено-пристроенного помещения обособленным от многоквартирного дома, поскольку конструктивная связь нежилых помещений с жилым домом подтверждается общей системой теплоснабжения, горячего, холодного водоснабжения, конструкцией жилого дома согласно техническому паспорту.
То обстоятельство, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок, на котором расположено нежилое помещение (магазин), не является единым с многоквартирным жилым домом, само по себе не основание для вывода об обособленности нежилого помещения, соответственно, подлежат отклонению ссылки жалобы ответчика на то, что собственник заключил самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, подтверждающими автономное подключение либо подключение к транзитным трубам, но не подключение к коммунальным системам дома, врезки производились до учета дома; собственник самостоятельно решает вопросы по вывозу и утилизации ТБО, дератизации и дезинсекции помещений, техническому обслуживанию установок автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, поскольку это не исключает конструктивную связь нежилых помещений с жилым домом, отнесения элементов нежилого помещения ответчика к общему имуществу многоквартирного дома.
По указанным мотивам судебной коллегий не может быть принят во внимание ответ комитета градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" от 07 августа 2018 года, основанный на заключении ООО "Проектстрой" без изучения проектной документации, о том, что объект капитального строительства (магазин) по адресу: <адрес> является самостоятельным зданием.
Доводы жалобы на то, что не все услуги, составляющие тариф, предоставляются истцом для пристроенной части помещения, которая имеет значительную площадь - 709,6 кв.м., а именно не обслуживается тепловой узел и оборудование, обеспечивающие поставку тепловой энергии в пристроенную часть, так как при подключении к сетям многоквартирный дом имеет свой тепловой узел; не обслуживается инженерное оборудование, обеспечивающее водоотведение, так как пристроенная часть имеет автономную систему водоотведения; не обслуживается оборудование, обеспечивающее поставку электроэнергии, так как пристроенная часть имеет автономную систему энергоснабжения; не обслуживается земельный участок, так как для использования и обслуживания магазина предоставлен земельный участок в аренду; не обслуживается кровля, иные конструктивные элементы, так как данные расходы несет ответчик; взимание полного тарифа на площадь 709,6 кв.м. создает неосновательное обогащение на стороне истца, судебная коллегия отклоняет, поскольку собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество, а материалами дела подтвержден факт, что в период образования задолженности ответчик являлся собственником встроено-пристроенных нежилых помещений многоквартирного дома.
Право собственности на общее имущество возникает в силу закона и доля в праве на общее имущество следует судьбе самого права. Указанная доля на общее имущество определяется пропорционально размеру помещения, принадлежащего собственнику, при этом не имеет значение, пользуется ли собственник тем или иным общим имуществом или нет.
Праву общедолевой собственности корреспондирует обязанность по содержанию общего имущества, и законодательно обязанность по содержанию такого имущества поставлена в зависимость от размера доли в праве на общее имущество, а не от степени пользования общим имуществом.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что в мае-сентябре 2018 года ответчик разделил помещения на встроенное площадью 71,7 кв.м., пристроенное - площадью 709 кв.м.; разделение стало возможно при закладке дверного проема, соединяющего встроенную и пристроенную части; закладка проема создала полную изолированность встроенного помещения от пристроенного, полная автономность магазина обеспечена, не являются основание к отмене решения суда, поскольку доказательств проведения в период с мая по сентябрь 2018 года реконструкции дома по образованию обособленного объекта в материалы не представлено.
Кроме того,16 ноября 2018 года за ответчиком зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером N1 площадью 709 кв.м., вместе с тем, в выписках ЕГРН указано на расположение в здании помещения с кадастровым номером N6.
В свою очередь, из выписок ЕГРН на помещение с кадастровым номером N6, на жилой дом с кадастровым номером N2 следует, что нежилое помещение N6 расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N2.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что истец без учета мнения ответчика, без учета требований пунктов 7, 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N491, согласовал границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности таким образом, что часть магистральных сетей, заведенных в многоквартирный дом застройщиком и к которой отдельно присоединен дом, отдельно - магазин, вошла в границы ответственности и принадлежности истца; ранее от входящей магистральной сети была сделана врезка для подачи холодной воды в магазин, отдельно шла врезка для подачи холодной воды в жилую часть дома, включая аптеку, горячее водоснабжение обеспечивалось также отдельно от жилого фонда и встроенного помещения, судебная коллегия отклоняет, поскольку достоверных, допустимых доказательств того, что спорное нежилое помещение не является конструктивной частью многоквартирного дома, материалы дела не содержат.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание, текущий ремонт общего имущества, коммунальные услуги за период с 01 февраля 2015 года по 08 июня 2018 года из расчета площади двух нежилых помещений, находящихся в собственности ответчика, обоснованные.
Согласно ответу управления регулирования цен и тарифов городского округа "Город Чита" от 28 июня 2019 года N на запрос суда была представлена калькуляция на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования (отопление, горячего, холодного водоснабжения и водоотведения) к постановлению управления от 03 июля 2018 года N (т.4, л.д.131-136).
Из ответа управления регулирования цен и тарифов городского округа "Город Чита" от 19 июня 2019 года N на запрос Павлюка В.Н. следует, что управлением расчет затрат на содержание и ремонт внутридомового оборудования водоснабжения, водоотведения, отопления и горячего водоснабжения произведен по сборнику "Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме". Полный перечень затрат, включенных на содержание внутридомового оборудования отдельно по видам услуг водоснабжения, водоотведения, отопления и горячего водоснабжения в составе платы за содержание жилого помещения, содержится в калькуляциях к постановлениям управления от 20 июня 2014 года N, 19 июня 2015 года N, 24 июня 2016 года N, размещенных на официальном сайте управления (т.4, л.д.139).
Стороной истца представлен расчет задолженности ответчика перед ООО УК "Пятая" за содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги в многоквартирном доме за период с 01 февраля 2015 года по 08 июня 2018 года в размере 588826,47 рублей (т.3, л.д.139-140).
Данный расчет задолженности проверен судом первой инстанции и признан верным, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку расчет произведен на основании тарифов, утвержденных постановлениями управления регулирования цен и тарифов от 20 июня 2014 года N, от 19 июня 2015 года N, 24 июня 2016 года N, 28 июня 2017 года N, части 9.2 статьи 156 ЖК РФ, частей 9, 10 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 года N176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N491.
В соответствии с частью 14 статьи 155 ЖК РФ в случае несвоевременной оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги собственник несет ответственность в виде уплаты пени.
Вместе с тем, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 1 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" установлено, что пеня, установленная частью 14 статьи 155 ЖК РФ, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена по инициативе суда, разрешающего спор (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Оценивая степень соразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства, необходимость соблюдения баланса интересов сторон и принципа разумности и справедливости, принимая во внимание то, что неустойка не должна быть средством обогащения, судебная коллегия полагает возможным снизить размер пени с 169457,30 рублей до 50 000 рублей.
При таком положении, решение суда в части взысканной суммы пени подлежит изменению, надлежит взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 50000 рублей.
Кроме того, из дела следует, истцом была оплачена государственная пошлина в размере 10782,84 рублей (т.1, л.д.7, т.3, л.д.143).
Вместе с тем, судом в пользу истца с ответчика взыскана государственная пошлина в размере 13193,77 рублей.
Следовательно, решение суда в указанной части надлежит изменить.
В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10782,84 рублей.
При этом размер понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины в сумме 10782,84 рублей не подлежит изменению и взыскивается с ответчика в полном объеме с учетом обоснованности заявленных требований и абзаца четвертого пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в соответствии с которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Читы от 4 июля 2019 года изменить в части взысканной суммы пени, государственной пошлины.
Взыскать с Павлюка В. Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Пятая" пени в размере 50000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 10782,84 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий: Т.В.Процкая
Судьи: Е.А.Бирюкова
С.Э.Волошина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
