Дата принятия: 25 июня 2020г.
Номер документа: 33-4203/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2020 года Дело N 33-4203/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Гребенщиковой О.А.,
судей Овчаренко О.А., Фатьяновой И.П.,
при секретаре Ломовой Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело
по апелляционной жалобе Плотникова Александра Ивановича на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 16 августа 2019 года по делу по иску Фаттаховой Ольги Леонидовны к Плотникову Александру Ивановичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости,
УСТАНОВИЛА:
Фаттахова О.Л. обратилась в суд с иском к Плотникову А.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Требования мотивированы тем, что 09.02.2018 между ответчиком и истцом заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 2<адрес> за 4 100 000 руб. с использованием кредитных денежных средств. После вселения в жилой дом обнаружены существенные скрытые недостатки, не являющиеся эксплуатационными.
Просила расторгнуть договор купли-продажи от 09.02.2018 жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенного между Фаттаховой О.Л. и Плотниковым А.И., взыскать с Плотникова А.И. оплаченные по договору денежные средства в размере 4 100 000 руб., а так же проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 108 593,83 рублей.
Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 16 августа 2019 года постановлено:
Исковые требования Фаттаховой Ольги Леонидовны к Плотникову Александру Ивановичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости удовлетворить в полном объеме.
Взыскать с Плотникова Александра Ивановича в пользу Фаттаховой Ольги Леонидовны оплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 09.02.2018 денежные средства в размере 4 100 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2018 по 17.01.2019 в размере 108 593,83 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 700 руб.
Всего взыскать 4 237 293,83 руб. (четыре миллиона двести тридцать семь тысяч двести девяносто три рубля 83 копейки).
Взыскать с Плотникова Александра Ивановича в пользу местного бюджета оплаченную госпошлину в размере 542,97 руб. (пятьсот сорок два рубля 97 копеек).
В апелляционной жалобе Плотников А.И. просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт.
Ссылается на то, что суд необоснованно не применил положения статей 554, 556, 557, 469, 474, 475, 476, 210 Гражданского кодекса РФ, регулирующие спорные правоотношения, а также при разрешении спора не установил все юридически значимые по делу обстоятельства.
Полагает, что при рассмотрении заявленного Фаттаховой О.Л. спора суду следовало оценить недостатки жилого дома, имеющиеся фактически на момент совершения сделки купли-продажи на предмет их существенности и возможности их обнаружить покупателем.
Ссылается на то, что для правильного разрешения спора, суд должен был установить какие из недостатков имелись фактически на момент совершения сторонами сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка и оценить каждый из этих недостатков на предмет его соответствия или несоответствия признакам существенности с учетом ст. 475 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС в п. 13 Постановлении от 28.06.2012 N 17, чего судом сделано не было. В мотивировочной части решения суд не исследовал по существу ни одного фактического обстоятельства, связанного с недостатками жилого дома.
Указывает, что к выводу о субъективности комментариев эксперта АНО "Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз" - Л. имеющихся в деле в экспертном заключении N и пояснения эксперта П. допрошенного в судебном заседании 16.08.2019, суд не указал, в чем выражается эта субъективность.
Полагает, что суд необоснованно не допросив эксперта Л. сделал вывод о субъективности ее комментариев без исследования возможно значимых обстоятельств дела. Тогда как эксперт Л. в экспертном заключении пришла к выводу о несоответствии судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертами Государственного автономного Учреждения КО "Научно-практический центр по ценообразованию в строительстве" строительным нормам и правилам, в том числе требованиям N, в связи с неполнотой исследования и необоснованностью выводов.
Фактически оспаривает выводы, изложенные экспертом в заключении N, полагая, что материалы судебной строительно-технической экспертизы N не подтверждают наличие неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после устранения, и других подобных недостатков в жилом доме по адресу: <адрес> на момент совершения Плотниковым и Фаттаховой сделки купли-продажи.
Фаттахова О.Л. не доказала наличие в доме неустранимых недостатков на момент совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, тогда как бремя доказывания возложена законом на истца.
Ссылается на то, что ПАО АКБ "Связь-Банк" обратился в Ленинский районный суд г. Кемерово с иском к Фаттаховой О.Л. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору от 09.02.2018 и обращения взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (гр. дело N). Определением Ленинского районного суда от 10.07.2019 рассмотрение дела приостановлено до разрешения данного спора, однако Плотников А.И. не был привлечен в дело в качестве третьего лица. При этом, в результате вынесения судом настоящего решения, Плотников А.И. оказался в ситуации, при которой он должен вернуть Фаттаховой О.Л. денежные средства в размере 4 100 000 руб. - плату по договору купли-продажи, заплатить ей проценты в размере 108 593,83 руб., а назад должен получить дом и земельный участок, обремененные залогом в пользу предоставившего Фаттаховой О.Л. кредит на покупку дома и земли банка -ПАО АКБ "Связь-Банк".
Указывает на то, что суд при вынесении оспариваемого решения не применил последствия расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 09.02.2018, не прекратил залог на дом и земельный участок, тогда как при расторжении договора каждая сторон должна вернуть все полученное по сделке.
Кроме того, указывает, что судом неверно был определен характер правоотношений, возникший между сторонами, не проведена надлежащая подготовка дела к судебному разбирательству, не выполнены возложенные законом обязанности по разъяснению прав обязанностей сторон, не распределено бремя доказывания юридически значимым обстоятельствам, участникам судебного разбирательства не разъяснены последствия несовершения процессуальных действий по предоставлению доказательств.
В дополнительной апелляционной жалобе указывает, что из условий договора купли-продажи дома и земельного участка от 09.02.2018, указанных в пункте 3.1.2 и текста подписанного Фаттаховой О.Л. 09.02.2018 передаточного акта следует, что Фаттахова О.Л. до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием жилого дома и приняла жилой дом надлежащего качества, претензий к качеству дома не имеет. Указанное подтверждает, что Фаттаховой О.Л. по договору купли-продажи был передан жилой дом пригодный для проживания и соответствующий условиям договора, без видимых дефектов. В последующем, она как собственник жилого дома обязана была следить за его техническим состоянием, правильно его эксплуатировать, использовать по назначению - для проживания.
Указывает, что Фаттахова использовала жилой дом не для проживания, а для иных целей разведения и содержания большого количества кошек (около сорока животных), трех собак, то есть фактически превратила жилое помещения в нежилое. Данный дом содержится Фаттаховой О.Л. в ненадлежащем санитарно-гигиеническом состоянии, в доме в большом количестве содержатся животные, в результате чего, она, возможно, не отапливала дом в той мере, в которой необходимо для проживания в нем и сохранения технических и пользовательских характеристик.
Полагает, что суд необоснованно не предложил Плотникову А.И. представить дополнительные доказательства и не назначил по делу дополнительную экспертизу, посчитал экспертное заключение ГАУ КО "НЦЦС" N 233/1 -ПО допустимым доказательством. на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
В суд апелляционной инстанции не явились лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Плотниковым представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд своего представителя. Своего представителя в суд направила и истец Фаттахова О.Л. При таких данных судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика Плотникова А.И. - У. действующую на основании доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобы, представителя истца Фаттаховой О.Л. - П. действующую на основании доверенности, возражавшую против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения другой стороной.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон* которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что, такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть по$ле их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Частями 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 09.02.2018 между ответчиком и истцом заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> за 4 100 000 руб. с использованием кредитных денежных средств. Стоимость дома определена в размере 3 801 001 руб., а земельного участка - 298 999 руб. Недвижимое имущество приобретено истцом за счет кредитных денежных средств в размере 3 480 000 руб. и собственных денежных средств в размере 620 000 рублей.
Кредитные денежные средства в размере 3 480 000 руб. были взяты истцом по договору от 09.02.2018 N заключенному с ПАО АКБ "Связь-Банк", при этом спорное недвижимое имущество было заложено в обеспечение обязательства.
После вселения в жилой дом обнаружены существенные скрытые недостатки не являющиеся эксплуатационными. 12.09.2018 ответчиком была получена претензия истца.
23.11.2018 ООО "СЭЛ Апалева" проведена экспертиза согласно которой в доме обнаружены существенные скрытые недостатки, устранение которых не целесообразно.
Согласно техническому отчету N от 25.12.2018 выполненному ФБУ "Кемеровский ЦСМ", конструкция наружных стен не отвечает теплотехническим требованиям района строительства, установлены архитектурно-строительные дефекты, нарушение температурно-влажностного режима.
В ходе рассмотрения дела, по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в ГАУ КО "НЦЦС" согласно заключению которой, спорный дом не имеет скрытые недостатки, устранение дефектов нецелесообразно.
В ходе рассмотрения дела ответчиком предоставлена рецензия на заключение эксперта, выполненная АНО "КОЛСЭ", где часть выводов судебного эксперта были оспорены.
По ходатайству ответчика в судебном заседании был допрошен эксперт П. Однако пояснения эксперта, а также рецензия, выполненная АНО "КОЛСЭ", судом в качестве доказательств не были приняты, поскольку содержат в себе субъективную оценку без указаний на фактические обстоятельства дела.
Разрешая спор, суд первой инстанции, принимая во внимание заключение эксперта ГАУ КО "НЦЦС", технический отчет "Кемеровский ЦСМ" N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ, исходил из установленных обстоятельств того, что после вселения в жилой дом обнаружены существенные скрытые недостатки, не являющиеся эксплуатационными, о существовании которых истица не могла знать на момент покупки и устранение которых нецелесообразно, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца оплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 09.02.2018 денежные средства в размере 4 100 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2018 по 17.01.2019 в размере 108 593,83 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции находит их правильными, постановленными с соблюдением норм материального права.
Доводы жалобы в части несогласия с выводами, изложенными экспертом в заключении ГАУ КО "НЦЦС", материалы которого, по мнению заявителя, не подтверждают наличие неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после устранения, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу.
Согласно выводам экспертного заключения ГАУ КО "Научно-практический центр по ценообразованию в строительстве" от 08.07.2019, обнаруженные в жилом доме дефекты не устранимы, исправление остальных неустранимых дефектов нецелесообразно, так как не приведет к возможности полноценной эксплуатации объекта по назначению, в том числе круглогодичного проживания в данном доме (т. 1 л.д. 217).
У судебной коллегии нет оснований не доверять заключению эксперта ГАУ КО "Научно-практический центр по ценообразованию в строительстве", поскольку исследование по поставленным перед экспертом вопросам проведено компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы, в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы эксперту данной организации в соответствии с профилем деятельности. Заключение содержит необходимые исследования и расчеты, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса РФ.
Доводы о том, что суд необоснованно пришел к выводу о субъективности комментариев эксперта АНО "Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз" - Л. имеющихся в деле в экспертном заключении N и субъективности пояснений эксперта П. допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, также подлежат отклонению, поскольку комментариям эксперта АНО "Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз" - Л..., а также пояснениям эксперта П. судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. Доводы жалобы в данной части направлены на переоценку доказательств по делу.
Доводы жалобы о том, что ПАО АКБ "Связь-Банк" обратился в Ленинский районный суд г. Кемерово с иском к Фаттаховой О.Л. о взыскании суммы задолженности по кредитному договору от 09.02.2018 и обращения взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, определением Ленинского районного суда от 10.07.2019 рассмотрение дела приостановлено до разрешения данного спора, однако Плотников А.И. не был привлечен в дело в качестве третьего лица, на правильность выводов суда не влияют, поскольку предметом рассмотрения настоящего спора является материально-правовое требование о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, которое и было разрешено судом с вынесением решения по делу. О рассмотрении гражданского дела N Ленинским районным судом г. Кемерово стороной ответчика не было заявлено в суде первой инстанции при разрешении настоящего спора. При этом, о покупке Фаттаховой О.Л. данного жилого дома с использованием кредитных средств и о нахождении спорного имущества в залоге( п. 1.5 договора купли-продажи от 09.02.2018) и Плотников А.И. знал при заключении договора купли-продажи, о чем свидетельствует его подпись в договоре купли-продажи от 09.02.2018 ( л. д. 22-27).
Ссылка на то, что в случае вынесения решения судом ответчику перейдет жилой дом, находящийся в залоге у Банка, не свидетельствует о незаконности решения суда, поскольку сторона ответчика не лишена возможности обратится в суд с соответствующими требованиями за защитой нарушенного права в установленном законом порядке.
Доводы о том, что из условий договора купли-продажи дома и земельного участка от 09.02.2018, указанных в пункте 3.1.2 и текста подписанного Фаттаховой О.Л. 09.02.2018 передаточного акта следует, что Фаттахова О.Л. до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием жилого дома и приняла жилой дом надлежащего качества, претензий к качеству дома не имеет, в последующем, она как собственник жилого дома, обязана была следить за его техническим состоянием, правильно его эксплуатировать, использовать по назначению - для проживания, также подлежат отклонению, поскольку судом при рассмотрении дела установлено, что после вселения в жилой дом обнаружены существенные скрытые недостатки, не являющиеся эксплуатационными, о существовании которых истица не могла знать на момент покупки и устранение которых нецелесообразно. Указанный вывод сделан судом на основании совокупности доказательств по делу, которым судом дана надлежащая правовая оценка.
Подлежат отклонению и доводы жалобы о том, что жилой дом продавался недостроенным и Фаттахова, как собственник, должна была более тщательно следить за защитой жилого дома от талых вод, как и доводы о том, что истец использовала жилой дом не для проживания, а для иных целей разведения и содержания большого количества животных, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о том, что именно они привели к возникновению в доме существенных скрытых недостатков. Кроме того, экспертным заключением ГАУ КО "Научно-практический центр по ценообразованию в строительстве" от 08.07.2019 установлено, что зафиксированные экспертами дефекты и недостатки в жилом доме являются результатом некачественно выполненных работ при строительстве дома.
Ссылку в жалобе на то, что суд необоснованно не предложил Плотникову А.И. представить дополнительные доказательства и не назначил по делу дополнительную экспертизу, суд апелляционной инстанции находит несостоятельной, поскольку при установленных по делу обстоятельствах и имеющихся доказательствах, оснований для назначения дополнительной экспертизы у суда не имелось.
Не имеется оснований и для назначения дополнительной строительно-технической экспертизы в настоящем судебном заседании, поскольку судебная коллегия соглашается с выводами имеющемся в материалах дела заключением экспертизы, и, как ранее указано, считает данные выводы обоснованными, судом первой инстанции этим выводам дана надлежащая правовая оценка.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным отказать в ходатайстве представителя ответчика Плотникова А.И. - У.. о назначении по делу дополнительной строительно-технической экспертизы.
Вопреки доводам жалобы, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не установлено.
Поскольку суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, оснований для предложения сторонам представить дополнительные (новые) доказательства по делу, а также для оказания сторонам содействия в собирании, у суда первой инстанции не имелось. Таких просьб суду не заявлялось.
Учитывая наличие оснований для расторжения договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, а также взыскания с Плотникова А.И. в пользу Фаттаховой О.Л. оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 4 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2018 по 17.01.2019 в размере 108 593,83 руб., суд апелляционной инстанции полагает, что к спорным отношениям подлежат применению нормы о реституции. В рамках двусторонней реституции, стороны должны возвратить все полученное договору в первоначальное положение.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (неправильное применение норм материального права): право собственности Фаттаховой О.Л. на жилой дом и земельный участок с кадастровым N расположенных по адресу: <адрес>, подлежит прекращению; сведения о зарегистрированных правах Фаттаховой О.Л. на жилой дом и земельный участок исключению из Единого государственного реестра недвижимости. В свою очередь Фаттахова О.Л. обязана передать жилой дом и земельный участок с кадастровым N, расположенных по адресу: <адрес>
Руководствуясь статьей 166, частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
В ходатайстве представителя Плотникова А.И.- <адрес> о производстве дополнительной строительной экспертизы отказать.
Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 16 августа 2019 года изменить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым N расположенных по адресу<адрес>.
Взыскать с Плотникова Александра Ивановича в пользу Фаттаховой Ольги Леонидовны оплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 09.02.2018 денежные средства в размере 4 100 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2018 по 17.01.2019 в размере 108 593,83 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 700 руб., а всего взыскать 4 237 293,83 руб. (четыре миллиона двести тридцать семь тысяч двести девяносто три рубля 83 копейки).
Взыскать с Плотникова Александра Ивановича в пользу местного бюджета оплаченную госпошлину в размере 542,97 руб. (пятьсот сорок два рубля 97 копеек).
Прекратить право собственности Фаттаховой Ольги Леонидовны на жилой дом и земельный участок с кадастровым N, расположенных по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок.
Обязать Фаттахову Ольгу Леонидовну передать жилой дом и земельный участок с кадастровым N, расположенных по <адрес> Плотникову Александру Ивановичу.
Председательствующий:
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
