Дата принятия: 22 марта 2019г.
Номер документа: 33-420/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2019 года Дело N 33-420/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего Воскресенской В.А.,
судей Копылова Р.В., Куликова Б.В.,
при секретаре Пушкарь О.И.,
22 марта 2019 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по иску Баженова К.С. к Иванову Р.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по апелляционной жалобе истца Баженова К.С. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 10 октября 2018 года, которым постановлено:
Исковые требования Баженова К.С. к Иванову Р.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 1300000 руб. - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Копылова Р.В., объяснения представителя истца Баженова К.С. - Горевой Д.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, представителя третьего лица Корнюхиной А.Э. - Прохорова С.О., полагавшего решение суда правильным, а доводы апелляционной жалобы не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Баженов К.С. обратился в суд с иском к Иванову Р.В., в котором просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>, на условиях предварительного договора по цене 1300000 руб.
Требования мотивировал тем, что 25 июня 2018 года между истцом и представителем ответчика Абдурахмановой М.В., действующей на основании доверенности с правом продажи указанного имущества, было заключено соглашение о задатке, содержащего в себе условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1 которого предусмотрена обязанность сторон в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по цене 1300000 руб. Спорное недвижимое имущество принадлежит Иванову Р.В. на праве собственности. В рамках соглашения истец передал представителю ответчика денежные средства в размере 250000 руб. в качестве задатка в целях обеспечения исполнения своих обязательств по приобретению земельного участка и жилого дома.
В течение срока действия соглашения договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, так как продавец от совершения сделки уклонялся. 16 июля 2018 года истцу стало известно о намерении ответчика совершить сделку по продаже спорного имущества третьему лицу, что является недобросовестным действием с его стороны, так как пунктом 7.3. соглашения предусмотрена обязанность продавца воздержаться от действий по отчуждению недвижимого имущества в течение срока действия предварительного договора купли-продажи.
Истец Баженов К.С., ответчик Иванов Р.В., третьи лица Абдурахманова М.В., Корнюхина А.Э. участия в судебном заседании не принимали.
Представитель истца Автаева К.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель третьего лица Корнюхиной А.Э. - Прохоров С.О. просил отказать в удовлетворении исковых требований Баженова К.С., ссылаясь на основания, изложенные в возражениях на иск.
Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец Баженов К.С., не соглашаясь с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным по мотивам неверной оценки обстоятельств дела и условий заключенного между истцом и ответчиком соглашения, неправильного применения норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его требований в полном объёме.
В обоснование доводов жалобы, повторяя свою правовую позицию, изложенную в суде первой инстанции, выражает несогласие с выводом суда о том, что возврат задатка в данном случае следует рассматривать как прекращение обязательств сторон по договору, поскольку по своей правовой природе задаток является одним из способов обеспечения обязательства и возврат задатка истцу нельзя рассматривать как прекращение обязательств сторон по предварительному договору о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Также полагает неправильным вывод суда первой инстанции о том, что понуждение ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества является неправомерным, как нарушающим принцип свободы договора, поскольку ответчик добровольно и без принуждения взял на себя такое обязательство, заключив с истцом предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, и определив в нём все существенные условия, присущие для такого вида договора. По мнению апеллянта, указанный вывод суда первой инстанции противоречит положениям п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель третьего лица Корнюхиной А.Э. - Прохоров С.О. полагает изложенные в ней доводы необоснованными, а решение суда первой инстанции правильным, дополнительно указав, что Корнюхина А.Э. по договору купли-продажи от 16 июля 2018 года приобрела у Иванова Р.В. спорный объект недвижимости, который был ей передан в фактическое владение, и в котором она проживает в настоящее время, несет бремя содержания указанного имущества. Иного недвижимого имущества у третьего лица не имеется. Полную стоимость по договору купли-продажи указанного имущества она оплатила продавцу, все документы по сделке были переданы сторонами в Росреестр Камчатского края на государственную регистрацию, однако регистрация сделки по судебному постановлению была приостановлена в связи с рассмотрением в суде настоящего гражданского дела.
Истец Баженов К.С., ответчик Иванов Р.В. и третьи лица Абдурахманова М.В., Корнюхина А.Э., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании статей 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей истца и третьего лица Корнюхиной А.Э., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Согласно пунктам 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
Неправильным применением норм материального права является неправильное истолкование закона (пункт 3 части 2 статьи 330 ГПК РФ).
Обжалуемое решение суда указанным требованиям не соответствует и подлежит отмене.
Отказывая Баженову К.С. в удовлетворении исковых требований о возложении на Иванова Р.В. обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что возврат истцу представителем продавца Абдурахмановой М.В. задатка в полном объёме, который был принят истцом в рамках исполнения соглашения о задатке до окончания срока его действия, прекратил обязательства сторон по соглашению о задатке, а потому понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества со стороны истца является неправомерным, нарушающим принцип свободы договора.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они противоречат нормам материального права применительно к установленным судом обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 3 названной статьи, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор в будущем.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как усматривается из материалов гражданского дела, и установлено судом первой инстанции, 25 июня 2018 года между Ивановым Р.В. (Продавец), действующим в лице своего представителя Абдурахмановой М.В. на основании доверенности, и Баженовым К.С. (Покупатель) заключено письменное соглашение о задатке, по условиям которого Стороны обязались в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>, по цене 1300000 руб. (пункт 1 Соглашения).
При подписании Соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 250000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению земельного участка и жилого дома. Сумма задатка входит в цену земельного участка и жилого дома (пункт 4 Соглашения, и подпись Абдурахмановой М.В. в конце Соглашения о получении указанной суммы от Баженова К.С.).
Пунктом 11 Соглашения установлено, что оно вступает в силу с даты подписания и действует до 20 июля 2018 года включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон.
В силу положений пункта 7.3. Соглашения Продавец Иванов Р.В. взял на себя обязательство в течение действия настоящего соглашения не заключать с третьими лицами аналогичных соглашений и не предпринимать каких-либо действий (самостоятельно или через посредников) в целях отчуждения указанной недвижимости.
Таким образом, заключённое между сторонами 25 июня 2018 года Соглашение о задатке по своей правовой природе является смешанным договором, так как содержит в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом, предварительного договора и договора о задатке. При этом договор о задатке является обеспечительной мерой и не может действовать самостоятельно, то есть в отсутствие того договора, в обеспечение которого получен задаток. И, напротив, основной договор по отношению к обеспечительному имеет самостоятельное действие и не зависит от прекращения действия последнего (например, от расторжения договора о задатке, либо признания его недействительным).
При таких обстоятельствах, сам по себе факт возврата покупателю Баженову К.С. задатка в полном объёме, не прекращает обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. Более того, если возврат задатка по каким-либо причинам нельзя признать надлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ), то он не прекращает действия и самого договора о задатке.
Судом первой инстанции также было установлено, и не отрицалось сторонами по делу, что от заключения основного договора купли-продажи с Баженовым К.С. Иванов Р.В. уклонился, и продал спорное недвижимое имущество Корнюхиной А.Э., заключив с ней договор купли-продажи 16 июля 2018 года.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В связи с изложенным, нельзя согласиться с выводом суда о том, что на основании принципа свободы договора Иванов Р.В. не может быть принуждён к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, так как у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, Иванов Р.В. тем самым выразил свою волю на отчуждение спорного имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено им в соответствии с положениями ст. 309, 310 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, указанные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, а также неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем обжалуемое решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене на основании п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Принимая новое решение в порядке ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия исходит из следующего.
Как усматривается из материалов гражданского дела, и не оспаривается сторонами по делу, Иванов Р.В. в нарушение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, уклонился от заключения с Баженовым К.С. в срок до 20 июля 2018 года основного договора купли-продажи этого имущества, и 16 июля 2018 года Иванов Р.В., в лице своего представителя Абдурахмановой М.В., заключил договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, с Корнюхиной А.Э.. Денежную сумму по указанному договору Корнюхина А.Э. передала в полном объёме Абдурахмановой М.В., что подтверждается соответствующей записью в договоре купли-продажи. По акту приёма-передачи земельного участка и жилого дома от 16 июля 2018 года Иванов Р.В., в лице своего представителя, передал покупателю Корнюхиной А.Э. спорное имущество в фактическое владение и пользование. В этот же день, 16 июля 2018 года, документы по указанной сделке были сданы сторонами по договору купли-продажи в дополнительный офис Петропавловского филиала КГКУ "МФЦ Камчатского края" для государственной регистрации прав.
Следовательно, обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 июля 2018 года сторонами Ивановым Р.В. и Корнюхиной А.Э. исполнены в полном объёме.
Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципальный отдел по Елизовскому и Мильковскому районам от 19 сентября 2018 года государственная регистрация прав на спорное недвижимое имущество приостановлена в связи с поступлением в службу определения Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 6 августа 2018 года о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества.
Вместе с тем, само по себе отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В возражениях на иск, а также на апелляционную жалобу истца представитель третьего лица Корнюхиной А.Э. - Прохоров С.О. ссылается на то, что покупатель Корнюхина А.Э. 16 июля 2018 года фактически вселилась и по настоящее время проживает в приобретённом ею доме, расположенном по адресу: <адрес>, другого жилья не имеет.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в суд соответствующими письменными доказательствами, и другими участвующими в деле лицами не опровергнуты.
При этом приобретатель спорного объекта - гражданка Корнюхина А.Э. несёт в себе все признаки добросовестного приобретателя, поскольку не знала и не могла знать о существовании какого-либо предварительного договора. Доказательств обратного, суду не представлено. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, в судебном заседании нашёл своё подтверждение факт исполнения сторонами по договору купли-продажи от 16 июля 2018 года своих обязательств и факт передачи спорного недвижимого имуществ во владение покупателя Корнюхиной А.Э.
По общему правилу после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поскольку на одно и то же имущество претендуют два кредитора, один из них по предварительному договору купли-продажи, а другой по основному договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, то применению подлежит очерёдность передачи индивидуально-определённой вещи, установленная положениями статьи 398 ГК РФ.
В силу названной нормы права, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требований Баженова К.С. о возложении на Иванова Р.В. обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 1300000 руб., поскольку указанное имущество уже находится в законном владении третьего лица Корнюхиной А.Э., при этом за истцом сохраняется право требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением ответчиком предварительного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.
Руководствуясь ст. ст. 327.1. - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 10 октября 2018 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Баженова К.С. к Иванову Р.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 1300000 руб. - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
