Дата принятия: 25 января 2021г.
Номер документа: 33-4188/2020, 33-282/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2021 года Дело N 33-282/2021
25 января 2021 года гор.Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Семенова Б.С.
судей коллегии Вагановой Е.С., Богдановой И.Ю.
при секретаре Петровой Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Токтохоевой Д.А. к Кулинич В.М. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры
и встречному иску Кулинич В.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
по апелляционной жалобе представителя ответчика Кулинич В.М. по доверенности Андаевой Т.М.
на решение Железнодорожного районного суда гор.Улан-Удэ от 29 октября 2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Токтохоевой Д.А. удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью <...> кв.м., кадастровый ..., расположенной по адресу <...>.
Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи о прекращении обременения (запись регистрации обременения ... от ....)
Встречный иск Кулинич В.М. о применении последствий недействительности договора купли-продажи квартиры от .... оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Богдановой И.Ю., выслушав участников судебного разбирательства, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
В суд обратилась Токтохоева Д.А. с иском к Кулинич В.М. с учетом уточнения исковых требований просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью <...> кв.м., кадастровый ..., расположенной по адресу <...> обязания орган регистрации погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры. Также просила взыскать убытки в размере 8 000 руб. (оплата услуг нотариуса по зачислению денег на депозит).
Требования мотивированы тем, что ... между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, регистрация права истца на квартиру произведена .... Одновременно произведена регистрация ипотеки. Договором стороны установили продажную стоимость квартиры 900 000 руб., из которых часть суммы 300 000 руб. были переданы продавцу в феврале и марте 2020 года, от получения оставшейся суммы в 600 000 руб. ответчик уклоняется. Поскольку договор купли-продажи истцом исполнен, просил требования удовлетворить.
Ответчиком Кулинич В.М. подан встречный иск о применении последствий притворной сделки - договора купли-продажи спорной квартиры заключенного между ним и Токтохоевой Д.А., в виде возврата в собственность ответчика квартиры и обязании ответчика выплатить истцу полученные денежные средства в размере 463 330,89 руб., из которых 300 000 руб. - полученный аванс, 163 330,89 руб. - коммунальные платежи, произведенные истцом.
В судебное заседание стороны не явились, были извещены судом надлежащим образом, каких-либо ходатайств суду не поступало.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Кулинич В.М. по доверенности Андаева Т.М. просит отменить решение и принять новое об удовлетворении встречных требований истца Кулинич В.М., указывая, что фактически стоимость квартиры по договоренности сторон была определена в 1 850 000 руб.. Указанная в договоре цена квартиры была занижена по договоренности сторон с целью избежать уплаты налога на доходы физических лиц продавцом Кулинич. Суд не законно посчитал, что Кулинич не представил доказательства иной стоимости квартиры и лишил его возможности представить такие доказательства, известив накануне судебного разбирательства, что судебное заседание отменено. Уточнить дату следующего заседания было невозможно. При таких обстоятельствах суд не имел права выносить решение и рассматривать дело по существу в отсутствие сторон. Кроме того, ответчик Кулинич В.М. не был извещен о дате и времени судебного заседания, что также является основанием для отмены решения суда. Полагает, что сделка является притворной, поскольку совершена на иных условиях - с целью прикрыть сделку на крупную сумму.
Согласно письменных возражений представителя истца Токтохоевой Д.А. по доверенности Шабаева Т.С. на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, т.к. условия договора продажи квартиры были согласованы сторонами, продажная цена установлена в 900 000 руб., об иной стоимости квартиры стороны не договаривались. Такая стоимость обусловлена состоянием квартиры, требующей капитального ремонта с заменой всех коммуникаций, окон, дверей, с значительным вложением денежных средств и долга по коммунальным платежам в 350 000 руб. Указывает, что стороны надлежащим образом были уведомлены о рассмотрении дела 29.10.2020 года, сведений об отмене судебного заседания, ему не поступали.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Кулинич В.М. по доверенности Андаева Т.Н. на доводах жалобы настаивала поясняя, что стоимость аналогичной квартиры на момент продажи составляла более двух миллионов рублей, квартира продавалась ответчиком за 1 850 000 руб. с учетом её состоянии (необходимости ремонта). На сайте "Авито" квартира выставлена на продажу была за 1 900 000 руб. Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует, что стоимость квартиры была намерена занижена сторонами, что является основанием для признании договора купли-продажи притворной сделкой.
Представитель Токтохоевой Д.А. по доверенности Шабаев Т.С. возражал против отмены решения указывая, что возможно у ответчика и было намерение продать квартиру дороже чем 900 000 руб., однако стороны, с учетом очень плохого состояния квартиры, договорились именно об указанной цене.
Истец Токтохоева Д.А. и ответчик Кулинич В.М. в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам. О времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела и решение суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.
В силу п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, из указанных норм права следует, что в случае передачи купленного товара в залог и последующей оплаты товара покупателем, товар подлежит возврату залогодателю и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Токтохоева Д.А. является собственником квартиры, расположенной в <...>, общей площадью <...>. (л.д.10).
Право собственности Токтохоевой Д.А. на квартиру возникло на основании договора купли-продажи квартиры от ..., заключенного с Кулинич В.М. (л.д.8-9).
Согласно договора квартира принадлежала продавцу Кулинич В.М. на основании свидетельства о праве на наследство от ... (п.2 договора) и оценена сторонами при продаже квартиры в 900 000 руб. (п.5).
В пункте 6 договора указано, что расчет между сторонами производится после государственной регистрации права. В пункте 12 договора указано, что покупатель оплачивает задолженности по коммунальным услугам в сумме 350 000 руб.
При регистрации права собственности Токтохоевой от ..., была зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д.9).
Также суду представлены расписки Кулинич В.М. о получении им 100 000 руб. от ...; 200 000 руб. от ... (л.д.12).
Далее суду представлено распоряжение нотариуса Улан-Удэнского нотариального округа от ... о зачислении Токтохоевой Д.А. на публичный депозитный счет нотариуса денежных средств в размере 600 000 руб.. В распоряжении указано, что получателем денежных средств является Кулинич В.М. В подтверждение зачисления представлена квитанция ... от ....
Оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, истец и ответчик достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе определилистоимость имущества в размере 900 000 руб., также суд установил, что расчет по договору покупателем исполнен полностью. В связи с указанным, суд пришел к выводу, что истцом обеспеченные залогом обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнены в полном объеме, наличие записи об обременении в виде ипотеки нарушает права истца. Поскольку ответчиком не были опровергнуты доводы и доказательства, на которых истец основывал свои исковые требования, суд отклонил возражения ответчика и удовлетворил первоначальный иск о прекращении ипотеки.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они постановлены в точном соответствии с приведенными нормами права и правильно установленных судом обстоятельствах спора.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Кулинич В.М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным как притворную сделку, суд, со ссылками на положения пункта 2 статьи 170 ГК РФ, исходил из того, что Кулинич не представил доказательств, подтверждающих факт заключения оспариваемого договора купли-продажи с целью прикрытия другой сделки, совершенной в отношении того же имущества, но на иных условиях продажной цены.
Свои выводы суд мотивировал тем, что исходя из представленных по делу доказательств, действительная воля сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи была направлена на возникновение правовых последствий возмездного перехода права собственности на квартиру от Кулинич к Токтохоевой. Об этом свидетельствуют последовательные действия участников сделки, направленные на осуществление государственной регистрации как самого договора купли-продажи с обременением в виде ипотеки в силу закона, так и перехода права собственности на недвижимое имущество.
При этом достоверных и допустимых доказательств иной продажной стоимости спорного имущества, а также доказательств того, что воля обоих сторон договора купли-продажи квартиры была направлена на иные условия, чем изложены в договоре, суду представлено не было.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции таких доказательств также не представлено. Сведения о стоимости спорной квартиры размещенные на сайте "Авито" в размере 1 900 000 руб., такими доказательствами признаны быть не могут, т.к. указанные сведения не содержат указания на дату создания объявления, не содержат точного адреса продаваемой квартиры, потому оснований полагать, что такое объявление было опубликовано до момента продажи и в отношении спорной квартиры, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ - притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующими несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон. Сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом отсутствие соответствующей воли предполагается у каждой из сторон данной сделки.
Вместе с тем, сторона истца Токтохоевой Д.А. как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции отрицала наличие иных намерений, нежели на приобретение спорного недвижимого имущества по указанной в договоре цене.
Доводы представителя Кулинич В.М. о том, что цена недвижимого имущества, указанная в заключенном договоре купли-продажи, в разы ниже рыночной стоимости данного имущества, не могут являться основанием для отмены решения суда, т.к. ст. ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена свобода граждан в заключении договора, в том числе и в определении стоимости продаваемого имущества.
Также не имеется оснований полагать, что цена квартиры была занижена в связи с тем, что Кулинич В.М. имел намерение не уплачивать налог с продажи квартиры, т.к. доказательств тому, что Кулинич В.М., ... года рождения, является лицом обязанным уплатить налог с продажи, суду также не представлено.
При таком положении дела суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречного иска и признания договора купли-продажи притворной сделкой не имеется.
Доводы жалобы о рассмотрении дела в отсутствие неизвещенного надлежащим образом Кулинич В.М. судом отклоняются, т.к. указанные доводы противоречат материалам дела. В деле имеются сведения о заблаговременном направлении в адрес Кулинич В.М. судебного извещения, однако, в связи с истечением срока хранения почтового направления, судебная повестка возвращена в суд. По правилам ст. 165.1 ГК РФ, сторона спора считается в таком случае извещенной судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Довод жалобы об отмене судебного разбирательства и переносе рассмотрения дела на иную дату, не принимается судом во внимание как бездоказательный, при этом вторая сторона спора отрицает факт переноса судебного разбирательства.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на иную оценку представленных по делу доказательств, не опровергают правильность выводов суда и не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.
Таким образом, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения суда, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Железнодорожного районного суда гор.Улан-Удэ от 29 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения
Председательствующий: Б.С.Семенов
Судьи: Е.С.Ваганова
И.Ю.Богданова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
