Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: 33-4185/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N 33-4185/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Хомутовой И.В.,
судей Проценко Е.П., Полуэктова Т.Ю.,
при секретаре Некрасовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Хомутовой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Никифорова П.Ю. - Дзгоева А.В.,
на решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 23 января 2020 года,
по иску Никифорова Павла Юрьевича к Штумпф Вольдмару Карловичу о взыскании денежных средств в связи с недостатками жилого дома,
УСТАНОВИЛА:
Никифоров П.Ю. обратился с иском к Штумпф В.К. о взыскании денежных средств в связи с недостатками жилого дома.
Требования мотивированы тем, что 25.01.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1100 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> и расположенного на нем объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, двух этажный.
В процессе эксплуатации жилого дома, истцом были выявлены нарушения при его строительстве. Истцом был приглашен судебный эксперт для предварительной оценки состояния строения, который подтвердил вышеупомянутые нарушения при строительстве.
Истец с учетом уточнения просит взыскать с ответчика среднерыночную стоимость необходимого капитального ремонта для устранения выявленных скрытых недостатков в проданном объекте индивидуального жилищного строительства (кадастровый номер N) по адресу: <адрес> согласно локальному сметному расчету на восстановительный ремонт (приложение 1 к экспертному заключению N) в размере 1427253 рубля.
Решением Рудничного районного суда г. Кемерово от 23 января 2020 года постановлено: в удовлетворении исковых требований Никифорова Павла Юрьевича к Штумпф Вольдмару Карловичу о взыскании денежных средств в связи с недостатками жилого дома по адресу: <адрес>, отказать.
В апелляционной жалобе представитель Никифорова П.Ю. - Дзгоев А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.
Указывает, что ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что истец был предупрежден о наличии скрытых недостатков жилого дома, наличие которых исключает возможность его использования по назначению, а именно для проживания.
Выводы суда о том, что истец мог осмотреть дом до покупки, в частности и с применением специальных технических средств, считает необоснованными, поскольку ГК РФ прямо устанавливает обязанность продавца передать имущество без скрытых недостатков. Суд не принял во внимание, что были обнаружены и новые скрытые недостатки, которые в совокупности препятствуют проживанию в данном жилом доме, однако продан дом был как жилой, ответчик должен был передать дом в удовлетворительном состоянии, пригодный для проживания, однако свою обязанность не выполнил.
Кроме того, до приобретения данного дома истец и ответчик были знакомы друг с другом и дом приобретался по рекомендации знакомых, что и обусловило дополнительный уровень доверия к ответчику.
Истцом в качестве доказательств был приобщен фотоматериал на сменном носителе, который суд не исследовал в качестве доказательства.
Суд критически относится к выводам проведенной экспертизы, однако при отказе в ходатайстве ответчиков о производстве повторной экспертизы, суд указал, что у него нет оснований не доверять выводам уже проведенной экспертизы.
В материалах дела на съемном носителе имеются фотографии с сайта объявлений, которые ответчик выкладывал в сеть в качестве демонстрационных, на которых видно, что спорные инженерные конструкции были недоступны для обозрения.
Более того, возражения относительно экспертного заключения было подготовлено третьим лицом по делу, однако документов, подтверждающих квалификацию и возможность давать такие заключения не представлено.
Также судом не приняты во внимание пояснения эксперта. Наличие насекомых делают опасным дом для проживания, о чем эксперт и указал в заключении, подтвердив указанные обстоятельства в судебном заседании.
В целом апеллянт оспаривает в жалобе произведенную судом оценку доказательств, ссылается на Пленум Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Относительно апелляционной жалобы Штумпф В.К., Штумпф Л.В. принесены возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав Никифорова П.Ю., его представителя Дзгоева А.В., представителя Штумпф В.К. - Величко Н.Д., проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 25.01.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес> и расположенного на нем объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, 2-этажный, с кадастровым номером N.
В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.
Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае истец предъявил требования о возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, что приведенным требованиям закона отвечает. Истец указывает, что как выяснилось при эксплуатации жилого дома, дом имеет скрытые недостатки, о которых продавец при продаже дома покупателя в известность не поставил.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По общему правилу граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора не допускается (пункт 2 статьи 1, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из приведенных норм права следует, что свобода договора предполагает в части касающейся определения сторонами цены товара, их право определить такую цену в любом размере, как превышающем, так и имеющим значение ниже, чем его рыночная стоимость, определенная экспертным путем. Стороны договора по своему усмотрению и исходя из собственных предпочтений могут определять цену в любом размере. Закон предписывает лишь условие о том, что такая цена должна быть продуктом добровольно достигнутого между сторонами соглашения.
В данном случае при заключении договора купли-продажи стороны согласовали стоимость спорного жилого дома и земельного участка. Заключенная между сторонами сделка фактически исполнена, денежные средства по договору и приобретенные объекты переданы, государственная регистрация права собственности на земельный участок и жилой дом за покупателем произведена в установленном законом порядке
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчиком был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, истцом не представлено. При рассмотрении дела такие обстоятельства также не установлены. Суд первой инстанции указал, что при заключении сделки купли-продажи, истец не был лишен возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли, однако данным правом не воспользовался, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, истец, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не мог не знать о существовании таковых.
С данными выводами суда апелляционная инстанция согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).
В подтверждение наличия недостатков жилого дома, в материалах дела имеется заключение экспертов от 20.11.2019 в котором указано, что на момент приобретения истцом Никифоровым у ответчика Штумпф В.К. жилого дома, он имел скрытые недостатки: промерзание и инфильтрация наружных ограждающих стен; отсутствие огнебиобработки деревянных конструкций ; поражение деревянных конструкций грибком, плесенью и жуком короедом, которые образовались в период строительства дома, с дальнейшей их деградацией в процессе эксплуатации. Ввиду того, что недостатки являются скрытыми истец их при осмотре обнаружить не мог. Указано также, что выявленные скрытые недостатки в указанном доме препятствуют его эксплуатации по назначению. Стоимость необходимых работ по капитальному ремонту для устранения выявленных скрытых недостатков 1 427 253 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что при покупке жилого дома истец не мог не знать о существовании недостатков, дефекты могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, но несмотря на это покупатель заключил договор на изложенных условиях и принял в том состоянии, в котором объект находится на момент рассмотрения дела. Однако суд в нарушение положений статей 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал, каким образом в момент заключения договора купли-продажи истец мог установить наличие таких недостатков промерзание и инфильтрация наружных ограждающих стен; отсутствие огнебиобработки деревянных конструкций ; поражение деревянных конструкций грибком, плесенью и жуком короедом. Кроме того, суд не учел, что большая часть недостатков стала проявляться после приобретения дома в процессе его эксплуатации. Суд первой инстанции критически оценил заключение экспертов от 20.11.2019, принимая во внимание правовую и техническую оценку данного заключения, предоставленную представителем ответчика Величко Н.Д.
Поскольку в суде было доказано наличие скрытых недостатков в жилом доме, которые не были оговорены продавцом, не отражены в договоре купли продажи при описании качества приобретаемого объекта недвижимости, и о существовании которых истец при обычных условиях оценки приобретаемого объекта узнать не мог, судебная коллегия полагает, что являются обоснованными исковые требования о взыскании с ответчика стоимости устранения скрытых дефектов жилого дома.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 23 января 2020 года отменить.
Исковые требования Никифорова Павла Юрьевича к Штумпф Вольдмару Карловичу о взыскании денежных средств в связи с недостатками жилого дома по адресу: <адрес> удовлетворить.
Взыскать с Штумпф Вольдмара Карловича в пользу Никифорова Павла Юрьевича денежные средства в связи с недостатками жилого дома по адресу: <адрес> в размере 1 427 253 рубля.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
