Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-4180/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Жигулиной М.А.,

судей Зелепукина А.В., Родовниченко С.Г.,

при ведении протокола секретарем Бобровым А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4197/2019 по иску Машарова Дмитрия Геннадьевича к ООО "КвадраСтрой" об уменьшении цены договора, взыскании разницы, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе представителя ООО "СТРОЙКАПИТАЛ" по доверенности Николаевой Юлии Александровны на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 20 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Жигулиной М.А., судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда

установила:

Машаров Д.Г. обратился в Ленинский районный суд г. Воронежа с иском, впоследствии уточненным, к ООО "КвадраСтрой" об уменьшении цены договора, взыскании разницы соразмерного уменьшения цены договора, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 07.09.2018 между Машаровым Д.Г и ООО "КвадраСтрой" заключен договор N Г65-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение (двухкомнатная квартира) общей инвестиционной площадью 68,1 кв.м, при этом ориентировочная общая площадь жилого помещения - 66,3 кв.м со строительным номером 145, расположенное на 16 этаже в секции Б. Стоимость объекта составила 3579300 руб. стоимость 1 кв.м. площади определена в сумме 52559 руб.

Истцом выполнены условия договора по оплате объекта долевого строительства в полном объеме.

При проведении окончательных замеров площади объекта долевого строительства силами ответчика выявлено, что общая площадь объекта долевого строительства составляет 67,3 кв.м.

Истцу предложено подписать соответствующие документы о внесении изменений в договор относительно общей площади объекта долевого строительства, с чем истец не согласился.

ООО Эксперт" проведен замер квартиры и установлено, что общая площадь объекта долевого строительства составила 64,8 кв.м. Таким образом, разница между общей площадью, указанной в пункте 1.1.3 договора и проведенными замерами составила 1,5 кв.м.

04.05.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате истцу излишне уплаченных денежных средств по договору N Г65-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.09.2018 в размере 78839 руб. 20 коп. и 2020 руб. за проведение технического исследования, которая оставлена ответчиком без ответа.

Истец просил: обязать ООО "КвадраСтрой" соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.09.2018 N Г65-145 до 3500460 руб. 80 коп., взыскать с ООО "КвадраСтрой" в пользу Машарова Д.Г. разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 78839 руб. 20 коп., расходы по оплате услуг ООО "Эксперт" с учетом комиссии банка в размере 2020 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2805 руб. 80 коп. и с 13.11.2019 по день фактического исполнения обязательства, денежную компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 20.11.2019 исковые требования Машарова Д.Г. удовлетворены частично, на ООО "КвадраСтрой" возложена обязанность в связи с изменением площади квартиры соразмерно уменьшить цену договора Г65-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.09.2018 до 3500460 руб. 80 коп. и указанную в договоре общую площадь передаваемой Машарову Д.Г. по данному договору квартиры до 64,8 кв.м.

С ООО "КвадраСтрой" в пользу Машарова Д.Г. взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 78839 руб. 20 коп., компенсация морального вреда в размере 1000 руб., расходы по оплате ООО "Эксперт" в размере 2020 руб., проценты за пользовании чужими денежными средствами до 20.11.2019 в размере 2918 руб. 12 коп. и с 21.11.2019 по день исполнения обязательства, штраф за отказ от удовлетворения требований истца в добровольном порядке в размере 25000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Машарова Д.Г. отказано.

С ООО "КвадраСтрой" в пользу ФБУ ВРЦСЭ взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 8465 руб., а также в доход местного бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 3252 руб. 72 коп.

В апелляционной жалобе представитель ООО "СТРОЙКАПИТАЛ" по доверенности Николаева Ю.А., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить судебное решение, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что ООО "КвадраСтрой" является ненадлежащим ответчиком по делу. Судом не принято во внимание, что общая площадь жилого помещения определяется по данным органа, осуществляющего технический и/или кадастровый учет, в данном случае Управление Росреестра по Воронежской области. Полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки, штрафа, поскольку вины застройщика не имеется. Документов, подтверждающих как сам факт наличия морального вреда, возникший у истца, так и характер, объем физических и нравственных страданий в материалы дела истцом не представлено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 17.03.2020 решение Ленинского районного суда города Воронежа от 20.11.2019 оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 17.03.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.10.2020 решение Ленинского районного суда города Воронежа от 20.11.2019 оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15.10.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции:

Представитель ООО "СТРОЙКАПИТАЛ" по доверенности Илякова А.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.

Истец Машаров Д.Г. просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставить решение Ленинского районного суда г. Воронежа без изменения. Указал, что никаких изменений в технические характеристики объекта долевого строительства им не вносилось, отделка помещения с момента его передачи в собственность не производилась, изменения в кадастр недвижимости внесены в связи с реестровой ошибкой относительно площади жилого помещения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке главы 10 ГПК РФ, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное Ленинским районным судом г. Воронежа решение по данному делу указанным требованиям в полной мере не соответствует.

Как следует их материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2018 между Машаровым Д.Г. и ООО "КвадраСтрой" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N Г65-145, по условиям которого (пункты 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м по адресу: <адрес>, и передать участнику долевого строительства (истцу) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 68,1 кв.м, общая площадь жилого помещения - 66,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1 договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.1.3 договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3579300 руб., что составляет 52559 руб. 47 коп. за 1 кв.м общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Указанный пункт договора сторонами в установленном законом порядке не изменялся.

Оплата Машаровым Д.Г. денежных средств по договору от 07.09.2018 N Г65-145 произведена полностью, что стороной ответчика не оспаривается.

По условиям договора (сноски 1, 2 к пункту 1.1.3 договора) общая инвестиционная площадь жилого помещения - сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в т.ч. балконы и лоджии и т.п.; общая площадь помещения - площадь, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. При этом при сложении площадей лоджий используется коэффициент 0,5, при сложении площадей балконов и террас - 0,3.

По проекту в квартире истца предусмотрена лоджия.

В соответствии с пунктом 2.3 договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта. В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1 договора. В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1 договора.

30.11.2018 администрацией городского округа город Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно составленной АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Воронежское отделение Черноземного филиала по поручению застройщика технической документации общая площадь квартиры N (ранее строительный N) <адрес> (без учета лоджии/балкона) составляет 67,3 кв.м.

Указанные сведения об общей площади квартиры внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно поэтажному плану квартиры, составленному ООО "Эксперт" по инициативе истца, и техническому паспорту АО "Воронежоблтехинвентаризация" "БТИ-Информцентр" по состоянию на 22.04.2019 общая площадь <адрес> (без учета лоджии/балкона) составляет 64,8 кв.м.

04.05.2019 Машаров Д.Г. обратился к ответчику с досудебной претензией, в которой, указывая на несоответствие фактической площади квартиры ее проектной площади, просил возвратить излишне уплаченные денежные средства пропорциональную уменьшению площади квартиры и внести необходимые изменения в договор N Г65-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.09.2018, которая оставлена без удовлетворения.

02.07.2019 ООО "КвадраСтрой" составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительстве рассматриваемой квартиры с указанием ее общей площади - 67,3 кв.м.

Определением суда от 26.08.2019 для определения площади переданной истцу квартиры по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ".

Согласно выводам заключения эксперта от 24.10.2019 N 7674/6-2 общая площадь квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, на момент ее передачи истцу 02.07.2019 составляла 66,9 кв.м, площадь квартиры без учета лоджии и балкона без учета переустройства и перепланировки составляла 64,8 кв.м.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права в их взаимной связи следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

При этом, из п. 2.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что уточнение площади объекта долевого строительства стороны допускают на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и (или) на дату обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации и (или) на дату подписания сторонами передаточного акта.

Сведения о площади спорного жилого помещения 67,3 кв.м соответствуют данным, содержащимся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, обмерам органами технической инвентаризации и акту приема-передачи объекта долевого строительства.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на основании п. 2.3 договора допускается уточнение площади жилого помещения согласно данным, полученным в результате проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры, застройщик обязуется уплатить участнику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, определяемой на основании стоимости объекта долевого строительства, указанной в п. 1.1.4 договора.

Установив факт уменьшения площади объекта долевого строительства - квартиры N (строительный N) в <адрес> по сравнению с условиями договора участия в долевом строительстве в размере 78839 руб. 20 коп. (из расчета 52559 руб. 47 коп. - стоимость одного квадратного метра проектной площади, определенной сторонами) х 1,5 кв.м), суд взыскал указанную сумму с ответчика. Между тем, судом не была установлена фактическая площадь квартиры на момент ее передачи участнику долевого строительства, которая определяется на основании данных кадастрового учета.

Машаровым Д.Г. суду апелляционной инстанции представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2020 в отношении квартиры <адрес>, согласно которой общая площадь квартиры указана 64,8 кв.м.

Указанная выписка из ЕГРН принята в качестве дополнительного (нового) доказательства изменения площади объекта долевого строительства, поскольку является одним из доказательств, необходимых для определения по делу юридически-значимого обстоятельства.

Анализируя представленные истцом доказательства, в обоснование иска, судебная коллегия установила, что запись в ЕГРН о площади квартиры с 67,3 кв.м изменена на 64,8 кв.м не вследствие ошибки, допущенной при указании площади квартиры на момент введения объекта в эксплуатацию и при проведении обмеров оранами технической инвентаризации до момента составления акта приема-передачи квартиры участнику долевого строительства, а в связи с последующими замерами жилого помещения, произведенными после передачи объекта долевого строительства по инициативе истца, обратившегося в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением об исправлении реестровой ошибки.

Между тем, в соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: 1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; 2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке; 3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.