Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 апреля 2021 года Дело N 33-4171/2021

Нижний Новгород 20 апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пятовой Н.Л.

судей: Кулаевой Е.В., Чиндяскина С.В.

при секретаре: Лаврентьевой Ю.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Новиковой Е.Н.

на решение Павловского городского суда Нижегородской области от 12 января 2021 года

по делу по иску Новиковой Е.Н. к Ромашовой Ев.Н., Керимову Э.М.о. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Кулаевой Е.В.,

УСТАНОВИЛА

Новикова Е.Н. обратилась в суд с иском к Ромашовой Е.Н., Керимову Э.М.о. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

В обоснование требований указала, что истец является собственником 5/9 долей в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: [адрес], назначение: жилое помещение, кадастровый [номер] общей площадью 57,5 кв.м, расположенной на третьем этаже многоквартирного жилого дома.

Остальные доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры, распределены следующим образом: доля в праве общей долевой собственности квартиры ответчика Ромашовой Е.Н. составляет 2/9 доли; доля в праве общей долевой собственности квартиры Юткина А.Н. составляет 2/9 доли.

Доли в квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем были выданы документы.

В 2019 г. был определен порядок пользования квартирой, согласно решению Павловского городского суда Нижегородской области от 15 ноября 2016 года (дело N 2-1887/2016).

В 2018г. ответчик выразила желание продать свои 2/9 доли в праве общей долевой собственности вышеуказанной квартиры, о своем намерении она оповестила истца в установленном законом порядке (нотариально заверенное извещение [номер] от 07.06.2018г.).

Однако, после отправления извещения, ответчик передумала продавать свою долю в квартире.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с целью узнать, будет ли она продавать свою долю в квартире, но ответа так и не получила, в связи с чем, у них возникла ссора.

После этого, на протяжении двух лет ответчик не высказывала истцу своих намерений продать свою долю в квартире.

[дата] к истцу в квартиру, по адресу: [адрес], пришел молодой человек, представился как Керимов Э.М.о. и сообщил истцу, что [дата] он купил 2/9 доли в праве общей долевой собственности квартиры, принадлежащей ответчику Ромашовой Е.Н., и предоставил копию договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру [номер], удостоверенного Дорошенко Т.Ю., нотариусом Павловского района Нижегородской области.

До этого момента истец не подозревала и не догадывалась о наличии у ответчика намерений продать долю в квартире.

О заключенном договоре между ответчиками истец узнала, лишь когда Керимов Э.М.о. заселился в указанную квартиру. В момент совершения сделки Ромашова Е.Н. не сообщала истцу о своем намерении продать свою долю и не извещала истца в письменной форме, что противоречит ч.2 ст. 250 ГК РФ.

[дата]г. ответчик заключил договор купли- продажи своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую квартиру, однако не известила истца в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. По мнению истца, ответчик нарушила принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.

Свою долю ответчик продала за 150000 рублей. За указанную цену летом 2020 года истец готова была приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру. Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиком, истец не согласна.

На основании изложенного истец просила перевести на Новикову Е.Н. права и обязанности покупателя по договору купли- продажи 2/9 долей в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: [адрес], общей площадью 57,5 кв.м., с кадастровым [номер], заключенному между Ромашовой Ев.Н. и Керимовым Э.М.о.

Определением суда (протокольная форма) от 17 ноября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Юткин А.Н.

Решением Павловского городского суда Нижегородской области от 12 января 2021 года в удовлетворении исковых требований Новиковой Е.Н. к Ромашовой Е.Н., Керимову Э.М. о. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, отказано.

Новикова Е.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования, ссылаясь, что судом первой инстанции неверно применены нормы материального и процессуального права. По мнению Новиковой Е.Н., суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, что ответчик Ромашова Е.Н. нарушила принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.

В возражениях Ромашовой Е.Н. на апелляционную жалобу указано на необоснованность доводов жалобы и оставлении решения суда без изменения.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения извещены судебной коллегией в соответствии с положениями главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

От истицы Новиковой Е.Н. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, доводы апелляционной жалобы поддержала.

От ответчиков Керимова Э.М.о. и Ромашовой Е.Н. поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

От нотариуса Дорошенко Т.Ю. поступил отзыв на апелляционную жалобу с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения суда.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, установил, что положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже долей Ромашовой Е.Н. 15.07.2020 г. не были нарушены, последующее выражение истцом воли на приобретение долей, не свидетельствует о нарушении ее преимущественного права.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, отклоняя доводы апелляционной жалобы о неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира по адресу: [адрес] на момент совершения спорной сделки ([дата].) принадлежала по праву общей долевой собственности: Ромашовой Ев.Н.- 2/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, Новиковой Е.Н.- 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, Юткину А.Н.- 2/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д. 10,11).

Согласно решению Павловского городского суда от 15 ноября 2016 года по гражданскому делу N 2-1887/2016 определен следующий порядок пользования квартирой, находящейся по адресу: [адрес]:

В пользование Ромашовой Ев.Н. выделена комната (10) площадью 7,6 кв.м.

Жилую комнату площадью 17,2 кв.м. ([номер]), кухню ([номер]) площадью 6,0 кв.м., ванную ([номер]) площадью 2,0 кв.м., туалет ([номер]) площадью 0,8 кв.м., прихожую([номер]) площадью 5,0 кв.м., прихожую ([номер]) площадью 1,4 кв.м., шкаф([номер]) площадью 0,8 кв.м. оставить в общем пользовании Ромашовой Ев.Н., Юткина А.Н. и Новиковой Е.Н. (л.д. 12-23).

Материалами дела подтверждается, что Ромашовой Е.Н. [дата]. было подано извещение Никитиной М.С., временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы Синельщиковой Людмилы Владимировны, которое было зарегистрировано в реестре [номер] о продаже принадлежащей ей 2/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [адрес], на условиях, что указанная доля продается ей по цене 150000 рублей, оплата покупателем по договору купли- продажи за приобретаемую долю должна быть произведена в полной сумме не позднее одного дня после получения с государственной регистрации договора купли- продажи продавцом с предварительным внесением денег в банковскую ячейку. Указанная цена снижению не подлежит. Расходы по аренде банковского сейфа, заключению договора и государственной регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи оплачивает покупатель. Срок фактического освобождения и передачи по передаточному акту продаваемой доли продавцом будет составлять 14 дней со дня получения с государственной регистрации договора. Договор купли- продажи должен быть сдан на государственную регистрацию в течение трех дней со дня подписания (л.д. 49).

Новиковой Е.Н. извещение направлено заказным письмом с уведомлением [дата]., в котором также было указано, что в случае согласия приобрести продаваемую долю на указанных условиях, указать в согласии на покупку дату, время и место заключения договора купли- продажи, которое должно состояться в течение месяца со дня получения настоящего предложения покупки. Отсутствие ответа по истечении указанного срока будет означать согласие на продажу указанной доли любым третьим лицам (л.д. 31, 50).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12329820025853 и уведомления о вручении почтового отправления, Новиковой Е.Н. получено вышеуказанное извещение [дата] (л.д. 51,52).

Таким образом, срок реализации преимущественного права покупки 2/9 доли с учетом требований ст. 250 ГК РФ составлял с [дата] по [дата]. Однако в предусмотренный законом срок истец не воспользовалась своим правом преимущественной покупки доли.

Аналогичное извещение также было направлено другому сособственнику Юткину А.Н., получено им [дата] (л.д. 72, 73).

В связи с тем, что ответа от сособственников квартиры (Новиковой Е.Н., Юткина А.Н.) не поступило, [дата] ответчиком Ромашовой Е.Н. был заключен договор купли продажи указанной доли с Керимовым Э.М. оглы (л.д. 46-47).

Оценка представленных суду доказательств, позволила суду первой инстанции прийти к выводу, что Ромашовой Е.Н. были предприняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения истца о продаже своей доли квартиры, извещение о предложении истцу покупки спорной доли в квартире направлено по месту жительства истца, вручено последнему.

Истец факт получения указанного извещения не отрицала. При этом, как пояснила истец в судебном заседании [дата] на вопросы суда, Ромашова Е.Н. предлагала ей купить 2/9 доли в праве на спорное жилое помещение, в [дата] она получила от Ромашовой Е.Н. извещение о продаже 2/9 долей в праве общей долевой собственности, но на извещение никак не отреагировала.

Таким образом, в установленные законом сроки истец не направила ответчику ответ относительно приобретения спорных долей.

Согласно договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от [дата], заключенному Ромашовой Е.Н. и Керимовым Э.М. оглы, указанные доли оценены по обоюдному согласию сторон и проданы за 150 000 рублей.

Оплата указанной цены произведена покупателем продавцу до подписания договора наличными денежными средствами, которые получены продавцом - ответчиком Ромашовой Е.Н. - полностью, претензий по их оплате не имеет, в чем ответчик собственноручно расписалась (п. 2.1 договора).

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на нарушение ответчиком Ромашовой Е.Н., преимущественного права покупки истцом отчуждаемых долей на жилое помещение, выражая несогласие с тем, что ответчик Ромашова Е.Н. не ставила её в известность о продаже своей доли квартиры; полагает, что извещение, полученное ею в 2018г., не имеет значения, в настоящее время она готова выкупить 2/9 доли за 150000 рублей. Также пояснила, что в настоящее время она является собственником 7/9 долей в спорной квартире: она приобрела 2/9 доли, принадлежавшие третьему лицу Юткину А.Н., на основании договора мены от [дата].

Доводы истца о нарушении ее преимущественного права покупки отсутствием указания в уведомлении от [дата] условия о частичной рассрочке платежа, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, как следует из обстоятельств настоящего дела, из действий истца не усматривается наличие у нее намерения приобретать 2/9 доли в праве собственности на жилое помещение за установленную ответчиком цену с рассрочкой или без таковой, поскольку после получения уведомления о продаже долей истец не обращалась к ответчику со встречными предложениями относительно приобретения долей и с целью согласования условий о рассрочке оплаты.

Кроме того, с учетом требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 432, 554, 555 ГК РФ в извещении от [дата] были указаны все существенные условия продажи 2/9 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: [адрес].

При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что Ромашовой Е.Н. была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению истца о предстоящей продаже принадлежащих ей долей в праве собственности на жилое помещение, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорных долей конкретных действий, направленных на их приобретение, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочке оплаты выкупной цены, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса, депозит судебного департамента в Нижегородской области, напротив, истец никак не отреагировала на полученное извещение, не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорных долей, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Как указано в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (статья 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Согласно положениям, содержащимся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 года N 18-КГ15-150 и от 19 января 2016 года N 89-КГ15-22, при разрешении споров о переводе прав покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, истец должен доказать свою платежеспособность, путем внесения денежных средств на соответствующий депозитный счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в субъекте Федерации или суда субъекта. Неустановление судом данного обстоятельства является существенным нарушением закона и фактически ставит в зависимость исполнение решения суда от платежеспособности или нет истца по делу.

Совокупностью исследованных по делу доказательств подтверждается, что Новикова Е.Н., получив извещение от Ромашовой Е.Н. и достоверно зная о намерении последних продать доли по указанной цене, не предприняла никаких мер к заключению сделки или проведению переговоров. Истец обратилась в суд с настоящим иском, полагая, что ее преимущественное право нарушено, тогда как до заключения спорного договора купли-продажи истец никаких конкретных действий, свидетельствующих о ее намерении приобрести доли по предложенной цене, не совершила.

В связи с чем, доводы истца о том, что она неоднократно предлагала выкупить доли ответчика Ромашовой Е.Н., какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Судебная коллегия также обращает внимание, что истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с предложением о выкупе спорных долей.