Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 февраля 2022 года Дело N 33-416/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мухарычина В.Ю.,

судей Гарматовской Ю.В., Филатовой Н.В.,

при секретаре Журавлевой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акудовича Марка Евгеньевича к Старчук Инне Николаевне о понуждении заключить основной договор купли-продажи, по встречному иску Старчук Инны Николаевны к Акудовичу Марку Евгеньевичу о признании договора о намерениях незаключенным, по апелляционной жалобе представителя Старчук И.Н. по доверенности Куличенко Н.Н., по апелляционной жалобе представителя Старчук И.Н. по доверенности Гуляевой Т.В. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителей ответчика Гуляевой Т.В. и Куличенко Н.Н., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения Акудовича М.Е. и его представителя Кацнельсона Е.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акудович М.Е. обратился в суд с иском к Старчук И.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указал, что 27.04.2020 г. между Старчук И.Н. и Акудович М.Е. был заключен договор о намерениях купли-продажи дома с земельным участком с КН N, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка.

По условиям данного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 30.10.2020 г. Несмотря на неоднократные предложения покупателя по телефону заключить основной договор, договор заключен не был и 04.02.2021 г. им получено уведомление от продавца о прекращении договора о намерениях. Считает, что все существенные условия в договоре были согласованы.

На основании изложенного Акудович М.Е., с учетом уточнений, просил обязать Стпрчук И.Н. заключить с ним основной договор купли-продажи объекта с КН N, расположенного на земельном участке с КН N, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка, на условиях договора о намерениях от 27.04.2020 г., содержащихся в проекте договора, прилагающегося к настоящему исковому заявлению.(т.1 л.д. 12-15).

Старчук И.Н. предъявила встречный иск к Акудовичу М.Е., в котором указала, что в договоре о намерениях купли-продажи дома с земельным участком от 27.04.2020 г. не содержится описание объекта недвижимости - жилого дома, а также сведений о его цене, в связи с этим просила признать договор о намерениях от 27.04.2020 г. незаключенным.

Решением суда от 21 сентября 2021 года исковые требования Акудовича М.Е. удовлетворены.

На Старчук Инну Николаевну возложена обязанность на условиях договора о намерениях купли-продажи дома с земельным участком от 27.04.2020 г. заключить с Акудовичем Марком Евгеньевичем основной договор купли-продажи земельного участка с КН N, площадью <данные изъяты>., с расположенным в границах данного земельного участка жилым домом блокированной застройки N 6 с КН N, площадью <данные изъяты>, находящихся по адресу: <адрес>, за цену в размере 5 300 000 рублей. Договор считается заключенным с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска Старчук Инны Николаевны отказано.

В апелляционной жалобе Куличенко Н.Н. просит решение суда отменить, в иске Акудовичу М.Е. отказать.

Указывает, что судом неверно истолкованы положения договора о намерениях, направленного на закрепление обязательств по продаже земельного участка при выполнении условий строительства жилого дома, который мог быть поименован в основанном договоре с указанием конкретной стоимости и характеристик. Стоимость дома, как указано в договоре, не определялась по причине отсутствия сведений о его характеристиках.

Таким образом, автор жалобы утверждает, что предметом договора являлся только земельный участок.

Поскольку дом не был построен к окончанию срока договора, обязательства истекли, сумма задатка не возвращена Старчук И.Н. Акудовичу М.Е. в связи с прекращением обязательства.

Также обращает внимание, что суд неправильно применил положения ст. 380 ГК РФ во взаимосвязи с ст. 429 ГК РФ, не согласившись с позицией Старчук И.Н. о том, что надлежащим исполнением сторонами обязательств являются действия по заключению основного договора, которые совершены не были.

Не согласен представитель ответчика и с выводом суда о недобросовестности продавца, поскольку доказательств тому не имеется, Старчук И.Н. действовала добросовестно, направив Акудовичу М.Е. уведомление о прекращении договора, после чего от него письменных предложений заключить основной договор не поступало.

Оспаривается также решение в части отказа в иске, по тем основаниям, что в договоре не имеется сведений об объекте недвижимости - доме, сведений о его цене, что свидетельствует о его незаключенности, с чем устно соглашался представитель Акудовича М.Е.

В апелляционной жалобе представитель Старчук И.Н. по доверенности Гуляева Т.В. также просит решение суда отменить, приводя аналогичные доводы об отсутствии существенных условий в договоре о намерениях - сведений о продаваемом доме, сведений о передаче жилого дома покупателю. Тот факт, что согласованная сторонами цена договора являлась ценой только земельного участка, а не общей ценой дома и участка, подтверждается, по утверждению автора жалобы, содержанием договора, в котором содержится, что цена договора оплачивается при предоставлении прав на земельный участок. Это, по мнению автора жалобы, означает, что цена дома не была согласована, так как дома еще не существовало, его стоимость не могла быть определена сторонами.

По данным основанием в жалобе выражено несогласие с решением суда и в части отказа во встречном иске, при том, что представителем Акудовича М.Е. в судебном заседании заявлялось о согласии с ничтожностью договора.

Акудовичем М.Е. поданы возражения на жалобы.

В судебное заседание не явились Старчук И.Н., третье лицо Старчук А.Н., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21.06.2017 г. между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Старчук И.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН N, площадью <данные изъяты>, расположенного в <адрес>, под овощеводство, по цене 2 988 рублей. (т.1 л.д. 71-74)

Решением собственника Старчук И.Н. земельный участок с КН N был разделен на 24 земельных участка, в результате чего был образован и земельный участок с КН N с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка". (т.1 л.д. 71, 98-142)

01.03.2019 г. зарегистрировано право собственности Старчук И.Н. на земельный участок с КН N, площадью <данные изъяты>, из земель населенных пунктов, под блокированную жилую застройку, расположенный в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д. 31-34, 57-59, 65-75, 144-147)

На образованных в результате раздела земельных участках, в том числе земельном участке с КН N, Старчук И.Н., на основании разрешения на строительство, осуществила строительство блоксекций, генеральный подрядчиком строительства являлся Старчук А.Н. (т.2 л.д. 23-39)

Судом на основании пояснений истца и третьего лица Старчука А.Н. установлено, что о продаже блоксекций было размещено объявление на сайте "Авито", к продаже привлечены риэлторские агентства. (т.1 л.д. 169-166)

27.04.2020 г. между Старчук И.Н. и Акудовичем М.Е. был заключен договор о намерениях купли-продажи дома с земельным участком, по условиям которого стороны договорились по основному договору продавец (Старчук) подать, а покупатель (Акудович) принять в собственность и оплатить, недвижимое имущество (объект): земельный участок площадью <данные изъяты>, с КН N, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройки. (пп.1 п.2)

Согласно пп. 2 п.2 указанного договора, продавец обязуется с подписанием настоящего договора представить документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом и на земельный участок.

Цена объекта согласована сторонами в размере 5 300 000 рублей, является окончательной, определена сторонами самостоятельно, стороны берут на себя ответственность за правильность ее установления. (пп.1,2 п.3 Договора)

Подпунктом 1 п.5 Договора, предусмотрена сумма задатка в размере 100 000 рублей. А также указано, что оставшаяся сумма в размере 5 200 000 рублей оплачивается в день подписания основного договора, в срок не позднее 30.10.2020 г., при исполнении всех обязательств, указанных в п.7.1 настоящего договора.

Подпункт 1 п.7 Договора о намерениях предусматривает, что объект недвижимости (по документам - жилой дом) будет передан в техническом состоянии, при выполнении указанного в данном пункте перечня работ относительно конструктивных элементов, внутренней отделки, инженерных коммуникаций и оборудования. (т.1 л.д. 227-230)

К 09.09.2020 г. строительство блокированного жилого дома на земельном участке с КН N было завершено, и кадастровым инженером Бурлуцким К.В. составлен технический план данного объекта недвижимости. (т.2 л.д. 24)

04.02.2021 г. Старчук И.Н. направила в адрес Акудовича М.Е. уведомление о прекращении договора о намерениях, в связи с истечением срока заключения основного договора. (т.1 л.д. 35)

01.04.2021 г. Старчук И.Н. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной постройки N 6, расположенного на земельном участке с КН N. (т.2 л.д. 25)

24.04.2021 г. на кадастровый учет с КН N поставлен объект капитального строительства - жилой дом блокированной постройки N 6, расположенный на земельном участке с КН 39:05:010605:1070, год постройки - 2020 г. (т.1 л.д. 178-180)

26.05.2021 г. за Старчук И.Н. было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом блокированной постройки N N с КН N площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> (т.1 л.д. 178-180).

В соответствии со ст. ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 и п.3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу положений ч.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В пунктах 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как разъяснено в п. 23 и п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования и оценивая условия заключенного сторонами договора о намерениях в целом, исходя из поведения сторон и установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предметом данного договора являлся не только земельный участок площадью <данные изъяты> с КН N но и распложенный на нем дом блокированной застройки, имеющим характеристики, прямо перечисленные в договоре, за общую цену в размере 5 300 000 рублей, с учетом уплаты покупателем задатка в размере 100 000 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями Акудовича М.Е., третьего лица Старчука А.Н., фотоматериалами объявлений о продаже недвижимости, из которых следует, что Старчук И.Н. на указанном земельном участке уже была возведена в числе прочих блоксекция, с описанными в договоре о намерениях характеристиками, которая не была введена в эксплуатацию поскольку ее строительство (внутренняя отделка, подвод и подключение коммуникаций) не было завершено к дате совершения данной сделки.

При этом доводы стороны ответчика о том, что за указанную цену продавался только земельный участок нельзя признать состоятельными, поскольку с учетом принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), окончание строительства дома при продаже участка без решения судьбы неоконченного строительством объекта было бы невозможно.

Совокупность условий договора, действия сторон судом оценены правильно, при этом отмечено, что Старчук И.Н. от своего намерения заключить с Акудовичем М.Е. основной договора на условиях договора о намерениях отказалась, очевидно, в связи с резким ростом цен на недвижимость в г.Зеленоградске, что является общеизвестным фактом и сторонами под сомнение не ставилось, учитывая, что после введения блоксекций в эксплуатацию они продаются по существенно увеличенной цене (т.1 л.д. 164).

То обстоятельство, что в договоре о намерениях отсутствовала площадь строящегося объекта, само по себе не исключает возможность заключения основного договора, поскольку в силу вышеприведенных положений закона и разъяснений порядка его применения недостающие условия могли быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда.

Как установлено по делу, блоксекции на указанном выше разделенном участке строились по определенному проекту, к моменту заключении договора о намерениях имелись общие характеристики объекта, которые были отражены в договоре, при этом цену объекта стороны в договоре согласовали окончательно. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с КН N расположен - жилой дом блокированной постройки N N, КН N, в связи с чем возможно идентифицировать предмет договора, его основные характеристики, установить, что именно данный объект являлся наряду с земельный участком предметом договора купли-продажи.

При таком положении доводы встречного иска о незаключенности договора о намерениях правомерно судом первой инстанции признаны несостоятельны и в удовлетворении встречного иска отказано.

Оценивая требования первоначального иска о наличии оснований для понуждения к заключению основного договора на условиях предварительного договора, суд первой инстанции также установил, с учетом пояснений сторон, детализации телефонных сообщений и показаний свидетеля Галкиной Е.В., что Акудович М.Е. все переговоры по поводу приобретения спорных объектов недвижимости вел со Старчук А.Н., который не сообщал Акудовичу М.Е., что не уполномочен на ведение переговоров, принял задаток для передачи Старчук И.Н., которая своей подписью и, впоследствии, сообщением о прекращении договора о намерениях получение суммы задатка подтвердила.

При этом до истечения срока для заключения основного договора 30.10.2020 года на невозможность его заключения по каким-либо основаниям Старчук А.Н. не ссылался, поясняя лишь, что идет процесс оформления и подключения коммуникаций. (т.1 л.д. 27-29, 215-226)